（2016）云2823民初32号
裁判日期: 2016-04-01
公开日期: 2016-12-09
案件名称
原告勐腊佳和物业服务有限公司（以下简称佳和物业公司）与被告周四云物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
勐腊县人民法院
所属地区
勐腊县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
勐腊佳和物业服务有限公司,周四云
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条，第九条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
云南省勐腊县人民法院民 事 判 决 书（2016）云2823民初32号原告勐腊佳和物业服务有限公司。组织机构代码67363386-5。住所地勐腊县曼它拉路***号。法定代表人ＸＸＸ，职务执行董事。委托代理人苏俊，男，1967年5月23日出生，汉族，勐腊佳和物业服务有限公司法务专员，现住勐腊县。特别授权代理。委托代理人李红芳，云南嫣红律师事务所律师。特别授权代理。被告周四云，女，1980年11月19日出生，汉族，云南省勐腊县人，现住勐腊县。委托代理人方琳，男，1960年2月21日出生，彝族，云南省勐腊县人，现住勐腊县。特别授权代理。原告勐腊佳和物业服务有限公司（以下简称佳和物业公司）与被告周四云物业服务合同纠纷一案，本院于2016年1月11日受理后，依法由审判员孙尉钧独任审判。本案于2016年3月3日公开开庭进行审理，原告佳和物业公司委托代理人苏俊、被告周四云及其委托代理人方琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，勐腊县勐捧利民花园二期小区系勐腊县利民房地产开发有限责任公司（以下简称利民公司）开发的商品房产，被告是利民花园二期小区的业主，其向利民公司购买的房产位于勐捧利民花园二期小区14幢3单元301室，建筑面积和公摊面积总计109.38㎡。2013年5月22日，利民公司与原告签订了《勐捧利民花园二期小区物业服务委托合同》，合同约定，利民公司委托原告为勐腊县勐捧利民花园二期小区（建筑面积约为8万㎡）提供物业管理服务，双方约定了相关权利义务，合同期限自2013年5月22日至2016年6月1日止。原告自与利民公司签订物业服务委托合同后，便开始为勐捧利民花园二期小区尽职尽责的提供物业服务，并每年垫付小区垃圾清运费，公摊水电费等相关费用，利民公司于2013年11月25日向被告发出入伙通知书，被告也与利民公司接收了入伙，并在入伙承诺书上签名，被告与原告于2013年11月25日签订了《物业管理服务合同》约定相关费用收取标准等相关权利义务。被告也实际接受了原告提供的物业服务，但被告仅支付原告2013年11月12日至2014年11月11日期间的物业费外，从2014年11月12日起至今未向原告支付过物业服务费等相关费用，原告多次以电话、发放书面缴费通知、在其门前张贴缴费通知，以及发律师函等多种方式催收未果。被告拒交理由为利民小区房屋存在质量问题，以及开发商未完善相关配套设施。据统计，被告欠原告2014年11月12日至2015年11月11日期间的物业费及年垃圾清运费、公摊水电费等费用共计1328元，其中欠物业费984元、欠年垃圾清运费144元、欠公摊水电费200元。综上所述，原告依法接受利民公司委托为被告所在的利民花园小区提供物业服务，并垫付相关垃圾清运费和公摊水电费，而被告拒付物业费的理由不能成立，且被告已实际接受了原告提供的物业服务，为此，原告特依法具状起诉，要求被告支付原告2014年11月12日至2015年11月11日期间勐腊县勐捧利民花园二期小区14幢3单元301室物业费、年垃圾清运费、公摊水电费等共计1328元。被告辩称，原告所称收取物业管理费是按合同，合理、合法收取，现就物业管理合同的合法性提出质疑。收取物业管理费，理应按照原告与业主签订的物业管理服务合同收取，这里首先要强调的是，物业管理服务合同，是格式合同，是事先拟订的，没有经过与业主（被告）协商、征求过业主（被告）的意见，违反了应当遵循的自愿、公平、等价有偿、诚实信用原则。签订物业管理服务合同，是在违背一方当事人真实意思的情况下，受协迫和震摄所为。交房当日，佳和物业公司集结了大批保安人员，形成震摄态势，声称不签字、不交费，就不交房、不许装修、入住，况且交房时期拖延了四年多时间，迫于压力，业主（被告）不得不违心地草草签下利民二期物业管理服务合同。该合同订立违背了上述法理和法意，是一种无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力，不能作为收取物业管理费用的依据使用。二、原告称与利民公司签订物业委托服务合同后，便开始为利民二期尽职尽责的提供物业服务，并每年垫付垃圾清运费，公摊水电费等费用。实际物业委托服务合同的签订日期是2013年5月22日，而交房日期是2013年11月12日，时隔半年之久，这期间原告自己都还没有接手和进入，更没有任何业主入住，那么，原告是在为谁服务？又是怎样服务的？另，原告所言每年为利民二期垫付垃圾清运费，公摊水电费等费用，那么，利民二期业主（包括被告）如数交纳的2014年度这么多费用哪里去了？三、原告如果尽职尽责的提供了物业服务，那么，道路井盖破损、砌口；共用部位电线、电路长期沿用施工时期临时线路，占用十字路口主干道，低矮、老化、东扯西拉、超负荷运行；楼道线路裸露、随意乱接；绿化和公共环境地段杂草丛生；房屋外墙破损、漏雨、下水管堵塞等等，至今没有一项得到解决，说明了原告明显的不作为。四、原告称小区共用设施、设备维修、养护及安全隐患的排除是开发商的责任，应该找开发商解决，并称他们只有反馈的义务而没有维修、养护职责，这就很让人难于理解，如果把所有的责任推卸给开发商，那么聘请物业管理还有什么必要？用途是什么？况且，开发商和原告是签订了物业委托服务合同并办理了验收交接手续的，说明了原告已经接受现实并愿意承担责任。事实上，无论根据利民二期物业委托服务合同还是利民二期物业管理服务两个合同中的服务内容与质量或管理服务事项，都明确约定小区共用部位设施、设备维修、养护及安全隐患的排除都属于原告的职责和服务范围，合同只有这么两个，没有先期后期之分。更找不出哪一条哪一款提到应由开发商进行维修、养护。只是物业委托服务合同第十二条（三、四款）提到，在保修期出现的问题乙方将告知甲方或施工方在规定的时间内进行处理。在规定的时间内未进行处理或拒绝处理的，乙方另请施工方进行处理，所产生的费用由甲方支付，乙方按维修款的50％提取管理费。就算这样，原告做了没有？而且很多不在保修期范围的原告也没有去做。五、被告认为，责、权、利是对等，业主交纳物业管理费是希望物业管理部门提供物业管理服务，物业管理费用依据合同，除用于管理服务人员工资、福利、办公费外，还包含对共用设施、设备维修、养护、绿化、清洁费等。就像在商店购物一样，被告支付货款，原告提供商品，等价交换。而业主（包括被告）交纳了2014年度的物业管理费，按原告提供的服务及服务质量、标准，业主支付的费用远远超出了应取酬范围，酬劳不对等，却始终得不到相应的服务。安全隐患始终得不到排除，脏、乱、差现象始终得不到解决，生命、财产安全始终得不到保障。被告不是不愿意交纳物业管理费，原告如果能够坦诚一点，大的不愿意做，做些小的力所能及，稍稍有所作为，大家也会谅解，也就不至于出现绝大多数业主拒绝再继续交纳物业管理费和绝大多数业主联名要求取消原告在利民二期的服务资格的事情发生（入住50户，有41户拒绝再继续交物业管理费），说明利民二期绝大多数业主已经十分不满。六、法律强调的是重事实、重依据，被告提供的证据都是据实提供，有的是取证于原告粘贴的公告、告示和联系函，有的是取证于利民二期的实物、实景、实地，有的是绝大多数业主据实签名，反映的是绝大多数业主的心声和愿望。它们的客观性、真实性无可质疑，至今只要到实地察看、了解，仍然可以一目了然。七、反观原告证据，原告也知道有两份合同依据的存在，况且，是原告事先拟定的，里面的原告应该履行的义务、职责、服务范围是很明确的，原告却视而不见，避而不谈。对于原告向环卫站交纳过垃圾清运费，原告称是交给政府，但原告是多点、多地服务，交纳的是哪个区域清运费？如数全额交纳了吗？其中，利民二期的又是多少？完全看不出来，因此证明不了什么。在原告提供的第五组证据中，没有一张图片是利民二期的，人员也多是从未见过的生面孔，就凭这几张图片，就能够证实对利民二期已尽职尽责提供物业服务吗？综上所述，被告认为原告的主张于情、于理、于法不符，原告不履行约定，不履行职责、义务，又不愿意承担责任，形成事实违约，违约在先。依据民法和合同法相关法律条文，采取欺诈、协迫手段所签订的经济合同为无效。由于当事人一方的过错造成经济合同不能履行或不能完全履行，由有过错的一方承担违约责任。因此，被告要求人民法院以事实为依据，以法律为准绳，驳回原告的诉讼主张，承担相应的责任。综合各方诉辩主张，本案各方当事人对以下问题存在争议：原告诉请的物业费、立即清运费、公摊水电费等1328元是否应当得到法院的支持？原告为证明其诉讼主张，向本院提交以下证据：1、《勐捧利民花园二期小区物业服务委托合同》1份（复印件，与原件核对无异），欲证明勐腊利民房地产开发有限公司与原告签订物业委托服务合同，由利民公司委托原告对勐捧利民花园二期小区进行物业服务，期限三年，双方约定相关权利及被告相关规定的事实。2、《入伙承诺书》、《物业管理服务合同》、《勐捧利民花园二期业主管理规约》、《房屋装饰装修管理协议》各1份（均系复印件，与原件核对无异），欲证明被告签收入伙承诺书，并与原告签订《物业管理服务协议》、《业主管理规约》、《房屋装饰管理协议》等，约定相关权利义务及被告签收相关规定的事实。3、《缴费通知书》1份（原件），欲证明被告欠原告物业费、垃圾清运费原告进行催收的事实。4、《收款收据》1份（复印件，与原件核对无异），欲证明原告已统一缴纳生活垃圾费、清运费的事实。5、照片16份（打印件）、《工作联系函》1份（复印件，与原件核对无异），欲证明原告对勐捧利民花园二期小区已尽职尽责提供物业服务的事实。经质证，被告对原告提交的证据1《勐捧利民花园二期小区物业服务委托合同》的真实性、合法性、关联性无异议。对证据2的《入伙承诺书》、《物业管理服务合同》、《勐捧利民花园二期业主管理规约》、《房屋装饰装修管理协议》的真实性、合法性、关联性不认可，认为是在非自愿、平等协商的情况下签订的，不能作为原告方主张的依据使用。对证据3的《缴费通知书》的真实性认可，合法性、关联性不认可，这是原告在没有履行责任义务的基础上索取报酬。对证据4的《收款收据的》真实性、合法性、关联性不认可，该发票只能反映原告向环卫站交纳过清运费，原告是多点、多地服务，交纳的是哪个区域的清运费？是否是全额交纳，其中利民二期的又是多少？无从查证，因此不能作为依据使用。对证据5的照片真实性、合法性、关联性不认可，前8份照片没有一张是针对利民二期的，看不出与利民二期有什么联系，也看不出原告方在做什么，之后的8份照片也不能反映是利民二期的照片，没有时间、地点来证明，因此与利民二期无关。对《工作联系函》的真实性认可，合法性、关联性不认可，证明的只是原告把问题反映给开发公司，原告应该怎么做？将做什么？没有反映，有推卸之嫌。被告为证明其答辩理由，向本院提交以下证据：1、《勐捧利民花园二期小区物业服务委托合同》1份（复印件），欲证明利民公司与原告签订物业委托服务合同，原告应履行的服务义务和责任。2、《交费发票》2份（被告陈述，该证据的发票遗失了），欲证明被告交纳2014年物业及相关费用的事实。3、照片4份（机打件），欲证明小区存在重大安全隐患，一直没有改进，业主人身安全得不到保障的事实。4、照片5份（机打件），欲证明物业管理脏、乱、差的事实。5、《工作联系函》1份（复印件），欲证明原告承认和认可的小区物业维修、管理不力，存在其他方面问题。6、照片1份（机打件），欲证明物业不让未按时交费的业主清倒垃圾，业主自行清扫垃圾，物业未提供清扫垃圾服务的事实。7、小区业主集体签名的《证明》1份（复印件，与原件核对无异），欲证明小区业主（被告）与佳和物业公司签订的入伙承诺书、物业管理合同、业主管理规约等是迫不得已、违背主观意愿情况下签订，不符合平等互利、协商一致、等价有偿原则。8、小区业主联名《建议书》1份（复印件，与原件核对无异），欲证明佳和物业公司履约、管理、服务差，绝大多数业主不满意的事实。9、载利民二期欠费名单照片1份（机打件），欲证明佳和物业公司履约、管理、服务差，绝大多数业主不满意，不愿意继续交物管费的事实。10、绿化带照片1份（机打件），欲证明佳和物业公司绿化管理差的事实。11、小区重要出口照片（机打件）1份，欲证明小区重要出口无人值守的事实。12、保安值班室照片（机打件）1份，欲证明保安室随时无人上班。经质证，原告对被告提交的证据1《勐捧利民花园二期小区物业服务委托合同》的三性均认可。对证据2的《交费发票》，虽然被告未提交发票，但原告对其真实性认可，合法性、关联性不认可，原告只收取了2013年11月12日至2014年11月11日的物业费，诉讼要求被告支付物业费的时间是2014年11月12日至2015年11月11日，发票中记载的原告交纳的费用与本案不是同一笔费用。对证据3照片的真实性认可，关联性、合法性不认可，开发商提供的盖板是中型盖板与报建审批不符，所以有些没有安装，还有一张照片反映的是该小区在使用施工用电，开发商没有配套室外电压箱，还有一张是单元门，报建申请的是电子单元门，开发商只是简单的配了简易门。对证据4照片的真实性、合法性、关联性不认可，照片当中反映的树木是名贵树，是原告免费给业主种植的，以后也属于业主所有；其中2张照片是还没有交房的部分，不在原告服务范围，路面积水是开发商的问题，是从路边墙体当中漏出来的；对该组证据中第五张照片的三性不认可，打扫好之后落叶是合理的。对证据5的《工作联系函》的真实性、合法性、关联性认可，之所以做这样一个工作函是为了方便与业主联系，把主体建筑、配套、防水等问题在质保期内反映出来便于改进。对证据6的照片的三性认可，但不认可证明目的，实际上垃圾是原告在清理。对于证据7小区业主集体签名的《证明》的真实性、合法性、关联性不认可。对证据8小区业主联名的《建议书》的真实性、合法性、关联性不认可，事实上原告于2015年12月17日已经退出该小区的管理。对证据9利民二期欠费名单照片的真实性、合法性、关联性认可。对证据10绿化带照片的真实性、合法性、关联性不认可，图片反映的是开发商没有完工部分，按照建设局的规定没有完工物业公司是不接受的。证据11小区重要出口照片及证据12保安值班室照片的真实性、合法性、关联性不认可，时间接点上护卫是不在的，并不是不值班。对以上证据，本院评判认为，对原告提交的证据1与被告提交的证据1系同份证据系原告与利民公司于2013年5月22日签订的《勐捧利民花园二期物业服务委托合同》，经质证双方均认可，本院予以采信。证据2的《入伙承诺书》、《物业管理服务合同》、《勐捧利民花园二期业主管理规约》、《房屋装饰装修管理协议》上有被告签名及按印，可证明被告于2013年11月12日接收位于勐捧利民花园二期14幢3单元301室建筑面积109.38平方米的住房并签署相关协议的事实，本院予以采信。证据3《缴费通知书》，可证实原告曾于2015年8月15日粘贴缴费通知要求被告缴纳相关费用的事实，本院予以采信。证据4的《收款收据》可证实原告于2015年4月10日向勐腊县环卫站缴纳卫生费130000元的事实，本院予以采信。对证据5的照片，关联性无法确认，本院不予采信；《工作联系函》与被告提交证据5系同份证据，可证实原告对物业服务过程中发现一些问题向利民房地产公司反映的事实，本院予以采信。对于被告提交的证据2《缴费发票》只有证据目录，无证据内容，属未举证。证据3、4的照片可证实小区存在部分道路井无盖、电箱歪斜线路凌乱、路面积水、部分路段地面有落叶等情况，本院予以采信。证据6的照片可证实垃圾桶侧面墙上贴有一张书写有：“未交费业主禁止在此丢垃圾”告示的事实，本院予以采信。证据7系小区业主集体签名的《证明》，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十五条“证人应当出庭作证，接受当事人的质询”的规定，证人未出庭接受当事人质询，且被告未提交证据证实证人确有该法第五十六条“证人确有困难不能出庭”的情形，经原告质证不认可，本院不予采信。证据8系部分业主建议取消和终止原告管理和服务资格的联名《建议书》，与本案争议无关联性，本院不予采信。证据9载有利民二期欠费业主名单的照片，可证实原告于2015年11月2日对未交费的业主进行张榜催交的事实，本院予以采信。证据10、11的照片与本案关联性无法确认，本院不予采信。证据12保安值班室照片，可证实2015年11月18日22:59、23:04、23:10时，保安值班室无人值守的事实，本院予以采信。根据庭审和认证，本院确认如下法律事实：利民公司于2013年5月22日与佳和物业公司签订《勐捧利民花园二期物业服务委托合同》，委托佳和物业公司对勐捧利民花园二期提供物业服务。该合同对物业基本情况、服务内容与质量、服务费用、物业的承接验收、物业的适用与维护、专项维修资金、违约责任、合作方式及其他事项作出约定。其中合同第三章“服务费用”约定，物业管理服务费住宅按0.70元/㎡/月收取，垃圾二次处置费住宅按12元/月/套收取。周四云于2013年11月12日接收位于勐捧利民花园二期14幢3单元301室建筑面积109.38平方米的住房并签署《入伙承诺书》、《物业管理服务协议》、《勐捧利民花园二期业主管理规约》、《房屋装饰装修管理服务协议》。2015年8月15日，勐腊佳和物业服务有限公司向周四云发出《缴费通知书》，要求周四云交纳2014年11月12日至2015年11月11日的物业费1125元、垃圾费144元、公摊水电费200元，合计1469元。该费用周四云至今未缴纳。本院认为，物业服务具有综合性、专业性、有偿性及公益性的特点，因此物业服务合同的各方当事人均应本着诚实信用原则认真履行合同义务，共同维持小区秩序，以最大限度地维护各方当事人的合法权益。在本案中，原告的物业服务权限来源于与利民公司签订的《勐捧利民花园二期物业服务委托合同》，该勐捧利民花园二期尚未成立业主委员会，原告为被告提供的服务属于前期物业服务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，利民公司于2013年5月22日与佳和物业公司签订《勐捧利民花园二期物业服务委托服务合同》对本案业主具有约束力。根据该合同第三章第六条第一、二项已经约定住宅物业费按0.70元/㎡/月收取，住宅垃圾二次处置费按12元/月/套收取；原告与被告于2013年11月12日签订的《物业管理服务合同》第五章第七条第一、三项亦有与《勐捧利民花园二期物业服务委托服务合同》相一致的约定，根据《物业管理条例》第四十二条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用；且庭审中证实原告通过张榜公告、发出《催费通知书》等形式进行了催交，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”及第九条第二款“物业服务企业请求业主支付拖欠的物业费的，按照本解释第六条规定处理”的规定，对于原告诉请的物业费及垃圾清运费，本院依据《勐捧利民花园二期物业服务委托合同》及《勐捧利民花园二期物业服务委托服务合同》中约定的标准支持2014年11月12日至2015年11月11日的物业费918.79元，垃圾清运费144元。对于原告诉请的水电公摊费问题。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果，原告并未向本院提交证据予以证实其收取公摊水电费的依据，故本院对原告要求被告支付200元公摊水电费的诉讼请求不予支持。对于被告辩称的原告在服务过程中存在部分道路井无盖、电箱歪斜线路凌乱、路面积水、部分路段地面有落叶、部分时段保安值班室无人值守、管理差等情况的问题。从《勐捧利民花园二期物业服务委托合同》及《勐捧利民花园二期物业服务委托服务合同》的相关约定看，物业服务合同对物业服务企业管理和服务的义务约定较为慨括，导致业主与物业公司对物业管理和服务的标准认识上存在较大差异。本院认为，在被告实际上接受了原告服务，且物业公司不存在违法或根本违约的情况下，不应当成为被告不缴纳物业服务费的理由，故本院对被告的答辩理由不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第九条第二款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告周四云在本判决生效之日起10日内支付原告勐腊佳和物业服务有限公司2014年11月12日至2015年11月11日的物业费918.79元、垃圾清运费144元，合计1062.79元。二、驳回原告勐腊佳和物业服务有限公司的其他诉讼请求。若负有义务的当事人未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，因本案适用简易程序审理，减半收取25元，由被告周四云负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院。双方当事人在上诉期限内均未提起上诉的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为两年。审判员 孙尉钧二〇一六年四月一日书记员 盘丽珍 关注微信公众号“”