（2015）江民初字第679号
裁判日期: 2016-04-01
公开日期: 2016-12-31
案件名称
刘宽生、周文等与南宁长江企业投资集团有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
崇左市江州区人民法院
所属地区
崇左市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘宽生,周文,南宁长江企业投资集团有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
广西壮族自治区崇左市江州区人民法院民 事 判 决 书（2015）江民初字第679号原告刘宽生，女，1981年12月6日出生，壮族，个体户，住广西壮族自治区崇左市江州区。原告周文，男，1976年4月2日出生，壮族，户籍所在地广西壮族自治区崇左市江州区。系原告刘宽生的丈夫。二原告委托代理人董毛金，广西创和律师事务所律师。二原告委托代理人陈茜茜，广西创和律师事务所实习律师。被告南宁长江企业投资集团有限公司，住所地广西壮族自治区南宁市金湖路49号圣展独立公社大厦。法定代表人覃展敏，该公司董事长委托代理人莫隆芳，女，1985年9月15日出生，瑶族，南宁长江企业投资集团有限公司职员，住广西壮族自治区南宁市西乡塘区。委托代理人欧兴国，广西桂三力律师事务所律师。原告刘宽生、周文诉被告南宁长江企业投资集团有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年6月29日立案受理后，依法由代理审判员李晓独任审理。于2015年11月26日公开开庭进行了审理。原告刘宽生及其委托代理人董毛金、陈茜茜，被告南宁长江企业投资集团有限公司的委托代理人莫隆芳、欧兴国到庭参加诉讼。原告周文，被告南宁长江企业投资集团有限公司法定代表人覃展敏经传票传唤未到庭参加诉讼。本案因进行评估鉴定和补充调查，共扣除审限4个月。本案现已审理终结。原告刘宽生、周文诉称，原告于被告处购买了崇左市山秀某某路中段东侧江州汇豪某某城第19栋120号房，原告与被告于2013年1月24日签订了《商品房买卖合同》，两原告以向银行按揭的方式支付了全部房款435340元给被告。2013年3月19日缴纳了契税及印花税。合同约定被告应当在2012年12月31日前向原告交付房屋，但房屋实际交付时间是2014年2月22日，已逾期418天。按照《商品房买卖合同》第十条第1款第（2）项的约定，被告应按日向原告支付已付房款万分之一的违约金即18197元。但被告逾期交房的违约行为给原告造成的损失远高于合同约定的违约金。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”第十七条：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”原告认为，应当以房地产评估机构评定的房屋租金价格为准确定违约金，即从2013年1月1日起至2014年2月22日止，被告应当向原告支付违约金25107元。原告于2014年1月9日，与多位业主共同以传真方式向被告发出了《履约通知书》，要求被告交付房屋及支付迟延交付违约金。按照合同第十七条第3款约定，被告应当在2015年1月10日前向房屋登记机构为原告申请所有权登记，并将以原告为产权人的房屋所有权证书交付原告。但至今被告仍没有向原告交付房屋所有权证书。按照合同第十七条第4款的约定，原告不退房的，被告应当按已付房款的0.2%向原告支付违约金即871元。因此，被告已违反合同约定，应当承担相应的违约责任，故请求法院判令：一、判令被告立即履行为原告申请房屋所有权登记，并将以原告为产权人的房屋所有权证书交付原告；二、被告支付逾期交房违约金25107元（从2013年1月1日算至2014年2月22日，违约金按评估机构评定的租金价格为准）；三、判令被告支付原告逾期办理房屋所有权证登记违约金871元（按原告已付房款435340元的0.2%计算）；四、本案诉讼费用及评估费由被告承担。原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、《商品房买卖合同》一份、《房屋买卖合同登记备案证明》一份，证明原告与被告于2013年1月24日签订了商品房买卖合同，并于2013年2月20日进行了合同备案；2、《收据》、《税收缴款书》、《个人购房借款合同》、《个人借款凭证》、《银行还款明细》各一份，证明原告已按合同约定履行交付房款、缴纳契税等合同义务，没有违约行为的事实；3、《江州区汇豪某某城交房流程表》一份，证明房屋实际交付时间是2014年2月22日，被告已构成违约的事实；4、《履约通知书》，证明原告已要求被告履行交付房屋义务并要求支付迟延交付违约金的事实；5、中硕某某估字（2015）第259号价格评估报告书一份，证明本案商铺从2013年1月1日至2014年2月22日租金经广西中硕某某资产评估有限责任公司评估价值为25107元。被告南宁长江企业投资集团有限公司辩称，被告本就主张按照合同约定承担违约责任，是原告坚持要评估。被告确实存在违约行为，但不认同原告的计算方法。1、被告于2013年12月11日在左江日报上已登报公告通知原告按时来交付房屋，但因原告迟迟没来办理接受手续，被告才于2014年2月22日补充通知原告。故房屋交付时间应以登报交付时间即2013年12月16日为准；2、银行于2013年12月6日才放款，也就是说银行放贷时原告才付清全部购房款，按照《合同》第九条第二款第4项规定：在交房时，买受人未按约定付清购房款的，则交房日期顺延，顺延至买受人付清全部购房款之日起十日内，因此应以2013年12月17日为违约起算点；3、按照合同第九条“交付期限及交付条件”第二款第2项的规定，从2010年7月至2013年底，因合同约定非出卖人能控制的因素造成工期延误226多天，出卖人可以以施工监理日记为准据相应延期交房；4、违约金的计算方法，合同有约定的按照合同的约定来计算，没有约定的才进行评估，本案《商品房买卖合同》已经约定违约金的计算标准。原告引用《最高法﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题﹥的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金额。但本法第十七条同时规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法的，可以用评估的方法来计算。而本案中合同有约定违约金的计算方法，因此用评估的方法来计算不适合本案；5、被告可以按照合同的约定支付逾期为原告申请房屋所有权证登记的违约金。被告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、《交房公告》一份，证明被告于2013年12月11日将包含本案房屋在内的19号楼商铺统一在本地《左江日报》上刊登交商铺公告；2、2010年7月-2015年6月崇左国家一般气象站日降雨量达中雨量级（10毫米）以上统计表及2010年7月-2015年6月崇左国家一般气象站日最高温达35℃以上统计表，证明因天气原因导致被告无法正常施工，按照《商品房买卖合同》第九条约定，被告可以延期交付商铺；3、监理日记，证明施工期间因天气影响的施工天数为150多天；4、《商铺租赁合同》一份，证明本案商铺所处同地段同类商铺租金在2013年至2014年间每平方米每月不到30。5、中国工商银行个人借款凭证一份，证明原告于2013年12月6日才付清全部房款。经过开庭质证，被告对原告提供的证据1、2、3无异议；对原告提供的证据4的真实性有异议，认为原告并不能证实被告确实已经收到，交房时间应以公告交房时间为准；且房屋是否达到交房条件不是凭借原告的个人认为；对原告提供的证据5的真实性无异议，但不认可评估结论。本院认为，原告提供的证据1、2、3，该证据客观真实，来源合法，与本案有关联，本院予以确认；对于原告提供的证据4《履约通知书》，被告有异议，且不能证实被告确实已经收到，本院不予确认；对于原告提供的证据5《评估报告书》，该评估结论是否作为本案的定案依据，本院将在判决理由部分阐述。原告对被告提供的证据1、2的真实性无异议，但对其证明的内容均不予认可，对证据3、4的真实性、合法性、关联性均不予以认可。对证据5无异议。本院对上述当事人无异议的证据予以认定。本院认为，被告提供的证据1因没有约定交房时间以公告为准，故本院不予确认；对证据2、证据3，监理日记中有关天气对施工方面的影响与崇左市气象资料基本能够相互佐证，本院予以确认；被告提供的证据4，该证据是否作为本案的定案依据，本院将在判决理由部分阐述。综合全案证据，本院确认以下法律事实：2012年1月，原告向被告购买位于崇左市山秀某某路中段东侧江州汇豪某某城第19幢1单元120号房，建筑面积共33.24平方米，单价为人民币13096.87元每平方米，购房款总价435340元。双方签订了《商品房买卖合同》，但合同的交房日期还未填写。《商品房买卖合同》第九条交付期限及交付条件第一款约定：出卖人应当在2012年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；第二款第4项双方约定：在交房时，买受人未按约定付清购房款的，则交房日期顺延，顺延至买受人付清全部购房款之日起十日内。第十条出卖人逾期交房的违约责任：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在90日之内，自本合同第九条规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之壹的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之壹（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。第十二条交接2、买受人接到书面交楼通知之日起15天内，应及时与出卖人办理交房手续并接受房屋，如因买受人原因逾期接受的，视为买受人已接受，出卖人将房屋移交给物业服务公司进行管理，物管费用由买受人承担。3、买受人在出卖人编制的《房屋交接单》上签字同意接收房屋或者领取钥匙即视为对房屋已经验收并接受。自接收之日起房屋的风险（除建设施工质量外）由买受人承担。第九条交付期限及交付条件4、双方约定：在交房时，买受人未按约定付清购房款的，则交房日期顺延，顺延至买受人付清全部购房款之日起十日内。第十七条合同登记备案、预告登记和房屋所有权登记的约定第3款第（1）项规定办理房屋所有权登记：买受人委托出卖人办理。出卖人应当在商品房交付使用后720日内，向房屋登记机构为买受人申请房屋所有权登记，并将以买受人为产权人的房屋所有权证书交付买受人。同时约定，因出卖人过错，导致本条约定的上述手续迟延办理的，双方同意按本条第4款第（3）项处理：买受人不退房的，出卖人按已付房价款的0.2%向买受人支付违约金。房屋登记机构为被告申请房屋所有权登记。原告以按揭贷款的方式向被告支付房款：2012年1月26日向被告支付了首付款225340元，余款210000元由原告向中国工行银行贷款于2013年12月6日支付给被告，原告与被告于2013年1月24日才签订了一份《商品房买卖合同》。另查明，被告从原告第一次缴纳房款日2012年1月16日至2014年2月22日施工期间，因下雨造成不能施工共59天。在诉讼过程中，根据原告的申请，本院委托广西中硕某某资产评估有限责任公司评估：本案房产从2013年1月1日至2014年2月22日租金评估值为25107元。本院认为，依法成立的合同，对当事人均有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，违反合同约定的当事人一方，应当按照合同和法律规定向另一方承担违约责任。原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，又未违反国家法律、行政法规的禁止性规定，应属有效。按照合同第九条约定被告南宁长江企业投资集团有限公司应于2012年12月31日前向原告刘宽生、周文交付符合交付条件的房屋，但第九条同时也约定原告未付清房款的交房日期顺延至买受人付清全部购房款之日起十日内。即原告主张逾期交房违约金的前提是按约定付清购房款，原告是以按揭为付款方式，即银行放款日2013年12月6日为付清放款日，被告据此主张违约起点为2013年12月17日为违约起算点，符合合同的约定，该主张本院予以采纳。综上，违约金的计算应当从2013年12月17日起至2014年2月22日共68天。被告对合同约定无异议，但认为应根据《商品房买卖合同》第九条交付期限及交付条件第二款的约定，如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：其他非出卖人能控制的因素（如政府有关庆典、计划性停水、停电、雨水造成不能施工、交通管制、施工时间限制等），造成工期延误，出卖人可以施工监理日记为准据实相应延期交房，主张自本项目开工2010年7月份至2013年底，因合同约定非出卖人能控制的因素造成工期延误的有226天之多，应在被告延期交房的天数中予以扣除。根据被告提交的施工监理日记和崇左市气象局的统计，2012年1月16日至2014年2月22日下雨无法施工为59天，因天气因素导致无法施工，且原、被告有约定，本院确认交付房屋时间应予延期59天，由此逾期交房的时间为9天（68天-59天）。关于违约金何如计算的问题，原告认为被告逾期交房的违约行为给原告造成的损失远高于合同约定的违约金，主张以违约造成的损失即以评估机构评估的房屋租金价格为准确定违约金数额，被告认为合同有约定的应按照合同的约定来计算，对此本院认为《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条明确规定适用的前提是商品房买卖合同没有约定违约数额，才能参照其他标准确定违约数额。本案中，《商品房买卖合同》中明确约定了逾期交房被告应承担的违约责任，该约定是双方当事人的真实意思表示，也未违反法律禁止性规定，原、被告理应受此约定之约束，故对原告请求按租金评估来计算，本院不予支持。逾期交房的违约金为391.81元（435340×1÷10000×9）。关于逾期未办理房屋产权登记问题，原告认为被告至今仍未为原告办理已经违约，按照《商品房买卖合同》第十七条规定，被告应按已付房价款的0.2%向原告支付违约金，对此被告无异议，因此逾期办理房屋所有权证违约金为871元（435340×0.2%）。但原告要求被告立即履行为原告申请房屋所有权登记，并将房屋所有权证书交付原告的请求，因办理房屋所有权证书涉及多部门，不是被告单位自己就能办理的，对原告该项请求，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告南宁长江企业投资集团有限公司应支付原告刘宽生、周文逾期交房违约金人民币391.81元。二、被告南宁长江企业投资集团有限公司应支付原刘宽生、周文逾期办理房屋所有权证违约金人民币871元。三、驳回原告刘宽生、周文其他诉讼请求。本案受理费632元，因适用简易程序减半收取316元，由原告刘宽生、周文兵负担216元，由被告南宁长江企业投资集团有限公司负担100元；评估费1800元，由原告刘宽生、周文负担。上述应付款项，义务人应于本案生效判决送达之日起七日内履行完毕，逾期则依法加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起两年内，向本院或本院同级被执行财产所在地人民法院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于崇左市中级人民法院。代理审判员 李 晓二〇一六年四月一日书 记 员 吴海月附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 来自：