（2015）南铁民初字第491号
裁判日期: 2016-04-01
公开日期: 2016-12-31
案件名称
李明军与南宁昊霖投资有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
南宁铁路运输法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李明军,南宁昊霖投资有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十六条，第五十八条，第二百一十二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条，第十三条
全文
南宁铁路运输法院民 事 判 决 书（2015）南铁民初字第491号原告李明军，男，1976年8月17日出生，壮族，住广西扶绥县。委托代理人张宁，广西君桂律师事务所律师。委托代理人丘水伊，广西君桂律师事务所实习律师。被告南宁昊霖投资有限公司，住所地广西南宁市。法定代表人李尚峻。原告李明军与被告南宁昊霖投资有限公司（以下简称昊霖公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月26日立案受理后，由审判员马晓谦担任审判长，与审判员杨斌、代理刘建军组成合议庭，书记员吴宾虹担任法庭记录，审判员杨斌、代理审判员刘建军因工作原因，后变更为审判员江宛容、代理审判员刘东海。本案于2016年3月8日公开开庭审理，原告李明军的委托代理人张宁、丘水伊到庭参加诉讼，被告昊霖公司经本院公告送达传票，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告李明军诉称，2014年4月1日，原告与被告昊霖公司签订一份《租赁协议》，约定：被告昊霖公司将位于南宁市邕武路21号南宁昊霖农业科技广场10-11、10-12号两间商铺出租给原告用于农业经营，租期自2014年4月1日至2015年3月31日，租金总额为31200元，综合服务费为每间每月60元。协议还约定原告向被告支付20000元作为履约保证金，在租赁期满原告无违约行为时被告无息退还。协议签订后，原告向被告支付履约保证金20000元、全年的租金31200元及综合服务费1440元。原告对铺面装修支出装修费6190元。2014年5月，南宁市工商局行政管理局高新技术产业分局向涉案铺面所在的市场贴出告示，告知原告承租的两间商铺是违章建筑，依法应予以拆除，并要求原告停止经营、搬离商铺并办理变更注册地址等手续。2014年9月20日，涉案铺面所在南宁昊霖农业科技广场全部被拆除。此后，原告多次要求被告返还履约保证金、租金及综合服务费均无果。为维护合法权益，原告诉至法院，请求判令：1、原告李明军与被告昊霖公司签订的《租赁协议》无效；2、被告昊霖公司向原告李明军返还履约保证金20000元、租金15600元、综合服务费720元；3、被告昊霖公司向原告李明军赔偿装修费6190元；4、本案诉讼费由被告昊霖公司承担。被告昊霖公司在法定答辩期间未提交答辩状，也未提供与本案有关的证据。经审理查明，2014年4月1日，原告李明军（乙方、承租方）与被告昊霖公司（甲方，出租方）签订一份《租赁协议》，约定：1、甲方将位于南宁市邕武路21号南宁昊霖农业科技广场10-11、10-12号两间商铺出租给乙方用于农业经营，租期自2014年4月1日至2015年3月31日；2、年租金31200元，综合服务费每间每月60元；3、合同签订当日，乙方应支付甲方履约保证金20000元，在租赁期满乙方无违约行为时甲方无息退还；4、在不破坏商铺结构的情况下，经甲方同意乙方可对商铺进行装修，但装修方案需经甲方书面确认，并可监督乙方对租赁商铺及其附属设施的维护和保养。合同签订后，被告将商铺交付原告使用。2014年5月16日，南宁市工商局行政管理局高新技术产业分局向涉案铺面所在的市场贴出告示，要求：（1）昊霖公司立即停止相关违法经营活动，终止违法摊位、店铺的租赁，并于2014年6月15日前自行关闭市场；（2）昊霖农业科技广场内的经营户自行停止装修、装潢，自行停止现有的经营活动。另查明，2014年3月26日，原告向被告支付涉案铺面定金20000元、全年租金31200元以及综合服务费1440元。还查明，原告为装修铺面购买槽钢共计支出6190元。以上事实有“租赁协议”、“告示”、“收据”、“收费清单”、当事人陈述及庭审笔录等证据证实。本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告昊霖公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃答辩和质证的权利，并应承担由此产生的不利法律后果。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”涉案房屋未取得建设工程规划许可证，原告李明军与被告昊霖公司签订的《租赁协议》应属无效合同。故对原告主张确认《租赁协议》无效的诉请，本院予以支持。关于履约保证金、租金、综合服务费的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”签订《租赁协议》前，原告向被告支付定金20000元，《租赁协议》约定签订协议时原告应向被告支付履约保证金20000元，因原告交纳的定金未冲抵租金，故对原告主张该定金已转化为履约保证金的说辞，本院予以采信。原告诉请被告退还履约保证金20000元，本院予以支持。南宁市工商局行政管理局高新技术产业分局要求原告于2014年6月15日前搬离涉案铺面，原告主张其于2014年9月20日搬离，本院予以采信。《租赁协议》约定涉案铺面的年租金为31200元，故月租金为2600元，原告要求被告退还剩余租期即2014年10月至2015年3月期间的租金共计15600元（2600元×6个月），本院予以支持。《租赁协议》约定的综合服务费每间铺面60元，故原告每月应支付综合服务费120元，原告要求被告退还剩余租期即2014年10月至2015年3月期间的综合服务费720元（120元×6个月），本院予以支持。关于装修费的问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条的规定：“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。”原告未提供证据证明其对铺面进行装修已征得被告的同意。故对原告诉请被告赔偿装修费6190元，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第十三条之规定，判决如下：一、确认原告李明军与被告南宁昊霖投资有限公司于2014年4月1日签订的《租赁协议》无效；二、被告南宁昊霖投资有限公司向原告李明军返还履约保证金20000元、租金15600元、综合服务费720元；三、驳回原告李明军的其他诉讼请求。本案案件受理费863元，公告费233元，总计1096元（原告已预交），由原告李明军负担160元，被告南宁昊霖投资有限公司负担936元。上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于南宁铁路运输中级法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费863元（收款单位：南宁铁路运输中级法院，账号：20×××26，开户银行：农业银行广西南宁凤凰岭支行）。逾期不交也不提出缓交申请，或者申请未获批准的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 马晓谦审 判 员 江宛容代理审判员 刘东海二〇一六年四月一日书 记 员 吴宾虹 来自