（2016）渝0107民初字第03546号
裁判日期: 2016-04-01
公开日期: 2016-05-13
案件名称
保利重庆物业管理有限公司与黄庆明,陈瑜娟物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市九龙坡区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
保利物业管理有限公司,陈瑜娟
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0107民初字第03546号原告保利物业管理有限公司，住所地重庆市经济技术开发区经开园金渝大道留云路1号，组织机构代码78156251-5。法定代表人邹福顺，职务董事长。委托代理人刘文雯，系原告公司员工，代理权限为特别授权。被告陈瑜娟。原告保利物业管理有限公司（以下简称保利���司）诉被告陈瑜娟物业服务合同纠纷，本院于2016年2月26日立案受理后，依法由代理审判员刘娜适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告保利公司的委托代理人刘文雯、被告陈瑜娟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告保利公司诉称，被告系保利港湾国际小区9栋1706号房屋的业主，原告系该小区的物业管理公司。原告按照《保利港湾国际前期物业管理服务协议》向该小区提供了物业管理服务，被告自2015年1月起一直未缴纳物业费。原告为维护自身合法权益，遂诉至法院，请求：1、判令被告支付2015年1月1日至2016年2月29日期间的物业管理费3637.80元、公摊水电费133.70元；2、判令被告支付违约金704.51元（按照每日万分之五的标准）；3、本案诉讼费由被告承担。被告陈瑜娟辩称，不同意原告的诉讼请求，房屋已经卖给案外人，并且实际上也是案外人在居住，是由于原告的原因导致被告一直无法过户，被告不应当缴纳物管费。经审理查明，被告系保利港湾国际小区9栋1706号房屋业主，该房屋建筑面积为130.76平方米。被告2010年9月29日与保利（重庆）投资实业有限公司签订了《前期物业管理服务合同》，合同约定由原告作为保利港湾国际小区的物业服务单位，物业服务费按建筑面积每平方米2.00元／月计算，并且原告可接受有关部门的委托代收水费、电费、有线电视费等。此后，因被告未缴纳2015年1月1日至2016年2月29日期间的物业管理费和水电公摊费，原告遂诉至本院。另查明，2015年1月1日至2016年2月29日，被告应缴纳的物业管理费为130.76平方米×2.00元／平方米／月×14个月=3661.28元，此外同期公摊电费为130.50元、公摊水费为3.20元，共计133.70元。以上事实，有资质证书、《前期物业管理服务合同》、《港湾国际9-1706业户欠费表》、双方当事人陈述、庭审笔录等证据在卷为凭，并经当庭质证，足以采信。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，保利港湾国际小区的建设单位保利（重庆）投资实业有限公司与原告签订的《前期物业管理服务合同》对被告具有约束力，原、被告双方均应当按照合同约定全面履行各自义务。原告作为物业服务企业，按合同约定提供了物业服务，被告小区的业主作为接受物业服务的相对方，应当按时缴纳物管费。至于被告陈述的已经将房屋出卖给案外人的抗辩理由，本院认为合同具有相对性，被告目前仍然是本案所涉房屋的登记业主，在没有进行产权变更登记之前，被告与第三人之间就物业管理费的约定对原告没有约束力，因此对于被告的抗辩，本院不予采信。关于被告陈述的原告未妥善解决本案所涉房屋产权证的问题，由于产权证办理并非原告的物业服务范围，因此本院对于被告的上述抗辩意见不予采纳。综上，被告应当向原告支付2015年1月1日至2016年2月29日期间的物业管理费3661.28元，公摊水电费133.70元。至于原告所主张的违约金，鉴于日万分之五的计算标准过高，本院酌情予以降低，认定为100元。据此，依照《中华人民共和国物业管理条例》第十一条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一���被告陈瑜娟于本判决生效后十日内支付原告保利物业管理有限公司2015年1月1日至2016年2月29日的物业管理费3661.28元、公摊水电费133.70元，上述费用合计3794.98元；二、被告陈瑜娟于本判决生效后十日内支付原告保利物业管理有限公司违约金100元；三、驳回原告保利物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费25元，由被告陈瑜娟承担（此款原告已预交，被告向原告支付上述款项时一并直接支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。本判决生效后，当事人必须履行。一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以在本判决规定履行期间的最后一日起两年内向人民法院申请执行。代理审判员 刘娜二〇一六年四月一日书 记 员 汪晶 来源：