（2016）闽0205民初44号
裁判日期: 2016-04-01
公开日期: 2016-12-05
案件名称
林美珍与何先培、朱端丽等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
厦门市海沧区人民法院
所属地区
厦门市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
林美珍,何先培,朱端丽,何晔涵,吴建军
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第十二条第一款，第六十三条第一款；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
福建省厦门市海沧区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0205民初44号原告（反诉被告）林美珍，女，1954年11月18日出生，汉族。委托代理人李基铂、郭妙灵（实习），北京蓝鹏（厦门）律师事务所律师。被告（反诉原告）何先培，男，1980年6月27日出生，汉族。被告（反诉原告）朱端丽，女，1977年1月7日出生，汉族。被告（反诉原告）何晔涵，男，2004年8月27日出生，汉族。法定代理人何先培、朱端丽，系被告何晔涵父母亲。上述三被告（反诉原告）共同委托代理人郑树淋、ＸＸ兴（实习），北京盈科（厦门）律师事务所律师。被告吴建军，男，1981年7月15日出生，汉族。原告（反诉被告）林美珍与被告（反诉原告）何先培、朱端丽、何晔涵及被告吴建军房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告林美珍（反诉被告）及其委托代理人李基铂，被告（反诉原告）何先培及被告（反诉原告）何先培、朱端丽、何晔涵的共同委托代理人郑树淋、ＸＸ兴，被告吴建军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林美珍诉称，2010年，被告何先培、朱端丽因拆迁补偿安置获得厦门市海沧区沧湖东一里XX号（绿苑小区三组团2#楼）xxx室房屋（以下简称案涉房产，拆迁安置补偿协议书编号：厦国土房拆（2010）22号NO：住宅018号），案涉房产的产权证在当时尚无法办理。2011年8月24日，被告何先培、朱端丽共同将案涉房产委托给被告吴建军进行出售，并办理了委托公证。2011年11月26日，被告吴建军代理被告何先培、朱端丽与原告林美珍达成购房意向，并签订了《房产预约买卖定金合同》，约定：原告林美珍以总价705000元（人民币，下同）的价格购买案涉房产；原告林美珍于本合同签订之日支付购房定金50000元；原告林美珍应于2011年12月1日前与被告吴建军签订《房产转让预购合同》及办理相关公证，并在签订《房产转让预购合同》及办理相关公证后当日向被告吴建军支付预约购房款655000元。原告林美珍于该《房产预约买卖定金合同》签订当日，即向被告吴建军支付了50000元购房定金。2011年11月30日，原告与被告何先培、朱端丽的委托代理人即被告吴建军签订了《房产预约买卖合同》，约定：原告林美珍于本合同签订和办理转委托公证后当天，应向被告何先培、朱端丽及其委托代理人被告吴建军支付购房尾款655000元；当原告林美珍需办理产权过户时，被告何先培、朱端丽及其委托代理人被告吴建军需无条件配合。《房产预约买卖合同》签订当日，被告吴建军与原告林美珍之子即孙慈超办理了转委托公证，原告林美珍依约将剩余的全部购房款655000元支付给被告吴建军。现案涉房产已经达到过户条件（产权证号：闽（20**）厦门市不动产权第0002191），原告林美珍多次依约要求被告配合办理过户登记手续，被告屡次均推脱不予办理。原告林美珍与被告何先培、朱端丽的委托代理人吴建军签订的《房产预约买卖合同》有效，且未侵犯未成年人的利益；原告林美珍依约支付了购房款，依法取得案涉房产的所有权。原告在2011年入住案涉房产，被告何先培、朱端丽、何晔涵在当时就已经知晓，如有异议应当提出来。原告林美珍诉至法院，请求判令被告何先培、朱端丽、何晔涵、吴建军继续履行《房产转让预购合同》，立即配合原告林美珍办理坐落于厦门市海沧区沧湖东一里XX号（绿苑小区三组团2#楼）xxx室房屋的过户登记手续，将前述房屋过户至原告林美珍名下。被告何先培、朱端丽共同辩称，首先，二被告对被告吴建军的授权委托因委托事项完成而终止。2011年8月24日，二被告委托被告吴建军作为代理人，以二被告的名义，全权办理出售案涉房产的有关事宜，委托期限自2011年8月24日起至完成出售事宜为止。同日，受托人被告吴建军经慎重考虑，决定自行买下案涉房产，并与作为委托人的二被告签订《房产转让预购合同》。至此，二被告与被告吴建军之间的委托代理关系因委托事项的完成而终止。被告吴建军作为无权代理人与原告林美珍签署的《房产预约买卖合同》，二被告不予追认。其次，原告林美珍与被告吴建军之间的房产转让预购合同纠纷与二被告无关。二被告（甲方）与被告吴建军（乙方）签署的《房产转让预购合同》第五条第7款规定：“在本房产在没有过户到乙方或乙方指定人的名义下，乙方处置本房产（买卖，租赁等）由此引起的与本房产有关的权属纠纷及债权债务均由乙方负责清理，并赔偿因此给甲方造成的经济损失。”截止讼争日，二被告依然系案涉房产的共有人，并未过户至吴建军或其指定人员名下。再次，不动产共同共有人应当共同行使不动产共有权利。依照法律规定，未经共有人书面同意的，共有房产不得转让。《房产转让预购合同》不得对抗房产的登记。被告何晔涵辩称，被告作为案涉房产的共有人，从未与原告林美珍达成任何协议，亦未授权其他人与原告林美珍达成任何协议，对原告林美珍不负有任何形式的合同义务。被告作为未成年人依法获得的案涉房产是具有人身属性的拆迁安置房屋，被告何先培、朱端丽将该房屋转让是损害被告何晔涵利益的行为。被告吴建军辩称，原告林美珍与被告何先培、朱端丽、何晔涵之间买卖行为引起的纠纷需要他们自行解决，被告吴建军只是被告何先培、朱端丽、何晔涵的受托人。被告吴建军已经把被告何先培、朱端丽、何晔涵的委托转给了原告林美珍之子孙慈超，过户手续的办理应该由孙慈超来完成。反诉原告何先培、朱端丽、何晔涵诉称，案涉房产系反诉原告于2011年8月3日与厦门海沧土地开发有限公司、厦门海沧征地拆迁有限公司、厦门市海沧区人民政府海沧街道办事处、厦门市海沧区征地拆迁办公室达成补偿安置协议所获得的房屋。因政策原因，案涉房产的产权证一直没有办理。直至2015年10月28日，案涉房产的产权证办理并登记在反诉原告名下。2011年8月24日，反诉原告何先培、朱端丽因事务繁忙，委托吴建军出售案涉房产事宜，委托期限至完成出售事宜为止；同日，吴建军与反诉原告何先培、朱端丽签署《房产转让预购合同》，并依合同支付了款项，完成委托事宜。2011年11月30日，反诉被告林美珍在未征得反诉原告同意，亦未签署任何占用协议的情形下，擅自占用案涉房产，并改变房屋内饰结构。反诉原告数次与反诉被告交涉，要求反诉被告赔偿，均遭到反诉被告的拒绝。反诉原告请求判令：一、反诉被告林美珍停止侵害反诉原告对厦门市海沧区沧湖东一里XX号XXX室房屋享有的所有权，即立刻搬离该房屋；二、反诉被告林美珍对厦门市海沧区沧湖东一里XX号XXX室房屋排除妨碍，恢复原状；三、反诉被告林美珍支付占用厦门市海沧区沧湖东一里XX号XXX室房屋至实际搬离房屋、恢复房屋原状期间的占用费，暂计102000元（从2011年12月算至2016年2月，共计51个月，每月2000元）。反诉被告林美珍辩称，首先，反诉与本诉是两种法律关系，本案反诉应当另案处理；其次，反诉被告林美珍对案涉房产是合法占有，支付了对价，不是侵占；再次，反诉原告已经承认其委托吴建军出售案涉房产，该委托有效，反诉被告是合法占有案涉房产。经审理查明，一、2010年，何先培、朱端丽因拆迁补偿安置获得厦门市海沧区沧湖东一里XX号XXX室房屋（拆迁安置补偿协议书编号：厦国土房拆（2010）22号NO：住宅018号）。2011年8月24日，何先培、朱端丽共同出具一份经公证的《委托书》（公证书编号：（2011）厦证内字第2188号），载明委托人何先培、朱端丽系案涉房产的权利人，何先培、朱端丽因事务繁忙，特委托吴建军全权办理出售案涉房产的有关事宜。委托事项包括：代为办理案涉房产出售的全部手续，代为签署相关房屋买卖合同，代收房款，代为办理案涉房产权属过户登记手续等。委托形式为全权委托，受托人有转委托权。委托期限为自《委托书》签署之日至委托事项办理完毕之日止。同日，何先培、朱端丽与吴建军签订一份《房产转让预购合同》，约定何先培、朱端丽将案涉房产出售给吴建军，转让款总计500000元。吴建军在签订上述《房产转让预购合同》前已经向何先培、朱端丽支付购房定金50000元。二、2011年11月26日，吴建军（出售委托人）与林美珍（购买人）就案涉房产的买卖事宜签订一份《房产预约买卖定金合同》。《房产预约买卖定金合同》第一条“房产信息”主要内容为：案涉房产建筑面积104.42平方米，该房产属于拆迁补偿安置房，尚未办理土地房屋权证，暂时无法办理过户手续，且由拥有案涉房产合法处分权的何先培（出售人）委托吴建军办理该房屋的预约转让和出售；购买人林美珍对案涉房产的情况及问题已充分了解，并愿意购买上述房屋。《房产预约买卖定金合同》第二条“购买条件”约定：“……购买人按以下方式分期付款：3.1购买人于签订本合同后当天向出售委托人支付定金50000元。3.2购买人应于2011年12月1日前（含该日）与出售委托人签订《房产转让预购合同》及办理相关公证（公证处由出售委托人选定），并在签定《房产转让预购合同》及办理相关公证后当天向出售委托人支付预约购房款655000元……”《房产预约买卖定金合同》第六条“附加说明”手写内容载明：转账支付定金，由购买人林美珍之夫孙大文建行卡转出。《房产预约买卖定金合同》签订当日，林美珍向吴建军支付购房定金50000元，吴建军向林美珍出具一份定金收条。三、2011年11月30日，何先培、朱端丽（甲方）的委托代理人吴建军与林美珍（乙方）签订一份《房产预约买卖合同》，约定何先培、朱端丽将案涉房产出售给林美珍，房屋建筑面积104.42平方米，单价为每平方米6750元，房屋总价共计705000元。《房产预约买卖合同》第一条第2款“房产状况”约定：“2.1甲方确认本房产系产权人：何先培、朱端丽夫妻的拆迁补偿安置房，尚未办理土地房屋权证，暂时无法进行过户手续，双方对此都已充分了解；2.2甲方确认本房产系其拥有绝对处分权之房产，至本合同签定时甲方尚未办理本房产的土地房产权属证书，甲方保证不会因其原因造成本房产的权属证书不能办理。”《房产预约买卖合同》第二条第2款“双方同意按以下方式付款”约定：“2.1甲方及其代理人确认在签定本合同前，乙方已经向甲方及其代理人支付本房产的购房定金50000元，且甲方已收取该定金；2.2签定本合同和办理委托公证后当天乙方向甲方及其代理人支付购房尾款655000元。”《房产预约买卖合同》第五条第6款约定：“当乙方办理产权和过户需甲方任何配合时，甲方及其代理人保证无条件配合乙方。”《房产预约买卖合同》还约定：甲方及其代理人应于收到全部房款贰日内将房产交付给乙方使用，在办理房产过户之前，如需甲方到场，甲方应配合等事项。何先培、朱端丽的代理人吴建军，以及林美珍在《房产预约买卖合同》上签名并捺印，中介方厦门市鑫万置业有限公司在该合同上加盖公司印章。同日，吴建军出具一份《转委托书》，将何先培、朱端丽所委托办理案涉房产出售等事宜转委托给案外人孙慈超，并办理了公证手续（公证书编号：（2011）厦证内字第3148号）。《房产预约买卖合同》签订当日，林美珍向吴建军支付购房尾款655000元，林美珍还向中介方支付佣金6000元。四、2015年10月28日，厦门市国土资源与房产管理局为案涉房产办理了不动产权属证书，证书编号为闽（2015）厦门市不动产权第0002191-1号。该证书记载的房产权利人为朱端丽，共有情况为共同共有，共有人包括朱端丽、何晔涵、何先培。五、案涉房产现由林美珍实际居住使用。2016年1月4日，厦门海沧绿苑小区物业管理处出具一份《证明》，载明：“兹有海沧绿苑小区Ⅲ组团2号楼46梯xxx室，现为林美珍（身份证：350203195411181022），孙大文（身份证：350203194709031057）实际二手购买入住居民”。此外，林美珍提供的物业收费明细单载明：2011年7月至2012年3月，案涉房产物业收费明细单的用户名是何先培；2012年4月至2015年12月，案涉房产物业收费明细单的用户名为案外人孙慈超。六、林美珍与案外人孙慈超系母子关系。朱端丽与何先培系夫妻关系，二人于2009年10月15日办理结婚登记手续。何晔涵系何先培、朱端丽婚生子。七、2016年1月4日，林美珍诉至本院提出如上诉请，并向本院提出保全申请。本院于2016年1月13日作出（2016）闽0205民初44号民事裁定书，裁定查封何先培、朱端丽、何晔涵共有的案涉房产，案涉房产现处于查封状态。以上事实，有林美珍提供的《公证书》、《房产预约买卖定金合同》、定金收条、《房产预约买卖合同》、《转委托公证书》、转账凭条、发票、收据、房产登记信息、《证明》、物业收费明细单，何先培、朱端丽、何晔涵提供的不动产权属证书、《公证书》、《房产转让预购合同》、银行流水明细、58同城及赶集网租房信息，以及本院庭审笔录予以证实。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。何先培、朱端丽、何晔涵因拆迁安置补偿获得案涉房产，产权权属清晰。案涉房产在2011年虽未取得房屋权属证书，但不影响何先培、朱端丽、何晔涵依法对该房产享有所有权并进行处分。根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条的规定，代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施的的民事法律行为，由此产生的民事责任应由被代理人承担。何先培、朱端丽出具一份经过公证的《委托书》，全权委托吴建军办理出售案涉房产的相关事宜。吴建军作为何先培、朱端丽的代理人，其在代理权限内就案涉房产的买卖事宜与林美珍签订《房产预约买卖定金合同》及《房产预约买卖合同》，由此产生的权利义务应由作为被代理人的何先培、朱端丽享有和负担。关于何先培、朱端丽主张吴建军在《委托书》出具当日就自行购买了案涉房产，何先培、朱端丽与吴建军之间的委托代理关系因委托事项的完成而终止，吴建军与林美珍就案涉房产买卖事宜签订相关合同的行为系无权代理。本院认为，何先培、朱端丽已经表示没有办理终止委托手续，正式终止对吴建军的委托授权。而且，何先培、朱端丽出具的《委托书》合法有效，并经过公证，具有公示公信的效力。林美珍系基于对《委托书》的信赖，就案涉房产的买卖事宜与吴建军签订《房产预约买卖定金合同》及《房产预约买卖合同》，由此产生的合同效力应由何先培、朱端丽承担，何先培、朱端丽应是上述两份合同中的一方当事人。《房产预约买卖合同》的订立系林美珍与何先培、朱端丽的真实意思表示，内容和形式不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应按照合同的约定履行自己的义务。根据案涉房产的房屋权属证书，案涉房产的所有权登记为何先培、朱端丽、何晔涵共同共有。何先培、朱端丽在2011年出售案涉房产时，何晔涵只有7岁，系无民事行为能力人，何先培、朱端丽作为何晔涵的父母，是何晔涵的法定代理人，有权代理何晔涵从事民事活动。因此，《房产预约买卖合同》不仅对何先培、朱端丽产生约束力，对作为被代理人的何晔涵也具有约束力。按照《房产预约买卖合同》的约定，林美珍负有支付购房款的义务，何先培、朱端丽、何晔涵则负有交付案涉房产并协助办理过户登记手续的义务。现林美珍已经依约支付全部购房款并实际入住案涉房产，且案涉房产已经取得房屋权属证书，具备办理房屋产权过户登记手续的条件，何先培、朱端丽、何晔涵应当按照合同的约定协助办理案涉房产的过户登记手续。鉴于何晔涵系限制民事行为能力人，其义务应由其法定代理人何先培、朱端丽代理履行。同时，《房产预约买卖合同》第五条第6款约定，当林美珍办理产权和过户需何先培、朱端丽任何配合时，何先培、朱端丽及其代理人吴建军保证无条件配合林美珍，但吴建军在签订《房产预约买卖合同》后已经将何先培、朱端丽对其的委托授权转委托给林美珍之子孙慈超，并办理了转委托公证，故有关案涉房产的过户登记手续应由孙慈超协助林美珍办理，吴建军不负有协助办理案涉房产过户登记手续的义务。因此，林美珍要求何先培、朱端丽、何晔涵、吴建军协助办理案涉房产的过户登记手续，除何晔涵的义务由何先培、朱端丽代理履行以及吴建军不负有履行义务外，具有事实和法律依据，本院予以支持。此外，因《房产转让预购合同》系由吴建军与何先培、朱端丽签订，对林美珍不具有约束力。故林美珍要求何先培、朱端丽、何晔涵、吴建军继续履行《房产转让预购合同》的诉讼请求有误，应为要求何先培、朱端丽、何晔涵、吴建军继续履行《房产预约买卖合同》。结合以上分析，林美珍要求何先培、朱端丽、何晔涵、吴建军继续履行《房产预约买卖合同》的诉讼请求，除何晔涵的合同义务由何先培、朱端丽代理履行，吴建军不负有履行该合同的义务外，具有事实和法律依据，予以支持。另外，因林美珍系与何先培、朱端丽的代理人吴建军签订《房产预约买卖定金合同》、《房产预约买卖合同》并支付购房款后，实际入住案涉房产，且上述两份合同合法有效，对何先培、朱端丽、何晔涵具有约束力。林美珍对案涉房产的占有，具有合同依据，且不违反法律的规定，属于有权占有，其有权占有案涉房产并对其进行装修改造。因此，何先培、朱端丽、何晔涵反诉要求林美珍立刻搬离案涉房产，对案涉房产排除妨碍、恢复原状，以及支付占用案涉房产到搬离期间的占用费，缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第十二条、六十三条，《中华人民共和国合同法》八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告林美珍与被告何先培、朱端丽继续履行于2011年11月30日签订的《房产预约买卖合同》；二、被告何先培、朱端丽于本判决生效之日起十日内协助原告林美珍办理厦门市海沧区沧湖东一里XX号XXX室房屋（闽（2015）厦门市不动产权第0002191-1号）的过户登记手续；三、驳回原告林美珍的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告何先培、朱端丽、何晔涵的全部反诉请求。本诉案件受理费100元减半收取50元，反诉案件受理费2340元减半收取1170元，保全费4045元均由何先培、朱端丽负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审判员 颜思远二〇一六年四月一日书记员 章先攀附本判决所适用的法律条文：《中华人民共和国民法通则》第十二条十周岁以上的未成年人是限制民事行为能力人，可以进行与他的年龄、智力相适应的民事活动；其他民事活动由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。不满十周岁的未成年人是无民事行为能力人，由他的法定代理人代理民事活动。第六十三条公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。