（2016）粤0606民初666号
裁判日期: 2016-04-01
公开日期: 2016-08-23
案件名称
佛山市佛奥物业服务有限公司与汤龙武、许小燕物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
佛山市顺德区人民法院
所属地区
佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
佛山市佛奥物业服务有限公司,汤龙武,许小燕
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百零六条第一款，第一百零八条；《中华人民共和国合同法》：第一百零九条，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0606民初666号原告佛山市佛奥物业服务有限公司。法定代表人何剑峰。委托代理人罗锐有，系公司员工。委托代理人郭松艳，系公司员工。被告汤龙武。被告许小燕。原告佛山市佛奥物业服务有限公司诉被告汤龙武、许小燕物业服务合同纠纷一案，本院于2016年1月15日受理后，依法由审判员范碧莹适用简易程序独任审判，于2016年2月18日公开开庭进行审理。原告佛山市佛奥物业服务有限公司的委托代理人罗锐有、郭松艳，被告汤龙武、许小燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，两被告购买由佛山市奥园置业投资有限公司（以下简称开发商）出售的佛山奥园XXXXXXXX单元。根据被告与开发商签订的《商品房买卖合同》第十七条，以及原、被告签订的《前期物业管理服务协议》第一条、第三条、第四条、第九条的约定，被告同意确认由原告提供前期物业服务管理，并在每月8日前缴纳当月物业管理费和上月公共分摊费用。被告逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的1‰交纳违约金。被告于2008年11月1日按照相关约定办理了房屋收楼手续，同时按照《前期物业管理服务协议》第二条、第三条的约定缴交物业服务费（被告的物业服务费按房屋套内面积每月每平方米1.4元的标准收取，被告房屋面积为94.71平方米，即被告每月应向原告缴纳132.6元的物业服务费及其他应承担的费用）。但自2013年4月1日起至今，被告一直拖欠原告的物业服务费共计4375.8元，违约金2009.7元，期间原告多次催收，但被告均置之不理。请求法院判令：1.被告立即支付物业服务费、公摊电费共4869.8元及违约金2009.7元（违约金按每日1‰的标准从2013年5月1日起计算至实际付清之日止）；2.诉讼费由被告承担。被告汤龙武、许小燕辩称，确认没有缴纳相关的物业服务费及公摊电费。因为在停缴物业服务费之前两年被告一直向原告反映房屋漏水的情况，但原告均没有处理，所以被告才停缴物业服务费。被告方不存在过错，不需要承担违约金。而且，因房屋漏水造成的损失，原告应承担相应的责任。对于原告主张的物业服务费及公摊电费，应在处理好房屋漏水问题后才交。原告在物业服务方面也存在一定的问题，例如监控录像是坏的，路面广角镜很脏导致无法看清路面情况。另外，房屋从收楼后就漏水，该情况向原告反映了八年，但原告仅维修过一次，且维修没有达到效果。原告向本院提交了如下证据并经庭审质证：1.原告的营业执照、组织机构代码证、企业机读档案变更登记资料、两被告的身份证复印件，证明原、被告的诉讼主体资格；被告汤龙武、许小燕质证认为，开发商及原告是同一个法人，其他无异议。2．佛山奥园业主临时公约复印件、佛山奥园前期物业管理服务协议复印件、证明被告购买佛山市奥园置业投资有限公司出售的佛山奥园XXXXXXXX单元，根据被告与开发商签订的商品房买卖合同约定及原、被告双方签订的前期物业管理服务协议的约定，被告同意确认由原告提供前期物业服务管理，并在每月8日前缴纳当月物业管理费和上月公共分摊费用、汽车位管理费每月40元，被告逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应交物业服务费的千分之一缴纳违约金；被告汤龙武、许小燕质证认为，两份文件的名字是两被告签的，服务协议第五页第四条当时签名的时候是没有填写的，对约定按套内面积1.4元每平方米计算物业服务费无异议。3．欠费明细表复印件、律师函复印件、催告函复印件、邮件签收单复印件，证明自2013年4月1日起至今，被告一直拖欠物业服务费暂计为4375.8元，期间原告多次通过电话、发出书面函件催促被告缴费，但被告非但不主动履行缴纳义务，且经过原告多次催缴均置之不理，严重阻碍原告的物业服务工作，侵犯原告及其他业主的合法权益。被告汤龙武、许小燕质证认为，并未签收过律师函及催告函，而且没有缴纳物业服务费是因为原告未积极解决房屋漏水问题，过错方是原告。被告汤龙武、许小燕向本院提交了如下证据并经庭审质证：照片、录音，证明房屋存在漏水情况、房屋现状及原告的工作人员到场了解情况，但没有进行维修的事实。原告质证认为，对真实性无异议，但维修的义务在开发商，原告只是负责中间协调，而且已经找人维修了，现在正在制定方案。本院对原告提交的证据认证如下：原告提交的证据1、2，被告汤龙武、许小燕均无异议，该系列证据真实、合法，能够证明被告购买案涉房屋，与原告之间存在物业服务合同关系及相关约定，与本案存在关联，予以采信；原告提交的证据3，系其单方制作的材料，且律师函、催告函、邮件签收单等均无被告的签字确认，原告也没有提供其他证据佐证上述材料已经送达被告，对该组证据的真实性与关联性均无法确认，不予采信。被告提交的证据，虽原告对真实性无异议，但该组证据不能证明与本案存在关联，本院不予以采信。综合以上认证意见，本院对本案事实认定如下：两被告向佛山市奥园置业投资有限公司购买了佛山奥园XXXXXXXX单元的房产。2007年4月2日，两被告与原告签订了《佛山奥园前期物业管理服务协议》及《佛山奥园业主临时公约》，在《佛山奥园前期物业管理服务协议》中约定两被告所有的位于佛山奥园XXXXXXXX单元属于洋房，套内面积为95.78平方米；物业管理服务费是指本单元每月应交付的物业管理费及按政府规定的各项分摊费用。但不包括房屋共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造的费用；从2008年11月1日起开始计收物业管理服务费；两被告应于每月8日前缴纳当月物业管理费和上月公共分摊费用；高层洋房（带电梯）按套内面积1.4元／平方米／月计收。双方还约定，如被告不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交，并从逾期之日起按每日1‰交纳违约金。两被告收楼后，一直按照132.6元的标准向原告缴纳物业服务费至2013年3月31日，从2013年4月1日起至今未向原告缴纳物业服务费。从2013年4月1日起至2015年12月31日止，两被告共欠原告33个月的物业服务费共计4375.8元，以及公摊电费494元。原告催收未果，遂于2016年1月14日向本院提起本案诉讼。本院认为，原告与被告汤龙武、许小燕签订的《佛山奥园前期物业管理服务协议》内容合法有效，双方的权利义务应受到合同的保护和约束。根据双方的约定，两被告所有的房屋应按套内面积1.4元／平方米／月计收物业服务费，而双方在上述协议中约定案涉房屋的套内面积为95.78平方米，原告在本案中主张按132.6元／月的标准计收物业服务费，且两被告对该标准亦未提出异议，本院予以确认。原告根据双方在《佛山奥园前期物业管理服务协议》中的约定，要求两被告支付尚欠的截至2015年12月31日的物业服务费共计4375.8元（132.6元／月×33个月），以及公摊电费494元于法有据，本院予以支持。两被告在庭审中陈述确认尚欠原告的物业服务费及公摊电费，但原因系原告没有为其处理好房屋漏水问题，且需要原告处理好其房屋漏水问题后再缴纳物业服务费，对此，本院认为，首先两被告并未提供相关证据证明其房屋漏水系因为原告的原因造成或原告对其房屋漏水负有维修的义务，根据双方在《佛山奥园前期物业管理服务协议》的约定，原告仅对房屋公用部位、公用设施设备等负有维护和修缮义务，及对小区公共绿化保养、环境卫生、保安、交通秩序等项目负有服务和管理的义务；其次，房屋漏水及维修的纠纷与本案的物业服务合同纠纷并不属于同一法律关系，更不存在履行先后顺序之分；最后，物业服务费的收取系基于原告对被告所有的物业及其所在的小区提供了物业服务，原告一直按约定为被告所有的物业及其所在的小区提供物业服务，被告理应依约向原告缴纳相关的物业服务费及公摊水电费，因此，本院对两被告提出的上述辩驳理由不予采纳。双方还约定，被告不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交，并从逾期之日起按每日1‰交纳违约金，虽两被告辩称系原告存在过错导致其未依约缴纳物业服务费，但两被告并未对原告存在过错进行举证，对此应承担举证不能的不利风险，原告要求两被告依约按日千分之一的标准计算违约金至尚欠的物业服务费缴清之日止有理，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告汤龙武、许小燕于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市佛奥物业服务有限公司支付截至2015年12月31日止的物业服务费4375.8元，并以逾期支付的物业服务费为基数，从逾期支付之日起按日千分之一的标准计付违约金至尚欠的物业服务费实际支付完毕之日止；二、被告汤龙武、许小燕于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市佛奥物业服务有限公司支付截至2015年11月30日止的公摊电费494元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为25元（原告佛山市佛奥物业服务有限公司已预交），由被告汤龙武、许小燕负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 范碧莹二〇一六年四月一日书记员 马慧璇 关注公众号“”