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(2015)虹民三(民)初字第2469号

裁判日期: 2016-04-01

公开日期: 2016-06-01

案件名称

徐有德与吴爱国租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

上海市虹口区人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

徐有德,吴爱国

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》:第八条第一款,第二百二十六条

全文

上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书(2015)虹民三(民)初字第2469号原告徐有德,男,1951年3月27日出生,汉族,户籍所在地上海市。委托代理人徐子强(原告之子),男,户籍所在地上海市。被告吴爱国,男,1976年3月21日出生,汉族,户籍所在地安徽省。委托代理人饶先卓,上海闰德律师事务所律师。原告徐有德与被告吴爱国房屋租赁合同纠纷一案,依法由代理审判员周虹君独任审判,公开开庭进行了审理。原告徐有德及其委托代理人徐子强,被告吴爱国及其委托代理人饶先卓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐有德诉称:原告为上海市东余杭路XXX号房屋(以下简称系争房屋)承租人,原、被告于2013年3月20日签订《租赁合同》,租期三年,租金每月人民币(以下币种均为人民币)4,000元,付三押一。2015年12月20日,系争房屋据说要动迁,原、被告协商因动迁将租金调整为每月3,500元。2015年3月中旬,系争房屋明确被纳入动迁范围,原告屡次催促被告搬离,被告直至2015年7月初才搬出系争房屋,但2015年3月20日开始的租金及水电煤、有线电视费用被告均未向原告支付。现原告起诉要求:1、被告支付原告2015年3月20日至6月30日期间租金11,666.67元;2、被告支付2015年3月20日至6月30日期间的水电煤及有线电视费共计438.40元。被告吴爱国辩称:对原告陈述签订《租赁合同》基本情况、及系争房屋动迁情况没有异议。对于2015年3月20日至6月30日系争房屋内发生的水电煤及有线电视费用438.40元认可,愿意支付。需要说明的是,2014年12月下旬,被告告知原告系争房屋可能动迁要求解除租赁合同,但原告要求被告继续承租,并同意每月租金减少500元,在此情况下,被告继续承租系争房屋。2015年3月9日,系争房屋确定被纳入动迁范围开始,原告就一直催促被告搬离,干扰被告日常经营,并口头承诺2015年3月20日之后的房租不再要求被告支付。2015年6月系争房屋还发生过停电停水情况。被告认为,系争房屋动迁期间已不能正常经营使用,合同目的不能达到,现同意按每月1,750元的标准支付原告租金。经审理查明,系争房屋原承租人为徐有德,由底层前后客堂及二层阁组成,使用面积32.3平方米(其中二层阁10.40平方米)。2013年3月20日,徐有德为甲方(出租方)、吴爱国为乙方(承租方)签订《租赁合同》,约定,甲方将系争房屋出租给乙方居住经营使用;租赁期限三年,自2013年3月20日至2016年3月19日;系争房屋月租金为4,000元,以现金方式支付;双方议定首期付三月,另付押金4,000元,之后租金按三个月结算一次。租赁合同签订后,吴爱国将系争房屋用于经营粮油店。租赁合同履行期间,吴爱国以每月4,000元标准支付徐有德租金至2014年12月19日。2014年12月20日起,因系争房屋可能动迁,双方协商将租金变更为每月3,500元,吴爱国按此标准支付徐有德租金至2015年3月19日止。2015年3月9日,上海市虹口区人民政府张贴公告确定系争房屋被纳入征收范围。2015年3月30日,徐有德与上海市虹口区住房保障和房屋管理局签订《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》。2015年6月,系争房屋发生过停电停水情况。2015年6月25日,徐有德向吴爱国发出《解除房屋租赁合同通知书》写明:“合同履行期间,系争房屋纳入政府征收,我于3月5日至5月期间多次口头通知你终止合同,你方拒不履行,仍强行居住且未交房租。现已书面形式再次通知,自本通知送达你处之日起,你我之间签订的《租赁合同》解除,并在2日内搬出系争房屋;若上述期间不搬出房屋,我方将收回房屋,一切后果由你自行负担。”之后,吴爱国使用系争房屋至2015年7月5日。另查明,2015年9月18日,本院立案受理吴爱国起诉徐有德房屋租赁合同纠纷一案,吴爱国要求确认双方租赁合同解除、徐有德支付动迁导致的停产停业损失20,000元,装潢损失20,870元,返还押金4,000元。2016年4月1日,本院作出判决:双方所签《租赁合同》于2015年6月30日解除,徐有德支付吴爱国装潢损失2,000元、返还押金4,000元,驳回吴爱国其余请求[(2015)虹民三(民)初字第2044号案]。以上事实,由原、被告提供的租赁合同、水电煤收据、解除通知书、公告、报警回执等证据及双方当事人庭审陈述为证,本院予以确认。本院认为,依法成立的合同,对双方当事人均具有法律约束力。支付租金系承租方的基本义务,被告应向原告支付使用系争房屋期间的相应租金。系争房屋于2015年3月起被纳入动迁,在此之前原、被告就系争房屋动迁已约定过租金标准,被告亦实际使用经营系争房屋至2015年7月才搬离。但系争房屋进入动迁后,确实会对被告日常经营会造成一定影响,本院综合考量各项情况,对原告以每月3,500元为标准主张的2015年3月20日至6月30日期间租金11,666.67元酌情予以扣减,确定被告应支付租金为6,500元。被告同意向原告支付水电煤费用,与法不悖,本院予以准许。据此,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十六条之规定,判决如下:一、被告吴爱国应于本判决生效之日起十日内,支付原告徐有德2015年3月20日至6月30日期间的房屋租金6,500元;二、被告吴爱国应于本判决生效之日起十日内,支付原告徐有德2015年3月20日至6月30日期间的水电煤、有线电视费共计438.40元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费103元,减半收取51.50元,由原告徐有德负担20元,被告吴爱国负担31.50元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于上海市第二中级人民法院。代理审判员  周虹君二〇一六年四月一日书 记 员  吴 燕附:相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同,受法律保护。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定,租赁期间不满一年的,应当在租赁期间届满时支付;租赁期间一年以上的,应当在每届满一年时支付,剩余期间不满一年的,应当在租赁期间届满时支付。