（2016）川0682民初32号

裁判日期: 2016-04-01

公开日期: 2016-09-08

案件名称

曾月艳诉四川京瑞房地产集团有限责任公司房屋买卖合同案判决书

法院

什邡市人民法院

所属地区

什邡市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

曾月艳,四川京瑞房地产集团有限责任公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六条，第八条第一款，第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十二条

全文

四川省什邡市人民法院民事判决书(2016)川0682民初32号原告：曾月艳，住四川省西昌市。委托代理人：陈建容，四川蓉信律师事务所律师。委托代理人：龙平，四川蓉信律师事务所律师。被告：四川京瑞房地产集团有限责任公司（以下简称“京瑞集团公司”）。住所地：成都市。法定代表人：滕军，该公司董事长。委托代理人：张颖，泰和泰律师事务所律师。委托代理人：叶东灵，泰和泰律师事务所律师。原告曾月艳诉被告京瑞集团公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月5日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员蒋玲独任审判。因本案的法律关系、法律事实与本院(2016)川0682民初26号案件基本一致，故决定合并审理，并于2016年2月24日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陈建容、龙平，被告的委托代理人叶东灵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉��：2013年9月19日，为购买被告开发建设的位于什邡市经济开发区（北区）通惠路以南的“什邡青年财富中心”项目中的1幢2层B1-2-75号营业用房，原、被告签订商品房买卖合同，并依约向被告缴纳购房款120,131元。根据合同约定，被告应在2014年12月31日前向原告交付该商品房，且交付时该商品房应取得建筑工程竣工验收备案表和有资质的房产测绘机构出具的面积实测技术报告书。现原告通过调查得知，被告在合同约定的交付期限届满时并不具备前述交付条件。根据合同约定，被告未按照约定的期限和条件交付该商品房，逾期超过15日后，原告有权退房。故原告诉至法院，请求判令解除原告与被告签订的商品房买卖合同，被告返还原告购房款120,131元，并赔偿损失（按中国人民银行同期贷款利率自原告支付购房款之日起计算至被告实际返还之日止，暂计算至原告起诉之日为16,219元），本案诉讼费用由被告承担。被告辩称：第一，被告关于“什邡青年财富中心”项目的经营模式是所有业主在合同约定的交房之日起授权被告对商铺进行统一经营管理，在授权经营期限届满前，被告不存在向原告交房的义务。原、被告之间对于商铺的买卖与委托经营是整体的合作经营模式，合同中约定逾期交房可解除合同的条款与双方的经营模式存在冲突，不再具有可适用性。被告一直按约向原告支付合作收益，原告未提出异议，也印证了其对双方交易模式的认可。第二，商铺自建成之日至授权经营期限届满，实质均由被告占有并持续经营使用，在此期间被告仅对原告存在观念上的交付，被告在实际经营期间，已经在为业主陆续办理房屋产权的相关证书。即使被告存在逾期交房，但该逾期仅导致被告经营收益的减少，不会对原告造成任何损失，原��解除合同会对被告的经营造成影响，被告将遭受退房和项目经营的双重损失。第三，目前经济环境的萧条导致业主纷纷要求解除合同，该种行为是一种不诚信的行为。综上，原告要求解除合同无事实及法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。原告为证明其陈述的事实成立并支持其诉讼请求，在指定的举证期限内，向本院提交了以下证据：1．身份证、营业执照。用以证明原、被告的主体资格。2．商品房买卖合同及补充协议。用以证明原、被告签订商品房买卖合同及补充协议，原告购买被告开发建设的位于什邡市经济开发区（北区）通惠路以南“什邡青年财富中心”项目中的1幢第2层B1-2-75号营业用房，商铺价款为55,260元，装修款为64,871元，同时合同约定被告应在2014年12月31日前向原告交付商品房，且在交付房屋时，该商品房应当取得规划��收批准文件和建筑工程竣工验收备案表、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；被告未按约定的期限和条件交付商品房的，逾期超过15日，原告有权退房等事实。3．收款收据。用以证明原告向被告支付购房款55,260元、装修款64,871元。4．什邡市住房和城乡规划建设局出具的项目规划验收合格证。用以证明被告于2015年5月12日才取得规划验收的批准文件，已超过合同约定的交付期限。5．复印自什邡市城市建设档案馆的涉争房屋的竣工验收备案的文件资料。用以证明该工程在2015年2月1日完工，2015年3月25日建设单位组织施工单位、监理单位、设计单位、勘察单位对项目进行验收，2015年5月15日以后，涉争房屋才具备交付条件，已超过合同约定的交付期限。6．什邡市精诚房产测绘有限公司报告书。用以证明被告委托的测绘公司于2015年5月9日对涉争商品房所在的项目进行面积实测，已超过合同约定的交房时间。原告提交的证据，被告质证认为：证据1无异议。证据2，对三性无异议,但不认可证明目的,原、被告之间不只是买卖合同关系，还存在委托经营关系，委托期间由被告统一经营管理，被告一直按约向原告支付经营收益，被告不存在交房义务，真实交房时间是在委托经营期限届满时；证据3，无异议，但原告的缴费行为表明双方对经营模式的认可，被告不存在现实交房义务。证据4、5，三性无异议，不认可证明目的，仅是产权证办理所需的资料，被告已达到约定条件；证据6，关联性有异议，仅是对面积的一个测绘，与本案无关。被告在本院限定的举证期限内提交了以下证据：1．商品房买卖合同及补充协议、授权声明书、京瑞财富中心收益支��明细表及情况说明。用以证明原、被告之间是商铺买卖与委托经营两个不可分割的交易关系，合同中交房时间的约定与委托经营的交易模式存在冲突，交房时间应当在原告委托被告经营期限届满后，且被告一直按约向原告支付合作收益，截止2016年1月15日已累计支付34,307元，原告要求解除合同的请求不成立的事实。2．京瑞集团·义乌市日用百货行业协会战略合作协议签字仪式现场照片、《今日什邡》报道。用以证明2014年6月24日，在什邡市政府领导的见证下，被告与浙江义乌市日用百货行业协会等达成战略合作关系，拟引进义乌商城模式及商家，被告已如实、客观履行自己的义务。3.项目现场经营及外观照片。用以证明被告已经对包括原告的商铺在内的B2区域以及整个项目进行统一规划、改造、经营、管理，B2区域正处于营业状态的事实。4.通知书、EMS快递邮寄单及签收记录。用以证明被告于2016年1月2日再次向原告发函要求办理商铺产权手续的事实，原告在签收后未如约办理，原告已经以自己的行为表明其认可被告的经营模式，被告在经营期满前不存在向原告交房的行为。被告提交的证据，原告质证认为：证据1，真实性无异议，不认可证明目的，且委托第三方，并非本案被告，原告收房后才能交与第三方。证据2、3，达不到其证明目的，原告购买的商铺在B1区，现处于打围状态，即便认可其经营模式，也并不免除被告的交房义务。证据4为收房通知，更说明被告认可其具有交房义务。原、被告提交的证据，本院审查后认证如下：原告提交的证据1，客观真实，能够证明原、被告的主体资格，予以采信。证据2，客观真实，能够证明原、被告签订商品房买卖合同及补充协议，并约定双方权利义务的事实，与本案具有关联性，予以采信。证据3，能够证明原告向被告支付购房款55,260元、装修款64,871元的事实，与本案具有关联性，予以采信。证据4、5，能够证明被告开发建设的“什邡青年财富中心”工程的竣工验收备案等情况，与本案具有关联性，予以采信。证据6，能够证明被告委托的测绘公司于2015年5月9日对涉争商品房所在的项目进行面积实测的事实，与本案具有关联性，予以采信。被告提交的证据1，商品房买卖合同及补充协议，与原告提交的证据一致，本院已予采信；授权声明书，原告对真实性无异议，能够证明原告将其购买的商品房委托给被告指定的管理公司进行出租、经营、管理等事宜，与本案具有关联性，予以采信；支付明细表及情况说明，原告对收取租金的事实予以认可，且与补充协议相印证，能够证明被告向原告支付租金的事实，与本案具有关联性，予以采信。证据2、3，能够证明被告对业主的商铺进行统一招商经营，并已部分运营使用的事实，本院予以采信。证据4，仅能证明被告向原告发出通知书的事实，本院予以采信。经过庭审举证、质证、认证，结合当事人的陈述，本院查明的案件事实如下：2013年3月20日，原告与四川京瑞房地产开发有限责任公司（以下简称“京瑞公司”）签订商品房买卖合同，后因办理备案登记需网签合同，双方于2013年9月19日又重新签订了商品房买卖合同，约定原告购买京瑞公司开发建设的位于什邡市经济开发区（北区）通惠路以南“什邡青年财富中心”1幢2层B1-2-75号营业用房，总价款为55,260元，京瑞公司应当在2014年12月31日前向原告交付该商品房，该商品房交付应符合以下条件：1.该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3.满足第十二条中出卖人承诺的市政基础设施达到的条件。其中逾期交房责任约定，逾期超过15日后，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人已付款的3%向买受人支付违约金等。2013年3月20日，双方还签订商品房买卖合同补充协议，约定原告实付房屋总款55,260元，房屋装修总款64,871元，合计120,131元，原告全权委托京瑞公司按其整体统一的规划和要求对原告所购房产及相关的公共配套设施等进行装饰装修，并进行出租、经营管理等事宜，双方确认的委托期限为从2013年3月20日至2018年3月19日止；关于租金，双方约定委托期内的租金标准为：2013年3月20日至2015年3月19日，年租金为12,013元，2015年3月20日至2017年3月19日，年租��为13,214元，2017年3月20日至2018年3月19日，年租金为14,416元。合同签订后，原告按约向被告支付购房款55,260元、装修款64,871元，合计120,131元。京瑞公司亦按约向原告支付租金，截止2016年1月15日，已向原告支付租金34,307元。2014年9月10日，京瑞公司变更为被告京瑞集团公司。现原告以被告未按约定的期限和条件交房，违反合同约定为由诉至法院，主张权利。另查明，2015年2月1日，被告开发建设的“什邡青年财富中心”工程竣工，2015年4月至5月期间，该工程相继取得工程规划验收合格证、竣工验收报告、房屋面积测绘报告等。本院认为：原、被告之间签订的商品房买卖合同及补充协议，是双方真实意思表示，且未违反法律禁止性规定，合法有效，双方均应当按照合同约定履行各自的义务。因商品房买卖合同补充协议载明由被告在委托期限内对原告购买的商品房进行出租、经营、管理，其并无对商品房买卖合同内容变更的意思表示，故被告有关“商铺自建成之日至授权经营期限届满前，实质均由被告合法实际占有并持续经营使用，即使在合同约定的交房时间对业主存在交房义务，也仅是形式上的观念交付……”的抗辩意见，与事实不符，本院不予采纳。原告按照约定向被告支付了购房款，被告应当按照约定在2014年12月31日前交付符合合同约定条件的房屋，因被告未能按照约定的期限和条件交付商品房，已构成违约。根据双方的合同约定，被告逾期交房超过15日，原告享有合同解除权。但原告并无证据证明其向被告提出解除合同，而被告却一直按约向原告支付租金，直至2016年1月15日，被告仍向原告支付租金，原告也已受领。对此，本院认为，房屋的交付是商品房买卖合同中出卖人的义务，而该项义务包括两个方面��一是将房屋实际交给买受人占有，二是通过办理产权转移登记手续，将买卖房产的所有权转移到买受人之名下，从而使买受人依法享有占有、使用、收益和处分的权利。事实上，本案原告收取租金的行为就是其对所购商品房行使占有、使用、收益权利的体现，且符合双方的合同目的，原告的行为已表明其仍在继续履行合同。现原告又提出解除合同，其行为明显违反诚实信用原则，不利于交易稳定，根据《中华人民共和国合同法》第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”、第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，本院不予支持。而原告要求被告退还购房款、赔偿损失的请求是建立在合同解除的前提下，故对原告要求被告退还购房款、赔偿损失的请求，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告曾月艳的诉讼请求。本案受理费减半为1,519元，由原告曾月艳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省德阳市中级人民法院。审判员　蒋　玲二〇一六年四月一日书记员　谭池婷微信公众号“”