（2016）浙0105民初905号
裁判日期: 2016-04-01
公开日期: 2016-05-05
案件名称
杭州市祥符镇孔家埭村经济合作社与杭州满堂红投资咨询有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
杭州市拱墅区人民法院
所属地区
杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
杭州市祥符镇孔家埭村经济合作社,杭州满堂红投资咨询有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十六条第一款，第九十七条，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第二百二十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
杭州市拱墅区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0105民初905号原告：杭州市祥符镇孔家埭村经济合作社，住所地杭州市拱墅区祥符镇孔家埭村。法定代表人：梁锡根，董事长。委托代理人：洪练福、缪沈靓，浙江钱江律师事务所律师。被告：杭州满堂红投资咨询有限公司，住所地杭州市拱墅区莫干山路1367号。法定代表人：徐成梁，董事长。委托代理人：余枫梧、吴乔龙，浙江杭天信律师事务所律师。原告杭州市祥符镇孔家埭村经济合作社为与被告杭州满堂红投资咨询有限公司房屋租赁合同纠纷一案，于2016年2月2日向本院起诉。本院于同日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年3月7日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人洪练福及缪沈靓、被告的法定代表人徐成梁及委托代理人余枫梧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，其与被告于2012年3月28日签订房屋租赁合同一份，将位于长青嘉苑沿街1-2层商铺6幢6-4、6-3、6-2、6-1、9幢9-3、9-2、9-1房产出租给被告作商业用途使用，期限自2012年6月1日至2021年5月31日，并对租金标准、缴纳时间、违约责任等作了明确约定。被告依约应于2015年11月1日前将2015年12月1日至2016年5月31日的租金222710.5元打入原告账户，但经催讨至今未付。故原告提起诉讼，请求判令：1、解除2012年3月28日租赁合同且被告腾空房屋；2、被告支付租金及房屋占用费74236.83元（2015年12月1日起暂计至2016年1月31日，之后另计至腾空日）；3、被告支付逾期滞纳金20489.37元（2015年11月1日起暂计至2016年1月31日，之后另计至法院判决合同解除日）；4、确认将被告支付的押金5万元全额抵做违约金，不予返还；5、诉讼费用由被告承担。原告当庭明确诉讼请求3、4合并作为违约金主张。被告辩称：双方签订过两份合同，现在被告手头上有的一份在拱墅区住建局的备份合同，其余合同没有。被告不构成违约：一、从双方备案合同来看，双方并未对违约条款进行约定。备案合同具有更强的法律效力，原告提交的合同在前，被告提交的备案合同在后，被告的合同对价款等进行了修改，如最终法院认定原告提供的合同是合法有效的，那么被告提交的合同也是合法有效的。二、甲方需提供产权证书，但是原告方从始至今未出示，被告为了防止损失扩大化故未履行支付义务，系行使不安抗辩权。双方合同第八条明确约定房屋可以转租转让，被告需要通过转租转让谋取利益，但原告方未提供产权协议书，所以被告无法顺利转租。三、被告没有按期交纳租金，是因为原告方没有尽到义务。2015年8月，店铺门口被堵，影响生意。被告与原告多次交涉，但原告并未移除，直至起诉以后才协调拆除。四、即使认定被告方违约，原告所计算的违约金偏高。综上，请求法院依法驳回原告的诉请。原告向本院提交以下证据：1、房屋租赁合同，证明权利义务。2、律师函，证明原告于2015年12月1日催讨。3、产权资料，证明原告对涉案房屋有权出租。上述证据经庭审质证，被告对证据1的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为应以备案合同为准，本院经审核确认该证据真实性，其效力有待结合查明的事实确认。被告对证据2的真实性有异议，认为未收到该函，本院认为被告有支付租金义务，其所辩未被催讨与常理不符，确认该证据效力。被告对证据3的真实性均有异议，但未在规定时间内提交反证，本院确认该证据效力。被告向本院提交如下证据：1、房屋租赁合同复印件，证明双方对房屋的租金、租赁期限以及其他合同内容另行作出约定。2、通知函及EMS单，证明被告向原告发函，告知原告违约在先，被告履行不安抗辩权。3、照片，证明原告作为房东无法清除门前障碍，严重影响被告的经营，造成被告损失。4、同意转租证明，证明原告同意被告转租。上述证据经庭审质证，原告对证据1的真实性、合法性、关联性均有异议，同时确认在住建局备案确实有另外一份合同系办理执照程序需要签订，但无法确认是否是这份合同，本院认为原告未提供反证，确认该证据真实性，其效力有待结合查明的事实确认。原告对证据2的真实性无异议并确认收到，本院确认其证据效力。原告对证据3、4的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，本院确认该证据真实性，其效力有待说理部分评述。根据有效证据及当事人陈述，本院认定以下事实：2012年3月28日，原告（出租方甲方）与被告（承租方乙方）签订房屋租赁合同，约定：甲方将长青嘉苑沿街1-2层商铺6幢6-4、6-3、6-2、6-1、9幢9-3、9-2、9-1（合计建筑面积858.57平方米测绘面积）九年经营权出租给乙方作商业用途使用，租赁期限自2012年6月1日至2021年5月31日，2012年3月29日至2012年5月31日为免租装修期；9年租金分别为360384元、382007元、404828元、445421元、481054元、519539元、561102元、605990元、654469元；租金半年一付，先付后用，第一次在合同签订后一星期内付清半年租金，第二次在2012年11月1日前付清半年租金，第三次在2013年5月1日前付清半年租金，之后每年二期租金须提前30日及在每年5月1日、11月1日前汇入甲方指定账户；乙方在2012年3月28日前向甲方缴纳5万元押金；物业、水电、电话宽带等费用乙方承担；乙方可进行转租，承租方由乙方管理；甲方需提供乙方出租房产有效权利证明文件或产权协议书等资料；乙方保持出租房产处于维护良好和预期的正常磨损状态，并应于租赁期满时将装修移除后，以出租初始状态返还甲方；下列情形之一一方可书面通知另一方履约和停止损害，不履约权益受损方可书面通知解除本合同……（3）出租期间房屋发生权属纠纷而导致合同无法继续履行，导致乙方经营受到严重损害的；如乙方拖欠租金，应承担每日千分之一的滞纳金（按该期应缴租金为基数计算），如逾期累计20天视为乙方违约，甲方有权解除合同，将乙方缴纳的房产出租押金全额抵作违约金，不予返还，同时乙方还需承担解除合同前所欠租金及给甲方造成的相关损失。原告向本院提交的其与杭州市拱墅区祥符街道孔家埭社区居民委员会的协议显示，2011年12月15日孔家埭社区居委会将拥有使用权的常青嘉苑9幢9-1换置给其用于物业出租；其余涉案房屋系原告享有房屋所有权。原告于2012年4月6日出具《同意转租证明》，载明原告出租给被告的常青嘉苑6幢、9幢一、二层面积为716.78平方米房屋，同意被告进行转租。原、被告另签有房屋租赁合同一份，约定：原告将长青嘉苑6幢6-4、6-3、6-2、6-1、9幢9-3、9-2（合计716.78平方米）出租给乙方，租赁期自2015年3月25日至2018年3月28日，年租金36万元，半年一付现金支付；租赁用途为办公；未经原告书面同意被告将出租房屋转租第三人，原告有权解除合同。被告向原告缴纳房屋租赁押金5万元，支付涉案房屋租金至2015年11月31日，之后对于2015年12月1日至2016年5月31日的租金经催讨至今未付。被告当庭确认与原告就涉案房屋形成的租赁关系始自2012年，其2015年缴纳的最后一次租金为222710.5元。被告于2016年2月9日收到本案诉讼资料。本院认为，本案原、被告双方分别出具一份房屋租赁合同并主张各自提交的系其真实意思表示，但该两份合同在出租房是否包含9幢9-1、租赁期间、租金、转租权、解约权和违约责任等主要方面存在区别和矛盾，显然用于调整双方之间权利义务的应是其中一份而无法并行不悖。从双方履行情况来看，双方租赁期限起始日、被告交纳租金数额均与原告合同相符而与被告合同不符；且原告所称价款较低的被告合同系用于备案，该解释符合常理；故本院认为原、被告双方协商一致并实际履行的是原告提交的签订于2012年3月28日的租赁合同，对被告主张不予采信。本案双方签订的2012年3月28日房屋租赁合同系双方真实意思表示且不违反法律法规的强制性规定，依法有效，双方均应依约履行。从涉案证据来看，原告有权将涉案房屋出租并收取租金。被告作为商事主体，有义务在签订合同之初审核原告权属资料，并在经营及转租需要时要求原告提供，但被告并未提交任何有效证据证明其曾向原告提出过提供权证的要求、及受到原告拒绝的事实，故无法认定其经营（包括转租）行为受到权属纠纷的妨碍而导致无法继续履行，即被告的不安抗辩权辩解及认为原告违约不提供资料的主张缺乏事实依据，不能成立。被告主张原告在房前道路设立地桩阻碍经营，但未提交有效证据显示道路属原告产权范围及该行为系原告作出，本院不予采信。被告依约应于2015年11月1日前缴纳2015年12月1日至2016年5月31日的租金222710.5元，但其至今未付，其逾期20天以上拒不缴纳租金，依约原告有权解除合同、并向其追讨违约金和损失，被告并应就其在判决生效后、实际腾空前的占用房屋行为，依租金标准支付占用费用，本院对原告的相关诉讼请求在合理范围内予以支持；原告将滞纳金和押金合并作为违约金主张而被告认为过高，本院酌情予以调整。鉴于被告至迟于2016年2月9日获悉原告通知解除合同，故本院确认该日为原告解约通知生效之日。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告杭州市祥符镇孔家埭村经济合作社和被告杭州满堂红投资咨询有限公司于2012年3月28日签订的《房屋租赁合同》自2016年2月9日解除；二、被告杭州满堂红投资咨询有限公司于本判决生效之日起十日内腾空涉案房屋，并支付原告杭州市祥符镇孔家埭村经济合作社租金人民币74236.83元（计至2016年1月31日，此后按每月37118.42元标准支付租金、占用费至腾空之日）；三、被告杭州满堂红投资咨询有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杭州市祥符镇孔家埭村经济合作社违约金人民币60000元（含抵扣押金50000元，即实际支付10000元）；四、驳回原告杭州市祥符镇孔家埭村经济合作社的其他诉讼请求。上述当事人自动履行的，也可直接支付至本院（户名：杭州市拱墅区人民法院，开户银行：杭州银行湖墅支行，账号：75×××39）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取人民币1598元，由被告杭州满堂红投资咨询有限公司负担。原告杭州市祥符镇孔家埭村经济合作社于本判决书生效之日起十日内来本院退费；被告杭州满堂红投资咨询有限公司本判决书生效之日起十日内向本院交纳应负担的诉讼费。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费3196元（开户银行：工商银行湖滨支行；帐号：12×××68；户名：浙江省杭州市中级人民法院）。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服本院判决部分的上诉请求由本院另行书面通知预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。代理审判员 潘才敏二〇一六年四月一日代书 记员 莫依青 关注公众号“”