（2016）皖11民终201号
裁判日期: 2016-04-01
公开日期: 2016-05-30
案件名称
周昕昀与滁州瑶海物业服务有限公司、杨兴安合同纠纷二审民事判决书
法院
安徽省滁州市中级人民法院
所属地区
安徽省滁州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
滁州瑶海物业服务有限公司,周昕昀,杨兴安
案由
合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
滁州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)皖11民终201号上诉人(原审被告)：滁州瑶海物业服务有限公司，住所地安徽省滁州市南谯区。法定代表人：贺家水，该公司董事长。委托代理人：王伟，系该公司员工。被上诉人（原审原告）：周昕昀。委托代理人：昌德晶，安徽会峰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：杨兴安。上诉人滁州瑶海物业服务有限公司（以下简称瑶海物业公司）因合同纠纷一案，不服安徽省滁州市南谯区人民法院于2015年10月26日作出的（2015）南民一初字第01652号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理本案。本案现已审理终结。原审法院查明：2011年1月23日，周昕昀（甲方）与瑶海物业公司（乙方）签订一份《中国滁州瑶海大市场市场经营管理合同》（以下简称《市场经营管理合同》），甲方将其从滁州瑶海农机大市场开发有限公司处购买位于滁州瑶海农机大市场9号楼11号商铺（建筑面积为91.26平方米），委托乙方经营管理，该合同约定：1、乙方全权负责该商铺所在市场的整体运营和管理，由乙方自主制定市场经营方案和管理标准，引进先进的市场管理理念、管理模式和管理方法，并在法律规定的范围内进行统一规划、统一招商和统一物业管理等，从而提升被委托的商业项目的整体品牌形象、行业地位和物业价值，促进市场长期稳定发展和繁荣；2、甲方授权乙方代表甲方签署商铺租赁合同并代为收取租金；3、委托期限自该商铺《商品房预售合同》中约定的房屋交付之日起陆年内，即自2011年10月1日起至2017年9月30日止；4、自2011年10月1日起至2014年9月30日止的三年内，甲方商铺在上述三年的租金收益为其总房款24%，该租金收益已在甲方签订《商品房预售合同》时从该商铺总房款中一次性冲抵，乙方不再另行支付；自2014年10月1日起至2017年9月30日止的三年内，甲方所享有的租金收益为乙方实际出租期间内的全部租金收入，并由乙方在收到承租人所支付的租金后以现金方式支付甲方；5、乙方向甲方支付租金的结算期为每个季度末的十个工作日内，届时乙方将承租人实际所支付的租金按照本合同约定方式及时、足额支付给甲方；6、乙方有义务代为收取租金，按时足额向甲方支付委托期内已出租商铺的已收取的承租人的租金。乙方同时应依法向拖欠租金的租户进行追缴，保障甲方的合法权益。2011年12月29日，瑶海物业公司与杨兴安签订了一份《房屋租赁合同》，杨兴安承租包括诉争房屋在内共计14间房屋，该合同约定：1、租赁期限自2012年1月1日起至2017年12月31日止，共计6年；2、第一年至第三年的月租金为10元/平方米，自第四年开始，上述月租金标准每年环比增长15%,即第四年的月租金为11.5元/平方米，第五年的月租金为13.2元/平方米，第六年的月租金为15.2元/平方米。根据优惠政策，瑶海物业公司免除杨兴安第1、年、第2年、第3年各6个月的租金……。合同签订后，杨兴安支付了2012年1月1日至2012年12月31日间的租金及物业费，2014年10月瑶海物业公司起诉杨兴安要求其支付2013年1月1日至2014年12月31日期间的租金与物业费，原审法院作出（2014）南民一初字第01759号判决，支持了瑶海物业公司的诉讼请求，该判决现已生效。原审法院认为：依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。周昕昀与瑶海物业公司签订的《市场经营管理合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按合同的约定履行各自的义务。合同签订后，周昕昀作为房屋所有权人将涉案房屋交给瑶海物业公司经营管理，瑶海物业公司按约应向周昕昀支付租金，至于涉案房屋的实际承租人杨兴安未按约支付瑶海物业公司租金，瑶海物业公司完全可依双方的租赁合同向杨兴安主张。周昕昀与杨兴安之间并无合同关系，其无权突破合同的相对性而直接要求杨兴安支付租金。现周昕昀参照杨兴安承租的租金标准要求瑶海物业公司支付自2014年10月起至2015年6月的租金9034.74元，原审法院予以支持；此后的租金本案暂不处理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告滁州瑶海物业服务有限公司于判决生效后五日内支付原告周昕昀租金人民币9034.74元;二、驳回原告周昕昀的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由被告杨兴安负担15元，被告滁州瑶海物业服务有限公司负担10元。瑶海物业公司上诉称：其与周昕昀是委托合同关系，由其支付租金没有事实和法律依据。其并未实际收到租金，租金应由实际承租人支付。请求撤销原审判决，改判驳回周昕昀的诉讼请求。双方当事人所举证据与原审相同，相对方质证意见同于原审。本院二审查明的事实与原审一致，对原审查明的事实予以确认。综合双方当事人的诉辩意见，本院确定本案二审的争议焦点是：瑶海物业公司是否应当承担支付租金的责任。本院认为：物业服务合同纠纷指当事人就达成的物业服务企业向业主提供管理建筑物及其附属设施服务的合同产生的权利义务纠纷。周昕昀与瑶海物业公司签订的《市场经营管理合同》的内容除物业管理的约定外，还有通过瑶海物业公司将房屋向第三方出租并代为收取租金的约定，故该合同内容已超出物业服务合同的范围，由此产生的纠纷应定为合同纠纷。《市场经营管理合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，双方均应当按约履行各自义务。瑶海物业公司上诉主张，其与周昕昀是委托合同关系，其将房屋出租后并未收到租金，租金应由实际承租人支付。本院审查认为，周昕昀并未与实际承租户签订租赁协议；涉案房屋的租金标准系瑶海物业公司与实际承租户共同确定，且瑶海物业公司并未举证证明其尽到租赁费的催收义务。故对瑶海物业公司的上诉理由，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人滁州瑶海物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 葛敬荣代理审判员 王娟娟代理审判员 王 铖二〇一六年四月一日书 记 员 姚 远附本案适用的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 关注公众号“”