（2015）南市民一终字第1709号

裁判日期: 2016-04-01

公开日期: 2016-09-12

案件名称

南宁市环球通信设备有限责任公司与广西世华现代数码家电有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

广西壮族自治区南宁市中级人民法院

所属地区

广西壮族自治区南宁市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

南宁市环球通信设备有限责任公司,广西世华现代数码家电有限公司

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

广西壮族自治区南宁市中级人民法院民事判决书（2015）南市民一终字第1709号上诉人（一审原告、反诉被告）：南宁市环球通信设备有限责任公司。法定代表人：刘建军，该公司总经理。委托代理人：韦学宇，广西金益律师事务所律师。委托代理人：黄若琛，广西金益律师事务所律师。上诉人（一审被告、反诉原告）：广西世华现代数码家电有限公司。法定代表人：蒋呈光，该公司执行董事。委托代理人：刘晰，广西刘晰律师事务所律师。委托代理人：杨潇潇，广西刘晰律师事务所实习律师。上诉人南宁市环球通信设备有限责任公司（以下简称“环球公司”）与上诉人广西世华现代数码家电有限公司（以下简称“世华公司”）因租赁合同纠纷一案，均不服南宁市兴宁区人民法院（2014）兴民一初字第1091号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月31日立案受理后，依法组成合议庭，于同年11月19日公开开庭审理了本案。上诉人世华公司的委托代理人韦学宇、黄若琛，上诉人环球公司的委托代理人刘晰、杨潇潇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明：2006年7月15日，世华公司（甲方）与环球公司的法定代表人刘建军（乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方同意按照本合同列明的条款及条件，将甲方享有出租权的位于南宁市兴宁区朝阳路、民生路、共和路和民族大道之间的南宁万达商业广场中数码广场C座数码港×二楼相关场地建筑面积共计1500平方米出租给乙方使用；租赁期限为5年，从2006年8月1日至2011年7月31日；在合同期限内，乙方对租赁物享有使用权、出租权、合同转让权，但合同转让需要经过甲方同意；该合同第5-1条约定“乙方应于2006年7月15日前一次性交付履约保证金30万元，在本合同终止之日起一个月内，无本合同特别约定的理由，甲方将该保证金不计息返还乙方”；该合同第5-2-1条约定“如乙方在租约期内未能按照本合同的规定向甲方按期支付租金，甲方可以扣留、没收全部或部分履约保证金冲抵，直至取消合约”；该合同第5-2-4条约定“租赁期限届满且不再续约或经双方协商同意提前解除合同时，在乙方按本合同约定交还租赁场地并交清所有费用、延期支付违约金并完全履行本合同其他义务后30日内，甲方须将乙方已付的履约保证金足额无息退还乙方”；该合同第12-3-1条约定“租赁期届满或不可抗力引起的合同终止，甲方在合同终止之日起30日内不收取租金，合同终止之日起30日届满，乙方未能交还租赁物业的，自第31天起至实际交还之日止，乙方应按合同终止之日前12个月平均租金150%的标准向甲方支付租金”；该合同还就其他事项进行了约定。同年8月18日，环球公司取得营业执照后又以其公司名义与世华公司签订其内容一样的《租赁合同》。签订合同后，环球公司向世华公司交付履约保证金30万元，交付租金至2011年7月31日，并经世华公司同意将部分场地转租给各次承租户。双方因环球公司是否享有续租权的问题产生争议，环球公司于2011年7月14日诉至本院，要求确认环球公司对所涉房屋享有3年续租权并顺延租赁期限。一审法院审理后驳回环球公司的诉讼请求，环球公司不服提出上诉，南宁市中级人民法院经审理后驳回上诉，维持原判，该民事判决书于2012年7月16日生效。该生效民事判决书审理查明，环球公司在双方协商续租事宜过程中向各次承租户收取租金至2011年8月31日止。在二审审理期间，双方于2012年6月7日进行调解，就30万元履约保证金的退还问题进行协商，世华公司表示不予退还，环球公司的法定代表人刘建军表示可扣除2011年8月租金后退还剩余数额，但双方对此未能协商一致。环球公司于2014年7月9日向一审法院提交诉状，世华公司在审理过程中提出反诉。世华公司于2014年8月11日签收一审法院送达的应诉材料。庭审时，双方确认环球公司于合同约定的交铺期限即2011年8月31日前向世华公司交还了铺面，世华公司与各次承租户另行签订了租赁合同，世华公司认可其收取了部分次承租户2011年8月的场地租金，双方未最终结算，双方均确认无其他合同解除事项需在本案中一并处理。一审法院认为：环球公司、世华公司属于真实意愿签订《租赁合同》，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，双方均应恪守履行。庭审时，双方均确认合同已解除，故双方签订的《租赁合同》因此解除。一、关于本诉诉讼请求。对于是否超过法定诉讼时效的问题。在租赁期限届满前，双方对于环球公司是否享有续租权的问题产生争议，经一审、二审审理后最终认定环球公司不享有续租权，此时，双方之间的合同权利、义务才最终得以确定，故从二审判决生效之日即2012年7月16日起，双方均有权对租赁期限届满后的合同权利、义务提出主张。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十二条规定“当事人一方向人民法院提交起诉状或者口头起诉的，诉讼时效从提交起诉状或者口头起诉之日起中断。”经查，环球公司于2014年7月9日递交诉状，此时尚未超过《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定的两年诉讼时效，依法产生诉讼时效中断的法律后果。世华公司主张从双方在二审期间调解时即2012年6月7日起算诉讼时效，于法无据，应不予支持。对于应否退还履约保证金、支付逾期利息的问题。根据双方签订的《租赁合同》该合同第5-1条、第5-2-4条约定，在合同期限届满后30日内，如环球公司无违约行为，世华公司应全额退还履约保证金。庭审时，双方均确认环球公司已交清租赁期限内租金并在合同约定的期限内返还商铺的事实，符合《租赁合同》约定退还履约保证金的情形，现环球公司诉请世华公司返还履约保证金，符合双方的合同约定，应予以支持。至于逾期退还履约保证金的利息，由于环球公司在租赁期限届满前向法院起诉要求确认其享有续租权，说明环球公司有继续履行合同的意思表示，故环球公司未在该案诉讼过程中一并提出返还履约保证金的诉求，双方之间的合同权利、义务是否终止尚未确定，在二审生效判决作出后，亦未有证据可证实环球公司向世华公司明确提出合同权利，而是直接以起诉的方式提出本案诉请，现环球公司诉请从合同约定交还铺面的期限即2011年8月30日起至起诉之日的利息损失，不符合本案的客观实际，应不予支持。庭审时，双方均确认合同解除的事实，故双方签订的《租赁合同》因此而解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条关于“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，由于环球公司已依约向世华公司退还了铺面，而世华公司尚未退还履约保证金，环球公司向法院起诉后，有权主张世华公司逾期退款产生的利息损失，世华公司于2014年8月11日收到应诉材料后仍未退还履约保证金，故从此时起，世华公司应支付逾期付款的利息损失，利息损失计算为：以30万元为基数，从世华公司收取应诉材料的次日即2014年8月12日起至实际偿清之日，按中国人民银行同期流动资金贷款利率分段计付。二、关于反诉诉讼请求。关于世华公司提出反诉是否超过法定诉讼时效的问题。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。”庭审时，双方均确认双方至今尚未最终结算，而双方在另案诉讼过程中均未明确对履约保证金的退还及租金的给付问题提出诉求，世华公司在环球公司提出本案诉讼后反诉主张抵扣相应租金，系世华公司对合同解除后权利的主张，并未超过法定诉讼时效期间，环球公司主张世华公司提出反诉已超过诉讼时效，应不予支持。对于应否支付2011年8月租金的问题。双方约定租赁期限于2011年7月31日届满，环球公司亦足额交清了该合同期限内的租金，环球公司经世华公司同意后将部分场地转租给各次承租户，根据双方签订的《租赁合同》第12-3-1条关于“租赁期届满或不可抗力引起的合同终止，甲方在合同终止之日起30日内不收取租金，合同终止之日起30日届满，乙方未能交还租赁物业的，自第31天起至实际交还之日止，乙方应按合同终止之日前12个月平均租金150%的标准向甲方支付租金”的合同约定，从租赁期限届满之日起30日内，环球公司在该期间有权继续占有、使用租赁场地，世华公司只能在该期间届满后才能继续收取租金，这是双方签订合同时对租赁期限届满后租金收取方式的约定，双方均应恪守履行。环球公司已依约在合同约定的期限内交还了租赁场地，依照合同约定，世华公司无权收取租金。环球公司在二审诉讼调解阶段提出其愿意在履约保证金中扣除一个月租金，是环球公司为了达成调解目的进行的协商，不能视为环球公司同意支付该租金。世华公司以合同约定租赁期限届满后30日内为场地交还期、该期间不准经营为由提出该项主张，对此，一审法院认为，世华公司同意环球公司转租场地并获取转租利益的行为，《租赁合同》中并未对环球公司获取的转租利益进行限制性约定，同时，也未明确禁止环球公司在租赁期届满后30日内继续使用租赁场地，故双方应基于诚实信用原则履行合同，世华公司提出的该项主张与合同约定不符，应不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十二条之规定，判决：一、广西世华现代数码家电有限公司向南宁市环球通信设备有限责任公司退还履约保证金30万元；二、广西世华现代数码家电有限公司向南宁市环球通信设备有限责任公司支付逾期付款利息（以30万元为基数，从2014年8月12日起至实际偿清之日，按中国人民银行同期流动资金贷款利率分段计付）；三、驳回广西世华现代数码家电有限公司的反诉请求。本诉案件受理费3398元，由广西世华现代数码家电有限公司负担。反诉案件受理费1442元，由广西世华现代数码家电有限公司负担。上诉人世华公司上诉称：一、环球公司要求世华公司退还保证金已经超过诉讼时效。（一）（2012）南市民一终字第833号民事判决已明确说明，环球公司主张享有三年续租权并没有得到南宁市中级人民法院的支持，主要依据是双方并未就续租期间的租金等相关事宜达成新的合意，该事实是客观存在，并不需要法院认定才得以存在，环球公司对该事实是明知的，其在明知不具备续租条件的情况下恶意起诉。合同于2011年7月31日终止，则保证金的退还日期是2012年8月31日前，环球公司是否起诉要求续租并不影响合同已经到期终止的法律事实。（二）以起诉的方式中断诉讼时效的，所能中断的必须是对到期未还的债务的时效，因此，诉讼的内容必须明确指向到期未还的债务。但环球公司在833号案件中提出的请求仅是续租场地，并没有针对保证金提出任何请求，因此，该诉讼请求不能引起针对退还保证金的诉讼时效中断的法律后果。综上，一审法院认定环球公司的诉讼请求未过诉讼时效没有事实和法律依据。二、一审法院判决环球公司无需支付2011年8月份的租金违反了公平原则。根据双方签订的《租赁合同》第3.1款和12.2款约定，租赁期限满后的一个月属于腾空期，是给承租人搬离场地的期间，不属于经营期间，因此，腾空时间是不能进行经营的。环球公司在腾空期内向次承租人收取转租租金，显然是进行了经营，当然应当向世华公司支付租金。环球公司的营利方式是通过转租进行牟利，获取租金与转租租金之间的差价，获得差价是权利，向出租人支付租金是义务，而按照一审判决，环球公司可以享有合同权利而不承担义务，明显违反公平原则。综上，请求二审法院撤销一审判决第一项、第二项及第三项，改判驳回环球公司的全部诉讼请求，由环球公司向世华公司支付2011年8月份的租金129166.67元，本案一审、二审诉讼费用由环球公司承担。上诉人环球公司答辩称：环球公司请求世华公司退还履约保证金没有超过诉讼时效，诉讼时效应当从2012年7月16日开始计算。根据合同5-2-4款约定，在租赁期限届满后，并表示不续租的情况下，才返还履约保证金。上诉人环球公司上诉称：一、世华公司向环球公司支付逾期付款利息应从2011年8月30日起计至实际清偿之日。（一）根据合同第5-1条、第5-2-4条约定，合同期限届满后30日内，如环球公司无违约行为，世华公司应全额退还履约保证金，一审庭审时，双方均确认已交清租赁期限内租金并在合同约定的期限内返还商铺的事实，符合约定退还履约保证金的情形。（二）从2011年8月30日开始起算逾期退还履约保证金的利息，是因为双方签订《租赁合同》的约定，从一审查明的事实来看，2011年8月30日前环球公司已依约交清租金并返还铺面，到此环球公司已经履行完毕合同约定的所有义务，但世华公司从2011年8月30日至今未退还履约保证金，故其违约行为从2011年8月30日起就已经对环球公司的合法权益造成损害，而这一损害系始于2011年8月30日，因此逾期退还履约保证金的利息应从2011年8月30日起算才符合双方合同约定，符合损害后果出现的客观事实，也才能更好维护环球公司的合法权益。一审法院以环球公司在租赁期限届满前起诉要求确认其享有续租权，未一并提出返还履约保证金的诉权，双方权利、义务是否终止尚未确定，且二审生效判决作出后，亦未有证据证实环球公司明确提出合同权利为由不支持利息从2011年8月30日起算，不符合客观实际，没有法律依据。二、环球公司对一审法院查明的事实没有异议，但对一审法院认定世华公司的反诉请求没有超过诉讼时效有异议，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条规定，其反诉请求已经超过诉讼时效。（一）其要求支付2011年8月租金，如果环球公司在该时间不支付，则其就应当知道权利被侵害，诉讼时效应从2011年8月起算，但直至环球公司于2014年7月9日起诉后其才提出反诉，显然超过法定诉讼时效，与双方是否结算、是否在另案诉讼中对履约保证金退还及租金给付提出诉求等问题没有关联。（二）合同已明确约定2011年8月份环球公司不需支付租金，所以世华公司的反诉请求没有事实和法律依据。综上，请求二审法院维持一审判决第一项、第三项，改判第二项为世华公司向环球公司支付逾期付款利息（以30万元为基数，从2011年8月30日起至实际清偿之日，按中国人民银行同期贷款利率分段计付），本案一审、二审诉讼费用由世华公司承担。上诉人世华公司答辩称：关于履约保证金的利息起算问题，世华公司同意一审法院的认定。本案当事人的争议焦点是：1、上诉人环球公司要求世华公司退还履约保证金30万元是否超过法定诉讼时效，世华公司是否应当退还该履约保证金，逾期退还履约保证金的利息应如何计算？2、世华公司要求环球公司支付2011年8月份的租金129166.67元的请求是否超过诉讼时效，环球公司是否应当支付该月租金？本案二审中，上诉人世华公司与上诉人环球公司除陈述诉辩主张外，均未向本院提交新证据。双方当事人对一审法院查明的基本事实均无异议，本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为：关于诉讼时效。上诉人环球公司与上诉人世华公司在租赁期限届满前，就续租权问题发生争议成讼，经人民法院依法审理，认定环球公司不享有续租权，该案二审判决于2012年7月16日发生法律效力，此时双方的合同权利和义务得以确定，故一审法院认定上诉人环球公司于2014年7月9日递交起诉状未超过两年诉讼时效，符合一般交易惯例，并无不当，本院予以维持。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条规定，延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年，上诉人世华公司主张支付2011年8月的租金的诉讼时效应从该期间届满之日的次日起算，前述双方就续租权争议一案对上诉人世华公司追索租金并无影响，故上诉人世华公司在本案一审中提起反诉，已经超过一年诉讼时效，丧失胜诉权，一审判决认定上诉人世华公司的一审反诉请求未超过诉讼时效错误，本院予以纠正。关于上诉人世华公司应否返还履约保证金并支付逾期利息的问题。双方在《租赁合同》中约定，在合同期限届满后30日内，如环球公司无违约行为，世华公司应全额退还履约保证金。双方在一审时均确认上诉人环球公司已交清租赁期限内租金并在合同约定的期限内返还商铺的事实，符合《租赁合同》约定退还履约保证金的情形，现上诉人环球公司要求上诉人世华公司返还履约保证金，符合双方的合同约定，一审法院判令世华公司向环球公司返还履约保证金30万元正确，本院予以维持。上诉人环球公司在租赁期限届满前向法院起诉要求确认其享有续租权，说明其有继续履行合同的意思表示，在该案二审判决生效后，环球公司亦未有证据证实向世华公司主张权利，而是于2014年7月9日提起本案一审诉讼，故环球公司诉请从合同约定交还铺面的期限即2011年8月30日起算利息损失，不符合本案的客观实际，本院不予支持。前述案件生效判决作出后，双方合同关系是否终止已明晰，世华公司应依约返还履约保证金，环球公司向法院起诉主张权利后，世华公司仍未履行退款义务，故环球公司有权主张世华公司逾期退款产生的利息损失，故一审法院认定利息损失以30万元为基数，从世华公司收取一审应诉材料的次日即2014年8月12日起至实际偿清之日，按中国人民银行同期流动资金贷款利率分段计付，并无不当，本院予以维持。关于环球公司应否支付2011年8月租金的问题。双方在《租赁合同》第12-3-1条约定：“租赁期届满或不可抗力引起的合同终止，甲方在合同终止之日起30日内不收取租金，合同终止之日起30日届满，乙方未能交还租赁物业的，自第31天起至实际交还之日止，乙方应按合同终止之日前12个月平均租金150%的标准向甲方支付租金”，双方均应恪守履行。环球公司已依约返还租赁场地，依照上述约定，上诉人世华公司无权收取2011年8月的租金。上诉人世华公司主张合同约定租赁期限届满后30日内为腾空期，该期间不能经营，环球公司在此期间仍收取次承租人租金为由提出该项主张，本院认为《租赁合同》中并未对环球公司获取的转租利益进行限制性约定，同时也未明确禁止环球公司在租赁期届满后30日内继续使用租赁场地，至于环球公司收取次承租人该期间租金是否合法，属另一法律关系，与上诉人世华公司并无关系，故世华公司的上述主张于法无据，一审法院未予支持世华公司该项请求正确，本院予以维持。综上所述，一审判决认定基本事实清楚，虽对世华公司的一审反诉请求的诉讼时效认定错误，但未影响实体判决结果，本院予以维持。上诉人环球公司与上诉人世华公司的上诉请求理由不充分，本院均不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8238元，由上诉人南宁市环球通信设备有限责任公司负担1442元，由上诉人广西世华现代数码家电有限公司负担6796元。上诉人南宁市环球通信设备有限责任公司已预交1460元，余款18元，本院退回上诉人南宁市环球通信设备有限责任公司。本判决为终审判决。审　判　长　　张雪梅审　判　员　　赵　东代理审判员　　兰　帅二〇一六年四月一日书　记　员　　林　路附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。微信公众号“”