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(2016)沪01民终2116号

裁判日期: 2016-04-01

公开日期: 2016-07-13

案件名称

鞠文军诉上海实红物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案二审民事判决书

法院

上海市第一中级人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条

全文

上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2016)沪01民终2116号上诉人(原审被告)鞠文军,XX年XX月XX日出生,汉族,住上海市闵行区XX路XX弄XX号。被上诉人(原审原告)上海实红物业管理有限公司,住所地上海市长宁区XX路XX号XX室。法定代表人中尾一志,董事长。委托代理人吴云华,该公司员工。上诉人鞠文军因物业服务合同纠纷一案,不服上海市闵行区人民法院(2015)闵民一(民)初字第20512号民事判决,向本院提起上诉。本院于2016年2月17日受理后,依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。原审经审理查明,上海实红物业管理有限公司(以下简称实红物业)2006年2月1日与XX小区的开发商上海A有限公司签订前期物业服务合同一份,约定由实红物业提供小区物业管理服务,对于住宅物业按照每平方米人民币(下同)2.1元每月收取。实红物业于2014年11月15��撤离该小区,至撤离时止,该小区业主大会尚未成立。鞠文军与案外人方某某共同系该小区31号花园住宅房屋的权利人,房屋面积为258.94平方米。因对于实红物业提供的物业管理服务不满,鞠文军未缴纳2014年1月至2014年11月15日期间的物业管理费。原审审理中,实红物业起诉要求判令鞠文军支付2014年1月至2014年11月15日期间的物业管理费5,709.90元。原审认为,实红物业与小区开发商签订的前期物业服务合同对于小区全体业主具有约束力。至实红物业撤离小区时止,该小区业主大会尚未成立,实红物业仍然实际依据该合同对小区提供物业服务,故实红物业有权要求鞠文军缴纳欠缴的物业管理费。物业服务合同作为一种持续履行的合同关系,本身需要合同双方当事人在履行过程中不断提出质疑、不断改进,以达到更好履行合同的目的,鞠文军所述情况仅能反映小区某一特定时间段的局部状况,而不能反映近几年来实红物业物业管理服务的全况,故不能作为鞠文军等单个业主要求减免物业管理费的理由。对于实红物业诉请的物业管理费金额,计算存在偏差,法院予以调整。据此,原审法院于二○一五年十二月三日依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定,作出判决:鞠文军于判决生效之日起十日内支付上海实红物业管理有限公司物业管理费5,709.62元。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取计25元,由鞠文军负担。判决后,鞠文军不服上述民事判决,上诉称:一、一审中被上诉人出示的证据证明被上诉人于2006年2月1日与XX小区开发商上海A有限公司签订的前期物业服务合同合同期为两年,该合同期到2008年2月29日已经终止,即被上诉人的前期物业服务合同在2013年12月底以前早就到期失效。二、被上诉人也在2013年12月底之前已经撤离。以上都证明被上诉人在2014年1月到2014年11月15日期间不能作为上诉人所在小区XX苑的物业管理公司,被上诉人不具有为上诉人服务的主体资格,自然被上诉人无权向上诉人索要2014年1月到2014年11月15日期间的物业管理费。故请求二审法院撤销原判,改判驳回被上诉人在原审时的全部诉讼请求。被上诉人上海实红物业管理有限公司则不同意上诉人的上诉请求,要求驳回上诉,维持原判。本院经审理查明,原审法院查明的事实属实,本院依法予以确认。本院认为,被上诉人是XX小区的物业管理单位,上诉人是该小区的业主。2006年2月1日,被上诉人与XX小区的开发商上海A有限公司签订了前期物业服务合同合法有效,其对小区全体业主具有约束力。物业合同终止后,新的物业单位未进入小区,被上诉人继续为小区进行物业管理服务后,小区的业主则应履行支付物业管理费的义务。为此,原审法院依法所作的判决是正确的,本院应予维持。上诉人的上诉请求和理由,缺乏事实和法律依据,本院不予支持。据此,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,判决如下:驳回上诉,维持原判。二审案件受理费人民币50元,由上诉人鞠文军负担。本判决为终审判决。审判长  张薇佳审判员  唐建芳审判员  盛伟玲二〇一六年四月一日书记员  莫 莉附:相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件,经过审理,按照下列情形,分别处理:(一)原判决、裁定认定事实清楚,适用法律正确的,以判决、裁定方式驳回上诉,维持原判决、裁定;…… 百度搜索“”