（2015）同民二初字第41号

裁判日期: 2016-04-01

公开日期: 2016-05-13

案件名称

同仁县天子绒毛制品有限责任公司与马洪波租赁合同纠纷案一审民事判决书

法院

同仁县人民法院

所属地区

同仁县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

同仁县天子绒毛制品有限责任公司,马洪波,龙航

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条；《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第二百一十四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十六条

全文

青海省同仁县人民法院民事判决书（2015）同民二初字第41号原告同仁县天子绒毛制品有限责任公司（原同仁县隆务镇天子绒毛制品有限责任公司），住所地同仁县隆务镇磨河滩26号。（以下简称天子绒毛）法定代表人马卫东，该公司经理。委托代理人张侠，恩泽律师事务所律师。被告马洪波，男，回族，个体工商户。委托代理人程友海，夏都律师事务所律师。第三人龙航，男，汉族，个体工商户。原告同仁县天子绒毛制品有限责任公司诉被告马洪波租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月4日受理后依法组成合议庭于2015年9月7日公开开庭进行了审理，2015年10月29日原告天子绒毛申请审判长回避。本院另行组成合议庭，于2015年12月7日再次开庭审理。原告同仁县天子绒毛制品有限责任公司委托代理人张侠，被告马洪波及委托代理人程友海到庭参加诉讼，第三人龙航经本院传票传唤未到庭参见诉讼，本案现已审理终结。原告委托代理人诉称，2000年6月28日，原告将其合法拥有的位于同仁县热贡路体育场东侧一楼2间铺面出租给马洪波使用，租赁期限为30年（1999年10月1日至2029年10月1日）。2012年7月17日，同仁县政府发出《关于热贡文化园区项目建设范围内房屋征收决定的公告》，出租给被告的两间铺面纳入征收范围。改建后铺面的房屋面积发生变化，总面积由原来51.26平方米增加到79.53平方米。原告积极与被告沟通，要求签订补充协议，但被告拒绝，如继续履行原租赁合同，对原告而言显失公平。诉请法院判令解除原、被告签订的租赁合同；被告返还铺面；本案受理费由被告承担。被告委托代理人辩称，一、原告已不具有诉讼的主体的资格。1.原告自2002年开始就没有依法履行年检初审的义务和责任，其主体资格已经丧失。2.原告现在所使用的公章没有经过工商部门登记备案，属于违法。3.企业未经年检超过一年的应当吊销营业许可证，原告公司违法使用公章，经营，应该属于违法行为，违法的行为不受法律保护。4.行使原告法律权利并非原告同仁县天子绒毛制品有限公司或其法定代表人本人，应该属于之前的家人，这种委托属于无效的民事行为。二、针对解除合同1.后政府拆迁、规划致使租赁合同出现了无法预见的情况，如果履行合同对原告显失公平，提出解决的条件要求返还对方所租用的房屋，我们认为不具备，没有事实和法律依据。1、本合同中被告的主要义务已经履行。2.原告所提解除合同不存在法律不可抗力以及不能预见，综合以上几点客观事实和因素，请求法庭依法驳回原告诉讼请求。原告为证明其主张的事实，向本庭出示如下证据：1.由原告天子绒毛出具的房屋租赁合同一份，拟证明2001年2月28日原告与被告马洪波签订的房屋租赁合同，合同中明确租赁房屋所在地址房号，约定了租赁期限为30年、合同租金为10万元，给付方式为原、被告签字生效之日起给付，及租赁使用期间双方的权利义务；2.由同仁县土地管理局出具的土地他项权利证明书一份{同他项（99）字第0002号}，拟证明原告对本案中租赁房屋的国有土地基于承租享有使用权30年（1999年10月20日至2029年10月20日止），并于1999年7月28日设定他项权利；3.由同仁县房管所出具的房屋所有权证书一份，拟证明2000年4月18日原告天子绒毛享有同仁县隆务镇热贡路4号2#459.04平方米的三层混合建筑所有权；4.由同仁县住房和城乡建设局（下属同仁县政府热贡文化园区协调办公室）出具的通知一份，拟证明2012年4月6日同仁县住房和城乡建设局通知原告，根据州委、州政府文件对原告的出租的房屋（体育场大门东、西两侧的商铺）进行拆除；5.由同仁县人民政府出具的同政（2015）14号文，关于解除同仁县城乡和住房建设局与范文伟等7人签订的《热贡文化园区房屋征收拆除置换协议书》的通知一份，拟证明2015年4月2日，同仁县人民政府（同仁）县住房和城乡建设局向范文伟、范文少、马洪波（本案被告）、赵永兰、马俊、查安岁、刘青春发出通知，解除以上几人与同仁县城乡建设局签订的《热贡文化园区房屋征收拆除置换协议书》。6.由同仁县城乡和住房建设局出具的《热贡文化园区房屋征收拆除置换协议书》一份，拟证明2015年4月15日，同仁县住房和城乡建设局与原告授权的马麟、马麒签订了《热贡文化园区房屋征收拆除置换协议书》，该协议中涉及的铺面仅为1号楼1、2层，置换的面积为448.51平方米，比原来的面积增加了很多，对于增加的面积，每平米补交9377.09元。7.由原告天子绒毛出具的通知一份，拟证明2015年6月23日因原、被告租赁合同涉及的房屋置换后发生变化基于情势变更，要求原、被告补签租赁协议，如逾期不补签原租赁合同解除。8.由同仁县工商行政管理局隆务工商行政管理所出具的企业基本信息一份，拟证明本案涉争的房屋由第三人龙航实际使用。9由黄南州中级人民法院和同仁县人民法院出具的行政判决书两份，（2013）同行初字第4号行政判决书，（2014）黄行终字第1号行政判决书，拟证明原告为本案涉案房屋的所有权人，是本案适格的诉讼主体；被告作为承租人不能与同仁县城乡建设局签订安置补偿协议；被告为证明其主张的事实，向本庭出示如下证据：1.由黄南州同仁县工商行政管理局出具的工商档案部分资料股东名称、变更公司名称申请印章样式，公司法定代表人任职文件，拟证明原告公司股东姓名、人数、变更公司名称、印章样式（无防伪编码与原告诉讼中使用的印章不一致）、诉讼使用印章未经依法备案违法使用印章、公司法人任期届满未经合法履行任职及未按规定参加年检属非法经营或实际已近停业；2.由被告马洪波出具的《房屋租赁合同》一份，拟证明2001年2月28日原、被告签订房屋租赁合同、并约定合同价款、期限及合同签订之日一次性付清30年租金及租赁期内一切因占有、使用房屋的收益归乙方所有；3.由原告出具的收款收条凭据，拟证明被告已履行了租赁合同主要义务，即一次性交付30年租金10万元；4.由被告马洪波出具的《土地租赁合同》一份，拟证明诉争房、地产原所有人的使用权取得时间、使用年限（与《房屋租赁合同》使用年限相同）、所建房屋结构性质、所处位置及租赁期满房屋（包括房屋及一切装置）使用权无偿收回；5.由同仁县住房和城乡建设局（下属同仁县政府热贡文化园区协调办公室）出具的通知一份，拟证明2012年4月6日同仁县住房和城乡建设局通知原告，根据州委、州政府文件对原告的出租的房屋（体育场大门东、西两侧的商铺）进行拆除。6.由同仁县住房和城乡建设局出具的《会议记录》两份，拟证明多次告知原告相关政策、权利、义务、法律责任、后果及原告自己弃权。7.由同仁县住房和城乡建设局出具的《置换协议书》、《置换计算表》，拟证明原告弃权，被告依法取得规划后新增园区商铺（面积、金额）使用权及使用年限。8.由热贡文化园区购房部出具的收款收据一份，拟证明被告合法取得园区商铺使用权后一次性缴纳房款306608.00元。被告对原告出示的证据质证认为，证据1中合同本身没有异议，但是证明方向有异议。证据2土地他项权利证明书本身没有异议，但是对证明方向有异议，所以不予认可。证据3房屋产权证书，对该份证据的真实性存在审核不属实，故这份证据不予认可，证据4通知书，该证据跟本案没有关联性，不符合证据的形式要件，因此不予认可；证据5同仁县政府文件，这是一个红头文件，是政府行为，属于无效的民事行为，该证据不符合证据的形式要件，对该证据不予认可。证据6热贡文化园区房屋征收拆除置换协议书上的时间有明显的改动痕迹，落款签署时间是2015年4月15日，显然不符合近期内的一个客观事实，与本案被告无关，该份证据跟本案没有关联性，我们不予认可。证据7、8与本案的诉争和原告的诉求的请求和理由没有关联性，我们不予认可。证据9原告出示的该两份行政判决书，真实性没有异议，证明方向不予认可。原告对被告出示的证据质证认为，证据1的真实性不持异议，但对证明方向有异议，不影响原告的主体资格。证据2的真实性不持异议，这是一份合法有效的合同，正是因为这一份合法有效的合同，才有原告请求解除这份合同，因为在之后的履行过程中发生了一些重大的变化。证据3不持异议，原告方确实收到了被告缴纳的租金。证据4对该证据的真实性不持异议，对证明方向有异议，当时的土地使用年限是从1999年至2029年是30年，但在因合同履行过程当中这个情况发生了变更，土地的使用年限是往后延期的，证明这个事实。该铺面的所有权仍然是原告，并没有因此而变成被告。证据5跟原告出示的证据和证明方向是一样的，原告出示该份证据的时候被告代理人提出异议了，为什么被告代理人还要出示该份证据我有点不明白。对该份证据不持异议。证据6不是原件，是否是真的我也不清楚。证据7不予认可，该置换协议书已经解除了，明确的通知了，该份协议表面上看是合同，实际上是行政行为，自由协商，自由签订的，不是平等的民事主体来签订的，在签订的时候已经违法了，应该和房屋所有权人来签订，不是租户来签订。证据8作为原告为什么要起诉他，因为置换后的房屋面积要大了很多，也是原告要向现在的房地产开发商缴纳每个平米缴纳近万元的费用，刚才被告代理人提到增加的费用由原告来承担，原告只是把这个房子租给你了，一共是三十年租金仅收了十万元的租金。第三人龙航经本院依法传唤未到庭参加诉讼、未答辩及出具证据。针对原、被告出具的证据本院认为，原告出具的第1份、第2份、第4份证据，原告对本案中租赁房屋的国有土地基于承租享有使用权30年，2000年6月28日，原告将其位于同仁县热贡路体育场东侧一楼2间铺面出租给马洪波使用，并于2001年2月28日签订租赁期限为30年的《房屋租赁合同》。被告已支付全额租金。2012年7月17日，同仁县政府发出《关于热贡文化园区项目建设范围内房屋征收决定的公告》，该公司将原州体育场大门两侧商业铺面纳入征收范围，并将上述铺面进行改建，以上证据其内容与原、被告的陈述之间能够相互印证，待证事实与本案具有关联性，取证与举证程序合法，故本院予以认定；原告提供证据3书证是复印件，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条第（四）项规定，当书证复印件无法与原件核对时，不能单独作为认定案件事实的依据，需要原告提供其他证据佐证，本案中原告主张证据原件因置换上交无法提供，但在（2013）同行初字第4号行政判决书，（2014）黄行终字第1号行政判决书中已经查明属实，故对于证据3本院予以采信；对于证据5、6是热贡文化园区房屋征收拆除置换协议书是不动产的所有权与本案中房屋租赁合同中的租赁使用权与本案有关联，能证实同仁县城乡建设局与本案被告马洪波签订的房屋置换协议及同仁县政府通知马洪波等人与同仁县城乡建设局解除热贡文化园区房屋拆除置换后与原告授权的马麟，马麒签订了热贡文化园区房屋征收置换协议书的事实，本院予以认可；对于证据7没有其他证据印证是否送达到合同相对方，本院不予认可；证据8本院予以认定，证据9能证实原告系涉案房屋的所有权人，本院予以认定。被告出具的证据1主张原告主体不符，但因原告并没有注销，其具有诉讼主体资格，故该份证据本院不予认定；证据2、3、4、5内容与原、被告的陈述之间能够相互印证，待证事实与本案具有关联性，取证与举证程序合法，故本院予以认定；证据6会议记录没有其他证据予以印证原告放弃相关权利的事实，本院不予以认定，证据7、8热贡文化园区房屋征收拆除置换协议书及收款收据与案件的待证事实有关联，能证实同仁县城乡建设局与本案被告马洪波等人签订房屋置换协议及被告交纳置换增加部分所支付款项的事实，故本院予以认可。经审理查明：2000年6月28日，原告天子绒毛作为出租人将位于同仁县热贡路体育场东侧一楼沿街商铺2间出租给马洪波使用，并于2001年2月28日签订租赁期限为30年的《房屋租赁合同》，被告马洪波向原告天子绒毛分别于1999年6月10日预交房租人民币5万元，2000年6月15日缴纳房租人民币4万元，2000年7月10日缴纳人民币1万元，被告依约支付房租共计10万元。2012年7月17日，同仁县政府发出《关于热贡文化园区项目建设范围内房屋征收决定的公告》，将原州体育场大门两侧商业铺面纳入征收范围，并将上述铺面进行改建，后同仁县人民政府及住房和城乡建设局与马洪波签订《热贡文化园区房屋征收拆除置换协议书》。原告诉至法院诉求同仁县人民政府及住房和城乡建设局与马洪波解除换协议，2015年4月2日，同仁县人民政府出具的同政（2015）14号文，关于解除同仁县城乡和住房建设局与范文伟等7人签订的《热贡文化园区房屋征收拆除置换协议书》的通知，同仁县人民政府（同仁）县住房和城乡建设局与范文伟、范文少、马洪波（本案被告）、赵永兰、马俊、查安岁、刘青春发出通知，通知马洪波解除同仁县城乡建设局与其签订的《热贡文化园区房屋征收拆除置换协议书》。该房屋仍有被告管理并转租与第三人龙航使用。2015年4月15日，同仁县城乡和住房建设局出具的《热贡文化园区房屋征收拆除置换协议书》，同仁县住房和城乡建设局与原告授权的马麟、马麒签订了《热贡文化园区房屋征收拆除置换协议书》。因置换协议中置换的面积发生变化。致使铺面租赁价格发生重大变化，原告要求与被告签订补充协议，但被告拒绝，原告要求解除原、被告签订的租赁合同，并判令被告将铺面返还原告。另据查明，原、被告在签订租赁合同后至今，原告在明知被告将租赁房屋转租的情况下，未对被告转租提出异议。本院认为，原告与被告所签订的《房屋租赁协议书》意思表示真实，合同目的合法，不损害社会公共利益，应为有效合同。但是，租赁期限三十年的约定违反《中华人民共和国合同法》“租赁期限不得超过二十年”的强制性的规定，故超过二十年部分无效。原、被告争议的焦点是因征收置换导致的租赁物发生变化，是否属“情势变更情形”，此种情形是否可以解除合同？首先，是否适用情势变更原则。适用情势变更原则必须遵守严格的条件。主要包括1.在主观上，情势力变更事由的发生是不能预见和避免的；2.在客观上上，需有情势力变更的客观事实，且该事实导致合同据以成立的基础或环境发生了重大变化，以至于合同履行发生困难，合同目的无法实现；3.须在合同有效成立之后于履行完毕这段时间内存在；4.继续履行合同造成显示公平的结果，导致双方利益失衡；5.须以合同当事人主张为前提。其次，原告以政府的折迁属不可抗力为由主张合同解除，诚然，政府拆迁事件的发生是不可预见，不可避免的，但是在确认它是否构成不可抗力时，还应当充分考虑是否不可克服、合同是否根本不能履行。原、被告签订《房屋租赁合同》，其目的是通过房屋使用权的流转，原告获取租赁费收益，被告取得房屋使用权，并由此而占有、使用、收益。现政府的拆迁是置换拆迁，原告的房屋并未灭失，房屋使用权也未灭失、其出租该房产以收益的目的仍能实现，被告经拆迁回迁也未丧失使用房屋情形，合同履行困难已克服，合同目的仍能实现，故本案中政府折迁事件不属于不可抗力。本案中拆迁事由具有不能预见和不可避免的属性，也确在合同有效成立之后履行完毕之前这段时间内发生，且当事人据以主张。但正如前文所述，并不满足合同履行发生困难，合同目的无法实现的条件，就继续履行合同会造成显示公平的结果，导致双方利益失衡而言，情势力变更后，如果仍然依照原有的合同条款履行，将以牺牲一方的巨大利益为代价，而使对方获得巨额利益，本案双方于合同签订之初，原告已经一次性收取三十年租金，被告也实际占有承租房，并使用、收益。双方利益已得到实现；拆迁过程中，已就法定的补偿项目获得足额补偿，双方利益也未受损；拆迁回迁后，租赁物发生变化，双方因租赁费是否增加而引发纠纷，可见争执的范围为租赁费是否增加部分，该部分只会造成原告可能获得的利润的一般性亏损，并无一方损失巨大利益或相对应获得巨大的利益的情形，故也不满足继续履行合同会造成显示公平的结果的条件。第三人龙航无正当理由拒不到庭参加诉讼，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定缺席判决。综上所述，原告据以主张解除合同的理由不能成立，其诉求不予支持，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第二百一十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十六条之规定判决如下：驳回原告同仁县天子绒毛制品有限责任公司的诉讼请求。案件受理费50元，由原告天子绒毛承担。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内，通过本院或者直接上诉于黄南藏族自治州中级人民法院，书面上诉的，递交上诉状正本一份，并按对方当事人人数提交副本。审　判　长　薛长青审　判　员　黎兰英代理审判员　郭世辉二〇一六年四月一日书　记　员　拉毛才让关注公众号“”