（2015）海民初字第14878号

裁判日期: 2016-04-01

公开日期: 2016-09-02

案件名称

张鹏诉刘红华租赁合同纠纷一案

法院

北京市海淀区人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

张×,刘×

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十条

全文

北京市海淀区人民法院民事判决书（2015）海民初字第14878号原告张×（反诉被告），男，1980年3月27日出生。身份证号：×××被告刘×（反诉原告），女，1972年3月25日出生。身份证号：×××委托代理人黄×（刘×之夫）。原告张×（反诉被告）与被告刘×（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张×与被告刘×及其委托代理人黄×到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。张×诉称，2014年8月28日，我和刘×的委托代理人签订房屋租赁合同，租住海淀区×306室房屋，租期到2015年7月27日。2014年10月份小区物业公司对小区进行封闭式管理，进出小区须刷门禁卡，否则无法进出。我在物业公司登记领取门禁卡时被工作人员告知该套房屋己欠缴五年物业费，欠费房屋不予发放门禁卡。此时我才知道该房屋己经欠缴5年物业费。在刘×向物业公司承诺补缴物业费后我领到了门禁卡，但是2014年11月15日起，因刘×未按时缴纳物业费，进出小区门禁卡又无法使用。在我的无数次沟通下，刘×至今未去缴纳物业费，导致我全家至今无法使用门禁卡，进出小区都要等待跟随其他的有卡业主，正常生活受到极大的影响。2015年1月31日早上8点，租住房屋断电，经国家电网工作人员检修，是小区内部线路问题，国家电网无权限进行检修，只能小区物业公司检修。经过与物业公司沟通，工作人员在问明我租住的房号后立刻表示，因该套房屋欠缴物业费，小区物业公司不提供任何检修服务，请缴纳物业费后我们马上安排人给你检查。至次日2015年2月1日下午6点，经过与刘×50多个电话的沟通，其向物业公司再次表示会缴纳物业费后，家里才通上电。同时物业公司口头告知我，若物业费到时间还是不缴纳，不排除电线线路还会出故障的可能，物业公司到时也不会提供服务。但是至今刘×也未缴纳物业费，我也不知道小区的电线何时又会突然出现“线路故障”导致租住的房屋再次断电。2014年2月10日晚6点，我租住房屋的卫生间墙内水管漏水，在砸开墙体维修冷水管后，被破坏的的轻体包墙一直处于危险的状态，破碎的瓷砖挂在墙面，墙体结构也不稳定，给全家的人身安全带来极大的隐患，经无数次联系，刘×至今未同意对墙体进行修复。2014年2月20日，我发现墙内的热水器连接的热水管在漏水，刘×在联系维修人员确认漏水后，只是告知把热水阀关闭不要使用热水。之后经多次联系，刘×委托来负责修理的朋友，都没有具体安排维修的事宜，只是让我等刘×的安排。此后一个多月，刘×对水管漏水无法使用置之不理，在寒冷的冬天，家里五口人处于无热水可用的状态，洗漱是冷水，洗澡水壶烧水。按照双方签订的《房屋租赁合同》的约定，物业管理费由刘×承担，经无数次沟通后，刘×都未按约定缴纳物业费，并因此导致我无法使用小区门禁卡进出小区、家里有可能随时断电的威胁，使我全家无法正常生活。按照合同约定，刘×有维修房屋内损坏设施并保证房屋具有正常居住功能的责任，但其在明知破损墙体存在危险性，水管漏水不进行维修无法使用的情况下，仍然置之不理，己经完全违反了与我签订的《房屋租赁合同》的约定。为维护我的合法权益，现起诉请求：1、确认双方签订的房屋租赁合同于2015年3月27日解除；2；判令刘×返还剩余4个月租金28000元、房屋押金7000元及相关利息；3、判令刘×承担水管漏水给我造成的直接经济损失580元；4、判令刘×承担因欠缴物业费、房屋漏水后不予修理给我生活造成的经济损失1万元；5、判令刘×赔偿诉讼期间往返法庭的交通费200元、误工费818元；6、判令刘×承担本案全部诉讼费。刘×辩称，第一，不同意解除合同。双方租赁合同到2015年7月27日到期，如果不续租应该提前一个月告知我，但张×没有提前退租。第二，关于押金，在退租后屋内所有的电器一切正常情况下，可以退还；第三，因张×使用不当造成漏水，后果应由张×自行承担，不同意赔偿。我与物业公司之间物业费的事情与张×无关，屋内停电也是因为张×使用不当。张×主张的诉讼费、交通费、误工费都应该由其自行承担。刘×反诉诉称，2015年2月10日，房屋内的卫生间墙体内水管漏水，是由楼下206室房屋的房东发现其室内屋顶漏水，才马上敲306室的房门，无人应答后，其给我打电话，我才得知此事，并立刻跟租户张×联系，但其答全家人不在北京，语气很消极，在206室房东多次催促下，张×才派人到306室，但受托人到现场后不让工人拆墙制止漏水，先要与张×通话，张×要求先确定谁来修复及怎样修复，否则不能拆墙制止漏水。因此我认为张×全家离京却未关掉屋内水气总阀，属于使用不当，导致水管漏水后，不能及时制止，且其受托人到场后拒绝马上拆墙，因此导致漏水后果非常严重，据此其应当赔偿因漏水导致的木地板修复，拆墙工料费及给楼下206室造成的损失，据此提出反诉请求：1、判令被反诉人承担卫生间墙体水管漏水全部损失14185元；2、判令被反诉人承担在租赁期内使用的水费1292元、燃气费515.28元；3、判令被反诉人承担退租时产生的杂物保洁费300元，客厅灯具损坏费、卫生间浴霸损坏费、马桶配件、热水器配件、厨房台面及防盗门维修等费用共4740元；4、判令被反诉人承担反诉费、诉讼及反诉期间反诉人往返法庭的交通费900元、反诉人的误工费6000元及差旅费5600元。张×针对刘×的反诉辩称，同意支付租住期间的水费、燃气费，从应当退还的押金中扣除；不同意反诉人的其他反诉请求。卫生间墙内水管是反诉人安装的，墙内出现漏水与我无关，漏水与家中是否有人没有关系，反而是我多次催促反诉人找物业维修，但是反诉人因欠缴物业费一拖再拖。我自己找了物业查看，确定是306室房屋家里墙内水管漏水；不同意各项赔偿请求，双方交接房屋的时候，对附件中列明的清单物品进行了交接并签字，当时反诉人并未提出异议。经审理查明，2014年7月27日，刘×（甲方）委托罗×与张×（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定刘×将其所有的位于海淀区×306室房屋（以下简称306室房屋）出租给张×居住使用，租赁期为2014年8月28日至2015年7月27日，月租金为7000元。合同约定，租赁期满或合同正常解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用剩余部分应如数返还给乙方。合同第八条约定，甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的；2、不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。合同签订当日，张×向刘×交纳十一个月房屋租金77000元。此次双方签订的租赁合同为续签，双方均确认此前张×已向刘×交纳房屋租赁押金7000元。张×主张因刘×欠缴物业费，导致其无法办理小区门禁卡、停电后物业拒绝修复，为此提交306室欠费明细。刘×对欠缴物业费的事实认可，但认为与本案无关，且其已向张×交付门禁卡，为此提交张×签收门禁卡的收条一张。张×对收条认可，但表示该门禁卡须通过他人房间进出小区。张×主张306室卫生间墙内水管破裂漏水，经多次催促，刘×仅修复冷水管，未对热水管进行维修，且墙体破损未修复，导致其无法正常居住使用房屋，故向其发送短信要求解除租赁合同，为此提交屋内照片及2015年3月24日的短信记录，短信内容为：“306室房主刘×因长期不在北京委托罗×对该房屋进行出租、维护与管理。2015年2月10日，该房屋卫生间墙内水管破裂漏水，经多次催促维修，仍拒不履行维修义务，至今未完成修复漏水水管，致使卫生间至今已经一个多月无法正常使用热水。由于房东欠缴物业费，出入小区门禁无法使用。根据合同相关规定，我作为承租人有权解除合同并进行索赔。我现在依法通知您，自您收到本短信之日起，双方签订的租赁合同解除，请您在收到本通知后3日内将未到期租金、押金返还并支付因此次漏水给我造成的损失并到场办理退房手续”。刘×表示对屋内照片情况不了解，对短信收件人号码认可，对短信内容记不清了，刘×另主张其已对漏水进行维修，为此提交维修收据一张，证明物业公司已于2015年2月11日对漏水进行维修，费用由其支付。张×对收据真实性认可，但表示是其联系物业公司进行的维修，且并未修复热水管及墙体。对于欠缴水费情况，刘×提交北京海天未来社区服务有限公司出具的证明一份，证明306室自2014年2月19日至2015年7月27日冷水实际用量222吨，应交水费1110元，2015年1月20日至2015年7月27日热水实际用量7吨，应交182元，冷热水共计应交1292元。张×对欠缴水费情况认可，表示同意支付。对于欠缴燃气费情况，刘×提交燃气交费通知单两张，证明张×租住期间欠缴515.28元，张×对此表示认可，同意支付。诉讼中，双方于2015年7月27日对租赁房屋进行交接。刘×主张张×因使用不当导致客厅灯具损坏、卫生间浴霸损坏、马桶配件、热水器配件、厨房台面及防盗门损坏，要求其赔偿相应损失，为此提交照片27张及物品维修收据，张×对上述证据材料均不予认可，认为在交接房屋时刘×并未对物品提出异议。为证明交通费、差旅费损失，刘×提交火车票、餐费发票及收据、旅馆收据等若干张，张×对上述证据材料均不予认可。刘×就其主张的误工费未提交证据材料。张×就其主张的经济损失、误工费、交通费均未提交证据证明。上述事实，有双方当事人陈述、《房屋租赁合同》、收条、照片、证明、燃气缴费通知、收据、短信等证据材料在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。张×与刘×签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律及行政法规的强制性规定，该合同应属合法有效，各方均应遵守履行。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。在租赁期内，306室房屋卫生间墙内水管发生破裂导致漏水，刘×虽对水管进行维修并支付费用，但张×主张刘×未对热水管进行维修，墙体亦未修复。根据照片及物业公司出具的热水使用情况证明可以看出，屋内墙体损坏，水管暴露，热水无法使用，已经对房屋正常使用造成影响，且刘×未在合理期限内予以维修，根据双方合同约定，张×有权单方解除合同。后张×以短信形式向刘×发出解除合同通知，刘×虽表示记不清了，但手机号码正确，应视为其收到解除合同的通知，此后既未与张×联系，亦未在张×提出的期限内与其实际交接房屋。鉴此，本院确认双方签订的《房屋租赁合同》于2015年3月24日解除，张×主张刘×退还其自2015年3月27日至7月27日期间租金的诉讼请求，本院予以支持。根据租赁合同约定，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用外，剩余部分应如数返还给乙方。据此，张×主张刘×返还房屋租赁押金的诉讼请求，本院予以支持。本案中，刘×主张租赁期间张×欠缴水费1292元和煤气费515.28元，张×对此不持异议，同意缴纳，上述费用应在租赁押金中予以扣除。当事人对自己的主张，有责任提供证据。张×主张的经济损失、交通费、误工费，未提交证据证明，本院对此不予支持。刘×主张张×赔偿因墙体水管漏水导致的损失、交通费、误工费及差旅费的诉讼请求，于法无据，本院对此不予支持。刘×要求张×赔偿保洁费、客厅灯具损坏费、卫生间浴霸损坏费、马桶配件、热水器配件、厨房台面及防盗门维修等费用的诉讼请求，未提交充分有效证据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条第一款之规定，判决如下：一、确认刘×与张×于二Ｏ一四年七月二十七日签订的《房屋租赁合同》于二Ｏ一五年三月二十四日解除；二、刘×于本判决生效后七日内退还张×房屋租金二万八千元及房屋租赁押金五千一百九十二元七角二分；三、驳回张×的其他诉讼请求；四、驳回刘×的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费九百六十五元（张×已预交），由张×负担二百七十八元，已交纳；由刘×负担六百八十七元，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费二百九十七元（刘×已预交），由刘×负担二百八十一元，已交纳；由张×负担十六元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审　判　长　　夏文慧人民陪审员　　李立敏人民陪审员　　李蜀晋二〇一六年四月一日书　记　员　　胡美青微信公众号“”