（2016）云03民终91号
裁判日期: 2016-04-01
公开日期: 2016-11-16
案件名称
曲靖市恒基物业服务有限公司与严贵良物业服务合同纠纷案二审民事判决书
法院
云南省曲靖市中级人民法院
所属地区
云南省曲靖市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
曲靖市恒基物业服务有限公司,严贵良
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《物业管理条例（2007年修正）》：第四十二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
云南省曲靖市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）云03民终91号上诉人（原审原告）曲靖市恒基物业服务有限公司，住所地曲靖市子午路延长线南苑小区东门物管楼。法定代表人付兆雪，董事长。委托代理人赵月楠、王云杰，该公司员工。特别授权代理。被上诉人（原审被告）严贵良，男，1979年12月4日，汉族，罗平县人。上诉人曲靖市恒基物业服务有限公司（以下简称恒基物业公司）与被上诉人严贵良物业服务合同纠纷一案，不服罗平县人民法院（2015）罗民初字第1183号民事判决，向本院提起上诉。本院2016年1月7日受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。原审法院审理查明的本案事实是，2011年5月15日罗平县爱家物业管理服务有限公司与云南安兴房地产开发经营有限公司罗平分公司签订了《托管合同书》，云南安兴房地产开发经营有限公司罗平分公司委托罗平县爱家物业管理服务有限公司为安兴润城住宅小区物业管理范围内管理、养护和服务。委托管理事项为：l、房屋建筑共用部位的维修、养护和管理；2、共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；3、物业管理范围内的市政共用设施、附属物、建筑物、构筑物的维修、养护和管理；4、给排水、供电、娱乐、体育等设施的维修、养护和管理；5、电视、电话、宽带网的管理和服务；6、环境卫生、绿化、水系、亮化、建筑小品等方面的服务、养护和管理；7、物业管理区域公共秩序、消防、交通等管理事项的服务；业主水费代收；住宅装修行为的管理；10、物业档案资料的管理；11、治安管理服务；l2、法规和政策规定由物业管理企业服务、管理的其他事项。委托管理期限为两年即自2011年5月15日起到2013年5月14日止。合同第六条约定物业服务费的收费标准为：高层住宅按建筑面积每月0．9元／㎡，多层住宅按建筑面积每月0.6元／㎡。物业公司向小区各住户收取每年每户120元的二次加压费；物业公司代环卫部门向业主收取每年每户96元垃圾代运费。合同第十二条约定物管费、二次加压费、垃圾清运费的交费时间由业主按年度向物业公司进行交纳，即每年第一季度内交清本年度的费用。2013年5月15日罗平县爱家物业管理服务有限公司与原告恒基物业公司签订了《债权转让协议书》，罗平县爱家物业管理有限公司服务期满后，将服务期间欠交的物业费及追缴滞纳金、违约金等相关权利转让给原告恒基物业公司。2013年4月29日云南安兴房地产开发经营有限公司罗平分公司与会泽县恒基物业管理有限公司曲靖分公司签订了《托管合同书》，该份合同的内容其权利和义务的约定与第一份合同相同。委托管理期限为一年即自2013年5月15日起到2014年5月14日止。2014年5月15日云南安兴房地产开发经营有限公司罗平分公司与原告恒基物业公司签订了《托管合同书》，该份合同的内容其权利和义务的约定与第一份合同相同。委托管理期限为一年即自2014年5月15日起到2015年5月14日止。2015年5月10日云南安兴房地产开发经营有限公司罗平分公司与原告恒基物业公司签订了《托管合同书》，该份合同的内容其权利和义务的约定与第一份合同相同。委托管理期限为一年即自2015年5月15日起到2016年5月14日止。被告严贵良为安兴润城小区业主，其物业为XX号，属于高层电梯房，建筑面积为119.87㎡。自2012年3月份起未交纳物业服务费，经催要未果，原告诉至法院。原审法院认为，根据《物业管理条例》第四十二条的规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。在物业服务期间，原告履行了相应义务，被告应按期交纳物业管理费。本案中，被告所反映的原告物业管理部分不到位问题如小区A2-1-502号楼宇对讲机自2012年末以来一直不能用，直到今年5月才维修好等不可完全归咎于原告的管理不到位，而被告所反映的情况仅能反映小区某一特定时间段的局部状况，而不能反映近几年来原告物业管理服务的全况，而且物业服务合同作为一种持续履行的合同关系，本身需要合同双方当事人在履行过程中不断提出质疑、不断改进，以达到更好履行合同的目的。如被告确实认为有足够证据证明原告长期未尽公共部位管理之责，其可向代表全体业主利益的业主大会提出，由业主大会征求全体小业主的意见后，再与原告进行协商或采取相关法律途径予以解决，但不能作为业主要求减免物业管理费的理由，故被告应及时足额交纳物业管理费，至于原告主张的逾期付款违约金，由于被告并非恶意拖欠，故不予支持。同时，也希望原告作为物业管理企业，今后能多与业主沟通，在向业主提供物业管理服务时，能恪守物业服务合同，认真做好物业管理工作，尽最大可能满足广大业主的需求。至于被告所反映的其户内侧墙和大小卧室会漏水，书房与大卧室之间的墙开裂以及推拉门进水等问题，属于房屋建筑质量方面的问题，系另一法律关系，被告应向开发商主张权利。关于原告主张的2013年5月15日起到2014年5月14日期间的物业服务费及垃圾代运费，因原告没有提供会泽县恒基物业管理有限公司曲靖分公司与其签订的《债权转让协议书》，因此，原告无权代为会泽县恒基物业管理有限公司曲靖分公司向业主主张权利。原告的该项诉讼请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：一、被告严贵良于判决生效后十日内支付给原告曲靖市恒基物业服务有限公司2011年5月15日起到2013年5月l4期间以及2014年5月15日起到2015年12月15日期间的物业服务费3020.70元及垃圾代运费248元。共计3268.70元。二、驳回原告曲靖市恒基物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费25元免交。一审判决宣判后，恒基物业公司不服，向本院提起上诉，请二审法院依法改判。恒基物业公司的主要上诉理由是，1、一审法院认定事实错误，适用法律错误。上诉人诉请被上诉人逾期未交费的时间是2012年7月15日起至2015年12月14日，共计42个月，费用为4516元；诉请的垃圾代运费为2012年7月15日起至2015年7月14日止，共计36个月，费用为288元；诉请的二次加压费是2012年7月15日起至2015年7月14日止，共计36个月，费用为360元。但一审法院判决的起始时间自2011年起算是错误的，应予纠正。2、上诉人的前身是会泽县恒基物业管理有限公司，后经过变更为上诉人。会泽县恒基物业管理有限公司曲靖分公司是上诉人曾经的分公司，该分公司并非独立法人，只有上诉人才享有依据合同对被上诉人行使权力的法人资格。一审法院对上诉人主张的2013年5月15日起到2014年5月14日期间的物业费及其他代收费用不予支持是错误的。3、一审法院对上诉人要求被上诉人支付逾期付款违约金的请求不予支持是错误的，应予纠正。综上，请二审法院撤销一审判决，公正裁判。二审审理期间，上诉人恒基物业公司向本院提供私营企业登记基本信息一份，欲证明会泽县恒基物业管理有限公司的变更情况。被上诉人严贵良未向本院提供证据。被上诉人严贵良对上诉人恒基物业公司所提交的上述证据经质证没有异议。本院认为，上诉人恒基物业公司所提交的证据与本案有关联，本院予以确认。经二审审理查明的本案事实除与一审法院审理查明的一致，本院依法予以确认外，二审另查明，会泽县恒基物业管理有限公司曲靖分公司系会泽县恒基物业管理有限公司的分公司，无独立法人资格。2013年5月14日，原会泽县恒基物业管理有限公司变更为曲靖市恒基物业管理有限公司。尔后，曲靖市恒基物业管理有限公司变更为曲靖市恒基物业服务有限公司。2013年9月24日，会泽县恒基物业管理有限公司曲靖分公司被注销。本院认为，本案双方争议的焦点是：1、上诉人恒基物业公司对原会泽县恒基物业管理有限公司曲靖分公司的债权是否享有承继权。2、被上诉人严贵良应缴纳物管费的起止时间是何时？针对第一焦点问题，根据曲靖市麒麟区工商行政管理局出具的情况表，载明原会泽县恒基物业管理有限公司变更为上诉人恒基物业公司，根据《公司法》的相关规定，上诉人恒基物业公司承继原会泽县恒基物业管理有限公司的债权债务，因会泽县恒基物业管理有限公司曲靖分公司系会泽县恒基物业管理有限公司的分支机构，无独立法人资格，不能独立承担民事责任，相关权利由会泽县恒基物业管理有限公司享有，故上诉人恒基物业公司对原会泽县恒基物业管理有限公司曲靖分公司应收取的物业管理费享有承继权，上诉人恒基物业公司主张的自2013年5月15日起到2014年5月14日期间的物业服务费、垃圾代运费及二次加压费于法有据，本院应予支持。针对第二焦点问题，《物业管理条例》第四十二条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。”本案上诉人恒基物业公司与云南安兴房地产开发经营有限公司签订《托管合同书》，该合同对双方权利义务及管理服务费用作了相关约定，系双方真实意思表示，内容不违反国家法律禁止性规定，合法有效，安兴润城住宅小区的全体业主应当遵守该约定，按双方合同约定缴纳物业管理费用，被上诉人严贵良未缴纳物管费已构成违约，应承担相应责任。上诉人恒基物业公司主张上诉严贵良缴纳物业管理等费的起止时间是自2012年3月15日起算，故被上诉人严贵良应缴纳相关物管费的时间应自2012年3月15日起算，一审计算的起止时间有误，二审予以纠正。被上诉人严贵良应缴纳的物管费为2012年3月15日起至2015年12月14日，共计45个月，为3236.49元（119.87平方米×0.6元／平方米×45月＝3236.49元），上诉人恒基物业公司一审主张被被上诉人严贵良应缴的物管费为3020.70元属上诉人恒基物业公司自由处置权，本院应予支持。被上诉人严贵良自2012年3月15日起至2015年3月14日，共计36个月的垃圾代运费为288元。关于上诉人恒基物业公司主张的违约金，因双方合同约定不明，其该主张无事实及法律依据，不能成立，本院不予支持。综上，依照《物业管理条例》第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：一、撤销罗平县人民法院（2015）罗民初字第1184号民事判决。二、严贵良于本判决生效后十日内支付曲靖市恒基物业服务有限公司物业管理费3020.70元、垃圾代运费288元，共计3308.7元。三、驳回曲靖市恒基物业服务有限公司的其他诉讼请求。一、二审案件受理费免予收取。本判决为终审判决。本判决送达双方当事人即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向原审人民法院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审 判 长 余 瑾审 判 员 丁 红代理审判员 曾 佳二〇一六年四月一日书 记 员 张雪怡-3- 来自