（2016）粤1971民初51号
裁判日期: 2016-04-01
公开日期: 2017-07-19
案件名称
东莞市色彩制罐实业有限公司与东莞市福佑实业投资有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
东莞市第一人民法院
所属地区
东莞市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
东莞市色彩制罐实业有限公司,东莞市福佑实业投资有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十一条，第一百七十六条，第一百八十二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十二条
全文
广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2016)粤1971民初51号原告东莞市色彩制罐实业有限公司，住所地：东莞市中堂镇东向村中麻路112号，注册号：441900001863118。法定代表人胡妙深。委托代理人谭立军、刘涛，分别系广东雄爵律师事务所律师、辅助人员。被告东莞市福佑实业投资有限公司，住所地：东莞市南城区周溪莞太路259号永利达科技园第10栋6楼，注册号：441900001605349。法定代表人王晓彬。委托代理人李爱东、石旭，均系广东汉章律师事务所律师。原告东莞市色彩制罐实业有限公司诉被告东莞市福佑实业投资有限公司房屋租赁合同纠纷一案,本院于2016年1月4日立案受理后，依法由代理审判员刘秋霞适用简易程序独任审判，于2016年2月26日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人谭立军，被告的委托代理人石旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2015年5月22日，原告因生产经营需要与被告签订《租赁合同》，合同约定由原告承租被告位于东莞市万江区107国道边谷涌路段（原中玲制衣有限公司）办公楼整栋厂房一、二楼和进门左边宿舍12间，同时合同就租赁期限、租赁费和物业管理等事宜进行了约定。另因原告的用电量存在不确定性，合同约定“由于甲方园区为两栋厂房共用一台变压器，甲方只负责提供150KVA的用电量给乙方使用，如之后乙方需电力增容，电力增容手续由甲方办理，因办理供电增容所需缴纳的全部费用由乙方承担。乙方需按照南方电网检验过的电表、开关及互感器、电表及开关分店柜的费用由乙方承担，电费则按供电局的收费标准，另每度加收0.1元给甲方（基本电费25元/KVA）。”合同签订后，原告因生产经营需要未要求被告电力增容，但被告于2015年9月因案涉工业园区变更管理人员，新来的管理人员却无故抬高用电收费标准，要求原告每月无条件向被告交纳基本电费2500元（包括9月份之前的），原告多次找被告协商，被告均以停电相要挟，无奈原告为确保正常经营，只能暂时先按期要求缴纳相关费用。2015年12月1日，原告前往广东电网有限公司东莞供电局查询原告使用的变压器并非大工业供电，每月无须缴纳基本电费，于是多次找被告负责人协商，无果。原告为维护自身合法权益，特提起诉讼，请求判令：1、确认原告每月无须向被告交纳基本电费2300元；2、被告向原告返还自2015年6月至2015年11月原告已多交的电费14636.92元；3、被告承担原告因实现本案债权而支付的律师费8000元；4、本案诉讼费用由被告承担。被告辩称，一、《租赁合同书》明确约定收取基本电费，该约定合法有效，被告已按合同约定履行了提供150KVA电费给原告使用的义务，被告有权向原告收取基本电费。收取基本电费是按合同约定履行，并非由于园区更换管理人员导致，被告尚未收取之前少缴的基本电费不视为对该权利的放弃、二、高压输配的电力不能直接使用，需要通过电力变压器将电压调配至用户可以使用的电压，该过程有巨大损耗，包括变压器在运转过程中配电房的电器配件会经常损坏，需要经常对变压器配电房做维护保养并更换电器配件，另从电流方向观看，供电局对被告安装的电表在变压器前，变压器之后才安装被告对原告的电表，变压器运转过程中产生的大量电力损耗及变压器后的线路电力损耗都算在被告名下，未计入原告电表。原告是电力使用人和受益人，约定收取基本电费符合公平原则。三、具体用电收费标准，由于供电局的收费标准有调整，被告尚未来得及及时调整，可能存在多收或少收情况，如果原告在意该部分差额，被告愿意就该金额进行调解。四、原告未举证已支付律师费的付款凭证和发票，无法认定已实际支付。合同明确约定律师费承担方式，原告恶意提起诉讼，被告不得不聘请律师积极应诉，也支出律师费，请法院裁判由败诉方承担我方因此支付的律师费。经审理查明，2015年5月22日，原告法定代表人胡妙深作为乙方（承租方），被告作为甲方（出租方），双方签订《租赁合同书》，约定：1、甲方将位于东莞市万江区107国道边谷涌路段（原中玲制衣有限公司）办公楼整栋厂房一、二楼和进门左边宿舍楼12间宿舍出租给乙方用于厂房使用，租赁期限自2015年5月23日起至2020年5月22日止，前四年月租金39688元；2.乙方向甲方支付履约保证金80000元及用电保证金10000元；3、由于甲方园区为两栋厂房共用1台变压器，甲方只负责提供150KVA的用电量给乙方使用如之后乙方需要电力增容，电力增容的手续由甲方负责申办，因办理供电增容所需缴纳的全部费用由乙方承担，乙方需安装南方电网校验过的电表、开关及互感器，电表及开关分电柜的费用由乙方承担，电费按供电局收费标准，另每度加收0.1元给甲方。（基本电费25元/KVA）；4、维修保养：甲方现提供可使用的租赁物所属设施（电梯、变压器及低压柜、消防设施、自来水），乙方在租赁期限享有租赁物所属设施使用权并负责日常维护保养和年检，并保证本合同终止时，所有设备处于可正常使用状态；5、以诉讼方式解决双方争议的，败诉方应承担胜诉方因诉讼而支付的律师费等费用。合同签订后，被告将案涉租赁物交付原告使用，原告按月向被告支付租金、水电费等。被告提供协议书、照片证明被告已履行合同约定的提供150KVA电量的义务。其中协议书由被告与东莞市中玲实业有限公司签订，注明被告租赁中玲制衣有限公司园区A1厂房、B栋办公楼和部分宿舍等物业，中玲公司将园区拥有变压器200KVA容量由被告使用；照片显示额定电压0.66KV50Hz、电流比400/5A、功率因数0.8，被告主张用电量等于电压乘以电流即264KVA。原告对协议书不予确认，称协议书显示有两栋厂房，原告仅租赁其中一栋厂房和宿舍，协议书约定的变压器容量与租赁合同书约定的变压器容量有差异，根据协议书可知变压器最大容量不超过200KVA，根据《全国用电规则》不属于大工业用电需要交纳基本电费。双方确认被告每月向原告收取具体用电电费外的基本电费2300元，双方就被告是否有权收取基本电费发生争议。一、原告主张被告起初没有收取2015年6、7月的基本电费，因2015年9月被告更换管理人员，以停电要挟原告按2300元/月支付基本电费及补足6、7月份基本电费，为此提交费用清单及发票为证。费用清单均单列一行“基本用电费/KVA”，其中2015年7月租金2015年6月费用清单显示“基本用电费/KVA，倍率150，单价25，金额3750元”，打印的数字内容被划掉；2015年8月租金2015年7月费用清单的“基本用电费/KVA”栏为空白；之后的费用清单均注明“基本用电费/KVA，倍率100，单价23，金额2300元”,2015年9月补收6、7月份基本电费2300×2=4600元。被告以2015年7月租金2015年6月费用清单没有加盖被告公章为由不予确认，对其他费用清单予以确认，但主张是否要求原告支付基本电费及何时支付是被告的权利。二、关于合同第三条第4款“（基本电费25元/KVA）”的理解。原告主张是附条件的约定，该条款约定如原告需要供电增容产生的相关费用由原告承担，被告负责配合办理，电费按供电局收费标准收取，原告用电量所使用的变压器属于低压用电，根据《全国用电规则》第7条及发改价格（2005）514号《销售电价管理暂行办法》的规定，只有用户电容在315KVA以上才可收取基本电费，故只有原告需要被告提供315KVA用电量时才需要支付基本电费，现原告没有要求被告变压器增容，故被告无权要求原告缴纳基本电费。被告则主张“（基本电费25元/KVA）”是备注、解释、补充，合同约定被告提供用电量150KVA，计算单位是25元/KVA，若无须收取基本电费就不会有该条款，具体用电电费是按供电局标准另每度加收0.1元，该条款不存在违反法律强制性规定的情形，是为双方权利义务公平的约定。三、关于基本电费2300元/月。原告主张被告于2015年7月要求原告按25元/KVA收取基本电费3750元，原告不同意，后双方协商后被告同意原告无须缴纳，故被告在2015年8月未向原告收取，后因被告变更管理人员以停电相要挟原告缴纳基本电费，且被告考虑两栋厂房共用一台变压器故提出原告只需按100KVA的标准缴纳基本电费，原告不同意，后被告调整价格为2300元/月，原告考虑生产需求截至起诉时一直向被告缴纳，起诉前就此与被告进行洽谈。被告则称合同约定用电量150KVA、按25元/KVA单价计算基本电费为3750元，合同履行后原告认为价格过高需要调整，后双方口头协商将每月基本电费调整为2300元，该基本电费是变压器折旧及电量损耗的费用。为此被告提供其与东莞市合力电气安装有限公司签订的《电力设备维护委托协议书》证明为保证原告正常用电和用电安全，被告承担了维护费。原告对协议书不予确认，称合同约定变压器的维修、电梯、消防设施等附属设施的费用由原告负责。原告提供民事委托代理合同证明因实现本案债权支付律师费8000元，按合同约定被告应承担该笔费用。被告对此不予确认，称不能证明原告已实际支付该笔律师费，且原告恶意诉讼导致被告也产生律师费，被告的律师费6400元应由原告承担，为此提交委托代理合同、发票和中国建设银行单位客户专用回单为证。原告对被告的证据亦不予确认。原告主张基于租赁合同纠纷提起本案诉讼，双方均确认原、被告之间存在租赁合同关系，被告称虽然合同是原告法人胡妙深签订，但在合同履行过程中，被告默认原告承接胡妙深在租赁合同中的权利义务。在庭后调查中，原告因无法充分举证证明用电单价，且实际用电电费部分争议很小，原告自愿放弃因实际用电单价误差导致的电费差额，在本案仅要求被告返还多收的每月基本电费2300元，即第二项诉讼请求变更为判令被告向原告返还自2015年6月至2015年11月原告已多交的电费13800元。被告同意原告变更诉讼请求，双方均表示无须另行安排开庭。以上事实，有租赁合同书、费用清单、发票、通知、收据、民事委托代理合同、客户抄表结算复核单、电费统计表、电价表、广东省实行商业用电与普通工业用电同价问题的通知、协议书、电力设备维护委托协议书、照片、委托代理合同、发票、中国建设银行单位客户专用回单以及本案庭审笔录、调查笔录等附卷为证。本院认为，本案被告向原告出租厂房、宿舍的同时向原告供电，由原告支付租金和电费，现双方就是否应支付基本电费问题发生争议，故本案的案由是供用电合同纠纷。本案的争议焦点是原告是否应向被告支付基本电费2300元/月。首先，关于合同第三条第四款的理解。该条款是租赁合同中双方关于供用电权利义务的约定，是双方意思自治的表现，内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方具有约束力。该条款约定被告的义务是提供150KVA的用电量，如原告需电力增容的处理办法，以及原告的义务是安装电表、开关及支付电费，在上述内容结束后注明“（基本电费25元/KVA）”。从条款内容来看，该括号内容在句号之后单独存在，不是直接承接电力增容内容，与电力增容之间不存在假设关系或条件关系，无法反映基本电费是电力增容条件下的约定，无法体现原告关于原告在被告提供315KVA的用电量时才需支付基本电费的主张。其次，从合同履行情况来看。第一，费用清单均设置“基本用电费/KVA”一栏，可见存在收取基本用电费的项目。结合2015年7月份租金2015年6月份费用清单及原告的陈述可知，合同履行的第一个月即2015年7月被告要求原告按25元/KVA的单价收取基本电费3750元，由此佐证被告关于原告须按25元/KVA单价支付基本电费的主张。第二，原告主张双方经协商一致被告同意原告无须缴纳基本电费，但未能举证证明，被告对此不予确认。虽然2015年8月份租金2015年7月份费用未注明基本用电费/KVA的金额，但不足以证明被告无须原告支付基本电费，且此后的费用清单均注明基本用电费的数额，与原告关于无须支付基本电费的主张矛盾，故本院对原告的主张不予采纳。第三，2015年9月之后的费用清单均注明基本电费按100倍率、23/kVA的单价计算为2300元，结合原告关于双方对基本电费协商调整的陈述，可认定双方在合同履行过程中就基本电费按2300元/月的标准收取达成一致意见。第五，双方就基本电费达成口头协商后，原告在起诉前一直按协商确定的标准2300元/月的标准向被告支付基本电费，可见双方的口头协商内容在合同履行过程中实际履行。再次，《销售电价管理暂行办法》仅适用于我国境内依法批准注册的电网经营企业，所指的销售电价是电网经营企业对终端用户销售电能的价格，不适于本案。本案原、被告双方在国家有关规定的基础上对基本电费和具体用电费作出约定没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。《中华人民共和国合同法》第一百八十二条规定“用电人应当按照国家有关规定和当事人的约定及时交付电费。”，故原告应按国家有关规定和双方约定及时交付电费。综上，原告应按约定向被告支付基本电费2300元/月。原告诉请确认无须支付基本电费2300元/月及返还已支付的2015年6月至2015年11月期间已缴纳的基本电费，于法无据，本院不予支持。至于被告在答辩和质证中提出要求原告承担律师费6400元，因被告未提出反诉，本院对此不予处理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十一条、第一百七十六条、第一百八十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告东莞市色彩制罐实业有限公司的全部诉讼请求。本案诉讼费182.96元（原告已预交），由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。代理审判员 刘秋霞二〇一六年四月一日书 记 员 简凤娇尹嘉玮（代）附相关法律条文：《中国人民共和国合同法》第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第一百七十六条供用电合同是供电人向用电人供电，用电人支付电费的合同。第一百八十二条用电人应当按照国家有关规定和当事人的约定及时交付电费。用电人逾期不交付电费的，应当按照约定支付违约金。经催告用电人在合理期限内仍不交付电费和违约金的，供电人可以按照国家规定的程序中止供电。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 更多数据：