（2015）盱民初字第02609号
裁判日期: 2016-04-01
公开日期: 2016-05-06
案件名称
胡勇、曹元园与盱眙恒泰房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
盱眙县人民法院
所属地区
盱眙县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
胡勇,曹元园,盱眙恒泰房地产开发有限公司,中国建设银行股份有限公司盱眙支行
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十一条，第九十四条，第九十七条，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第一百三十条，第一百三十五条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第一条，第十五条第一款，第二十四条，第二十五条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
江苏省盱眙县人民法院民 事 判 决 书（2015）盱民初字第02609号原告胡勇，公司职员。原告曹元园，无业。两原告共同委托代理人邵子涵，江苏衡胜律师事务所律师。被告盱眙恒泰房地产开发有限公司，住所地盱眙县盱城镇燕山路8号恒泰澜湾售楼部。法定代表人顾新苗，该公司董事长。委托代理人刘长军，该公司员工。第三人中国建设银行股份有限公司盱眙支行，组织机构代码不详，住所地盱眙县盱城镇淮河东路68号。负责人潘致中，该银行行长。委托代理人张钧、陆红艳，该行员工。原告胡勇、曹元园与被告盱眙恒泰房地产开发有限公司（以下简称恒泰公司）及第三人中国建设银行股份有限公司盱眙支行（以下简称盱眙建行）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后依法由审判员陈正龙适用简易程序公开开庭进行了审理，原告胡勇、曹元园及其委托代理人邵子涵，被告恒泰公司委托代理人刘长军，第三人盱眙建行委托代理人张钧、陆红艳到庭参加诉讼。后因案情复杂，本案转为适用普通程序依法组成合议庭又于2016年3月22日公开开庭进行了审理，原告胡勇、曹元园及其委托代理人邵子涵，第三人盱眙建行委托代理人张钧到庭参加诉讼。被告恒泰公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡勇、曹元园诉称，原、被告于2013年2月17日签订商品房买卖合同一份，该合同约定将被告开发的恒泰·蓝湾小区1幢1603号房屋出卖给两原告，房款总价为418000元，由两原告在签订合同当日付款126000元，余款在三日内办理按揭贷款。合同还约定被告应在2014年9月13日前将取得商品房交付使用批准文件的房屋交付原告使用。逾期60日交房的，原告有权解除合同，被告应退还全部已付款并承担已付款项1%的违约金。合同签订后，两原告按合同约定支付了房款并与第三人签订借款和房地产抵押合同，办理了房屋按揭贷款，但被告没有按照合同约定向原告交付房屋，直至起诉之日被告开发的楼盘仍处于烂尾状态。被告的行为已构成严重违约并致原告无法实现签订房屋买卖合同用于居住使用的目的。请求判令解除原、被告及第三人之间签订的商品房买卖合同、借款及房地产抵押合同；被告返还首付款126000元及利息，并赔偿违约金4180元、由被告协助原告办理房屋契税退费手续、由被告返还已付按揭贷款的本息并向第三人给付剩余按揭贷款的本息；诉讼费用由被告负担。被告恒泰公司辩称，原、被告双方签订合同、借款及房地产抵押合同没有异议。两原告诉称楼盘属于烂尾状态不符合事实，该楼是在建状态，楼盘现已接近尾声。合同履行期间因燕山路封闭改造而导致停工，属于不可抗力，在延期期间我公司已与业主代表通过多轮协商达成条件并同意在2016年4月份交付房屋，属于解除合同前的协议变更，虽然两原告的要求可能是合法的，但是被告恒泰公司不能接受业主退房。不同意两原告的诉讼请求。第三人盱眙建行述称，原、被告之间以及原、被告与第三人盱眙建行之间签订的有关合同都是真实合法有效的，原、被告应保证我单位资金不受损失。请求人民法院依法处理。经审理查明，原告胡勇、曹元园系夫妻关系。2013年2月17日原、被告签订商品房买卖合同一份，约定两原告购买被告恒泰公司开发的恒泰蓝湾小区1幢1603号房屋，该房屋建筑面积98.56㎡，房款总金额为418000元；买受人在签订合同当日付首付款126000元，余款292000元须在三日内至指定银行办理按揭贷款手续；出卖人应当在2014年9月13日前依照国家和地方人民政府的规定将符合合同约定并取得批准文件的商品房交付买受人使用，如遭遇不可抗力，除双方协商同意解除或变更合同外，出卖人在发生之日起30日内告知买受人后可据实延期；出卖人逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金；等等。合同签订后两原告于2013年2月17日首付房款126000元。同年2月19日两原告与第三人盱眙建行分别签订了个人住房借款合同及房地产抵押合同，约定借款本金292000元，借款期限为24个月，执行浮动利率，即在基准利率水平上上浮0%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮及下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次。该合同还约定两原告就其购买的恒泰·蓝湾1幢1603号房作为贷款的房地产抵押，并且办理了抵押备案登记手续。上述借款及房地产抵押合同签订后第三人盱眙建行放贷292000元并汇付至被告恒泰公司，两原告自2013年2月20日至2016年3月20日分别还付贷款本金和利息为24772元利息和利息54592.94元。另查明，2010年12月13日被告恒泰公司与第三人盱眙建行及盱眙县房地产管理所签订一份商品销售贷款合作协议书，约定当购房人申请个人住房贷款时，被告恒泰公司愿意为借款人提供贷款担保。同意在房屋他项权证办妥之前，承担阶段性连带责任保证，并同意向盱眙县房地产管理所指定账户存入贷款金额的5%作为阶段性连带责任保证金，房屋他项权办妥并交与第三人盱眙建行后，保证金额一次性返还被告恒泰公司；本合同协议的贷款购房范围为甲方开发的恒泰·蓝湾商品房，住宅第2、3、6、7号楼，共79套住房。同日被告恒泰公司与第三人盱眙建行签订个人住房（商业用房）借款最高额保证合同，约定本最高额保证所担保的债权是指2010年12月3日至2013年12月13日期间（即债权确定期间因乙方向债务人发放个人住房）贷款而形成的全部债权，该被担保债权包括贷款本金以及由此产生的利息、违约金及赔偿金等费用，最高额限人民币50000000元。再查明，本案庭审期间被告恒泰公司提供单位工程竣工验收证书，据此认为2013年12月20日至2014年6月10日期间燕山路南段（甘泉路-天泉路）工程改造，建筑材料不能按时进场，导致工期延误，不能按期交付，属于不可抗力，可以据此延期交房。但未举证证明该路段系全封闭升级改造直接并绝对导致施工材料不能进场，也未举证证明在该事件发生之日起30日内告知了买受人。原、被告合同约定的房屋交付期限届满后，包括两原告在内的其他相关业主向政府有关部门投诉信访，反映被告恒泰公司开发的恒泰·蓝湾商住小区商品房延期交付问题。2015年8月14日被告恒泰公司向盱眙县住建局书面回复，认为该项目A、B、C三个地块面积均较大，分两次挂牌出让，时间跨度较大，小区总体规划方案又与周边的小区方案出现的矛盾不协调，到2013年底才将小区总体综合管网方案设计得到审批确认。还认为造成停工的主要原因是小区规模小，两期地块挂牌相距时间较长，小区建设不能连续施工，造成投资周期拖的太长，投资成本加大；外地股东资金投入不到位，公司受牵连；受大的环境影响，投资成本大，公司经营困难等。同时在该回复中注明正在设法筹措资金投入，计划2015年底1号楼具备验收条件并于2016年4月份交付使用。现案涉房屋尚在建设施工中而未向买受人两原告交付。上述事实，有当事人陈述、商品房买卖合同、借款及抵押合同、贷款合作协议书、个人住房借款最高额保证合同、发票、现金完税证、个人贷款对账单、回复函、验收证书等证据，予以确认。本院认为，原、被告之间签订的相关商品房买卖合同、借款及抵押合同、贷款合作协议书、个人住房借款最高额保证合同是当事人真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，因而合法有效。当事人应当依照合同约定或者根据法律规定全面履行义务。当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。被告恒泰公司非因可归责于两原告的原因不能交付合同约定的房屋，时间跨度较长，两原告坚持主张解除商品房买卖合同有事实和法律依据，应予支持。被告恒泰公司抗辩认为相关道路封闭改造影响施工进度等，未举证证明构成法律上的不可抗力，且未向两原告在发生之日30日内如实告知，况且，即使构成不可抗力的原因，亦超过据实延期的合同约定，即使构成不可抗力的原因而不能实现合同目的的，两原告亦可以主张解除商品房买卖合同。故其抗辩理由没有事实和法律依据，不予采信。本案当事人签订的借款、抵押、合作协议及保证合同虽然存在合同的独立性，而保证合同的内容包括原、被告之间买卖合同，亦将因商品房买卖合同的解除而致使其签约目的无法实现，两原告请求解除的亦应予支持。被告恒泰公司应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人第三人盱眙建行及买受人两原告。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第（二）项、第九十四条第（三）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十条、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十五条第一款、第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的之规定，判决如下：一、解除原告胡勇、曹元园与被告盱眙恒泰房地产开发有限公司于2013年2月17日签订的商品房买卖合同；解除原告胡勇、曹元园与第三人中国建设银行股份有限公司盱眙支行之间签订的个人住房借款合同及房地产抵押合同，终止上述合同的履行。二、被告盱眙恒泰房地产开发有限公司于判决十日内返还原告胡勇、曹元园购房首付款126000元并承担该款自2013年2月18日至2016年2月20日按年利率5.6%计算的利息，并返还原告胡勇、曹元园已付的按揭贷款本金24772元及利息54592.94元，支付违约金4180元。三、被告盱眙恒泰房地产开发有限公司于判决生效后十日内返还第三人中国人民建设银行股份有限公司盱眙支行购房贷款267228元及依照原、被告签订的借款合同约定标准计算的利息。四、被告盱眙恒泰房地产开发有限公司于判决生效后十日内协助原告胡勇、曹元园办理6270元契税退税手续。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7570元，由被告盱眙恒泰房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的规定向淮安市中级人民法院预交上诉案件受理费（收款单位名称：淮安市财政局综合处；开户行：江苏省淮安市农行城中支行；帐号：34×××54）。审 判 长 陈正龙人民陪审员 王宜国人民陪审员 武振波二〇一六年四月一日书 记 员 赵容达附：本案援引相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 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