（2015）淮开商初字第00174号
裁判日期: 2016-04-01
公开日期: 2016-07-08
案件名称
淮安远大机械有限公司与申通快递有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
淮安经济技术开发区人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
淮安远大机械有限公司,申通快递有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百一十二条，第二百三十五条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
江苏省淮安经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2015）淮开商初字第00174号原告淮安远大机械有限公司，住所地江苏省淮安经济技术开发区飞耀北路20号。法定代表人袁继香，该公司总经理。委托代理人潘东升，江苏知缘律师事务所律师。被告申通快递有限公司，住所地上海市青浦区重固镇北青公路6186号2-12幢。法定代表人陈德军，该公司董事长。委托代理人李雄伟、尉赟，浙江浙经律师事务所律师。原告淮安远大机械有限公司（以下简称远大公司）与被告申通快递有限公司（以下简称申通公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月24日受理后，依法由本院代理审判员张大鹏适用简易程序于2015年5月19日、6月12日、7月22日公开开庭进行了审理，后因案情复杂，组成合议庭于2016年1月4日、3月10日公开开庭进行了审理。原告远大机械的法定代表人袁继香、委托代理人潘东升到庭参加诉讼，被告申通公司的委托代理人尉赟参加第一次、第四次审理，其余庭审，申通公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。原告远大机械公司诉称：2014年1月22日，原告以袁巾洁的名义与被告签订《厂房（商业用房）租赁合同》，约定将原告拥有的位于淮安经济技术开发区飞耀路20号的厂房、办公楼房、场地出租给被告使用。被告曾就租赁合同履行问题向法院起诉，后撤诉。根据租赁合同第四条第二项的约定，租金按先缴纳后使用的原则，以一年期支付，目前被告支付2015年1月1日至2015年12月31日租金的时间已过，现原告诉至法院，请求判令被告支付2015年1月1日至2015年12月31日的租金1074341.38元，违约金417574.2元、修复费用1335283.21元、鉴定费26000元、无法使用租赁物的损失268585.35元。被告申通公司辩称：原告远大公司主体不适格，涉案租赁合同是由袁巾洁与我公司签订，袁巾洁是涉案合同的当事人。我公司已经履行了相应的通知义务，合同相对人未在法定期限内对该解除行为提起异议，故涉案合同已经解除，原告要求继续履行合同没有事实及法律依据。经审理查明：2014年1月22日，袁继香与被告申通公司签订一份《厂房（商业用房）租赁合同》，申通公司租赁位于淮安经济技术开发区飞耀北路20号的厂房、办公楼、场地，租赁期限为两年，从2014年1月1日起至2015年12月30日止，租赁期满或中途退租的，乙方需对房屋门窗等改造部分进行复原，操作平台拆除干净，建筑垃圾运出厂房到环卫处理场所，如果甲方处理则相关费用由乙方支付。第二年度的租金为1074341.38元。合同还对违约责任进行了约定：双方不得单方面解除合同，如一方违约应付另一方租金的20%作为违约金。在租赁期内，如乙方需要提前解除合同的，需提前3个月通知甲方。合同签订后，申通公司在租赁场所开展快递业务，支付了第一年度的租金，租金汇入袁继香账户，租金发票抬头为袁巾洁。2014年12月18日，申通公司委托浙江浙经律师事务所发出律师函，函件载明：“淮安远大机械有限公司、袁继香（袁巾洁）：受申通公司之委托，就我司与你方租赁事宜特致函于贵司。双方于2014年1月签订《厂房（商业用房）租赁合同》，约定你方将坐落于江苏省淮安经济开发区飞耀北路20号的厂房、办公楼房、场地出租给委托人使用，约定租期为两年（自2014年1月1日至2015年12月30日），租金一年期支付，并明确各方权利义务，也约定了委托人可提前解除合同的情形。2014年10月前后，委托人已决定搬离、提前解除合同并告知了你方，你方以委托人应支付两年租金为由予以阻拦，至今委托人在你方的生产工具（快件传送机等）无法拆移使用，严重影响了委托人的生产经营，给委托人造成重大经济损失，同时也造成委托人无法履行合同约定的租赁物恢复原样、清理场地的义务。有鉴于此，本律师现函告如下：委托人与你方解除上述租赁关系的意思表示及实际行为合法、清晰、明确，双方租赁合同业已解除。若对解除合同后的处置有争议的，可依法解决，决不能扣留委托人的生产工具，若因此扩大或增加的损失应由你方承担。我们也将代表委托人依据相关法律法规追究贵司的责任，以维护委托人的合法权利。特此函告浙江浙经律师事务所律师：李雄伟二〇一四年十二月十八日。”2015年12月23日，申通公司起诉远大公司、袁继香、袁巾洁，请求确认《厂房（商业用房）租赁合同》已经解除，停止侵害原告的生产工具并赔偿经济损失。在该案中，申通公司认为该合同的相对方为远大公司、袁继香、袁巾洁，后申通公司撤回起诉。在该案审理过程中，申通公司搬离租赁场地。现远大公司诉至法院。另查明，涉案房屋土地的工业用地发证申请书、建设用地批准书、国有建设用地使用权出让地块交接书载明土地使用权人为远大公司。审理中，本院组织原、被告于2015年7月8日就租赁的房屋、场地交接，并现场勘查：涉案的房屋、场地内尚有地磅、移动板房、杂物存在，操作平台未拆除，部分办公楼房间被锁，内部无法查看等问题存在。被告申通公司未派员参加，并对交接提出异议。后经原告远大公司申请，本院委托江苏地元项目管理有限公司对涉案房屋、场地的修复费用进行评估，修复总金额为1335283.21元，原告花费评估费26000元。上述事实，有原、被告当庭陈述，原告远大公司提供的《厂房（商业用房）租赁合同》、被告申通公司提供的发票、付款回单，以及工程造价报告书等证据证实，本院予以确认。本案的争议焦点有：1、《厂房（商业用房）租赁合同》的合同当事人是远大公司还是袁巾洁；2、《厂房（商业用房）租赁合同》是否已经解除；3、原告所主张的租金及损失等是否合理。关于争议焦点一，本院认为，《厂房（商业用房）租赁合同》的当事人是远大公司。从签订的情况来看，在合同文本上签字（章）人是袁继香和申通公司，袁继香作为远大公司的法定代表人，其签字应认定为代表行为。被告主张合同当事人是袁巾洁，但由于袁巾洁本人并未在合同上签字，如认定袁巾洁是合同当事人，则需袁继香构成代理或表见代理，而在合同签订过程中，申通公司并没有获得相关的代理文件，也没有证据反映袁继香构成表见代理，故被告的主张缺乏事实依据。同时，因涉案的房屋、场地系远大公司财产，袁巾洁无权将其出租给申通公司，而远大公司实际履行了合同，也应当认定远大公司是合同的当事人。关于争议焦点二，本院认为《厂房（商业用房）租赁合同》已经解除。申通公司主张其通过行使单方解除权解除合同，根据《厂房（商业用房）租赁合同》的约定：“双方不得单方面解除合同，如一方违约应付另一方租金的20%作为违约金。在租赁期内，如乙方需要提前解除合同的，需提前3个月通知甲方。”故合同并未赋予申通公司单方解除权，合同并不因申通公司向远大公司提出解除合同而解除。因在本案中，申通公司已经将主要的设备搬离租赁的场地，导致合同目的不能实现，故合同应当予以解除，解除日期即为本院组织双方交接之日。关于争议焦点三，原告主张的租金构成为2015年1月1日至7月8日交接之日的租金、合同约定的三个月解除通知的租金、三个月恢复原状期的租金。对2015年1月1日至7月8日合同履行期间的租金本院予以支持。关于合同约定的三个月解除通知期限，由于申通公司早已搬离，原告也获知这一消息，并表示不会阻拦，且经本院组织，厂房实际交接，故对此期间的费用本院不予支持。关于恢复原状期的租金，在该期间，远大公司亦无法占有使用，存在经济损失。由于厂房、办公楼、场地等确实被改造，门窗需要修复、墙体需要喷涂、操作平台需要拆除、房顶铁质挂杆需要移除、绿化带需要修复等等，在修缮过程中需要进行拆除、喷刷、浇筑等大量工作，修缮工期时间也必然较长，原告主张3个月修复期间的租金并无不当，本院予以支持。关于厂房修复费用。因《厂房（商业用房）租赁合同》已经明确约定，中途退租的，乙方有复原义务，甲方处理则相关费用由乙方支付，申通公司在律师函中也认可自身有复原义务，但其在搬走之后，至交接之日，一直未履行义务，故原告主张由申通公司承担修复费用本院予以支持，鉴定报告书载明的复原费用1335283.21元，本院予以采纳。关于违约金。鉴于申通公司无故搬离租赁场地，本院认定其构成违约，应承担相应的违约责任。根据合同的约定，如一方违约应付另一方租金的20%作为违约金。该条款对“租金”是当年的租金还是合同期内两年的总租金约定不明，故原告的以两年总租金计算20%违约金缺乏事实依据。又因违约金以弥补实际损失为限，原告已经主张了实际损失，高于违约金，故本院对违约金主张不予支持。关于无法使用租赁物的损失。由于本院已经在2015年7月8日组织交接，目的之一就是为了减少双方的损失。在交接之时，租赁物的状态，已经通过拍照、谈话的形式予以固定，原告应当采取必要手段减少损失，该项损失产生的原因不能归责于被告，故本院对此项请求不予支持。关于被告在审理过程中对本院组织交接提出的异议。因租赁物是原告的财产，被告在诉讼中对此亦予以认可，同时申通公司主张合同当事人为袁巾洁缺乏事实依据，故申通公司对交接提出的异议明显不能成立。在审理过程中，被告申通公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，应承担由此带来的不利后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原、被告于2014年1月22日签订的《厂房（商业用房）租赁合同》，解除日期为2015年7月8日。二、被告申通快递有限公司应于判决生效之日起10日内向原告淮安远大机械有限公司给付2015年1月1日至2015年7月8日期间的租金556302.8元。三、被告申通快递有限公司应于判决生效之日起10日内向原告淮安远大机械有限公司赔偿3个月修复期间的租金损失268585.3元。四、被告申通快递有限公司应于判决生效之日起10日内向原告淮安远大机械有限公司赔偿修复费用1335283.21元。五、驳回原告其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24760元，由被告申通快递有限公司负担。鉴定费26000元，由被告申通快递有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费(收款人：淮安市财政局，开户行：淮安市农业银行城中支行，账号：3454)。审 判 长 张大鹏人民陪审员 叶雪梅人民陪审员 陆正平二〇一六年四月一日书 记 员 魏 勇附：相关法律条文及司法解释：《中华人民共和国合同法》第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 更多数据：