（2015）元民初字第1358号

裁判日期: 2016-04-01

公开日期: 2016-06-01

案件名称

原告刘玉平、任永志与被告赤峰宝山仕家房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

赤峰市元宝山区人民法院

所属地区

赤峰市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

刘玉平,任永志,赤峰宝山仕家房地产开发有限公司

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十六条，第十七条第一款；《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款

全文

赤峰市元宝山区人民法院民事判决书（2015）元民初字第1358号原告刘玉平，女，1976年9月12日出生，汉族，市民。委托代理人任永志，男，1976年1月5日出生，汉族，市民。原告任永志，男，1976年1月5日出生，汉族，市民。被告赤峰宝山仕家房地产开发有限公司。法定代表人谢井生，董事长。委托代理人孙辉，北京市仁人德赛律师事务所律师。委托代理人孟亚轲，赤峰宝山仕家房地产开发有限公司营销副总监。原告刘玉平、任永志与被告赤峰宝山仕家房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2015年4月1日受理后，依法由审判员钱风适用简易程序于2015年6月26日公开开庭进行了审理，后因鉴定转入普通程序，依法组成合议庭，于2015年11月4日进行了审理，原告刘玉平的委托代理人任永志、原告任永志、被告赤峰宝山仕家房地产开发有限公司的委托代理人孙辉、孟亚轲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，我与被告于2014年3月26日签订商品房买卖合同，购买元宝山区平庄西城宝山仕家67＃3-3072楼房一处，合同第五条约定：“商品房竣工，经验收合格后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付。甲方（被告）于2014年10月31日前将符合上述条件的房屋交付乙方（原告）使用。除遇不可抗力外，甲方如未按合同约定日期交付商品房，逾期在30日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应支付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利息计算。如超过上述约定期限的，乙方有权要求继续履行合同，甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应支付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利息计算。此外，甲方还应每日按商品房价款的万分之一向乙方支付违约金”。合同第九条约定：“下列配套设施运行日期约定如下：上水、下水、供电2014年10月31日完善、燃气天然气管道入户、暖气取暖期正常供暖，上述配套设施未按约定日期运行的，甲方30日内采取补救措施，并赔偿乙方损失；超过上述约定期限的，甲方应赔偿损失，并且每项还应按商品房价款的0.5%向乙方支付违约金”。合同签订后，乙方已经一次交清房款361324元。被告未按合同中约定的期限交付房屋给原告使用，已构成违约。为此诉至法院，请求依法判令被告支付给原告逾期交付房屋应承担的房款利息及违约金（自合同约定甲方应支付商品房之日次日2014年11月1日起至2015年11月1日，以后顺延计算至实际交付商品房之日止，利息按银行同期贷款利息计算，违约金按合同约定每日万分之一计算），并支付合同第九条约定的违约金。总计60236元。被告赤峰宝山仕家房地产开发有限公司辩称，原告购买我公司的房屋，双方签订了商品房买卖合同，我方违约情况属实，同意承担违约责任，但不同意按原告主张的项目及标准承担违约责任，我方认为过高，请求法院依照相关规定予以调整，其调整标准应按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》第十六条，关于“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成损失的30%为标准适当减少”的规定进行调整；其损失的金额，应依照该司法解释第十七条第三款，关于“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”的规定来确定。我方逾期交房因遇有不可抗力情况出现，应免除发生不可抗力期间我方的违约责任。经审理查明，原、被告于2014年3月26日签订商品房买卖合同，原告购买坐落于元宝山区平庄西城宝山仕家67＃3-3072楼房一处，建筑面积92.96平方米，每平方米价格3886.88元，价款为361324元。合同约定：“商品房竣工，经验收合格后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付。被告于2014年10月31日前将符合上述条件的房屋交付原告使用。除遇不可抗力外，被告如未按合同约定日期交付商品房，逾期在30日内的，原告有权向被告追究已付款利息，利息自合同约定被告应支付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利息计算。如超过上述约定期限的，原告有权要求继续履行合同，被告应支付原告已付款利息，利息自合同约定被告应支付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利息计算。此外，被告还应每日按商品房价款的万分之一向原告支付违约金”。合同签订后，原告已经一次交清房款361324元。被告未按合同中约定的期限交付房屋给原告使用，已构成违约。被告所售房屋至今未验收合格。本案系因被告迟延交付由其开发的平庄宝山仕家小区的房屋而起诉到本院的系列案件，经被告申请，法院委托具有司法鉴定资质的单位对本小区的同类房屋如意小区进行鉴定，年租金为每100平米12000元。上述事实，有原、被告双方当事人陈述，内蒙古商品房买卖合同、交款收据，赤峰市元宝山区价格认证中心关于对宝山仕家相邻地段如意家园100平方米楼房年租金价格鉴定结论书，购买储藏间协议一份，在卷佐证。本院认为，原、被告于2014年3月24日签订的《内蒙古商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效。该合同已对原告购买的元宝山区平庄西城宝山仕家67＃3-3072楼房一处的交付及交付日期、买受人付款形式及付款时间，出卖人逾期交付商品房及买受人逾期付款的处理进行了约定。原告已交付全部购房款361324元，被告在合同中约定了2014年10月31日前将验收合格的房屋交与原告，被告并未按约定时间交付房屋，故被告的行为已构成违约。原告请求被告承担逾期交付房屋的违约责任的主张予以支持。一、关于被告如何承担违约责任问题。双方产生争议，原告认为就违约责任如何承担问题已经在双方签订的合同第五项中有明确的规定，就应当按照合同约定承担违约责任，同时按照合同第九条的规定承担配套五项的违约责任。被告认为双方约定的违约金数额过高，按照争议房屋同地段同类房屋年租金标准及违约时间承担违约责任。本院认为，双方签订的合同第五项明确约定违约条款，约定的利息及违约金均为违约数额，按照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，关于“当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，一般可以认定为合同法第一百一十四第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，被告辩称原告计算违约金的标准过高，请求降低，符合法律规定，本院予以支持。对减少的标准，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条的规定，应以被告造成原告租金损失的130%为宜。经法院委托鉴定涉案房屋同地段同类房屋的租金标准为每100平方米12000元／年，本案原告的房屋面积为92.96平方米，其年租金标准折算为11155.20元／年。因此被告应付原告迟延交房违约金的金额为20866.42元（11155.20元／年÷12月÷30天×518天×130%，暂计518天）。二、关于合同第九条规定的配套五项的违约责任问题。因被告整体房屋已经迟延交付，此项条款约定的是被告交房后的后期义务，现房屋没有交付，就不存在合同第九条规定的配套五项的违约责任问题，故对原告此项诉讼请求不予支持。三、对被告提出的中考及高考期间为不可抗力，应免除被告在此期间的违约责任的主张，因中考、高考期间被告停工不属于不可抗力，不应免除其责任，故本院对其主张不予采纳。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条第一款、第三款的规定，判决如下：一、被告赤峰宝山仕家房地产开发有限公司于本判决书发生法律效力后十日内支付原告刘玉平、任永志迟延交房的违约金20866.42元（自2014年11月1日起计算至2016年4月1日共518天，以后顺延计算至被告房屋验收合格交房时止）。二、驳回原告刘玉平、任永志的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1306元，由被告赤峰宝山仕家房地产开发有限公司负担322元，由原告负担984元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院。审　判　长　　钱　风审　判　员　　刘会生人民陪审员　　孙兆辉二〇一六年四月一日书　记　员　　王　硕来源：