（2016）甘10民终202号
裁判日期: 2016-04-01
公开日期: 2016-07-11
案件名称
秦磊与恒美房屋买卖纠纷二审民事判决书
法院
甘肃省庆阳市中级人民法院
所属地区
甘肃省庆阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
庆阳恒美置业有限公司,秦磊
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
甘肃省庆阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）甘10民终202号上诉人（原审被告）庆阳恒美置业有限公司。住所地：庆阳市西峰区长庆南路。法定代表人许三淮，该公司总经理。委托代理人赫天才，甘肃长庆律师事务所律师。被上诉人（原审原告）秦磊，男，汉族，农民，庆阳市西峰区人。上诉人庆阳恒美置业有限公司（以下简称恒美公司）因与被上诉人秦磊房屋买卖合同纠纷一案，不服庆阳市西峰区人民法院（2015）庆西民初字第2893号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人恒美公司的委托代理人赫天才、被上诉人秦磊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理查明：2012年7月6日，恒美公司（出卖人）与秦磊（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定：“买受人购买的商品房为现房、预售商品房。买受人购买的商品房位于庆阳市西峰区长庆南路恒美奥运康城C组团第一幢5层021号房，建筑面积共计60.76平方米，房屋单价为4740元/平方米，总金额为288002元。买受人于2012年7月6日付定金7万元，于2012年10月1日交总房款的50%即148002元，剩余房款向银行申请按揭即140000元。买受人逾期付款的违约责任：买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期在60日内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的0.5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。出卖人应当在2014年12月31日起180日内，依照国家和地方人民政府有关规定，将符合合同约定的商品房交付买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、非出卖人原因或遇出卖人不能控制的政府及外界原因；3、因买受人未正常交清购房款的。除合同约定的特殊情况外，出卖人如未按合同约定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理，即按逾期时间，分别处理（不做累加）；（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”合同签订后，秦磊共分3次向恒美公司交付楼房款，其中2012年7月6日交款70000元，2012年10月1日交款148002元，2013年10月30日通过银行按揭方式交款70000元，共计交付楼房款288002元。2013年10月31日恒美公司向秦磊收取预告、抵押费400元。恒美公司至今未向秦磊交付房屋。另查：2013年10月31日，各商业银行执行的中国人民银行人民币一年至三年（含）贷款基准年利率为5.6%。原审法院审理认为，秦磊与恒美公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律强制性规定，系有效合同。双方签订合同后，秦磊依约定向恒美公司交付购房款，恒美公司依约定应于2014年12月31日起180日内，即2015年6月1日前将房屋交付秦磊使用，但恒美公司至今未向秦磊交付房屋，恒美公司未按照约定期限履行交房义务的行为已构成违约，依法应当承担违约责任。根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，逾期超过60日后，买受人有权解除合同。故对于秦磊要求解除合同的诉讼请求，应予支持。双方约定买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金；按此计算，恒美公司延期交房承担的违约金为288002元×0.005=1440.01元，该约定显然过低，故秦磊要求增加违约金的请求予以支持，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”故应按照已付购房款总额，参照中国人民银行发布的银行贷款利率标准计算。故恒美公司应向秦磊退还购房款288002元及公告费、抵押费400元，并自秦磊交清购房款之日起即2013年10月31日以年利率6.15%的标准向秦磊支付288002元的利息至归还款项之日止。对于恒美公司称秦磊未按约定交付房款、且该房屋存在规划变更等情况，属于双方合同约定的特殊原因，恒美公司不应承担责任。秦磊现已交清购房款288002元，恒美公司提供的庆规发[2015]59号《庆阳市规划局文件》，不能证明该房屋存在规划变更系政府及外界原因导致，恒美公司该辩称不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除秦磊与庆阳恒美置业有限公司于2012年7月6日签订的《商品房买卖合同》；二、庆阳恒美置业公司向秦磊退还购房款288002元，公告费、抵押费400元，并自2013年10月31日起以年利率6.15%的标准承担288002元的利息至归款之日止。上述给付内容，限本判决书生效后10日内履行完毕。案件受理费5620元，由庆阳恒美置业有限公司负担。上诉人恒美公司不服上述判决，提起上诉称：被上诉人购买的房屋按揭贷款至今未还清，上诉人提供担保，判令完全退还房款，银行贷款谁还，上诉人迟延交房原因是政府原因，属合同约定免责理由，且原审判决支付违约金突破合同约定。请求：撤销（2015）庆西民初字第2893号民事判决，改判驳回被上诉人起诉请求。被上诉人秦磊答辩认为原审判决正确，请求：驳回上诉，维持原判。二审中，当事人均未提交新的证据。二审审理查明的事实与一审审理查明的事实一致，有双方当事人陈述，商品房买卖合同、收款收据、个人购房借款合同等证据在卷佐证，上述证据已经原审庭审质证、认证，本院予以确认。本院认为，本案二审中当事人争议的焦点问题是：原审判决解除双方购房合同，由恒美公司退还秦磊购房款288002元和公告费、抵押费400元并按银行同期贷款利率承担利息是否正确。双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律强制性规定，属有效合同。《商品房买卖合同》约定：“出卖人应当在2014年12月31日起180日内，依照国家和地方人民政府有关规定，将符合合同约定的商品房交付买受人使用…（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同…”，2016年3月28日二审庭审中，恒美公司陈述所售房屋还未竣工，不具备交付条件，亦无证据证明迟延交房系政府原因所致，依双方合同约定买受人秦磊有权解除合同，原审判决支持秦磊诉请解除合同正确。合同解除后，双方取得的财物应当返还，恒美公司应当返还收取的买受人秦磊的购房款288002元和公告费、抵押费400元。《商品房买卖合同》约定：“买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金”，但实际上秦磊部分买房款系贷款，利息损失实际存在，依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，原审判决恒美公司按银行同期贷款利率承担利息适当。关于抵押按揭贷款的还款问题，因为贷款人是秦磊并非恒美公司，秦磊作为贷款人正在依约履行还款义务，未发生纠纷，且秦磊贷款合同不是本案审理范围，本案不予审理。综上，上诉人恒美公司的上诉理由均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5620元，由庆阳恒美置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 张责逆审 判 员 郭立品代理审判员 赵 敏二〇一六年四月一日书 记 员 李蕙君 来源：百度“”