（2016）粤1971民初567号
裁判日期: 2016-04-01
公开日期: 2017-02-09
案件名称
东莞市溢源动漫城投资有限公司与叶小环、莫俊杰租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
东莞市第一人民法院
所属地区
东莞市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
东莞市溢源动漫城投资有限公司,叶小环,莫俊杰
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条，第五条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十二条
全文
广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书(2016)粤1971民初567号原告东莞市溢源动漫城投资有限公司，住所地：东莞市南城区西平社区东莞大道旁路段，注册号：441900001096594。法定代表人郭美。委托代理人潘洁莹、黄燕琴，分别系广东凯略律师事务所律师、律师助理。被告叶小环，女，汉族，1983年10月27日出生，住广东省陆河县。被告莫俊杰，男，汉族，1984年5月6日出生，住广东省东莞市莞城区。原告东莞市溢源动漫城投资有限公司诉被告叶小环、莫俊杰租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月5日立案受理后，依法由代理审判员刘秋霞适用简易程序独任审判，于2016年3月15日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人潘洁莹、黄燕琴，被告叶小环和莫俊杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告与被告签署《房屋租赁合同》，该合同约定：被告承租位于东莞市南城区西平三路东莞动漫城A2栋三楼301、302号铺位，租金9813元/月，被告应于每月20日前向原告预付下个月的租金，如被告逾期支付，每逾期一天需向原告支付欠交租金金额的1%作为违约金。同时，合同约定被告应在2015年4月1日前开始正式开门营业，每逾期一天需向原告支付月租金金额的1‰作为违约金。合同签署后，原告依约向被告交付铺位，但被告至今未开业经营，更没有按约定支付租金，严重损害了原告的合法权益，已经构成违约。两被告是夫妻关系，应承担共同清偿责任。原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求判令：1、解除原告、被告签署的《房屋租赁合同》；2、两被告向原告支付租金（每月租金标准为9813元，自2015年4月1日起计至实际交还全部租赁物之日，暂计至2015年12月16日，暂计金额为人民币88317元）；3、两被告向原告支付逾期开业的违约金（每日按月租金1‰的标准计算，自2015年4月2日起计至起诉之日，暂计至2015年11月30日，暂计金额为人民币2384.56元）；4、两被告向原告支付逾期交纳租金的违约金（以未付租金为本金，按每日1%的标准，自起诉之日起计至被告全部清偿之日）；5、两被告立即退场并将位于东莞市南城区西平三路东莞动漫城A2栋三楼301、302号铺位交还给原告；6、两被告承担本案的全部诉讼费用。被告叶小环辩称，一、被告于2015年5月退出场地经营，并将钥匙交还原告工作人员，也多次在电话中向原告表示退出场地经营，原告要求被告进行书面交接，但被告由于个人原因无法前往办理。二、被告莫俊杰没有参与案涉租赁合同的签订事宜，本案与被告莫俊杰无关。被告莫俊杰辩称，被告莫俊杰完全不清楚原告与被告叶小环的合同内容，本案与被告莫俊杰无关。经审理查明，原告和被告叶小环签订《房屋租赁合同》，约定：1、原告将位于东莞市南城区西平三路东莞动漫城的A2栋三楼301、302号铺位出租给被告叶小环经营会所、露天酒吧，面积共699平方米，租赁期从2015年4月1日起至2018年3月31日止；2、原告于2015年4月1日前交付该商铺给被告，被告叶小环必须在2015年4月1日前开始正式开门营业；3、租金每月9813元，已含10元/平方米的管理费，租金及中央空调费按月结算，被告须于每月20日前向原告预缴下个月的租金，首次预交租金时间与支付保证金时间一致；4、被告叶小环应在签订本合同之日向原告一次性支付相当于两个月租金数额的保证金19626元，本合同终止时在被告无违约行为且缴清相关费用后的十天内，原告将保证金无息退还被告；5、如被告未按约定时间开门营业，则每逾期一天，被告须按月租金金额的千分之一向原告缴交违约金，若逾15天仍未开门营业，原告有权解除本合同，另行出租该商铺，已交保证金归原告所有；6、如被告未按合同规定按时向原告交纳租金，则每逾期一天，被告须按欠交租金金额的百分之一向原告缴交违约金，逾期超过15天，原告有权单方解除本合同，另行出租该商铺，已交保证金归原告所有。合同签订后，原告于2015年4月1日将案涉租赁物交付被告叶小环。被告叶小环向原告支付了保证金14626元。庭审中，原告主张被告在接收案涉租赁物后没有开业，也没有支付过租金，原告多次要求被告出面处理无果。被告叶小环主张已支付第一个月租金，但未能举证证明，并称由于原告未向被告提供场地证明，被告无法办理营业执照及其他原因导致没有开业经营，但被告于2015年5月底与原告财务及夏总电话沟通要退出场地，被告员工于2015年5月底已将一楼大门钥匙及电子门密码交还及告知原告员工，原告要求被告前往处理解除合同事宜，被告由于私人原因不方便过去处理。被告叶小环没有书面证据证明已交还钥匙，其确认至今仍有物品存放在案涉租赁物没有搬走，但称从原告修改一楼大门可见被告已将租赁物返还原告，为此提交申请报告和照片为证。原告确认申请报告和照片的真实性，但主张与本案无关，照片是一楼大门，与案涉租赁物无关，被告叶小环没有明确退场和解除合同，双方没有就退场事宜达成一致，被告占有案涉租赁物至今没有交还。两被告于2015年1月22日登记结婚。原告主张案涉租赁合同的相对方是被告叶小环，但案涉合同在两被告夫妻关系存续期间签订，故合同项下的债务应当按照夫妻共同债务处理。两被告均称案涉合同与被告莫俊杰无关，应由被告叶小环承担所有责任。案涉租赁物没有领取建设工程规划许可证。经本院释明，原告将第二项诉讼请求要求被告支付租金变更为要求被告参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，数额与计算标准与起诉状一致。双方确认被告叶小环于2016年3月31日将案涉租赁物返还原告。以上事实，有房屋租赁合同、照片、结婚登记审查处理表、收据、照片、申请报告以及本案庭审笔录、调查笔录等附卷为证。本院认为，本案是租赁合同纠纷，双方确认被告叶小环已于2016年3月31日将案涉租赁物返还原告，本院予以确认。案涉租赁物未取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，案涉《房屋租赁合同》属无效合同。由于案涉租赁合同无效，因无效合同取得的财产应当予以返还，被告叶小环应当将案涉租赁物返还原告，原告应将收取被告叶小环的保证金14626元予以退还。原告主张参照合同约定的租金标准计算房屋占有使用费，符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”的规定，本院予以支持。被告叶小环于2016年3月31日将案涉租赁物返还原告，故应向原告支付2015年4月1日至2016年3月31日期间的房屋占有使用费为：9813元/月×12个月=117756元。保证金和房屋占有使用费相抵扣，被告叶小环仍应支付原告103130元。由于案涉租赁合同无效，原告主张逾期开业违约金、逾期交纳租金违约金均没有法律依据，本院不予支持。虽然两被告是夫妻关系，但案涉纠纷是发生在原告和被告叶小环之间的租赁合同纠纷，被告莫俊杰并非租赁合同的相对方，被告莫俊杰没有作出愿意对被告叶小环的案涉债务承担连带清偿责任的意思表示，原告诉请被告莫俊杰承担连带清偿责任于法无据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告叶小环应于本判决发生法律效力之日起三日内支付原告东莞市溢源动漫城投资有限公司房屋占有使用费103130元；二、驳回原告东莞市溢源动漫城投资有限公司其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1033.77元（原告已预交），由被告叶小环负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。代理审判员 刘秋霞二Ｏ二Ｏ一六年四月一日书 记 员 简凤娇尹嘉玮（代）附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 搜索“”