（2015）佛城法民一初字第2030号

裁判日期: 2016-04-01

公开日期: 2016-08-09

案件名称

佛山市凯德物业管理有限公司与岑宝燕物业服务合同纠纷一审民事判决书

法院

佛山市禅城区人民法院

所属地区

佛山市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

佛山市凯德物业管理有限公司,岑宝燕

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第十三条，第六十四条，第一百四十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款

全文

广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2015）佛城法民一初字第2030号原告佛山市凯德物业管理有限公司，住所：广东省佛山市禅城区，注册号：440602000035002。法定代表人TANMINGCHIAN（陈明璨）。委托代理人梁朔梅，广东千度律师事务所律师。委托代理人麦绮华，女，汉族，××年××月××日出生，住广东省佛山市南海区。被告岑宝燕，女，汉族，住广东省佛山市禅城区，身份证号码：×××3023。原告佛山市凯德物业管理有限公司诉被告岑宝燕物业服务合同纠纷一案，本院于2015年11月2日立案受理后，依法由代理审判员杨玲玲适用简易程序独任审判。因被告下落不明，需公告送达，本院依法裁定本案转为普通程序，并由审判员林波担任审判长，与代理审判员杨玲玲、人民陪审员邵静敏组成合议庭，于2016年3月29日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人梁朔梅、麦绮华到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告诉称：自2009年1月1日始，原告接受开发商佛山市新佛陈房地产开发有限公司（下简称新佛陈公司）的委托，为“凯德·泊宫”小区提供物业管理服务。2010年12月23日、2011年12月26日、2012年5月10日，被告分别与新佛陈公司签订了《广东省商品房买卖合同》（编号为：1001016205、1101012870、1201005263），购买了新佛陈公司开发建设的位于佛山市禅城区湾梁路18号“凯德·泊宫”小区15座302单元住宅及地下一层D1S250号、D1S255号车位。被告在购买该房屋的同时与原告签订了《凯德·泊宫前期物业服务协议》，约定由原告为该小区提供物业服务，协议第一条第二款第四项约定被告应依据协议按时向原告交纳物业服务费用及共用水电分摊费等费用；第四条第一款约定物业服务费为住宅按建筑面积每月每平方米3.50元（不包括公共水电分摊费用）；第七款约定被告应于每月10日前交付当月的物业服务费，在每月10日前交付上月的自用电费或其他应付费用；第九条违约责任第四款约定，被告不按约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按欠费总额每天1‰交纳违约金。新佛陈公司已通知被告在2011年7月1日前（视为已交付日）验收交接该房屋，但被告直至2011年12月28日才实际收楼，且被告在2012年3月31日、2012年7月10日分别实际接收涉案D1S250号、D1S255号车位。根据上述《广东省商品房买卖合同》第十一条的约定，由于买受人原因，未能按期交付的，则自出卖人发出的交房通知书中确定的验收交接期限届满之日，视同出卖人已按合同约定的标准将商品房交付给买受人，与商品房有关的物业服务费、水电费等所有应缴费用由买受人承担。上述《凯德·泊宫前期物业服务协议》第四条第二款亦规定，自发展商已按商品房买卖合同的约定交付或视为交付业主之日起开始计收物业服务费。因此，从约定交付或视为交付之日起涉案房产的风险责任及物业服务费等费用的缴交责任由被告承担。然而被告违反协议约定，至今仍拖欠原告2012年6月1日至2013年6月30日的房屋物业管理费12311.40元，拖欠2011年4月7日至2013年4月6日的公摊电费1243.87元，拖欠2012年3月16日至2013年6月30日的车位管理费889.23元，合计欠缴费用14444.50元。根据协议约定，被告应从逾期之日起按欠费总额每天1‰支付违约金13241.56元（暂计至2015年9月22日）。被告拖欠上述款项已久，且经原告多次发函催付未果。根据《物业管理条例》第七条第五项、第四十二条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，业主及物业使用人应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用，违者承担违约责任。原告接受开发商新佛陈公司的委托，为“凯德·泊宫”小区提供物业管理服务以来，积极履行各项义务，提供相应物业服务。被告在享受原告提供小区物业服务的同时，理应支付物业服务费及其他应付费用。被告长久拖欠凯德物业公司物业服务费等费用，已构成违约，严重侵害了原告的合法权益，同时对其他广大缴费业主不公，故根据上述法律规定，原告特诉至法院，请求判令：一、被告立即向原告支付2012年6月1日至2013年6月30日的房屋物业管理费12311.40元，2011年4月7日至2013年4月6日的公摊电费1243.87元，2012年3月16日至2013年6月30日的车位管理费889.23元及违约金13241.56元（违约金以每月拖欠的物业管理费及车位管理费为本金，按日千分之一分段累计，暂计至2015年9月22日为13241.56元）；二、本案全部诉讼费由被告承担。被告未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。诉讼中，原告提交以下证据：1、原告营业执照、原告组织机构代码证、被告身份证复印件。证明原、被告的诉讼主体资格。2、资质证书。证明原告在2008年1月28日被准予从事物业管理活动，资质等级为三级。3、《凯德·泊宫前期物业服务合同》、《凯德·泊宫前期物业服务委托合同》。证明自2009年1月1日开始，原告接受新佛陈公司的委托，为凯德泊宫小区提供物业物业管理服务，合同明确约定当月物业管理费的计算标准及缴纳时间，物业管理费不包含分摊水电费。4、《物业管理交接协议》。证明新佛陈公司、案外人广州东康物业服务有限公司与原告签订《物业管理交接协议》，确认自2013年7月1日起由案外人广州东康物业服务有限公司接替原告承担涉案凯德泊宫小区的前期物业服务工作。5、《广东省商品房买卖合同》（编号为：1001016205、1101012870、1201005263）。证明2010年12月23日、2011年12月26日、2012年5月10日，被告分别购买案外人新佛陈公司开发建设的位于佛山市禅城区湾梁路18号凯德泊宫小区15座302单元住宅及地下一层D1S250号、D1S255号车位。6、《凯德·泊宫前期物业服务协议》三份。证明原、被告双方约定由原告为涉案小区提供物业服务，物业管理费按3.50元／平方米计算，被告应在每月10日前交纳当月的物业管理费、电费等，逾期交纳的从逾期之日起按欠费总额每天千分之一交纳违约金。7、《交房通知书》、EMS邮寄底单及妥投证明。证明新佛陈公司已经通知被告在2011年2月17日验收交接该房屋并开始起算物业管理费。8、《车位交付通知书》、EMS快递底单及妥投证明。证明案外人新佛陈公司已于2012年3月31日、2012年7月10日通知被告交接涉案车位并开始起算物业管理费用。9、《房屋交接单》、《车位交接单》。证明被告于2011年12月28日收楼，于2012年3月31日、2012年7月10日开始使用车位。10、《佛山市禅城区房地产交易中心房屋测绘报告书》。证明①2011年6月3日，由佛山市禅城区房地产交易中心对涉案房屋建筑面积进行实地测量，实测被告所购房屋建筑面积为292.85平方米，房屋物业管理费按实测建筑面积计算收取；②2011年6月2日，由佛山市禅城区房地产交易中心对涉案车位建筑面积进行实地测量，实测被告所购两车位建筑面积均为20.43平方米，车位物业管理费按实测建筑面积计算收取。11、EMS邮寄底单、《提请支付物业服务费的通知》、妥投证明、律师函、EMS退件。证明①原告于2013年8月6日、2014年6月13日向被告发出催款函，经原告催收，被告至今仍不支付物业管理费和公摊费、违约金；②原告委托广东千度律师事务所于2015年7月21日向被告发出《律师函》，但被告拒收并不支付物业管理费和公摊费用、违约金。12、房地产登记信息查询结果。证明涉案房产及车位现登记在案外人陈伶、常瑞名下，变更登记时间为2015年10月13日。诉讼中，被告未提交证据。本院认证：被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为其放弃举证、质证、抗辩的权利。原告提交的证据均为原件或与原件核对无异的复印件，具备客观性，且和本案有关联，本院予以采信。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2009年1月1日，案外人新佛陈公司与原告签订《凯德·泊宫前期物业服务合同》，约定由案外人新佛陈公司选聘原告为涉案小区提供前期物业管理服务，物业服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，具体标准如下：住宅3.50元／月.平方米（建筑面积，不包括公共水电分摊），车位1.60元／月.平方米（建筑面积，包括公共水电分摊），业主应于自发展商已按商品房买卖合同的约定交楼或视为交楼给业主之次日起交纳物业服务费用，物业服务费用按每月交纳，业主或物业使用人应在每月10日前履行交纳义务。未能按时足额交纳物业服务费用的，原告有权要求业主补交并从逾期之日起按欠费总额每天1‰交纳违约金。前期物业服务全权委托阶段自该住宅小区交楼之日起贰年。但在该合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，该合同自动终止。2010年12月23日，案外人新佛陈公司与被告签订《广东省商品房买卖合同》（编号：1001016205），约定由被告向案外人新佛陈公司购买涉案佛山市禅城区湾梁路18号十五座302房，合同约定建筑面积共291.77平方米，套内建筑面积238.26平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积53.51平方米。合同约定的物业交付期限为2010年12月31日前。由于买受人原因未能按期交付的，双方同意自出卖人发出的交房通知书中规定的验收交接期限届满之第二日起，视同出卖人已按合同约定的标准将房屋交付给买受人，房屋的风险责任自交付之日起由出卖人转移给买受人。自风险责任转移给买受人之日起，由买受人承担该房屋的物业管理费、税费及其他因延期收楼引起的相关费用与责任。同日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《凯德·泊宫前期物业服务协议》，约定由原告为涉案房屋提供物业管理服务，主要内容均为：“第一条双方的权利和义务……二、乙方的权利和义务……4、依据本协议按时向甲方交纳物业服务费用及共用水电分摊费等费用；……第四条物业服务费用（不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用）一、物业服务费的收取标准：住宅按建筑面积每月每平方米3.50元；（不包括公共水电分摊费用），车位暂定按建筑面积每月每平方米1.60元。二、乙方交纳费用时间：自发展商已按商品房买卖合同的约定交付或视为交付给业主之次日起开始计收，办理收楼手续时间可预交两个月的管理费。……七、乙方每次交纳费用的时间：每月10日前交付当月的物业服务费；在每月10日前交付上月的自用电费及其他应付费用。……第九条违约责任……四、乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按欠费总额每天1‰交纳违约金；……”。2011年2月15日，案外人新佛陈公司向被告发出《“凯德·泊宫”交房通知书》，通知被告于2011年2月17日办理涉案302房交接手续。被告于2011年2月16日签收上述材料。2011年12月26日、2012年5月10日，案外人新佛陈公司与被告分别签订两份《广东省商品房买卖合同》（编号：1101012870、1201005263），约定由被告向案外人新佛陈公司购买涉案佛山市禅城区湾梁路18号地下一层D1S250号／D1S255号，合同约定建筑面积均为20.43平方米。合同约定的物业交付期限分别为2012年3月31日前、2012年7月10日前。签订上述买卖合同当天，被告亦分别与原告就上述两车位签订《凯德·泊宫前期物业服务协议》，基本内容同被告于2010年12月23日与原告签订的《凯德·泊宫前期物业服务协议》。2012年3月13日、2012年6月29日，案外人新佛陈公司向被告发出《交付通知书》，分别通知被告于2012年3月31日前、2012年7月10日前办理涉案两车位交接手续。2011年12月28日、2012年3月15日、2012年7月10日，案外人新佛陈公司分别与被告签订《房屋交接单》及《车位交接单》，确认被告已接收涉案房屋，并于2012年3月31日、2012年7月10日接收涉案两车位。2012年7月1日，案外人新佛陈公司与原告签订《凯德·泊宫前期物业服务委托合同》，约定由案外人新佛陈公司选聘原告为涉案小区提供前期物业管理服务，物业服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，具体标准如下：住宅3.50元／月.平方米，车位1.60元／月.平方米，物业服务费用按每月交纳，业主或物业使用人应在每月10日前履行交纳义务。未能按时足额交纳物业服务费用的，原告有权要求欠费方补交并从逾期之日起，每逾期一日，按欠费总额1‰的标准收取违约金。前期物业服务委托阶段自2012年7月1日至2013年6月30日。2013年7月5日，案外人新佛陈公司、原告与案外人广州东康物业服务有限公司签订《凯德.瀚城、凯德.泊宫物业管理交接协议》，确认案外人新佛陈公司与原告签订的《凯德.瀚城前期物业服务合同》、《凯德.泊宫前期物业服务合同》于2013年6月30日终止，双方决定不再续约，由案外人新佛陈公司委托案外人广州东康物业服务有限公司自2013年7月1日起接替原告承担上述物业的前期物业服务工作。后因被告未依约按期支付物业服务费，原告分别于2013年8月6日、2014年6月13日、2015年7月21日向被告发出《提请支付物业服务费的通知》及《律师函》，要求被告支付拖欠的物业服务费及违约金。另查明一，佛山市禅城区房地产交易中心于2011年6月10日、2011年6月14日分别作出《湾梁路18号十一至十九座测绘报告》、《湾梁路18号地下室测绘报告》，依据上述测绘报告，涉案佛山市禅城区湾梁路18号十五座302房建筑面积为292.85平方米；湾梁路18号地下一层D1S250号、D1S255号建筑面积均为20.43平方米。另查明二，原告是具有叁级资质的物业服务企业。另查明三，涉案房产及两车位现登记于案外人陈伶、常瑞名下，变更登记时间均为2015年10月13日。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，案外人新佛陈公司与原告签订的《凯德·泊宫前期物业服务合同》及《凯德·泊宫前期物业服务委托合同》、案外人新佛陈公司与被告签订的《广东省商品房买卖合同》、原告与被告签订的《凯德·泊宫前期物业服务协议》，均系各方当事人的真实意思表示，合同及协议内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按照上述合同及协议的约定善意全面地履行各自承担的义务。关于原告主张被告交纳物业管理费及公摊电费的诉请。根据《凯德·泊宫前期物业服务协议》第一条“二、乙方的权利和义务……4、依据本协议按时向甲方交纳物业服务费用及共用水电分摊费等费用”的约定，被告负有依约按时支付物业服务费及公摊水电费的义务。诉讼中，原告主张被告拖欠2012年6月1日至2013年6月30日的房屋物业管理费及2012年3月16日至2013年6月30日D1S250号车位管理费、2012年7月11日至2013年6月30日D1S255号车位管理费，因被告既未到庭抗辩，亦未提交有效证据予以反驳，本院对上述事实依法予以确认。另据本院查明的事实，涉案房屋实际建筑面积为292.85平方米，两车位实际建筑面积均为20.43平方米，故被告应依据合同约定标准即每月1024.98元（3.50元／月／㎡×292.85㎡）向原告支付2012年6月1日至2013年6月30日的物业服务费共计13324.74元（1024.98元／月×13个月），原告自愿以12311.40元向被告主张房屋物业管理费，系原告对其自身权利义务的自由处分，本院依法予以确认。同理，被告应以每月32.69元（1.60元／月／㎡×20.43㎡）为标准向原告支付2012年3月16日至2013年6月30日D1S250号车位管理费共计507.22元【32.69元÷31天×16天＋32.69元／月×15个月】；应以每月32.69元（1.60元／月／㎡×20.43㎡）为标准向原告支付2012年7月11日至2013年6月30日D1S255号车位管理费共计381.73元【32.69元÷31天×21天＋32.69元／月×11个月】。上述物业服务费合计13200.35元。原告诉请超出部分，本院不予支持。至于原告主张的公摊电费，因原告未提供相关发票证明其已实际垫付上述公摊电费，故本院对原告主张被告支付公摊电费的诉请不予支持。关于原告主张被告支付违约金的诉请。根据《凯德·泊宫前期物业服务协议》第九条的约定，因被告未依约按期支付物业管理费，已构成违约，故原告有权向被告主张违约金。另因被告未到庭抗辩上述协议所约定的违约金标准，故被告应以每月所欠房屋物业管理费1024.98元为本金，自2012年6月11日起按日千分之一向原告分段累计计付其逾期交纳2012年6月1日至2013年6月30日房屋物业管理费的违约金，以每月所欠车位物业管理费32.69元为本金分别自2012年3月17日、2012年7月12日起按日千分之一向原告分段累计计付其逾期交纳两车位物业管理费的违约金，上述违约金计至2015年9月22日为13241元，自2015年9月23日起的违约金应由被告以13200.35元为本金，按日千分之一的标准向原告计付。原告诉请超出部分，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，缺席判决如下：1、被告岑宝燕于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市凯德物业管理有限公司支付2012年6月1日至2013年6月30日的房屋物业管理费12311.40元、2012年3月16日至2013年6月30日D1S250号车位管理费507.22元及2012年7月11日至2013年6月30日D1S255号车位管理费381.73元，上述物业管理费合计13200.35元；2、被告岑宝燕于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市凯德物业管理有限公司支付至2015年9月22日的违约金13241元，自2015年9月23日起的违约金由被告岑宝燕以13200.35元为本金，按日千分之一的标准向原告佛山市凯德物业管理有限公司计付至本判决确定的给付之日止；三、驳回原告佛山市凯德物业管理有限公司的其他诉讼请求。被告岑宝燕如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序，受理费492元，由被告岑宝燕负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审　判　长　　林　波代理审判员　　杨玲玲人民陪审员　　邵静敏二〇一六年四月一日书　记　员　　江幼钿附引用法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 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