（2014）雁民初字第06466号

裁判日期: 2016-04-01

公开日期: 2016-05-30

案件名称

王璟囡与陕西龙源房地产开发有限责任公司、薛骐债权人撤销权纠纷一审民事判决书

法院

西安市雁塔区人民法院

所属地区

西安市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

王璟囡,陕西龙源房地产开发有限责任公司,薛骐,刘俊泽

案由

债权人撤销权纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第七十四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）：第二十六条

全文

西安市雁塔区人民法院民事判决书（2014）雁民初字第06466号原告王璟囡，XXX日出生。委托代理人强旗，陕西连邦律师事务所律师。被告陕西龙源房地产开发有限责任公司，住所地：陕西省西安市太白南路181号。法定代表人李林，系该公司董事长。委托代理人张占平，系该公司员工。被告薛骐，XXX日出生。委托代理人周铭武，陕西迈道律师事务所律师。第三人刘俊泽。委托代理人樊继胜，陕西神剑律师事务所律师。原告王璟囡与被告陕西龙源房地产开发有限责任公司（以下简称：龙源公司）、被告薛骐、第三人刘俊泽债权人撤销权纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王璟囡的委托代理人强旗、被告龙源公司的委托代理人张占平、被告薛骐的委托代理人周铭武及第三人刘俊泽的委托代理人樊继胜均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王璟囡诉称，2009年10月24日，原告与被告龙源公司签订《商铺租赁协议》，协议约定了原告租赁被告龙源公司所有的西安市雁塔区丈八北路XX号爱西华庭X期X号楼X层XX号（以下简称“涉案10110号”）、XXX号（以下简称“涉案XXX号）”商业用房的租期、面积、租金及租金支付方式，同时还约定了如原告在2010年1月1日前决定购买所租商铺，就对该商铺有优先购买权，所交房租及押金自动转为购房款。2009年底，原告向龙源公司提出决定购买所租XXX、XXX号及XXX号商铺，并于2009年12月30日向龙源公司支付了XXX号商铺的部分首付款。之后，原告陆续向龙源公司付款，至2011年2月原告共支付龙源公司房款约801672.7元。原告按当初的约定交足房款50%后需办理按揭手续，在要求龙源公司协助办理按揭手续时双方发生争议，原告遂诉至法院。在诉讼中，原告才得知涉诉房屋于2011年3月已被登记在第三人刘俊泽名下。2014年3月经雁塔区法院及西安市中级法院两审判决，该涉诉房屋虽登记在刘俊泽名下但实际所有人仍为被告龙源公司。2014年4月28日，第三人刘俊泽视生效法律文书于不顾依然将XXX号房屋卖于被告薛骐。综上，第三人刘俊泽对涉诉房屋无处分权，而被告薛骐明知该房有纠纷仍以明显低于市场价格购买，该行为侵犯了原告的合法权益。故原告诉至法院，请求判令撤销二被告间的房屋买卖协议，并支付律师费91500元及本案诉讼费。被告龙源公司辩称，原告所述与事实不符。其公司与原告并没有在2009年8月22日签定合同，实际签订合同的日期为8月24日。签订合同后，原告就XXX号商铺向其公司交付租金是5万元，而非80多万元，就XXX号商铺，原告也并非支付80多万元房款，而是支付了30万元。法院生效判决中虽然确定房屋的登记所有人为刘俊泽，实际所有权人为龙源公司，但并未限制刘俊泽将该商铺进行买卖，刘俊泽对房屋享有处分权。而买卖的行为是刘俊泽与薛骐之间的行为，其公司并非买卖合同当事人，故原告不应当将其公司列为被告。同时，原告依据109号商铺的抵押贷款的数额推定出涉案房屋的价格，无法证明刘俊泽与薛琪之间交易价格低于市场价，也无法证明双方恶意串通。因此，原告据此行使撤销权，无事实和法律依据，应当予以驳回。被告薛骐辩称，其并不知道原告与被告龙源公司、第三人刘俊泽之间就涉案房屋存在争议，其在购买涉案房屋时是善意的。双方之间不存在合同法规定的无效或者可撤销的情形，也不存在低于市场价格的行为。如果存在原告所说的恶意串通，也是刘俊泽与龙源公司故意隐瞒涉案房屋存在纠纷的事实，与其无关。现在，双方合同已经履行，涉案房屋已登记在薛骐名下。因此，薛骐是涉案房屋的合法权属人，原告应当尽快腾交涉案房屋，刘俊泽也应尽快将涉案房屋交付给薛骐。综上，应当依法判决驳回原告的诉讼请求。第三人刘俊泽述称，涉案房屋登记在其名下，其是房屋合法所有人，对房屋有处分权。而刘俊泽与薛骐签订买卖协议时，未向薛琪详细说明房屋存在纠纷，薛骐不存在与其恶意串通。并且，其出售房屋的价款也符合市场价格，原告依据109号商铺的贷款额推定价格过低明显缺乏事实及法律依据。原告主张的律师费也无法律依据，适用合同法74条要求撤销也是错误的。综上，原告的诉请缺乏事实及法律依据，不应得到支持。经审理查明，2014年4月3日，第三人刘俊泽与被告薛琪签订两份《房屋买卖契约》，约定第三人刘俊泽将涉案XXX房屋（建筑面积174.96平方米）以总价款2309400元、涉案XXX号房屋（建筑面积191.33平方米）以总价款2525500元出售给被告薛琪，被告薛琪应于2014年4月10日前将房款一次性付清，刘俊泽应于2014年5月31日将房屋交付被告薛琪。2014年4月28日，第三人刘俊泽协助被告薛琪将涉案XXX房屋、涉案XXX号房屋过户登记在被告薛琪名下。2014年5月13日，被告薛琪向被告龙源公司转账支付两套房屋的购房款4834900元。2014年5月16日，被告龙源公司向被告薛琪出具购房款收据。至今，涉案XXX、1XX号房屋一直由原告王璟囡实际使用，被告龙源公司、第三人刘俊泽未向被告薛琪交付。庭审中，原告向本院提交陕西省高院的谈话笔录，该谈话笔录中明确记载龙源公司陈述被告薛琪知晓涉案房屋存在纠纷。此外，原告申请调取被告龙源公司的西安市雁塔区丈八北路X号爱西华庭X期X号楼X层XXX号商铺作抵押贷款时的评估报告，以证明被告龙源公司系以明显的低价将涉案的XXX、XXX号房屋转让给被告薛琪。经查，10109号商铺的面积为192.55平米，在2012年4月25日估价时点的抵押评估价格为431.39万元。另查，2013年，龙源公司将王璟囡诉至本院，请求依法确认双方之间的《商铺租赁协议》有效并解除，王璟囡立即腾交房屋，支付租金及房屋占用费。同年9月29日，本院就该案作出（2013）雁民初字第02917号民事判决书。该判决书查明，2009年8月24日，王璟囡与龙源公司签订《商铺租赁协议》，约定龙源公司将其所有的位于西安市雁塔区丈八北路709号爱西华庭2期1号楼1层XXX（以下简称“涉案XXX号”）、XXX号（以下简称“涉案XXX号）”商业用房，建筑面积合计366.29平方米租赁给王璟囡使用，租赁期限自2009年8月22日至2015年8月21日止，租金按建筑面积计算，协议签订3年内每平方米每月60元，自第4年开始按每平方米每月70元计算。租金的支付方式为协议签订之日原告王璟囡向被告龙源公司缴纳3个月租金65932元，2010年1月1日原告王璟囡再向被告龙源公司缴纳3个月租金65932元，自2010年6月30日起王璟囡提前30天将后续6个月的租金支付龙源公司。租金自2010年月1日起计算。双方还约定如王璟囡在2010年1月1日前购买该房产，在同等条件下有优先购买权，王璟囡已缴纳的租金及押金自动转为购房款。该协议签订当日，王璟囡通过案外人陕西省泉鑫实业有限公司（以下简称泉鑫公司）向龙源公司缴纳上述两套房屋租金共计30000元。龙源公司亦将上述房屋交付王璟囡使用。后王璟囡于2009年12月向龙源公司提出购买上述两套房屋及爱西华庭2期1号楼1层XXX号房屋，并于2009年12月30日向泉鑫公司支付房屋首付款共计220000元，后王璟囡陆续向泉鑫公司支付购房款。后双方因该房屋问题发生纠纷，王璟囡向西安市公安局雁塔分局经济犯罪侦查大队报案。为查清案件事实，法院工作人员依法向公安机关调取了相关材料。从公安机关向龙源公司原副总经理田壮平、泉鑫公司行政副总经理祁沛华、刘俊泽及王璟囡丈夫吴苏堤的询问笔录看出2009年12月龙源公司与王璟囡就位于爱西华庭2期1号楼1层XXX、XXX号、XXX号三套房屋的购买问题进行协商，双方约定由王璟囡按照每平方米8380元的价格购买上述三套房屋，当王璟囡交清全部购房款的50%时，双方签订正式的购房合同并办理按揭手续。后王璟囡陆续通过泉鑫公司向龙源公司缴纳购房款。由于龙源公司的预售证到期故其将房屋所有权人变更为龙源公司法定代表人李林之子刘俊泽，并将上述三套房屋登记在刘俊泽名下，但刘俊泽对房屋的登记情况并不知情且未支付任何对价。龙源公司在向公安机关的情况说明中亦承认已收到王璟囡购房款共计2341539.60元，但称龙源公司已于2010年8月告知王璟囡不予出售该三套房屋，双方继续按租赁合同履行，并要求王璟囡办理租金结算及退款手续，但王璟囡一直未办理退款结算手续。王璟囡于2010年9月1日及2011年2月10日通过银行转账继续向龙源公司支付购房款共计1187970.6元。龙源公司与王璟囡未签订书面的买卖合同，龙源公司与泉鑫公司的法定代表人均为李林。该判决书认为，2009年12月王璟囡向龙源公司发出要约提出购买位于西安市雁塔区丈八北路709号的爱西华庭2期1号楼1层XXX、XXX、XXX号三套房屋并通过泉鑫公司向龙源公司支付部分购房款，龙源公司收取王璟囡购房款的行为即视为承诺。双方虽未签订书面的商品房买卖合同，但双方就房屋的价格进行口头约定，且龙源公司已实际收取王璟囡部分购房款，在其向王璟囡出具的收据中载明为“交房款”，故双方的行为表明双方对原《商铺租赁协议》进行变更，由原来的租赁合同关系变更为买卖合同关系，故原《商铺租赁协议》对双方已失去约束力。2010年8月，龙源公司向王璟囡提出不再出售上述房屋，双方按原租赁合同继续履行的意思表示是其向王璟囡发出的新要约，但王璟囡于2010年9月1日及2011年2月10日通过银行转账向龙源公司支付购房款的行为表明其对龙源公司的新要约并未同意，而是继续履行双方口头约定的买卖协议，但双方未对房款的支付方式及支付期限进行约定，双方均可以随时要求对方履行。同时，涉案的三套房屋虽登记在龙源公司法定代表人李林之子刘俊泽名下，但房屋的实际所有权人仍为龙源公司，故双方应按照原口头买卖协议的约定继续履行。因此，本院驳回了龙源公司要求解除双方之间的租赁合同并腾交涉案房屋诉请。后龙源公司不服该判决上诉至西安市中级人民法院。2014年3月25日，西安市中级人民法院作出（2013）西民一终字第01420号民事判决书，查明王璟囡自2009年8月24日与龙源公司签订《商铺租赁协议》后，至2011年2月10日，共向泉鑫公司及龙源公司法定代表人李林之子刘俊泽付款2341539.6元，其中2010年9月1日及2011年2月10日付款共计1187970.6元，泉鑫公司并未向王璟囡出具任何票据。该判决书认为王璟囡与龙源公司的租赁关系已转化为房屋买卖关系，王璟囡支付房款的行为并未违约，龙源公司无权在2010年8月单方解除其与王璟囡的房屋买卖协议，遂驳回龙源公司的上诉请求。后被告龙源公司向陕西省高院提出再审。2014年12月23日，陕西省高院作出（2014）陕民三申字第00742号民事裁定书查明，涉案三套房屋中XXX、XXX房屋已被转移登记在被告薛琪名下，XXX号房屋设定抵押，驳回龙源公司的再审申请。此外，在审理上述案件的同时，刘俊泽另将王璟囡起诉至本院，要求其腾交房屋并支付占用费。后经本院及西安中院审理均认为，涉案房屋系龙源公司开发建设，因预售证即将到期才将涉案房屋产权证暂时登记在刘俊泽名下，但刘俊泽并非房屋的实际所有人，故该案被裁定驳回。2014年7月25日，王璟囡将龙源公司诉至本院，请求龙源公司将涉案1XXX、1XXX、XXX1三套房屋过户登记至其名下。后因涉案房屋被再次转让王璟囡撤诉。2014年11月13日，王璟囡起诉至本院，本院受理本案。原告王璟囡本案委托代理人花费代理费91500元。以上事实，有《商铺租赁协议》、《房屋买卖契约》、房屋登记簿、票据、客户专用回单、（2013）雁民初字第02917号民事判决书、（2013）西民一终字第01420号民事判决书、（2014）陕民三申字第00742号民事裁定书、谈话笔录等证据及庭审笔录在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定案件事实的依据。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。在本案受理前，因原告与被告龙源公司就双方之间的租赁合同纠纷历经一审、二审及再审的诉讼，经法院查明，涉案房屋XXX、XXX房屋虽登记在刘俊泽名下，但实际所有人为被告龙源公司，且原告王璟囡已向被告龙源公司支付了部分购房款，故原告与被告龙源公司之间房屋买卖合同关系成立。因此，被告龙源公司作为出卖人有义务向买受人即原告王璟囡继续履行房屋买卖合同。但是，首先在二审（2013）西民一终字第01420号民事判决书生效判决作出后，第三人刘俊泽明知其并非涉案房屋的实际所有人，却与被告薛琪签订房屋买卖合同，将涉案房屋过户登记在被告薛琪名下。并且，被告龙源公司明知原告王璟囡与其就涉案房屋存在纠纷的情况下仍然收取了被告薛琪的购房款。由此可见，第三人刘俊泽与被告薛琪的房屋买卖合同实际的出卖人为被告龙源公司，而被告龙源公司与第三人刘俊泽主观上明显存在恶意规避履行其作为出卖人的合同义务。其次，被告薛琪从被告龙源公司购买的涉案XXX、XXX号两套房屋与XXX号房屋的面积、位置相近，用途也均为商铺，但涉案两套房屋的购买价格与被告龙源公司向银行抵押贷款时对XXX号房屋的估价相比明显不合理且过低。并且，被告薛琪自2014年4月3日购买涉案房屋后一直未收房，也未积极主张其作为买受人的权利，明显不符合房屋买卖的交易习惯及日常生活常理。此外，被告龙源公司在再审时曾陈述被告薛琪知晓涉案房屋存在纠纷，现两被告及第三人刘俊泽却均称被告薛琪不知情，上述两种陈述互相矛盾。结合以上情况本院可以推断得知，被告薛琪应明确知晓涉案房屋的情况。综上，本案被告龙源公司、第三人刘俊泽以明显不合理的低价向被告薛琪转让涉案房屋，已损害了原告王璟囡作为买受人的权利，并且被告薛琪明知该情形，根据《中华人民共和国合同法》第七十四条“因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。撤销权的行使范围以债权人的债权为限。债权人行使撤销权的必要费用，由债务人负担”之规定，原告王璟囡提出撤销被告龙源公司、第三人刘俊泽与被告薛琪之间的房屋买卖合同，于法有据，本院予以支持。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第二十六条“债权人行使撤销权所支付的律师代理费、差旅费等必要费用，由债务人负担；第三人有过错的，应当适当分担”之规定，关于原告主张被告承担其支付的律师代理费91500元的诉请，因该费用系原告王璟囡行使撤销权所支付的费用，依法应由被告龙源公司、第三人刘俊泽共同承担。而被告薛琪亦有一定过错，应当予以分担1500元为宜。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第七十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第二十六条之规定，判决如下：一、依法撤销第三人刘俊泽于2014年4月3日与被告薛琪签订的关于买卖西安市雁塔区丈八北路709号爱西华庭2期1号楼1层XXX号房屋的《房屋买卖契约》。二、被告陕西龙源房地产开发有限责任公司、第三人刘俊泽应于本判决生效之日起十日内共同向原告王璟囡支付律师代理费90000元。三、被告薛琪应于本判决生效之日起十日内向原告王璟囡支付律师代理费1500元。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费29092元，由被告陕西龙源房地产开发有限责任公司、第三人刘俊泽共同承担。因原告已垫付，被告及第三人于支付上述款项时一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审　判　长　　叱红梅人民陪审员　　张居仁人民陪审员　　王瑞长二〇一六年四月一日书　记　员　　孙晶晶来源：