（2015）松民三（民）初字第4372号

裁判日期: 2016-04-01

公开日期: 2016-04-30

案件名称

吴广宇、林佳妮与陈明生、黄素芝房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

上海市松江区人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

吴广宇,林佳妮,陈明生,黄素芝

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第六十二条，第一百零七条，第一百三十条，第一百三十五条

全文

上海市松江区人民法院民事判决书（2015）松民三（民）初字第4372号原告（反诉被告）吴广宇，男，1981年9月19日生，汉族，住上海市静安区。原告（反诉被告）林佳妮，女，1983年3月15日生，汉族，住上海市静安区。二原告（反诉被告）共同委托代理人戴国庆，上海市诚至信律师事务所律师。二原告（反诉被告）共同委托代理人吴冬辉，上海市诚至信律师事务所律师。被告（反诉原告）陈明生，男，1971年9月5日生，汉族，住浙江省乐清市。被告（反诉原告）黄素芝，女，1972年5月12日生，汉族，住浙江省乐清市。二被告（反诉原告）共同委托代理人滑宝珠，上海申伦律师事务所律师。原告吴广宇、林佳妮与被告陈明生、黄素芝房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年12月28日立案受理后，依法适用简易程序进行了审理。嗣后，被告陈明生、黄素芝提出反诉，本院受理后合并于2016年2月25日进行了公开开庭审理。原告吴广宇及其二原告的共同委托代理人吴冬辉，二被告的共同委托代理人滑宝珠均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴广宇、林佳妮诉称：2015年11月30日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定原告以580万元的价格购买被告名下的坐落于本区洞泾镇嘉松南路XXX弄XXX号房屋（以下简称“讼争房屋”）。双方约定，原告于合同签订当日支付房款174万元，于办理房屋过户手续当天支付房款266万元，于交房当天支付30万元，剩余110万元以贷款方式支付。双方还约定，原告支付的第一笔、第二笔房款合计440万元应在双方开立银行资金监管账户后由银行进行监管。合同签订当日，原告要求被告共同至交易中心办理抵押注销及资金监管账户开立手续，但被告刻意回避，不接听电话。原告无奈于2015年12月15日发函给被告，要求其于2015年12月23日前至房地产交易中心办理讼争房屋买卖审税、抵押注销及资金监管账户开立事宜。2015年12月16日，被告回复原告称，因原告未按照合同约定付款，构成违约。因被告从未将其银行账户告知原告，根本无法支付相应房款给被告。故原告于2015年12月18日再次发函给被告，要求其于2015年12月23日前至房地产交易中心办理相关手续。然被告不予理睬，反而于2015年12月23日发函给原告，要求解除双方之间的《上海市房地产买卖合同》。原告认为，原、被告双方之间的《上海市房地产买卖合同》合法有效，被告应当依约履行合同义务。然被告拒绝接听原告电话，拒绝配合开立银行资金监管账户，人为造成原告不能付款，为合同的履行制造障碍，毁约意图明显。被告违约在先，却擅自要求解除合同的行为，违反诚信原则。故原告请求法院判令：1、被告继续履行原、被告于2015年11月30日签订的《上海市房地产买卖合同》；2、被告注销讼争房屋的抵押登记，配合原告办理资金监管账户；3、被告将讼争房屋交付给原告，并协助原告办理产权过户手续。审理过程中，原告撤回了第1、2项诉讼请求。被告陈明生、黄素芝辩称：不同意原告的诉讼请求。原告没有按约支付房款，存在违约。故被告反诉请求称：因为原告逾期支付房款，严重违约，故被告已向原告发出解除合同的通知，原、被告之间的合同已解除。因合同解除系原告违约导致，故原告还需支付被告违约金58万元。被告反诉请求法院判令：1、解除原、被告之间的《上海市房地产买卖合同》；2、原告支付违约金58万元。经审理查明：被告为讼争房屋的共同共有权利人。被告于2016年2月3日注销讼争房屋上设立的抵押登记。现讼争房屋上仅有本院依本案原告申请采取的司法限制措施，没有其它房地产权利限制措施。讼争房屋为毛坯房屋。原告（作为乙方）与被告（作为甲方）于2015年11月30日签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定被告将其所有的讼争房屋出售给原告。合同第二条约定：甲、乙双方经协商一致，同意讼争房屋转让价款共计580万元。乙方的付款方式和付款期限由甲、乙双方在付款协议（附件三）中约定明确。乙方交付房价款后，甲方应开具符合税务规定的收款凭证；合同第四条约定：甲、乙双方同意，甲方于2016年2月1日前腾出房屋并通知乙方进行验收交接。乙方应在收到通知之日起的3日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验。查验后签订房屋交接书为房屋转移占有的标志；合同第六条约定：甲、乙双方确认，在2016年2月1日之前，甲、乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。……合同第九条第（三）款约定：乙方逾期未付款，甲方应书面催告乙方，自收到甲方书面催告之日起的7日内，乙方仍未付款的，甲方有权单方面解除合同，并书面通知乙方，自乙方收到通知之日起的7日内未提出异议，合同即行解除。甲方可从乙方已付款中扣除乙方应向甲方支付总房价20%的违约金，余款返还给乙方，已付款不足违约金部分，乙方应在接到书面通知之日起7日内向甲方支付。……合同补充条款（一）约定：……3、乙方自愿承担本次房屋买卖双方的交易税费及中介费。……6、甲方具体交房时间为款清交房；合同附件三“付款协议”约定：1、乙方于签订买卖合同当日支付给甲方174万元（此笔款项由银行监管）；2、乙方于甲、乙双方进交易中心办理产权过户当日支付给甲方266万元（此笔款项由银行监管）；3、乙方于甲、乙双方进交易中心办理产权过户手续后拿到乙方名义的产权证，银行收到相关的放款资料后的7个工作日内支付甲方110万元于甲方指定的银行账户内（具体支付时间以银行放款日为准）；如果乙方的银行贷款贷不足合同上约定的贷款金额，则乙方必须在进交易中心办理产权过户手续的当日用现金补足给甲方。4、乙方于甲方交房当日支付给甲方的房屋尾款30万元；合同附件五约定：有抵押信息，具体内容请至房地产登记机构查阅登记簿。双方于当天还签订《补充协议》一份，第三条约定：乙方在购买讼争房屋的同时对甲方房屋装修给予补偿。补偿方式为：支付甲方现金110万元。乙方购买讼争房屋的总价款为甲方净到手价690万元。合同第四条约定：甲方必须在交易前注销银行抵押，交房前全部户口迁出。1、乙方在签订《上海市房地产买卖合同》当日支付甲方房屋首付款174万元（此笔款项由银行监管）；2、乙方于甲、乙双方进入松江区交易中心办理产权过户手续当日支付给甲方装修补偿费110万元；加支付给甲方房款266万元，共计376万元（此笔款项由银行监管）。3、乙方于甲、乙双方进入松江区交易中心办理产权过户完毕拿到以乙方名义的产权证，银行收到相关的放款材料后的7个工作日内（具体支付时间以银行放贷为准）支付甲方房屋款110万元（本次付款是通过乙方向银行贷款，由银行直接放款到甲方账户的方式支付，不足部分乙方以现金方式补足）。4、乙方于甲方交房当日支付给甲方房屋尾款30万元。第五条约定：本协议与甲、乙双方签署的《上海市房地产买卖合同》具有同等的法律效力，如与买卖合同有不一致内容以本协议为准。第八条约定：由于银行还款时间问题，导致双方交易延长，双方不算违约。2015年12月15日，原告向被告发出《催告通知书》，载明：“……签约至今，买房及中介未能履行购房合同的任何义务，导致交易未有任何进展。同时卖方和中介刻意回避我来电，导致本人与卖方及中介无法进行有效沟通。本人已于12月8日以短信的形式向中介发出了催告通知，督促其履行义务。现以书面形式通知卖方及中介，务请尽快与本人取得联系（注明联系手机号码），并于下周三12月23日之前共同前往松江区交易中心办理审税及相关事宜。同时由于本房产交易采用资金监管方式，请卖方尽快还清本房产购房贷款以便开设资金监管账号……”。2015年12月16日，被告向原告发出《通知函》，载明：“……合同约定你方于签订买卖合同当日支付首期房款174万元给我，至12月16日你方仍未支付上述款项，你方逾期支付房款的行为已经违约。现特发出书面催告函，望你方及时足额支付房款……”。2015年12月18日，原告向被告发出《二次催告通知》，载明：“……该合同就房产价格作了明确说明，并约定交易采取资金监管方式进行。根据合同卖家应在交易前注销银行抵押，且松江房产交易中心规定，资金监管也须卖方先清偿广发银行贷款，卖方虽在合同签署日承诺立刻还贷，但至今未有行动，导致无法办理房产交易资金监管及相关手续，根据合同，我方并不违约。本人已通过电话、短信、催告通知书等方式多次督促中介及卖方尽快偿清贷款并注销银行抵押，以便推进后续交易，中介和卖方都采取消极态度（电话不接、短信不回），故意拖延，使得我至今未能与陈明生取得联系。你方不配合交易，藐视契约精神的态度，构成违约。特此函告，请履行合同义务，尽快偿清贷款并注销银行抵押，以便办理资金监管……”。2015年12月23日，被告向原告发出《解除合同通知函》，载明：“……你方逾期支付房款的行为已经违约。我方于2015年12月16日发出书面催告函，催告你方付款，至今你方收到催告函已经7日，仍未付款。现根据双方签订的《上海市房地产买卖合同》第九条第三款，正式书面通知你方，解除双方于2015年11月30日签订的上述房屋的买卖合同。你方应按照合同约定承担违约责任”。双方协商未果，遂涉讼。审理中，被告表示不清楚《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》中约定的“此笔款项由银行监管”具体含义，被告的要求就是原告在签订合同当天将174万房款支付被告。另，被告表示其并未将收受房款的银行账号告知原告。审理中，原告已将690万元房款付至本院以示其具备继续履行合同的能力，并同意在被告履行讼争房屋产权过户及交房义务后支付给被告。以上事实，由上海市房地产登记簿、《上海市房地产买卖合同》、《补充协议》、《催告通知书》、《通知函》、《二次催告通知》、《解除合同通知函》以及当事人陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原、被告在《上海市房地产买卖合同》中约定的房款价款为580万元，又在《补充协议》中约定原告另行支付被告装修款110万元，房屋实际成交价为被告净到手690万元。但讼争房屋为毛坯房屋，双方另行约定的装修补偿实为规避有关交易税费。故双方在《上海市房地产买卖合同》中关于房屋价款的约定应属无效。双方就讼争房屋交易的真实成交价格为690万元，相关交易税、费均由原告负担。原、被告在《上海市房地产买卖合同》和《补充协议》中约定原告应于签订合同当日支付被告房款174万元，但均载明该房款由银行监管。虽然双方并未就银行监管的具体方式作出约定，但从字面理解，原告支付给被告的房款应由第三方进行监管以保障交易安全，如依被告所称，原告应将房款直接支付至被告银行账户，则无法体现资金监管之意义。况且，被告至今未将其收受房款的银行账号告知原告，导致原告事实无法以银行转账方式支付174万房款，而通过现金形式支付并不符合日常交易习惯。签订合同之后，被告并未就银行资金监管事宜与原告继续磋商，而是迳行要求原告支付房款，不符合合同约定。被告以原告未支付房款为由，要求解除合同并要求原告支付违约金，于法无据，本院不予支持。现原告已将讼争房屋全部价款690万元付至本院，同意在被告履行相应合同义务后支付给被告，原告要求继续履行合同不存在法律上或事实上的障碍，故对于原告要求继续合同的诉讼请求，本院予以支持。被告应协助原告将讼争房屋过户至原告名下，并于权利转移登记之日将讼争房屋交付给原告，同时原告将690万元房款一次性支付给被告。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条第（五）项、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）陈明生、黄素芝于本判决生效之日起十日内协助原告（反诉被告）吴广宇、林佳妮将坐落于上海市松江区洞泾镇嘉松南路XXX弄XXX号房屋产权变更登记至原告（反诉被告）吴广宇、林佳妮名下（因产权过户产生的交易税、费均由原告（反诉被告）吴广宇、林佳妮负担）；二、被告（反诉原告）陈明生、黄素芝于上述房屋产权实际变更至原告（反诉被告）吴广宇、林佳妮名下之日起三日内将上述房屋交付给原告（反诉被告）吴广宇、林佳妮。原告（反诉被告）吴广宇、林佳妮于上述房屋实际交付当日支付被告（反诉原告）陈明生、黄素芝房款690万元；三、驳回被告（反诉原告）陈明生、黄素芝的反诉请求。如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费52，400元，减半收取26，200元，反诉案件受理费4，800元，财产保全申请费5，000元，合计诉讼费36，000元，由被告（反诉原告）陈明生、黄素芝负担（已付4，800元，余款31，200元于本判决生效之日起七日内交付本院）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员　　方美玲二〇一六年四月一日书记员　　夏敏佳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。微信公众号“”