（2015）虹民三（民）初字第2044号
裁判日期: 2016-04-01
公开日期: 2016-06-01
案件名称
吴爱国与徐有德租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市虹口区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
吴爱国,徐有德
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款
全文
上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2015）虹民三（民）初字第2044号原告吴爱国，男，1976年3月21日出生，汉族，户籍所在地安徽省。委托代理人饶先卓，上海闰德律师事务所律师。被告徐有德，男，1951年3月27日出生，汉族，户籍所在地上海市。委托代理人朱雅珍（被告之妻），女，户籍所在地上海市。委托代理人徐子强（被告之子），男，户籍所在地上海市。原告吴爱国与被告徐有德房屋租赁合同纠纷一案，依法由代理审判员周虹君独任审判，公开开庭进行了审理。原告吴爱国及其委托代理人饶先卓，被告徐有德及其委托代理人朱雅珍、徐子强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴爱国诉称：原、被告于2013年3月20日就上海市东余杭路XXX号（以下简称系争房屋）签订《租赁合同》，租期三年，租金每月人民币（以下币种均为人民币）4，000元，付三押一。承租后，原告花费50，000元对系争房屋进行装修，用于经营粮油副食店。2014年12月，原告听说系争房屋可能会被动迁，原、被告协商后将每月租金变更为3，500元。2015年3月9日，系争房屋被确定纳入动迁范围，当时被告承诺动迁后会对原告的装潢及经营损失一并进行补偿。原告一直按约向被告支付租金至2015年3月19日，但被告对原告的损失一直未进行补偿，并从2015年6月底开始对系争房屋断水断电，原告无奈于2015年7月5日搬离系争房屋。原告是系争房屋的实际使用人，为系争房屋搭建阁楼，添置玻璃货架、粉刷墙壁、铺设地板，被告因动迁获得的相关装潢补偿应支付给原告。原告因动迁不能使用系争房屋至合同期满，被告应按上海市个人最低工资标准支付原告8个月的停产停业损失。故原告起诉要求：1、双方租赁合同解除；2、被告支付停产停业损失20，000元；3、被告支付店面装潢损失20，870元；4、返还房屋押金4，000元。被告徐有德辩称：对原告陈述签订《租赁合同》基本情况没有异议。原告承租系争房屋后，支付过押金4，000元。2014年12月下旬，被告告知原告系争房屋可能动迁，原告表示要求继续承租，故双方协商每月租金减少500元，原告使用系争房屋至动迁。2015年3月9日，系争房屋确定动迁，被告多次催促原告搬离，原告仍实际使用系争房屋至2015年7月，但只支付租金至2015年3月19日。原告明知系争房屋纳入动迁，仍继续占用不及时搬离，已经给被告的动迁安置造成很大损失，无权再要求被告赔偿停产停业损失。动迁协议中被告获得的房屋装潢补偿20，870元，是根据系争房屋的面积计算得出，与原告无关。系争房屋出租给原告时就有阁楼，原告除敲掉系争房屋隔墙用于堆放物品外，未进行过任何装潢。现被告同意返还原告押金4，000元外，对原告其余诉请均不同意。经审理查明，系争房屋原承租人为徐有德，由底层前后客堂及二层阁组成，使用面积32.3平方米（其中二层阁10.40平方米）。2013年3月20日，徐有德为甲方（出租方）、吴爱国为乙方（承租方）签订《租赁合同》，约定，甲方将系争房屋出租给乙方居住经营使用；租赁期限三年，自2013年3月20日至2016年3月19日；系争房屋月租金为4，000元，以现金方式支付；双方议定首期付三月，另付押金4，000元，之后租金按三个月结算一次；租赁期满，乙方迁空、清点、交还房屋及设施，付清应付费用后，经甲方确认将押金无息退还乙方。租赁合同签订后，吴爱国将系争房屋用于经营粮油店。租赁合同履行期间，吴爱国支付徐有德押金4，000元，并以每月4，000元标准支付徐有德租金至2014年12月19日。2014年12月20日起，因系争房屋可能动迁，双方协商将租金变更为每月3，500元，吴爱国按此标准支付徐有德租金至2015年3月19日止。2015年3月9日，上海市虹口区人民政府张贴公告确定系争房屋被纳入征收范围。同日，《虹口区69街坊房屋征收与补偿方案》载明：“被征收居住房屋属于旧式里弄房屋、简屋以及其他非成套独用居住房屋的，按每平方米500元给予装潢补贴，被征收居住房屋属于成套独用居住房屋的，按每平方米700元给予装潢补贴。”2015年3月30日，徐有德与上海市虹口区住房保障和房屋管理局签订《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》，确定系争房屋建筑面积41.74平方米，属于虹口区69街坊旧改征收项目，房屋性质公房，房屋用途居住；基于基地征收补偿方案，给予徐有德装潢补偿20，870元（41.74平方米＊500元／平方米）……协议中并无相关停产停业补偿。2015年6月，系争房屋发生停电停水情况，吴爱国使用系争房屋至2015年7月5日。另查明，2015年11月26日，本院立案受理徐有德起诉吴爱国房屋租赁纠纷一案，徐有德要求吴爱国支付房租11，666.67元，水电煤及有线电视费用438.40元。2016年4月1日，本院作出判决：吴爱国支付徐有德房屋租金6，500元、水电煤有线电视费用438.40元［（2015）虹民三（民）初字第2469号案］。审理中，原告表示其已实际搬离系争房屋，双方租赁合同应予解除，以2015年6月30日被告退房日期作为双方合同解除时间。被告表示同意租赁合同于2015年6月30日解除，综合考虑本案情况，被告自愿补偿原告装潢损失2，000元。以上事实，由原、被告提供的租赁合同、房租收条、征收补偿公告及协议、相关照片、公房租赁凭证、情况证明等证据及双方当事人庭审陈述为证，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对双方当事人均具有法律约束力。原告租赁使用期间，系争房屋被纳入动迁，导致双方合同不能履行，原告于租赁合同到期前搬离系争房屋，此属于不可归责于原、被告双方的合同风险。原、被告在系争房屋动迁前就已重新协商确定过租金标准，他案处理中本院亦对原告动迁期间的应付租金做出过酌情调整，且被告在动迁中并未获得过相关停产停业补偿，故原告要求被告赔偿停产停业损失的请求，于法无据，本院不予支持。原告认为被告就动迁所获装潢补偿应全额向其支付，但该笔装潢补偿是拆迁单位依据该地块征收补偿方案，根据系争房面积给予被告的补偿项目，该笔装潢补偿与原告是否在系争房屋内进行过实际装潢并无直接关联。系争房屋原本就有二层阁的面积记载，原告就其陈述的搭建阁楼、铺设地板等装潢事实亦未提供充分证据证实，故原告该项诉请，本院难以支持。原、被告均同意于2015年6月30日解除租赁合同，原告愿意退还押金并自愿补偿被告装潢损失2，000元的意见，与法不悖，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：一、原告吴爱国与被告徐有德于2013年3月20日签订的《房屋租赁合同》于2015年6月30日解除；二、被告徐有德应于本判决生效之日起十日内，返还原告吴爱国房屋押金4，000元；三、被告徐有德应于本判决生效之日起十日内，支付原告吴爱国装潢损失2，000元；四、驳回原告吴爱国其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费921.75元，减半收取460.88元，由原告吴爱国负担360元，被告徐有德负担100.88元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。代理审判员 周虹君二〇一六年四月一日书 记 员 吴 燕附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 来源：百度搜索“”