（2016）沪01民终2226号
裁判日期: 2016-04-01
公开日期: 2016-07-13
案件名称
周江琼诉上海复瑞物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）沪01民终2226号上诉人（原审被告）周江琼，XX年XX月XX日出生，汉族，户籍地上海市徐汇区XX路XX号XX室，现住上海市徐汇区XX路XX弄XX苑XX号楼XX室。被上诉人（原审原告）上海复瑞物业管理有限公司，住所地上海市宝山区XX路XX号XX楼。法定代表人徐骏，董事长。委托代理人胡红，该公司员工。委托代理人姜俊美，该公司员工。上诉人周江琼因物业服务合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2015）闵民一（民）初字第23388号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月19日受理后，依法组成合议庭，于2016年3月15日公开开庭审理了本案。上诉人周江琼，被上诉人上海复瑞物业管理有限公司（以下简称复瑞物业）之委托代理人胡红、姜俊美到庭参加诉讼。现已审理终结。原审认定，复瑞物业系本市XX路XX弄XX小区的物业管理方，其与小区开发商上海A有限公司签订了前期物业服务合同，2014年8月与该小区业委会签订了物业服务合同。复瑞物业按照别墅每平方米人民币（下同）2.30元/月、地下室每平方米1.15元/月计收周江琼的物业管理费。周江琼与案外人刘某某同为XX城XX号全幢花园住宅的所有人，房屋建筑面积275.33平方米，其中地下建筑面积为88.68平方米。因周江琼对于复瑞物业的物业服务不满，未能缴纳2013年1月至2015年9月的物业管理费。另查明，2012年，因涉诉房屋漏水，周江琼曾与小区开发商达成补偿协议，但至今房屋漏水问题未能彻底解决；2013年周江琼的地下室进水，复瑞物业与周江琼因此发生争议。原审审理中，复瑞物业起诉要求判令：1、周江琼支付2013年1月至2015年9月期间的物业管理费17,532.24元；2、周江琼支付滞纳金25,246.43元。原审认为，物业服务合同对于复瑞物业与周江琼均有约束力，物业服务合同作为一种持续履行的合同关系，本身需要合同双方当事人在履行过程中不断提出质疑、不断改进，以达到更好履行合同的目的。现周江琼主张房屋漏水和地下室进水系复瑞物业违约所致，证据不足，周江琼其余所述情况仅能反映小区某一特定时间段的局部状况，而不能反映近几年来复瑞物业的物业管理服务全况，故不能作为周江琼等单个业主要求减免物业管理费的理由。在双方就合同履行不断协调的过程中，周江琼欠缴物业管理费并非恶意，故法院对于复瑞物业主张的滞纳金不予支持。法院希望复瑞物业作为物业管理企业，今后能多与业主沟通，在向业主提供物业管理服务时，能恪守物业服务合同，认真做好物业管理工作，尽最大可能满足广大业主的需求。据此，原审法院于二○一五年十二月九日依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，作出判决：一、周江琼于判决生效之日起十日内支付上海复瑞物业管理有限公司物业管理费17,532.24元；二、驳回上海复瑞物业管理有限公司其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取计434.74元，由上海复瑞物业管理有限公司负担315.58元，由周江琼负担119.16元。判决后，周江琼不服上述民事判决，上诉称：一审法院认定事实不清。1、上诉人自接收房屋后，由于所反映的屋面漏水问题未能彻底解决，造成未能入住，空关至今，不仅影响到上诉人本应享受的生活质量，同时空关也减免了被上诉人的部分物业服务。2、由于被上诉人的服务疏忽以及未及时进行清理、维修，应承担2013年10月8日地下室被淹造成的损失。被上诉人辩称是自然灾害，上诉人认为，2013年10月8日之前六年中有若干次台风暴雨，而从未淹过地下室。显然是被上诉人对抽水泵维护不到位等原因造成的，而且被上诉人明知上诉人没有入住，事前事后都没有任何预警通知，可谓失职。被上诉人作为一级资质物业管理公司，管理偌大一个高档小区，居然没有相关应急预案的确令人匪夷所思。所有证据在一审时上诉人都已提交，一审法院未采信也未说明原因。3、一审法院置上诉人对被上诉人物业服务质量缺失的举证资料于不顾，以所反映情况为小区某一特定时间段的局部情况为由，驳回上诉人要求部分减免物业管理费的请求，极为不合理。故请求二审法院撤销原判主文第一项，依法改判，物业费打七折，地下室漏水损失要求被上诉人承担。被上诉人上海复瑞物业管理有限公司则不同意上诉人的上诉请求，要求驳回上诉，维持原判。本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。本院认为，被上诉人是本市XX路XX弄XX小区的物业管理单位，上诉人是该小区的业主。2014年8月，被上诉人与该小区业委会签订的物业服务合同是双方当事人的真实意思表示，合同的内容未违反法律法规，应确认有效。现上诉人以房屋漏水和地下室进水为由，抗辩要求减免物业管理费的理由，缺乏充分的依据。原审法院在查明事实的情况下，依法所作的判决是正确的，本院应予维持。对上诉人的上诉请求和理由，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币869.48元，由上诉人周江琼负担。本判决为终审判决。审判长 张薇佳审判员 唐建芳审判员 盛伟玲二〇一六年四月一日书记员 莫 莉附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 微信公众号“”