（2015）金民初字第03910号
裁判日期: 2016-04-01
公开日期: 2017-02-20
案件名称
姚广飞与大连润景房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
大连市金州区人民法院
所属地区
大连市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
姚广飞,大连润景房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第六十一条，第九十三条第一款，第九十四条，第一百零七条，第一百一十条，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十八条第一款
全文
大连市金州区人民法院民 事 判 决 书（2015）金民初字第03910号原告姚广飞，男，1977年6月19日出生，汉族。被告大连润景房地产开发有限公司。住所地：大连市金州区先进街道七里村五一路***号。法定代表人覃朝晖，系该公司总经理。委托代理人于伟，男，1982年12月19日出生，汉族。原告姚广飞诉被告大连润景房地产开发有限公司（以下简称润景公司）房屋买卖合同纠纷一案,本院受理后，依法由审判员谈建环独任审判，公开开庭进行了审理。原告姚广飞、被告润景公司委托代理人于伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姚广飞诉称：2013年4月15日，原、被告签订了一份《商品房买卖合同》。合同约定：原告购买被告位于大连市金州区先进街道恒盛阳光美麓项目第X栋X单元XX层X号房屋一处，房屋面积45.72平方米，总价307696元。原告依约向被告交付了购房款，被告按约定于2013年6月30日向被告交付了房屋，但被告至今未将该房屋登记在原告名下。现诉至法院，请求判令被告为原告办理房产证提供必要权属证明，提供办理房产证的出卖人需要的法律文书；赔偿原告逾期不能办理房证的经济损失5万元。被告润景公司辩称：不同意原告诉讼请求。原告要求被告办理房产证的诉讼请求目前不具备办理条件，不只是原告办理不了产权登记，整个楼盘都办不了，被告目前仍在积极办理中。根据双方的合同第15条的约定，被告逾期办理将由被告继续办理，并未约定违约金或者损失的计算方法。原告的诉讼请求已经超过诉讼时效。原告是2013年6月30日购房，按照合同约定90日内被告应办理产权登记，即2013年9月30日前应办理权属登记相关资料交产权部门办理产权登记，从9月30日原告已经清楚被告逾期办理的事实，因此诉讼时效应从原告知道该权利之日起计算即于2015年9月30日诉讼时效届满，故原告之后提起诉讼请求已经超过诉讼时效，请法院予以驳回。经审理查明，2013年4月15日，原、被告签订了一份《商品房买卖合同》。合同约定：原告购买被告位于大连市金州区先进街道恒盛阳光美麓项目第X栋X单元XX层X号房屋一处，房屋面积45.72平方米，总价307696元，交房时间为2013年6月30日，并约定了双方其他一些权利义务。原告依约向被告交付了购房款307696元，被告亦将符合交房条件的案涉房屋按时交付给了原告。现双方约定的办理产权登记的期限已过，原告至今未取得房屋产权证书。另查，原、被告双方合同第十五条对产权登记进行了约定，约定原告应当在房屋交付后90日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案登记；如因被告的责任，原告未取得房屋产权证书的，由被告继续办理。再查，被告于2014年6月30日发出《致恒盛阳光美麓业主的承诺函》，承诺产权证具备办理条件日期为2015年12月。本院所确认的上述事实，有原告提供的商品房买卖合同、购房发票、致业主的承诺函以及庭审笔录在案为凭，这些材料已经过当庭质证和本院的审查，可以采信。本院认为，依法成立的合同受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，关于原告要求被告为原告办理房产证提供必要权属证明、提供办理房产证的出卖人需要的法律文书的诉讼请求，因被告已明确因其自身原因无法马上办理案涉房屋的产权登记手续，被告目前无法为原告提供上述办理房产证的文书，该项非金钱债务的违约行为暂时处于事实上不能履行的状态，原告要求被告立即履行无事实依据，对原告的该项诉请不予支持。关于原告要求被告支付逾期办理产权登记经济损失（即违约金）5万元的诉讼请求，原告在庭审中提出自2013年6月30日始至2015年12月31日止，按中国人民银行同期贷款利率计息其数额为5万元。经审查，案涉房屋的产权证目前无法办理系因被告的原因所导致，被告应承担其他的违约责任，原告要求被告支付违约金并无不当，依法应予支持，焦点在于违约金的数额或计算方法该如何确定。第一，违约金的计算标准。对于合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。鉴于原告主张的违约金计算标准（中国人民银行公布的同期贷款利率）未超出上述规定，对原告主张的该违约金的计算标准予以确认。第二，违约金的计算时间。对于被告逾期办证违约责任如何承担，双方在《商品房买卖合同》中约定的是“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋产权证书的，双方同意按下列第叁项处理：由出卖人继续办理”。该约定对被告履行协助原告办理房屋产权初始登记的合同义务的期限未做约定，双方并没有约定“买受人没有在约定期限内取得产权证书，出卖人从何时起按照什么标准向买受人支付逾期办证违约金”，可见，“交付房屋后90日内”是被告办理房屋初始登记的期限，被告是否构成逾期办证违约的期限，并不是违约金起算的时间点。由于被告于2014年6月30日发出《致恒盛阳光美麓业主的承诺函》，承诺产权证具备办理条件日期为2015年12月，可视为被告对办证时间提出了合理宽限期，原告没有证据证明在此期间提出过异议，可视为原告对此宽限期予以认可。由于原告没有证据证明在起诉前其就逾期办证违约金一事向原告主张过权利或与被告另行达成过补充协议，违约金的起算时间并不明确，因此，原告要求从交付房屋始或在交付房屋后90日起计算违约金没有事实和法律依据，违约金的起算时间应当自原告起诉之日即2015年11月13日起算至判决生效之日止。在判决生效之后，如果被告仍未能协助原告办理产权登记手续，则原告可以另行主张权利。被告关于原告的起诉已经超过诉讼时效的辩解，因被告于2014年6月30日发出承诺函，承诺产权证具备办理条件日期为2015年12月，故原告的起诉没有超过诉讼时效，被告的该辩解没有事实与法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款之规定，判决如下：一、被告大连润景房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告姚广飞逾期办理产权登记违约金（违约金计算方式：以307696元为基数，按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率，自2015年11月13日始，计算至判决生效之日止）；二、驳回原告姚广飞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费530元（原告已预交），由原告姚广飞负担265元，被告大连润景房地产开发有限公司负担265元。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员 谈建环二〇一六年四月一日书记员 谭 雪 关注公众号“”