（2016）浙02民终509号
裁判日期: 2016-04-01
公开日期: 2016-05-06
案件名称
宁波市镇海鼎天物业管理有限公司与吴琳琳房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省宁波市中级人民法院
所属地区
浙江省宁波市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
吴琳琳,宁波市镇海鼎天物业管理有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条，第一百七十五条
全文
浙江省宁波市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）浙02民终509号上诉人（原审被告）：吴琳琳，个体工商户。委托代理人：陈锡根，宁波蛟川法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：宁波市镇海鼎天物业管理有限公司。住所地：宁波市镇海区招宝山街道南大街66号三楼。法定代表人：叶卓君，该公司总经理。委托代理人：王锡伟，浙江和义观达律师事务所律师。委托代理人：姜晶晶，浙江和义观达律师事务所律师。上诉人吴琳琳因与被上诉人宁波市镇海鼎天物业管理有限公司（以下简称鼎天公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服宁波市镇海区人民法院于2015年12月22日作出的（2015）甬镇民初字第1060号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月15日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院审理认定：原、被告曾签订两份店面房租赁合同，约定被告从原告处承租位于镇海区庄市街道兴庄路330-334的门面房及会所管理房（涉案房屋属鑫隆花园二期），期限分别为2012年8月15日至2013年8月14日、2013年8月15日至2014年8月14日，租房押金为5000元。2012年9月11日，被告与案外人谢忠健签订租房协议，约定将涉案房屋中的兴庄路334号店面房租给谢忠健，期限为2012年8月30日至2013年8月30日，原告在该份协议上签章，并注明“同意转租，如有业主提意见，合同立即终止”，之后双方未再签订书面租房协议。2013年4月份，被告吴琳琳将涉案房屋的另一部分租给案外人邱建华，双方并未签订书面租房协议。案外人谢忠健、邱建华一直在转租而来的涉案房屋内经营至今。2014年，原告（甲方）与被告（乙方）就涉案房屋另签订了一份期限为2014年8月15日至2019年8月14日的店面房租赁合同，合同约定年租金为80000元，租金一年一付，先付后用。该合同并未约定租房押金，被告之前的租房押金5000元仍在原告处。该份合同第八条中约定“二十三、房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋：（1）未经甲方书面同意，转租、转借承租房屋或擅自调换使用；……，（7）拖欠房租累计两个月以上”。被告于2014年9月9日向原告支付租金35000元，于2015年7月28日（原告起诉后）向原告支付租金40000元。2015年3月26日，镇海区庄市街道兴庄路社区和鑫隆花园二期业主委员会共同向原告发出联系函，称被告经营棋牌室噪音扰民，棋牌室门口长期堆放杂物，电瓶车乱停乱放，严重扰乱小区秩序，并希望原告尽快解除这种秩序和治安隐患，维护小区良好居住环境。2015年5月3日，原告向被告发送《解除房屋租赁合同通知函》，以被告存在拖欠房租、私自转租、私自经营棋牌室对小区整体环境造成不良影响为由，要求在通知寄达30日内解除双方之间的租赁合同，并腾退房屋，恢复原状。被告吴琳琳在2015年5月5日签收《解除房屋租赁合同通知函》。原审原告鼎天公司于2015年7月23日诉至原审法院，请求判令：1.确认原审原、被告签订的期限为2014年8月15日至2019年8月14日的《店面房租赁合同》自2015年6月5日起解除；2.原审被告立即腾退涉案房屋；3.原审被告向原审原告支付自2015年8月15日起至实际腾退房屋之日止参照合同约定的租金标准计算的房屋占有使用费。原审法院审理认为：当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，原、被告双方签订的租期为五年的租赁合同是双方真实意思表示，合法有效，双方在合同中约定了若被告未经原告书面同意私自转租涉案房屋或被告拖欠租金两个月以上，原告可以解除合同，双方均应受该约定的约束。本案中，虽然案外人谢忠健、邱建华早在原、被告签订租期为五年的合同之前就已经实际从被告处转租来涉案房屋，并一直经营至今，但在原、被告签订为期五年的租赁合同后，被告转租的行为并没有得到原告的书面同意，且原告也明确向次承租人提出和被告解除租赁合同，直接与原告签订租赁合同，这表明原告对被告转租的行为持有明确的否定态度。另外，在期限为五年的租赁合同中，原、被告双方约定租金是一年一付，且先付后用，被告应在2014年度支付后一年度的全部租金，而被告却分别在2014年9月9日和2015年7月28日（原告起诉后）支付租金35000元和40000元，被告的行为显然已经违反了合同中有关支付租金的约定。综合以上两点，原告解除双方之间租赁合同的条件已经成就，故原告有权解除合同，且原告已向被告发送解除合同通知，告知被告租赁合同自解除通知寄达后30日内解除，而邮政特快专递查询结果显示被告在2015年5月5日签收，故该院认定原、被告双方的《店面房租赁合同》于2015年6月5日解除。租赁合同解除之后，被告如继续占有涉案房屋即属无权占有，原告可要求被告腾退涉案房屋，且被告至今仍在占用涉案房屋，故原告可要求被告支付相应的占有使用费。由于被告分两次支付给原告租金共75000元，且被告尚有5000元租房押金在原告处，共计80000元，相当于双方合同约定的一年的租金（2014年8月15日至2015年8月14日），故原告要求被告自2015年8月15日起至实际腾退房屋之日止按双方合同约定的租金标准支付占用使用费的诉请，予以支持。关于被告提出的由于原、被告双方因转租问题发生矛盾故而被告未按时支付租金的答辩意见，该院认为显然不能成立，双方因转租发生矛盾后，被告更应积极同原告协商解决，而不能以不按时支付租金的方式进行对抗，使双方矛盾进一步加剧。关于被告提出的被告租赁涉案房屋已经有十多年，一直都是一年分两次付房租，半年付一次，现原告以被告不按时支付房租为由解除合同不合理的答辩意见，该院认为，双方在签订为期五年的租赁合同之前，确实就涉案房屋存在其他的租赁合同，但之前租赁合同就租金支付如何约定以及实际如何履行，与双方另签订的期限为五年的租赁合同并无关联性，被告该答辩意见不能成立。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国物权法》第二百四十五条之规定，作出如下判决：一、原告宁波市镇海鼎天物业管理有限公司与被告吴琳琳就位于镇海区庄市街道兴庄路330-331号门面房及会所管理房签订的租赁期限为2014年8月15日至2019年8月14日之的《店面房租赁合同》于2015年6月5日解除；二、被告吴琳琳腾退位于镇海区庄市街道兴庄路330-331号门面房及会所管理房；三、被告吴琳琳向原告宁波市镇海鼎天物业管理有限公司支付自2015年8月15日起至实际腾退房屋之日止以年租金80000元为标准计算的房屋占有使用费；上述第二、三项中被告吴琳琳应履行的义务均应于本判决生效之日起十五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。本案案件受理费625元，由被告吴琳琳负担。宣判后，原审被告吴琳琳不服，上诉至本院，称：一、双方签订的租赁合同系被上诉人打印，被上诉人未就付款日期作醒目提示，且上诉人对涉案房屋实际租赁已长达十多年，租金一直是半年支付一次。二、上诉人将涉案房屋部分转租给他人，被上诉人应当知道，但一直未提出异议。三、被上诉人未提供证据证明其有权利出租涉案房屋。四、被上诉人变更诉讼请求后，原判未另行指定答辩期，属程序错误。请求二审法院撤销原判，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人鼎天公司答辩称：一、本案是房屋租赁合同纠纷，只能基于合同约定审查，不能依据惯例进行审查。本案讼争的最终合同是2014年到2019年的房屋租赁合同，约定租金一年一付，上诉人没有支付房租，也没有经过被上诉人同意擅自转租，被上诉人有权要求上诉人腾退。二、讼争房屋是被上诉人管理范围内的物业用房，对上述房屋被上诉人经业主委员会委托有权出租，一审审理中业主委员会和社区联系函也已对此予以证实。基于上述两事项，一审判决事实清楚、适用法律正确，请求维持原判。二审审理期间，上诉人向本院提供收据四份，证明上诉人支付房租的情况。被上诉人经质证，对证据的真实性予以认可，但认为和本案没有关联。因为本案争议的是2014年到2019年的合同，不是之前的合同。被上诉人鼎天公司未向本院提供证据。本院经审查认为，上诉人提供的收据显示的内容为2007年、2008年的房租费、水电费，与本案缺乏关联，故本院对此不作认定。经审理，对原审法院认定的事实，本院予以确认。本院认为：上诉人吴琳琳与被上诉人鼎天公司签订的期限为2014年8月15日至2019年8月14日的《店面房租赁合同》，合法有效，双方均应按约履行。该合同约定租金一年一付，先付后用。合同同时约定“房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋：（1）未经甲方书面同意，转租、转借承租房屋或擅自调换使用；……，（7）拖欠房租累计两个月以上。”现上诉人未按合同约定于2014年度付清2015年度的房租，且未经被上诉人书面同意转租部分房屋，属违约。被上诉人向上诉人发送《解除房屋租赁合同通知函》，要求在通知寄达30日内解除双方之间的租赁合同，并腾退房屋，恢复原状，与合同约定相符。原判据此支持被上诉人的相应诉请，于法有据，并无不当。上诉人提出被上诉人无权出租涉案房屋。对此，上诉人在审理中也称双方之间的租赁关系已存续十余年，但该房屋产权未有证据证明曾发生过争议，且该小区业主委员会和兴庄路社区居民委员会出具的联系函也明确涉案房屋为被上诉人的物业用房，因此，上诉人该主张本院难以采信。至于上诉人提出被上诉人变更诉讼请求后，原判未另行指定答辩期问题。根据被上诉人提交的起诉状和变更诉讼请求申请书，被上诉人仅是根据上诉人提交的合同，对原来请求中要求解除的租赁合同加以明确为“2014年8月15日至2019年8月14日的《店面房租赁合同》”，因此，该请求的变更并未影响上诉人的答辩。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决得当。上诉人之上诉理由不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1416元，由上诉人吴琳琳负担。本判决为终审判决。审 判 长 黄永森审 判 员 朱亚君审 判 员 赵保法二〇一六年四月一日代书记员 桂红艳 来源：百度搜索“”