（2015）深南法民三初字第455号
裁判日期: 2016-04-01
公开日期: 2018-09-13
案件名称
彭远明与郑东根房屋买卖合同纠纷一审民事案件判决书
法院
深圳市南山区人民法院
所属地区
深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
彭远明,郑东根,深圳市海王城房地产投资顾问有限公司,中国工商银行股份有限公司深圳蛇口支行
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2015）深南法民三初字第455号原告彭远明，女，汉族。委托代理人李双慧，广东诚公律师事务所律师。委托代理人荣发，广东诚公律师事务所实习律师。被告郑东根，男，汉族。委托代理人乐园，广东金卓越（深圳）律师事务所律师。委托代理人刘艺军，广东金卓越（深圳）律师事务所律师。第三人深圳市海王城房地产投资顾问有限公司，住所地深圳市南山区南油大道海王大厦A座9层B单元，组织机构代码74515136-4。法定代表人蓝伟光。委托代理人俞飞，广东君强律师事务所律师。委托代理人张玉婷，广东君强律师事务所律师。第三人中国工商银行股份有限公司深圳蛇口支行，住所地广东省深圳市南山区蛇口招商路173号，组织机构代码89230489-3。负责人张立超。委托代理人刘中良，广东嘉得信律师事务所律师。委托代理人周安兵，广东嘉得信律师事务所律师。原告彭远明与被告郑东根、第三人深圳市海王城房地产投资顾问有限公司（以下简称“海王城地产”）、中国工商银行股份有限公司深圳蛇口支行（以下简称“工行蛇口支行”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告彭远明及其委托代理人李双慧，被告郑东根及其委托代理人乐园，第三人海王城地产委托代理人张玉婷，第三人工行蛇口支行委托代理人刘中良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2015年4月9日，原、被告签订《二手房买卖合同》，（合同编号0000509），被告将南山区蛇口工业区招商路北住宅楼某房出售给原告，成交价为2808000元，并由第三人海王城地产代理本次二手房买卖。合同签订后，原告依约定履行了支付定金、监管首期房款等义务，被告却一直拖延办理过户手续，经原告及第三人多次催告均无果。被告的严重违约行为，导致房产无法过户到原告名下。特诉至法院，请求判令：1、被告继续履行《二手房买卖合同》（办理房屋过户登记）；2、被告支付滞纳金33696元（按转让成交价2808000元人民币为基数日万分之四计算，自2015年4月30日期暂时计算到2015年5月3日时止）；3、被告支付违约金33696元（按转让成交价2808000元人民币为基数日万分之四计算，自2015年4月30日期暂时计算到2015年5月3日时止）；4、被告承担律师费人民币6万元；5、被告承担本案诉讼费、保全费。被告辩称，一、原告违约在先，被告享有先履行抗辩权。1、原告两次支付定金均低于合同约定的定金支付数额，故原告违约在先；2、贷款银行出具的《二手楼按揭贷款确认书》与合同约定不符；二、合同已于2015年7月22日解除；三、合同已经丧失履行性，无论从法律还是事实上均已无法履行。综上所述，原告违约在先，合同已于2015年7月22日解除。原告要求被告承担违约责任并继续履行合同，既违反法律规定也不符合合同规定，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。第三人海王城地产述称,与我方无关。第三人工行蛇口支行述称，我方无意见。经审理查明，涉诉房屋位于深圳市南山区蛇口工业区招商路北住宅楼某房，建筑面积约为68.5平方米，房地产证号略”，登记日期为2012年9月26日，所有权人为被告郑东根。2015年4月9日，原、被告签订《二手房买卖合同》（编号：0000509），约定原告为买方，被告为卖方，卖方将涉诉房屋以2808000元的价格出售给买方，买方在本合同生效的当日向卖方支付定金10万元，在本合同生效后3日（含当日）内再向卖方支付定金15万元，上述定金交由双方约定的第三方监管；卖方红本房地产证在手，卖方收到定金后须将该物业之房地产证原件及其他产权证明资料放于第三方作为过户之用；第二部分楼款2558000元，买方采取银行按揭贷款方式付款：买方须于2015年4月28日前将定金之外的首期款65万元（大概数目）交予第三方或银行资金托管，并办理按揭申请手续；卖方红本房地产证在手，买方在约定时间内办理资金监管及贷款承诺书出具后三个工作日内，买卖双方须签署《深圳市二手房买卖合同》，并于当日办理产权转移登记手续，因一方的未及时办理或不配合办理而缔结的相关纠纷和损失责任由不配合办理方承担，并按转让成交价为基数日万分之四支付滞纳金；交房保证金5000元从卖方托管在第三方的定金中扣除。如卖方未按照合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过五日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金或双倍返还买方已支付的定金。涉案房产存在租约，卖方保证承租人已经放弃优先购买权。合同还约定了其它条款。2015年4月21日，原、被告双方以及第三人工行蛇口支行签订《二手楼交易资金监管协议》，约定将首期款658000元交由该行进行监管，监管期限自款项划入指定监管账号之日起90天，期满后该行可直接将监管资金划入被告账户。2015年4月9日，原告向被告支付定金3万元；另由案外人张伟峰代其向被告账户转入定金7万元，原告称案外人张伟峰系其丈夫。原告提交了网银转账记录及银行交易明细表等作为证据。被告表示，定金须由原告本人支付，该笔7万元已经作为不明款项于2015年9月8日（在原告起诉后）退还案外人张伟峰。2015年4月10日，原告通过招商银行支付定金145000元。2015年4月12日，原告通过pos机向第三人海王城地产支付5000元的保证金，该第三人认为根据各方约定，视为已经由被告收取。2015年4月9日，被告开具收到原告定金10万元的《收款收据》。2015年4月11日，被告开具收到原告定金15万元的《收款收据》。2015年4月21日，原告向第三人工行蛇口支行监管账户转入658000元。原告取得了第三人工行蛇口支行出具的《二手楼按揭贷款确认书》，该行同意向原告发放贷款190万元，期限28年。该确认书的有效期为90天。但确认书上并无落款日期。但原告表示于2015年4月30日取得该函件。2015年5月6日，原告向被告寄出《履约催告函》，表示第三人中介方已经多次提醒被告办理过户手续，但被告一开始以不在深圳为由拒绝过户，后均不作回复，现要求被告于2015年5月8日前办理过户等手续。邮单显示，该函件因“拒收”被退回。庭审中被告表示未收到该函件。被告提交了《房屋租赁合同及租金转账明细》，以证明涉案房屋带有租约。原告表示涉案合同已经对租约问题进行了约定，可以过户后协商解决，该事项并不影响被告履行义务。2015年7月21日，被告向原告邮寄解除《二手房买卖合同》通知函，主张因原告未及时、足额支付定金，且涉案房产承租人行使优先购买权，特发函解除涉案合同。该函件已由原告签收。2016年3月30日，深圳市不动产登记中心出具《购房资格证明》，确认原告具有购房资格。原告表示愿意一次性付清剩余房款。以上事实，有《房地产证》、《二手房买卖合同》、《二手楼交易资金监管协议》、《二手楼按揭贷款确认书》、pos签购单、转账回执、《收款收据》、《履约催告函》、邮单、《购房资格证明》、解除合同通知函、当事人陈述和庭审笔录等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，原、被告签订的《二手房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的效力性强行性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行义务。合同签订后，原告本人支付定金18万元（其中5000元作为保证金向第三人海王城地产支付，按合同约定视为被告收取），由案外人张伟峰代为支付7万元，被告均出具了两份《收款收据》予以确认。被告关于原告向第三人海王城地产支付5000元及由他人代为支付7万元应属无效之抗辩意见，无事实和法律依据，理由不成立，本院不予采纳。原告依约支付了定金、监管了首期款并获得了银行《按揭贷款确认书》，已经履行了其付款义务；按照合同约定，被告应在《按揭贷款确认书》出具之日起三个工作日内与原告签署《深圳市二手房买卖合同》并办理过户手续，但被告拒绝履行，经催告后仍未在2015年5月8日前履行相应义务，已经构成根本违约，其应承担相应的违约责任。根据相关法律规定，因被告违约的，原告可要求被告承担继续履行或赔偿损失等违约责任，原告已表明愿意依约购买涉案房产，并愿意一次性向被告支付购房款，且原告具备购房资格，故本院认为上述《二手房买卖合同》仍具备继续履行的条件。因此，对于原告要求被告继续履行《二手房买卖合同》的诉讼请求，本院依法予以支持。原告诉请被告以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金，有事实和法律依据，本院予以支持。被告应自2015年5月9日起，按转让成交价2808000元的日万分之四的标准向原告支付违约金，支付至本判决确定的被告应履行完毕义务之日止。原告同时请求被告以前述标准支付滞纳金，不予支持。原告请求被告支付律师费，依据不足，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告郑东根继续履行于2015年4月9日与原告彭远明签订的《二手房买卖合同》，具体包括：1、原告彭远明须于本判决生效之日起三十日内一次性向被告郑东根支付剩余购房款2558000元（已扣除定金25万元）；2、被告郑东根于原告彭远明付清购房余款2558000元之日起三个工作日内配合原告彭远明办理位于深圳市南山区招商路北住宅楼某房产权登记至原告彭远明名下的手续，办理产权转移登记手续的相关税费由原告彭远明自行负担；3、被告郑东根应于原告彭远明付清购房余款之日起三个工作日内按照《二手房买卖合同》约定的条件将涉案房产交付给原告彭远明；二、被告郑东根于本判决生效之日起十日内向原告彭远明支付违约金（违约金按转让成交价2808000元的日万分之四的标准，自2015年5月9日起支付至本判决确定的被告郑东根应履行完毕义务之日止）；三、驳回原告彭远明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30283.2元、财产保全费5000元，合计35283.2元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 吴奕盈人民陪审员 沈金芳人民陪审员 杨秀珍二〇一六年四月一日书 记 员 庄佳真 微信公众号“”