（2016）冀08民终775号
裁判日期: 2016-04-01
公开日期: 2016-07-26
案件名称
上诉人滦平望京楼房地产开发有限公司与被上诉人孙凤树买卖合同纠纷一案二审民事判决书
法院
河北省承德市中级人民法院
所属地区
河北省承德市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
滦平望京楼房地产开发有限公司,孙凤树
案由
买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河北省承德市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）冀08民终775号上诉人（原审被告）滦平望京楼房地产开发有限公司，地址河北省滦平县滦平镇礼拜寺北侧融合时代销售中心。法定代表人窦冰冰，总经理。委托代理人刘梅，住北京市丰台区。被上诉人（原审原告）孙凤树，住河北省滦平县。委托代理人牛玉平，河北金山岭律师事务所律师。上诉人滦平望京楼房地产开发有限公司（以下简称望京楼公司）因与被上诉人孙凤树买卖合同纠纷一案，不服河北省滦平县人民法院（2015）滦民初字第2739号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人望京楼公司的委托代理人刘梅,被上诉人孙凤树的委托代理人牛玉平到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原判认定,2013年11月19日，原告向被告认购融合岭秀22号楼一单元1501室的相关事宜，签订了《房屋认购意向书》，该认购书约定：“甲方滦平望京楼房地产开发有限公司乙方孙凤树根据国家有关法律规定，本着平等、自愿、公平、诚实信用原则，乙方现对甲方投资开发建设的融和岭秀项目达成如下购买意向：一、认购单元基本情况：乙方意向认购位于22号楼一单元1501号住宅用房，预测面积约为105.72平米，预售价为：4360元/平方米，总价款为人民币460939元；二、付款办法：1、乙方签订本意向书1日前，需交纳（大写）壹拾伍万元作为购房定金，该定金在签订《房屋认购协议》或《商品房买卖合同》时将转为同等金额的购房款。出卖人在收取定金后，应当向认购人开具收款凭证，并注明收款时间，认购人逾期未支付定金的，出卖人有权解除本意向书，并有权将该单元另行出卖给第三方，乙方选择的付款方式为贷款方式；三、双方共同遵守如下约定：甲方承诺在本意向书解除或者失效前，不将标的单元出售给除乙方外的第三方。根据甲方的建设开发进度，乙方在收到甲方关于签订《房屋认购协议》或《商品房买卖合同》的书面通知起7日内，应当携带本意向书及相关证件到达甲方指定的签约地点，签订《房屋认购协议》或《商品房买卖合同》。甲方在乙方签订本意向书后至通知签约日内将该单元另行处置，导致乙方不能购买该单元的，甲方应向乙方双倍返还定金。四、本意向书所述房产的最终成交条件以甲方与乙方达成一致意见并签订《房屋认购协议》或《商品房买卖合同》为准。双方签订《房屋认购协议》或《商品房买卖合同》生效后本意向书自行终止，由甲方收回此意向书。若本意向书与《房屋认购协议》或《商品房买卖合同》有不一致的地方，以双方签署的《房屋认购协议》或《商品房买卖合同》为准。甲方滦平望京楼房地产开发有限公司（章）乙方孙凤树（签字捺印）2013年11月19日”。上述意向书签订后，原告孙凤树向被告交纳认购款150000.00元（含定金92187.80元），被告为原告出具收据一张，内容是“今收到孙凤树22#一单元1501认购金人民币150000.00元，收款单位滦平望京楼房地产开发有限公司（收款专用章）收款人姚雪交款人孙凤树2013年8月19日”。2015年8月份被告通知原告到被告处签订房屋买卖合同，原告发现原认购意向书确定的房屋位置和房号发生改变，原告拒绝与被告签订购房合同，双方至今未签订《商品房买卖合同》。综上所述，原告孙凤树向被告滦平望京楼房地产开发有限公司交纳购房定金92187.80元，购房款57812.20元。另查明，姚雪为被告滦平望京楼房地产开发有限公司工作人员。原审法院认为，《房屋认购意向书》具备了商品房买卖合同的主要内容，并且被告作为出卖人已经按照约定收取了认购款，该协议应当认定为商品房买卖合同，此合同是双方真实意思表示，合法有效，双方应当履行。被告擅自改变《房屋认购意向书》约定的房号和位置致使原告的合同目的不能实现，属于违约，构成解除合同的法定要件，且被告同意解除合同，对原告要求解除合同的请求本院予以支持。合同解除是由被告违约造成的，原告要求被告返还房款及双倍定金的要求，经本院确认的数额，本院予以支持。原告要求被告返还购房款57812.20元并按照中国人民银行同期贷款利率的四倍支付利息的诉讼请求过高，利息应按中国人民银行同期贷款利率计算为宜。原告要求支付可得利益损失130000.00元的请求没有事实和法律依据，本院不予支持。被告与原告签订了《房屋认购意向书》，双方已实际确认了买卖关系，被告应当严格按照双方所达成的《房屋认购意向书》的要求提供房屋，其认为是设计和施工原因导致所提供房屋与《房屋认购意向书》不符的理由，不能对抗其对外出售房屋的约定，所以被告的辩解理由不成立，其辩解意见本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十五条、第一百三十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决：一、解除原、被告于2013年8月19日签订的《房屋认购意向书》。二、由被告滦平望京楼房地产开发有限公司返还原告孙凤树双倍定金184375.60元，此款于本判决生效后十日内付清。三、由被告滦平望京楼房地产开发有限公司返还原告孙凤树购房款57812.20元及利息（自2013年8月19日起至给付之日止，利率按中国人民银行同期贷款利率计算）。此款于本判决生效后十日内付清。四、驳回原告孙凤树的其他诉讼请求。宣判后，原审被告望京楼公司不服，向本院提出上诉，其主要理由为：1、一审认定《房屋认购意向书》为商品房买卖合同错误，应为预约合同；2、认定上诉人未遵守《房屋认购意向书》的约定构成违约，属适用法律错误，当事人未能签订《商品房买卖合同》不可归责于双方，因解除《房屋认购意向书》不可归责于上诉人，上诉人仅有返还已付房款（含定金）的义务，不应承担已付房款利息，请求依法撤销一审判决第二项、第三项。被上诉人孙凤树辩称：《房屋认购意向书》对所认购标的、价款、违约责任进行了明确约定，应属于买卖合同，双方未能签订《商品房买卖合同》责任在上诉人方，其应双倍返还定金，还应返还购房款并承担利息，请求维持原判。二审法院查明的事实与原审判决认定的事实一致。本院认为,上诉人与被上诉人对于双方签订的《房屋认购意向书》的真实性并无异议，内容合法有效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售合同管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”，本案中双方当事人虽然签订合同名称为《房屋认购意向书》，但内容具备了商品房买卖合同的主要内容。上诉人主张《房屋认购意向书》应为预约合同没有法律依据，本院不予支持。上诉人称：原审判决认定上诉人未遵守《房屋认购意向书》的约定构成违约，属适用法律错误，当事人未能签订《商品房买卖合同》不可归责于双方，因解除《房屋认购意向书》不可归责于上诉人，上诉人仅有返还已付房款（含定金）的义务，不应承担已付房款利息。本院认为，因双方所签合同中对于被上诉人所认购单元基本情况约定明确，上诉人在未与对方协商的情况下擅自变更合同中的房号，使被上诉人合同目的不能实现，上诉人构成违约，《房屋认购意向书》约定被上诉人交定金150000.00元并已缴纳。被上诉人要求双倍返还定金符合法律规定和合同约定，应予以支持。但双方约定的定金违反有关法律的规定，应调整为不超过合同总标的460939元的20%为宜，故150000.00元中应认定92187.80元为定金。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉理由不能成立，其主张本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8700.00元人民币，由上诉人滦平望京楼房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。审 判 长 李红梅代理审判员 应春明代理审判员 王立娟二〇一六年四月一日书 记 员 李云骐 搜索“”