（2016）粤1882民初字141号
裁判日期: 2016-04-01
公开日期: 2016-08-15
案件名称
陈娟与连州市盛世房地产有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
连州市人民法院
所属地区
连州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈娟,连州市盛世房地产有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条；《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
广东省连州市人民法院民 事 判 决 书(2016)粤1882民初字141号原告：陈娟，女，汉族，1970年10月30日出生，广东省连州市人，住广东省连州市。被告：连州市盛世房地产有限公司，地址：连州市。法定代表人：邓继明，该公司经理。原告陈娟诉被告连州市盛世房地产有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年2月23日立案受理。依法由审判员孔日照适用简易程序于2016年3月29日公开开庭进行了审理。原告陈娟到庭参加诉讼，被告连州市盛世房地产有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈娟诉称：2013年10月11日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定被告应于2014年5月1日前将房屋交给原告使用，并约定如不能如期交付，被告按原告已经支付的总房价款366257元每日万分之三的违约金支付给原告，合同继续履行。签订《商品房买卖合同》后，原告按合同约定的内容向被告支付房价款366257元，但自2014年5月1日至今，被告不但没有按合同约定的期限向原告交付商品房，也未为原告办理房产证。原告多次催告，但原告仍置之不理。原告无奈之下，特提出请求：1、判令被告继续履行合同，立刻交付涉案房产。2、判令被告支付因逾期交楼、办理交付房产证违约金每日109.8771元，每月按30天计是3296.313元（以366257元为本金，按每日万分之三计算，从2014年5月1日起至交楼、办好房产证并交付之日止，暂计至今。期间2014年11月、12月、2015年1月已收到三个月违约金）。从2015年2月份开始至今共13个月共42852.069元。3、判令被告支付办证多交费用656.14元。4、判令被告立即交付房产产权登记证书。5、由于出卖人耽误交楼时间，造成原告不能按时使用入住，现要求出卖人赔偿买受人租房的房租补贴金每月500元至今11000元。6、本案诉讼费由被告负担。被告连州市盛世房地产有限公司未作答辩、亦未举证。经审理查明：被告连州市盛世房地产有限公司是一家于2010年3月22日在连州市工商行政管理局依法核准登记成立的有限责任公司，公司注册资金为人民币壹仟万元，法定代表人为邓继明，经营范围为房地产开发及销售。2011年7月13日，被告以出让方式取得位于连州市良江路19号的地块的土地使用权并经批准在上述地块架设商品房，定名为“连州市良江路盛世都会”。2013年9月5日经连州市住房和城乡规划建设局批准预售。2013年9月26日，原告作为买受人与作为出卖人的被告自愿签订了一份《广东省商品房买卖合同》（下称“买卖合同”），“买卖合同”第二条约定的商品房销售依据为连州市住房和城乡规划建设局颁发的许可证号为（2013）第019号《商品房预售许可证》；第三条买受人所购商品房的基本情况为：商品房为预售商品房；该商品房为良江路19号盛世都会公寓2001室；用途为住宅，属钢筋混凝土结构，层高3米，建筑面积为96.45㎡，其中套内建筑面积为65.51㎡，公共部位与分摊建筑面积30.94㎡（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）；第四条约定该商品房属预售，按套出售，按套内面积计算，单价为人民币5590.86元/㎡，总房价款叁拾陆万陆仟贰佰伍拾柒元（366257元）。第六条约定的付款方式及期限为其他方式，即银行按揭，于2013年10月11日前付清首期人民币116257元，余额人民币250000元于2013年10月12日前向按揭银行办妥按揭手续，开户银行为连州市农村信用合作联社，专用账户为80×××19。第七条约定了买受人逾期付款的违约责任为逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行。逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的五%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际付款的差额确定。第八条交付期限约定：出卖人应当在2014年5月1日前，依据国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：4、该商品房经有关部门竣工验收合格备案后。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、非出卖人原因造成的延期；3、主体完成后，市政配套设施的安检验收未完成的；4、买受人如延期付款的，出卖人有权将交楼日期顺延，由于2.3项原因延期的，买受人同意延期不超过6个月。第九条出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金。2、本条中的“逾期“是指出卖人按本合同第八条约定的可据实予以延期的原因外的逾期，若买受人选择合同的，应在达到解除合同条件之日起十五天内书面通知出卖人，否则视为买受人选择继续履行合同。第十一条交接约定：商品房达到交付使用条件后出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接。由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：出卖人书面通知日视为送达日，如送达15天内不前来办理手续，视为买受人无异议收楼，房屋由此引起的一切责任由买受人承担，出卖人书面通知的地址以买受人在本合同所留地址为准。同时，双方还就合同附件四“合同补充协议”进行了释明及确认。其中，附件四之合同补充协议第一条房屋的交付使用再作释明和确认，该条约定为：甲乙双方同意如因下列特殊原因，出卖方可据实予以延期：（1）因市政配套批准及安装之延误；（2）出卖方虽没有过失但无法防止的外因导致延期交楼；（3）法律规定的其他延期交楼情况。根据原告提供的连州市盛世房地产有限公司出具的两份《收据》、两份《广东省地方税收通用发票（电子）》复印件（编号为：03300681、07913852）、《中华人民共和国税收入转账专用完税证》[编号：（2012-1）粤地2605635572号]和二份《广东省非税收入（电子）票据》、《个人购房按揭借款合同》及其附件《抵押物清单》和《借款借据》复印件显示，原告于2013年10月11日、17日、18日和29日、12月25日、2014年1月16日分别支付了首期款116257元和办证费6490元、可视对讲机费1500元、房地产证明费20元、契税5493.86元、房屋所有权登记费-住房登记费160元以及全部购房款366257元。审理过程中，原告自愿撤回诉讼请求1、4、5项，承认被告已按约定支付了2014年11月、12月和2015年1月三个月的违约金的事实。按照买卖合同约定，被告应于2014年5月1日前将该房屋交付给原告使用。上述事实有原告的陈述及原告提供的原告身份证、合同编号为201309295710351《广东省商品房买卖合同》及其《合同补充协议》、《广东省地方税收通用发票（电子）》、《广东省非税收入（电子）票据》、《收据》、《个人购房按揭借款合同》、《借款借据》和《抵押物清单》等证据佐证，足以认定。本院认为：商品房买卖合同是指出卖人将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。审理期间，原告自愿撤回诉讼请求第1、4、5项，属于原告对自己诉讼权利的处分，且无损害国家、集体及他人的合法利益，本院予以准许。本案原、被告因商品房买卖签订的“买卖合同”以及其“合同补充协议”是双方平等、自愿基础上签订的，是双方的真实意思表示，内容没有《中华人民共和国合同法》(以下简称合同法)第五十二条有关无效的情形以及第五十四条有关撤销情形，合法有效，可予确认。合同签订后，双方应自觉全面按合同的约定履行各自的权利义务。关于原告要求按双方所签合同第九条规定承担违约责任问题，本院认为首先要明确的是被告是否构成了违约交房且逾期交房的时间节点是否是2014年5月1日。从双方所签的合同条款显示，虽然双方约定的交房日期为2014年5月1日，但该时间点是附条件的，即该商品房经有关部门竣工验收合格备案后，即是说在这个时间点上商品房经过了有关部门竣工验收合格备案了，被告应当在该时间前（含当日）将商品房交付原告使用。此外还约定了“非出卖人原因造成的延期；主体完成后，市政配套设施的安检验收未完成”这二种出卖人（被告）可据实予以延期的特殊情形，但延期不得超过6个月。本案中由于被告的缺席，也没有提供任何证据证明其逾期交楼的具体原因，而且从本院之前审理的其他相类似的案件反映，被告预期交楼是由于仍有消防、水电和弱电工程在等待相关部门排期验收，被告可依双方所签合同约定据实延期至2014年11月1日，且原告已经收取了被告支付的2014年11月至2015年1月的违约金，亦即是原告同意被告是从2014年11月2日起，属于被告逾期交付商品房给原告使用的起点。涉案《合同》约定了出卖人逾期交房超过90日后，若双方继续履行合同的，出卖人应自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已付房款的万分之三的违约金。此约定与原告违约交付按揭贷款的违约责任是对等的，均是每日万分之三。根据此约定，被告从本院确认的2014年11月2日起属于违约交房，原告交付清全部房价款366257元，被告应向原告支付逾期交付房屋的违约金每月应为3296.313元（366257元×0.0003/天×30天）。原告请求被告支付至2016年2月止共13个月为42852.069元。原告请求之后的违约金按合同第九条第2中处理方式计算符合双方的约定，本院予以采纳。原告请求支付多收的办证费主张，由于原告并未提供足以证明被告多收其办证费的相关证据，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条【当事人对自己提出的主张，有责任提供证据】和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条【当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果】之规定，原告应对其主张承担举证不能的不利后果，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告连州市盛世房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内支付原告陈娟从2015年2月1日至2016年2月29日止的违约金为42852.069元，从2016年3月1日起按合同第九条第2种处理方式计算计付至被告实际交付商品房给原告使用之日止。二、驳回原告的其他诉讼请求。本案受理费因适用简易程序审理减半收取581.35元，由被告连州市盛世房地产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员 孔日照二〇一六年四月一日书记员 李乃敏附相关法律及其条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。二、《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 微信公众号“”