（2016）粤0306民初17号
裁判日期: 2016-04-01
公开日期: 2016-12-26
案件名称
邹振茂,唐海明与深圳招商房地产有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
深圳市宝安区人民法院
所属地区
深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
邹振茂,唐海明,深圳招商房地产有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0306民初17号原告邹振茂，男，汉族，1979年10月29日出生，身份证住址深圳市福田区。原告唐海明，女，汉族，1982年7月14日出生，身份证住址深圳市罗湖区。两原告共同委托代理人丁志祥，广东伟华律师事务所律师。被告深圳招商房地产有限公司，住所地深圳市南山区蛇口兴华路6号南海意库3号楼，组织机构代码192441811。法定代表人孙承铭，董事长。委托代理人廖圣俊，广东深天成律师事务所律师。委托代理人肖磊，广东深天成律师事务所律师。原告邹振茂、唐海明与被告深圳招商房地产有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告邹振茂、唐海明及共同委托代理人丁志祥，被告委托代理人廖圣俊、肖磊均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告与被告于2014年1月10日签订一份《深圳市安居型商品房买卖合同》（合同编号：深市安居预字（2013）第301582号），合同约定：原告向被告购买位于龙华新区观澜街道龙观大道西锦绣观园7栋13F房屋一套，建筑面积62.07平方米，每平方米单价为人民币8,074元，房屋总价为人民币501,153元。同时合同还约定被告向原告交房时间为2014年9月28日，逾期交房被告应按日按房屋总价款万分之四向原告支付违约金，合同继续履行。合同签订后，原告严格按照合同约定履行自己的义务，按时支付房款。2014年10月23日被告在未取得房屋验收合格及未通过环境保护验收的情况下，向原告发送交房及办理入伙手续的书面通知。原告在交房验收时发现该房存有严重质量问题，装修也不符合约定标准，原告及时向被告提交了该房存有质量问题书面报告，在质量问题没有解决之前拒绝接收房屋。原告向被告提出问题后，被告不但不及时解决，而且长时间逾期交房，被告逾期交房时间长达15个月了，至今没有向原告交付符合质量标准的房屋。为此，原告多次找被告协商解决，没有结果。在此情况下，原告也多次到深圳市住房和建设局及深圳市信访部门进行信访，深圳市住房和建设局在2015年4月20日向原告出具了书面的复函，证实被告建造的位于龙华新区观澜街道龙观大道西锦绣观园7栋13F房有质量问题，并承诺继续跟踪相关问题处理情况。现在2015年马上即将过去，但问题还是没有得到解决，房屋也没有交付。原告实属无奈，特依法向法院诉讼，维护原告合法权益，请法院查明本案事实，判决：1、被告向原告支付逾期交房违约金（从2014年9月29日起按房屋总价501,153元每天万分之四标准计至实际交房之日止，暂计算至2015年12月28日为人民币91,000元）；2、被告向原告支付房屋装修费人民币49,656元；3、本案诉讼费用由被告承担。被告答辩称，一、被告没有义务支付逾期交付涉案房屋的违约金。1、被告在合同约定的交楼期限前已取得深圳市建设工程竣工备案，符合约定的交房条件；2、根据最高院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释第12、13条规定，因房屋主体结构质量不合格，不能交付使用或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经检验不合格，或者因房屋质量影响正常使用的，买受人可以解除合同或赔偿损失，即只有交付的房屋出现主体质量不合格或者其他部位质量不合格，且严重影响正常居住的，买受人才有权拒收，本案中原告在第一次交付验收时提出的异议，我方认为其均为一般质量瑕疵问题，属于工程保修范围内，该质量问题并非主体结构质量问题，且并不影响正常居住，原告不得以此拒收涉案房屋；3、对于原告提出的一般质量瑕疵问题，经被告再次检验，其中确属质量问题的，被告已安排进行修复和整改，剩余的并不存在质量问题。二、原告主张的房屋装修费没有事实及法律依据，涉案房屋为样板房，由被告按合同附件约定装修后交付给原告，原告提出的装修问题属于工程保修范围内，被告将按照约定履行质量保修义务，另，原告并没有对房屋进行装修，也没有提出相应的证据证明支付的装修费及装修损失，因此原告主张的房屋装修费没有事实及法律依据。综上，请法院依法查明事实，驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明：2014年1月10日，原告作为买受人与作为出卖人的被告签订了《深圳市安居型商品房买卖合同（预售）》，合同编号为深市安居预字（2013）第301582号，原告购买被告开发兴建的深圳市龙华新区观澜街道龙观大道西面锦绣观园第7栋13F号房地产，建筑面积为62.07平方米，其中套内建筑面积49.01平方米，购房总价款为501,153元，用途为住宅。合同第十六条约定，出卖人应于2014年9月28日前将房地产交付给买受人，交付前应取得建设行政主管部门颁发的《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》；出卖人向买受人交付前，应按本合同约定地址发出《入伙通知书》，《入伙通知书》中应注明实际交付的本房地产的建筑面积、套内建筑面积、交付办理期限、交付手续办理地点等；出卖人书面通知买受人交付后，买受人对出卖人所交付的房地产无异议，或异议部分经协商处理同意收楼的，应签署《收楼意见书》并注明领取的钥匙数量。买受人向出卖人签署《收楼意见书》，应视为房地产已经实际交付。房地产的交付时间为买受人签署《收楼意见书》之日；买受人逾期未办理交付手续的，视为房地产已交付，交付时间为出卖人《入伙通知书》中规定的交付期限届满之日。第十七条约定，出卖人如未在本合同第十六条约定的交付期限内将房地产交付买受人，逾期在90日之内（含90日）的，自约定的交付期限届满日之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付购房总价款万分之三的违约金，合同继续履行，逾期超过90日的，买受人有权在约定的交付期限届满之日起半年内解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起10日内退还全部已付购房款（含定金），并支付按中国人民银行公布的同期贷款利率计算的利息，同时按本房地产总价款的10%向买受人支付违约金，违约金不足以补偿买受人实际损失的，出卖人应补偿其差额。买受人在上述期间内未要求解除合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付购房总价款万分之四的违约金。合同第二十条约定，出卖人自房地产交付之日起，按照《安居型商品房质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。2014年8月6日，涉案楼盘项目取得了《深圳市房屋建筑工程项目竣工验收备案收文回执》。2014年9月3日，被告向两原告发出《入伙通知书》，告知原告涉案房产已具备入伙条件，交付办理期限为2014年9月15日至2015年9月28日。逾期未办理验收入住手续，按照《深圳市安居型商品房买卖合同（预售）》第十六条约定视为同意接收本房地产。2014年9月21日，两原告前往涉案房产进行收楼验收，但原告认为涉案房产存在质量问题，拒绝收楼。原告认为存在的质量问题为：1、小房里的灯不亮；2、所有地砖之间有缝隙；3、阳台地砖有20个空鼓；4、空调位有裂痕；5、推拉门边框过高，推拉门两边不均匀；6、大门口磁砖有2个空鼓；7、客厅有11个空鼓；8、小阳台有1个空鼓，墙上有锈；9、厨房地面有8个空鼓；10、入门上方墙面大面积空鼓；11、洗手间入户门口墙面大面积空鼓；12、客厅墙面3条开裂；13、大门锁舌不灵；14、两个卧室都没有门槛石；15、厨房和厕所门不是塑钢门；16、主次卧室不是木质门，门框也不是木质；17、入户门不是钢质门；18、马桶接水口与墙之间有钩缝；19、厕所有19个墙上空鼓；20、小卧室窗台面2处破损；21、小卧室有5个空鼓；22、主卧室窗台面全部空鼓；23、主卧室有5个空鼓；24、配电箱盖不灵；25、小卧室插座松动；26、生活阳台下水道没装正；27、天然气不通；28、生活阳台门没有钩缝；29、卫生间下水道处高；30、漏水待定。2014年10月2日，被告向原告发出《回复函》，针对原告在《收楼意见书》、《房屋交接确认表》等文件中提出的意见，回复如下：一、按双方签署的《深圳市安居型商品房买卖合同》之约定，购买的房屋在2014年9月28日前已具备交付入伙条件；二、在办理验收收楼手续时，按双方签署的《深圳市安居型商品房买卖合同》之约定，已出示有关房地产的文件；三、在收到原告提出的意见后，经再次现场检验，被告认为房屋符合合同约定的交付标准；四、被告已根据原告的意见认真组织检查，对确实存在的一般性质量瑕疵问题，被告已严格按照相关法规要求及《质量保证书》的约定，及时安排保修处理，履行质量保修义务。2014年10月6日，原告向被告发出《收楼异议书》，针对涉案房产提出如下异议：一、房屋安装地漏不符合我国现行的设计规范；二、房屋严重漏水；三、装修的门窗与合同约定不符；四、建筑节能方面存在问题；五、房间地砖、墙砖的质量及铺装很差，不及农民房的标准，烟道的反坎厚度明显偏大，影响厨房的使用；六、客厅墙面有三条裂缝；七、小卧室漏水。2014年10月17日，被告再次向原告发出《回复函》，内容与2014年10月2日《回复函》基本一致。2014年10月23日，被告向原告发出《关于办理入伙手续的再次通知》，称原告提出的房屋维修诉求，该公司已处理完毕，通知原告于10月31日前到招商锦绣观园2栋物业服务中心办理入伙手续，如逾期不来办理入伙手续，根据购房合同的约定，视为所购买的房屋已经实际交付。办理完入伙手续后，该公司将按购房合同第二十条的约定的《质量保证书》的承诺，履行质量保修义务。2014年10月26日，原告再次对涉案房产进行验房，并提出如下质量异议，并拒绝收楼。具体异议为：1、所有地砖之间有缝隙；2、阳台地砖有20个空鼓；3、大门口地砖有2个空鼓；4、客厅有10个空鼓；5、小阳台有1个空鼓；6、厨房地面有8个空鼓；7、厨房墙上有14个空鼓；8、入门上方墙面大面积空鼓；9、洗手间入户门口墙面大面积空鼓；10、客厅墙面3个裂缝；11、厨房和厕所门不是塑钢门；12、主次卧室不是木质门，门框也不是木质；13、入户门不是钢质门；14、马桶接水口与墙之间有钩缝；15、厕所有19个墙上空鼓；16、小卧室有5个空鼓；17、主卧室窗台面全部空鼓；18、主卧室有5个空鼓；19、生活阳台地漏没装正；20、生活阳台门没有钩缝；21、厕所漏水维修后待检查；小阳台地漏歪，小阳台铝金门框未处理、大门变形需更换。2015年4月20日，深圳市住房和建设局作出深建质复［2015］18号《深圳市住房和建设局关于锦绣观园房屋质量相关信访事宜的复函》，回复原告等信访人，关于锦绣观园7栋13F等房屋质量问题的信访事宜收悉，该局行政执法人员于4月15日召集建设单位、施工单位、物业管理公司等单位的相关人员及原告本人等对现场进行了查勘，并进行了调查和协调，对原告函复如下：一、关于你们所反映的5户房屋的质量问题，情况基本属实。二、对存在的质量问题，相关责任单位同意立即进行维修处理。2015年7月14日，深圳市住房和建设局作出深建访［2015］316号《深圳市住房和建设局关于洪文平先生等十一位业主反映招商锦绣观园项目有关问题的复函》，函复洪文平先生等十一位业主：一、关于渗漏水等工程质量问题。对于你们反映的如渗漏水、墙面出现裂纹等工程质量问题，我局曾专门组织工作人员多次到现场进行实地核查，发现你们反映相关质量问题不同程度的存在。我局随即将发现的问题汇总反馈给建设单位招商地产公司，并责令该司限期进行整改。我局为确保整改工作落实到位，还成立了现场督促整改工作组，在锦绣观园进行驻场督办。目前，业主反映的大部分问题已整改到位。对于尚未整改到位的问题，我局继续要求建设单位招商地产公司按照相关法律法规的规定和合同约定、《质量保证书》的承诺组织整改。如在保修期内还发现质量问题，请你们按相关规定和《质量保证书》的约定，要求建设单位依法、依约履行保修责任。二、关于建筑节能、环保、燃气等项目验收问题。根据《深圳市建设工程质量管理条例》第五十五条的规定，房屋建筑工程经竣工验收合格，并取得消防、节能、电梯、燃气竣工验收合格证明或者准许使用文件后，方可投入使用。据了解，项目建设单位招商地产公司已按施工图及相关规定完成施工内容，经相关部门验收后已取得上述文件。招商地产公司于2014年8月6日到我局办理锦绣观园项目竣工验收及备案手续，我局依据《深圳市房屋建筑工程竣工验收及备案办法》的规定，向其出具了该项目的《竣工验收备案回执》。对于该项目环保验收有关问题，请你们径向环保行政主管部门咨询。三、关于部分项目装修存在差异等问题。我局已督促建设单位招商地产公司严格按照合同的约定，对涉及房屋装修部分的项目，做好维修和保修工作，并就有关装修造价等问题与业主进行广泛沟通，充分保障广大业主的知情权。如建设单位维修后，业主仍不满意，或认为建设单位仍然违约且应当予以赔偿等问题，鉴于民事合同主体是否违约、是否应当承担违约赔偿责任等涉法事项，我局作为行政主管部门无权予以认定，建议你们循民事诉讼或仲裁等途径追究违约方的法律责任。另查明，原、被告均确认涉案房产的购房款已按合同约定支付完毕。上述事实，有当事人当庭陈述及深圳市安居型商品房买卖合同、收楼异议书、房屋交接确认表、入伙通知书、回复函、关于办理入伙手续的再次通知、深圳市住房和建设局关于锦绣观园房屋质量相关信访事宜的复函、深圳市住房和建设局关于洪文平先生等十一位业主反映招商锦绣观园项目有关问题的复函、快递单等证据在卷证实，并经庭审举证质证，本院予以确认。本院认为，原告与被告签订的《深圳市安居型商品房买卖合同（预售）》是当事人真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面遵照履行。关于涉案房产交付时间。被告于2014年9月3日向原告出发入伙通知书，原告于2014年9月21日对被告交付的涉案房产进行了现场查看，虽原告对被告交付的涉案房产提出了质量异议，但综观原告先后提出的多项质量异议，无论是否真实存在，均为一般质量瑕疵，并无房屋主体结构质量问题，亦非严重影响正常居住使用的其他质量问题，因此原告不能由此拒绝接收房屋。根据双方签订的合同的约定，买受人逾期未办理交付手续的，视为房地产已交付，交付时间为出卖人《入伙通知书》中规定的交付期限届满之日，因此，涉案房产视为2015年9月28日已交付。关于原告主张的逾期交房违约金。被告已按合同约定履行了交付房产的义务，并不存在延期交房的情形，原告关于被告延期交房应当承担违约金的诉讼请求，没有事实和合同依据，本院不予支持。关于原告主张的房屋装修费，本院认为，原告并未举证证明对涉案房产进行了装修，且该费用应由被告负担，应承担举证不能的法律后果，因此，对原告的此项诉讼请求，本院亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告邹振茂、唐海明的全部诉讼请求。案件受理费1,557元，由原告负担，受理费原告已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。代理审判员 苑广玲二〇一六年四月一日书 记 员 周 爰书 记 员 李玉婷附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第12页共12页 关注微信公众号“”