（2016）川18民终233号
裁判日期: 2016-04-01
公开日期: 2016-05-26
案件名称
余显文与雅安市名山区瑞鑫物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
四川省雅安市中级人民法院
所属地区
四川省雅安市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
余显文,雅安市名山区瑞鑫物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
四川省雅安市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）川18民终233号上诉人（原审被告）余显文，男，1972年9月9日出生，汉族，住四川省雅安市名山区。被上诉人（原审原告）雅安市名山区瑞鑫物业管理有限公司，住所地四川省雅安市名山区。法定代表人樊轶，该公司总经理。委托代理人曹仁志，四川正能量律师事务所律师。上诉人余显文因与被上诉人雅安市名山区瑞鑫物业管理有限公司（以下简称瑞鑫物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省雅安市名山区人民法院（2015）名山民初字第1188号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月13日立案受理后，依法组成合议庭于2016年1月28日公开开庭进行了审理，上诉人余显文与被上诉人瑞鑫物业公司的委托代理人曹仁志到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2010年1月1日起至2016年4月30日期间，瑞鑫物业公司与余显文所在的雅安市名山区月华山居小区业主委员会每年均签订了《月华山居物业服务合同》，合同约定的服务时间为每年的5月1日起至次年4月30日止。其中，2010年1月1日至2014年4月30日期间，每平方米每月的物业服务费为每平米0.5元／月；2014年5月1日至2016年4月30日期间，每平方米每月的物业服务费为每平米0.55元／月。余显文在该小区的房屋建筑面积为148.82平方米。余显文从2010年5月1日起欠交物业服务费，2010年5月1日到2014年4月30日余显文欠交物业服务费3571.68元，2014年5月1日到2015年4月30日欠交物业服务费982.21元，余显文所欠五年物业服务费共计4553.89元，2015年5月1日到2016年4月30日的物业服务费982.21元尚未交纳。瑞鑫物业公司多次催收无果，遂诉至原审法院，请求判令余显文给付其物业管理费5536.1元，并由余显文承担案件受理费。原审法院认为，瑞鑫物业公司与余显文所在小区的业主委员会在自愿、平等基础上签订的《月华山居物业服务合同》，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。依照《最高人民法院关于审理物业管理服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，《月华山居物业服务合同》对本案双方当事人均具有约束力。合同签订后，余显文未按合同约定履行支付物业服务费的义务，其行为已构成违约，瑞鑫物业公司据此要求余显文支付物业服务费的主张符合《月华山居物业服务合同》的约定，应予支持；瑞鑫物业公司请求给付从2010年5月1日起至2016年4月30日止的物业服务费，因其2015年5月1起至2016年4月30日的合同服务期限尚未届满，因此，对瑞鑫物业公司请求给付的物业服务费从2010年5月1日起计算至2015年4月30日止为4553.89元。余显文以瑞鑫物业公司主体不适格，业主委员会与瑞鑫物业公司所签合同无效的辩称，不符合法律规定，不予支持；余显文所述的六楼雨棚排水造成其房屋墙体侵蚀问题，侵权人不是瑞鑫物业公司，与本案不是同一法律关系，余显文可另案主张其权利。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、最高人民法院《关于审理物业管理服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，作出判决：一、由余显文于判决生效之日起十日内向瑞鑫物业公司支付从2010年5月1日起至2015年4月30日止的物业管理服务费4553.89元；二、驳回瑞鑫物业公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，由余显文负担。宣判后，余显文不服，向本院提起上诉称：一、名山区月华山居小区业主委员会并非合法选举产生，其对外签订的物业服务合同无效。二、月华山居小区在2015年11月23日前从未召开过业主大会，也就不可能作出成立业主委员会及选聘物业服务公司的决议。三、瑞鑫物业公司自2009年5月入驻月华山居小区以来，虽然实际提供了物业管理服务，但其并未完全履行维修、养护、管理等义务，且在消防通道上违规设置停车位收取费用，造成重大安全隐患，应承担相应的赔偿责任。四、瑞鑫物业公司并未证明其在起诉前履行了通知业主缴纳物业服务费的义务。综上，请求二审法院：1.撤销原判决，改判驳回瑞鑫物业公司的诉讼请求；2.由瑞鑫物业公司承担本案一、二审诉讼费用。被上诉人瑞鑫物业公司答辩称：本案双方所签物业服务合同合法有效，瑞鑫物业公司也提供了相应的物业管理服务，余显文应当依约缴纳物业管理费，故请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审中，上诉人余显文向本院提交了以下证据材料：1.照片6组，证明瑞鑫物业公司未履行维修、养护、绿化、维护化粪池、管理自行车停放等义务，并且在消防通道上违规设置停车位收费；2.《小区车辆停放管理通知》，证明瑞鑫物业公司在消防通道上违规设置停车位并收费；3.余显文与月华山居小区业主委员会主任陈某某的通话录音，证明陈某某系受开发商指派而担任的业主委员会主任；4.月华山居小区首次召开业主大会的录音资料，证明2015年12月23日玉华山居小区才召开首次业主大会。被上诉人瑞鑫物业公司质证认为：1.证据1不是二审中新的证据，也不能证明瑞鑫物业公司未履行管理义务；2.对证据2，瑞鑫物业公司之所以在通道上设置停车位，是因为月华山居小区在修建时对业主拥有的私家车数量预期不足，为解决业主停车问题而不得已在通道较宽处设置停车位；3.对证据3、4的真实性、关联性均不认可。本院认为，上诉人余显文提交的证据1-4与本案不具有关联性，故对该4组证据材料均不予采信。二审中被上诉人瑞鑫物业公司未向本院提交新的证据。二审经审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案中月华山居小区业主委员会与瑞鑫物业公司所签《月华山居物业服务合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，该物业服务合同对业主余显文具有约束力。由于余显文未依约交纳2010年5月1日起至2015年4月30日止的物业服务费，且在二审中余显文并未否认瑞鑫物业公司事实上依约提供了相应的物业管理服务，故瑞鑫物业公司要求其交纳相应物业服务费的诉讼请求符合法律规定，应予支持。对于二审中余显文提出的瑞鑫物业公司并未完全履行维修、养护、管理等义务，其应承担相应赔偿责任的上诉理由，本院认为，即使瑞鑫物业公司在提供物业服务的过程中存在瑕疵，也不能当然免除余显文交纳物业服务费的义务，如果余显文确有证据证明瑞鑫物业公司未完全履行约定的维修、养护、管理等义务，可以依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”之规定另行主张权利。综上所述，上诉人余显文的上诉理由不能成立，原判决认定事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人余显文负担。一审案件受理费按一审判决执行。本判决为终审判决。审 判 长 郭康燕审 判 员 邢 毅代理审判员 李晓文二〇一六年四月一日书 记 员 程 娟