（2015）台黄民初字第1832号

裁判日期: 2016-04-01

公开日期: 2016-04-23

案件名称

黄岩区澄江街道山头舟村村民委员会与浙江黄岩天峰阁饮料食品有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

台州市黄岩区人民法院

所属地区

台州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

黄岩区澄江街道山头舟村村民委员会,浙江黄岩天峰阁饮料食品有限公司

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民法通则》：第四条，第六条，第八十五条第一款；《中华人民共和国物权法》：第一百五十一条；《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第四十三条第一款，第六十三条；最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）：第一百九十六条

全文

浙江省台州市黄岩区人民法院民事判决书（2015）台黄民初字第1832号原告：黄岩区澄江街道山头舟村村民委员会，住所地台州市黄岩区澄江街道山头舟村。负表人：牟锡清，村委会主任。委托代理人：童学用，浙江中英律师事务所律师。被告：浙江黄岩天峰阁饮料食品有限公司，住所地台州市黄岩澄江山头舟。法定代表人：彭新根，执行董事。委托代理人：池君，浙江东海律师事务所律师。原告黄岩区澄江街道山头舟村村民委员会（以下简称山头舟村）与浙江黄岩天峰阁饮料食品有限公司（以下简称天峰阁公司）为租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月21日立案受理后，依法组成合议庭，于同年11月24日公开开庭进行了审理。原告山头舟村的负责人牟锡清及其委托代理人童学用，被告天峰阁公司的委托代理人池君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告山头舟村起诉称：1984年8月6日，原告与原黄岩县澄江区焦坑化工厂（甲方，以下简称焦坑化工厂）签订了一份场地租赁协议，约定：原告将座落于本村第四生产队的田地出租给焦坑化工厂使用，租费按每亩稻谷2000斤计算。1988年焦坑化工厂停办，经焦坑化工厂与天峰阁饮料厂（被告的前身）协商，该场地由原告出租给天峰阁饮料厂，租费不变。1988年天峰阁公司成立，原、被告协商场地由原告出租给被告，租费不变。被告租赁后，租费按每亩2000斤稻谷付至2008年。2009年，原、被告对租费进行了变更，不再按稻谷计算，按每年现金35000元计算。后被告仅支付了2009年的租费，从2010年起被告一直没有支付租费。现要求被告支付拖欠的租费（2010年1月1日至2014年12月31日）计人民币175000元；本案诉讼费由被告承担。审理中，原告增加诉讼请求为：解除原、被告之间的场地租赁协议；要求被告立即搬离场地内所有物品；从2015年1月1日起的场地租费按每年20万元计付至实际搬离止。被告天峰阁公司答辩称：原告要求解除合同条件不成立。涉案土地系1984年原告出租给焦坑化工厂，1988年被告前身黄岩县天峰阁饮料厂（以下简称天峰阁饮料厂）与焦坑工业办公室签订合同，焦坑化工厂的生产设备等物品卖给天峰阁饮料厂，土地按原协议约定继续履行。被告一直按原协议每亩2000年稻谷执行至2008年。2009年被告与原告达成新的土地租费合约，租费每年按35000元计付。2010年开始，原告要求提高租金与被告进行协商，并到法院执行局处理过，但没有达成一致意见，不存在未付租费的事实。合同法规定的租期最长20年系1999年颁布，而原告与焦坑化工厂的长期土地租赁协议签订于1984年，那时的法律没有规定最长20年。原告系村委会，解除合同涉及村民利益，按相关规定应由村民委员会会议决定，现原告没有履行法定程序。原告主张的解除合同的标的物不明确，1984年至今经过三轮土地承包，原先约定的界限是不是现在的界限需要明确。原告要举证证明涉案土地使用权为原告所有。如果土地所有权明确为原告所有，原告主张按35000元／年的租金被告愿支付，但2015年以后按20万元／年没有法律依据。经审理查明：1984年8月6日，焦坑化工厂（甲方）与山头舟村（乙方）签订《租用地合同》一份载明：因甲方移建厂房用地需要，乙方有土地愿意长期租给甲方使用，经双方协商，现将有关事项言明如下：“一、乙方有田坐落在本村第四生产队管辖内，四址：东至第四生产队张招友的责任田界。南至村水机路沟路界。西至路界。北至第一生产队田界。以上四至范围内甲方陆续向乙方租用，在租用田内，任凭甲方建屋建厂管理。二、乙方在租用田内原有平房四间，为有利双方经济利益，现拟核平房折价共壹万壹仟元正，出卖给甲方，任凭甲方拆建改用，乙方不得干涉，屋款为期两年付清。在期内的未付款额，由甲方按银行借款利息六厘六月利另行支付给乙方。三、租费以每亩年产量定2000斤粮食计算付给乙方，如甲方以粮票支付，甲方按72%的折率付给，并按国家规定的稻米销售价和国家规定的比例的糠票一并支付给乙方，年年结算清楚。四、甲方如生产需要另增临时工时，应按40%比例向乙方量才招用。五、甲方在移建后的新产品生产项目，同意乙方按20%合资并股，对新产品的盈亏和固定财产的购置及生产资金围转，均按以上比例由乙方投资、偿付和享受。六、本合约自订立起生效……。”甲方代表张国楚、章妙顺，乙方代表陈友良在合约上签名，双方在合约上加盖公章。同年8月28日，焦坑化工厂申请集体建设用地4.85亩（即租用的第四生产队的土地）建厂房及仓库，并在补偿和安置栏上载明：经双方协商均不安排人事，现由甲方付给乙方征用费每亩4800元，共计23280元，限在十年内平均按年付给。原告在该申请表中载明：同意建设征用土地请上级批准为盼。并加盖印章。同年9月18日，黄岩县人民政府在该申请表上批字：批准同意焦坑化工厂使用水田贰亩玖分捌厘，并加盖印章。1985年3月1日，台州行署在该申请表上批字：同意补征，使用水田贰亩玖分捌厘，并加盖印章。后焦坑化工厂在上述土地上建造厂房（具体位置见附图1），并按约支付给原告每年每亩稻谷2000斤。1988年5月31日，因焦坑化工厂无法经营，在黄岩县焦坑乡工业办公室监证下，天峰阁饮料厂购买了焦坑化工厂，《立割断卖焦坑化工厂协议》载明：“买方：代表陈友良（合股购买）。卖方：焦坑乡工业办公室代表牟同福。……今有焦坑化工厂系属乡办集体企业，坐落在山头舟村，因产品下坡，无法承包，经乡政府、乡工办统一研究决定，在有利于发展生产基础上，今将该厂（已在山头舟村的全部资产设备不包括土地），一并出卖给陈友良边为业，现将有关事项述如下：一、所谓焦坑化工厂的资产设备，不能按原焦坑化工厂的财务账出卖，现拟定是指已在山头舟村焦坑化工厂的资产设备。二、折价出卖的房产设备部分：平房五间，简易平房一间，主厂房六间，锅炉房二间，水塔一座，包括石坑等不动产。发电设施，包括动力线路。灌水设施，包括管子。生产桔子油现有机械设备。以上均在该厂内的资产设备，均已面清，一次性折价出售完毕，当计现价人民币壹拾万元正，并当付现金肆万元，其余陆万元在一九八九年一月底前交付完毕……。三、原卖方已与山头舟村所订立的土地协议继续有效。现已言明按年无偿付给田户以每亩二千斤的稻谷，则全部由买方按原协议全部内容负责执行，与卖方无涉……。四、现有焦坑坑化工厂的公章、执照、账户无偿提供使用。五、场内在用土地所有权问题与卖方无涉，如以后国家政策变动，亦随国家政策办理。天峰阁饮料厂、焦坑化工厂在协议书上盖章，黄岩县焦坑乡工业办公室作为监证方在协议书上盖章。协议生效后，天峰阁饮料厂使用上述场地及设备，并按原约定交付给原告每年每亩2000斤稻谷。1990年3月30日，黄岩市天峰阁饮料厂（黄岩县天峰阁饮料厂因黄岩撤县设市故改名为黄岩市天峰阁饮料厂）因生产需要，申请乡（镇）村集体建设用地，在厂区围墙内申请0.934亩建造“雪菲力”生产车间，原告在呈报表上载明：厂区内同意扩建，并加盖印章。同年12月13日，黄岩市人民政府在呈报表上批字，同意使用旱地玖分叁厘，并加盖印章。后天峰阁饮料厂在厂区内建造一排一层楼综合房和一排二层楼房（具体位置见附图2）。1992年11月30日，黄岩市天峰阁饮料厂更名为黄岩市天峰阁实业公司。1995年5月24日又更名为浙江黄岩天峰阁实业公司。1997年10月8日，浙江黄岩天峰阁实业公司（甲方）与彭新根（乙方）签订割断转让协议书载明：“……根据目前经营状况，股东大会讨论通过一致认为，股东太多不利于新产品开发及技术改造，经双方协商，愿将天峰阁实业公司割断转让给乙方，由乙方重新组建股东，具体事宜如下：一、……同意归还原投资款肆拾伍万元由乙方支付。二、长期租用山头舟村四队场地按镇政府（此时焦坑乡已更名为澄江镇）协议规定支付粮食款，地方社会福利由乙方承担。三、甲方原股东割断转让后由乙方自行管理，自负盈亏。人事按排由乙方自行聘任，原股东不得干涉。四、双方自签订协议之日起生效……。”甲方彭再华等20位股东在协议上签名，乙方彭新根在协议上签名，台州市黄岩区澄江镇企业办公室在协议上加盖印章。后该公司由彭新根、林灵丽、彭茂志合股经营，并按协议履行义务。1998年4月24日，该公司更名为浙江黄岩天峰阁饮料食品有限公司即被告。2008年间，原、被告口头达成合约，从2009年开始租费以每年35000元计算，被告支付了2009年的租费35000元。同年12月22日，被告被工商部门吊销营业执照。后被告未支付租费，为此双方在本院执行局协调过，但未达成一致意见。2015年9月21日，原告诉至本院。上述事实，有原告提供的租用地合约、被告公司的工商登记材料，被告提供的立割出卖焦坑化工厂协议、乡（镇）村集体建设用地呈报表黄土字（90）43号、黄计经工字（1990）第148号文件、集体建设征用土地申请表台农征字（85）第（8）号及原、被告陈述等证据所证实。本院认为：我国物权法规定：集体所有的土地作为建设用地的，应当依照土地管理法等法律规定办理。我国土地管理法规定：兴办乡镇企业经依法批准可以使用本集体经济组织农民集体所有的土地。焦坑化工厂系乡镇集体企业，与原告签订长期租地合约是建厂需要，在租赁4.85亩田地合约签订后，立即申报集体建设征用土地申请表，经原告同意并由县、行署两级政府机关批准，征用其中2.98亩田地建造厂房，该2.98亩土地使用权依法应属于焦坑化工厂享有。至于该土地征用费虽然申请表上载明每亩4800元，共计23280元，十年内均摊支付，但实际上是以原租地合约中约定的每年每亩稻谷2000斤为征用费用。被告购买焦坑化工厂后，因扩厂需要，在厂区内，经原告同意并由县级人民政府批准使用其中0.93亩土地建造厂房，该建设用地的使用权应认定是原告同意给被告使用，批文中没有涉及土地使用权转让费，但实际上也是以租地合约中约定的每年每亩稻谷2000斤作为转让费。对于上述土地，原告要求返还，与法不符，本院不予支持。至于其余出租土地0.94亩，考虑到租地合约签订于1984年，当时我国的土地管理法和合同法均未颁布实施，且承租方在承租土地上建厂房办乡镇企业符合当时的国家政策，根据法不溯及既往的原则，上述0.94亩土地的租地合约不应认定为无效。目前经政府批准使用的土地与其土地连成一体，分隔处理影响厂区功能及物权效用，故应由被告继续租赁为妥。对于租费，双方在2008年变更为每年35000元，现已过去近8年，考虑到物价上涨等因素以及案件的实际情况，被告要求适当提高租费的请求是合理的，但原告要求每年按20万元租费计算，明显过高，根据本案实际情况，本院酌定以每年8万元为宜。故原告合理的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第六条、第八十五条，《中华人民共和国物权法》第一百五十一条、《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第六十三条以及《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第一百九十六条之规定，判决如下：一、被告浙江黄岩天峰阁饮料食品有限公司于判决生效后十日内支付原告黄岩区澄江街道山头舟村村民委员会前期租费人民币227500元（2010年1月1日至2016年6月30日）；从2016年7月1日起年租费80000元，在每年的12月1日前由被告支付给原告。二、驳回原告黄岩区澄江街道山头舟村村民委员会其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币6100元，由原告黄岩区澄江街道山头舟村村民委员会负担1300元，由被告浙江黄岩天峰阁饮料食品有限公司负担4800元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院［上诉案件受理费6100元在提交上诉状时预交，在上诉期内未预交的，应当在上诉期满后七日内预交，逾期不交按自动撤回上诉处理。款汇：台州市财政局，开户银行：台州市农行，账号：19900001040000225089001。在预交上诉案件受理费后，及时将收据复印件送交本院］。审　判　长　　秦　伟人民陪审员　　官忠勇人民陪审员　　章正东二〇一六年四月一日代书　记员　　牟奕静关注微信公众号“”