（2015）江民初字第678号

裁判日期: 2016-04-01

公开日期: 2016-12-31

案件名称

梁俭、孙步兵等与南宁长江企业投资集团有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

法院

��左市江州区人民法院

所属地区

��左市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

梁俭,孙步兵,南宁长江企业投资集团有限公司

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款

全文

广西壮族自治区崇左市江州区人民法院民事判决书（2015）江民初字第678号原告梁俭，女，1975年7月3日出生，汉族，户籍所在地住广西壮族自治区南宁市武鸣县。原告��步兵，男，1972年8月30日出生，汉族，户籍所在地住广西壮族自治区南宁市武鸣县。系原告梁俭的丈夫。二原告委托代理人董毛金，广西创和律师事务所律师。二原告委托代理人陈茜茜，广西创和律师事务所实习律师。被告南宁长江企业投资集团有限公司。住所地：广西壮族自治区南宁市金湖某某路**号圣展独立公社大厦。法定代表人覃展敏，总经理。委托代理人欧兴国，广西桂三力律师事务所律师。委托代理人莫隆芳，女，1985年9月15日出生，瑶族，南宁长江企业投资集团有限公司职员，住广西壮族自治区南宁市西乡塘区。原告梁俭、孙步兵诉被告南宁长江企业投资集团有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年6月29日立案受理后，依法由代理审判员李晓独任审理。因原告梁俭、孙步兵��请对本案所涉房产租金进行评估，自2015年8月7日起扣除审限，于2015年11月7日恢复审理，并于2015年11月26日公开开庭进行了审理。因补充调查，扣除审限1个月，自2015年11月27日起至12月27日止。原告的委托代理人董毛金、陈茜茜，被告南宁长江企业投资集团有限公司的委托代理人欧兴国、莫隆芳到庭参加诉讼。原告梁俭、孙步兵，被告南宁长江企业投资集团有限公司胡法定代理人覃展敏经传票传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告梁俭、孙步兵诉称，原告于被告处购买了崇左市山秀某某路中段东侧江州汇豪某某城第17栋113号房，原告与被告于2013年5月30日签订了《商品房买卖合同》，商铺的总价值为657400元，双方约定原告以支付首付款的贷款方式支付房款，前后共支付了首付款329400元：于2012年支付50000元；于2012年1月12日支付200000元；于2012年2月14日支付79400元。余款328000元以向银行贷款的方式支付给被告。2013年3月11日缴纳了抵押查档及抵押登记费，2013年6月11日支付了备案预告费650元，2013年7月1日缴纳了契税及印花税。合同约定被告应当在2012年12月31日前向原告交付房屋，但至今房屋仍未交付，已逾期880天（暂算至2015年5月31日）。按照《商品房买卖合同》第十条第1款第二项的约定，被告应按日向原告支付已付房款万分之一的违约金即57851.2元。原告于2014年1月9日，与多位业主共同以传真方式向被告发出了《履约通知书》，要求被告交付房屋及支付迟延交付违约金。虽然原告对针对本案房产而做的中硕估字（2015）第258号价格评估报告书评估结论不予认可，但评估所产生的费用系因本案引起的，故评估费1800元应由被告承担。按照合同第十七条第3款约定，被告应当在2015年1月10日前向房屋登记机构为原告申��所有权登记，并将以原告为产权人的房屋所有权证书交付原告。但至今被告仍没有向原告交付房屋所有权证书。按照合同第十七条第4款的约定，原告不退房的，被告应当按已付房款的0.2%向原告支付违约金即1315元。因此，被告已违反合同约定，应当承担相应的违约责任，故请求法院判令：一、判令被告立即履行为原告申请房屋所有权登记，并将以原告为产权人的房屋所有权证书交付原告；二、被告支付逾期交房违约金57851.2元（从2013年1月1日暂算至2015年5月31日，此后继续计算至被告交付房屋之日止）；三、判令被告支付原告逾期办理房屋所有权证登记违约金1315元（按原告已付房款657400元的0.2%计算）；四、本案诉讼费用及评估费由被告承担。原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、《商品房买卖合同》一份、《房屋买卖合同登��备案证明》一份，证实原告与被告于2013年5月30日签订了商品房买卖合同，并于2013年6月9日进行了合同备案；2、《收据》五份、《税收缴款书》一份，证实原告已按合同约定交付房款、抵押查档及抵押登记费、备案预告费、缴纳契税等合同义务；3、照片两张，证实被告通知原告验收交房，原告于2015年10月14日去验收房屋时，房屋内放置有物品未达到交房条件的事实；4、《履约通知书》，证实原告已要求被告履行支付房屋义务并要求支付迟延支付违约金的事实。被告南宁长江企业投资集团有限公司辩称，被告本就主张按照合同约定承担违约责任，是原告坚持要评估。被告确实存在违约行为，但对原告计算违约金的方法有异议。1、银行于2014年3月7日才放款，也就是说银行放贷时原告才付清全部购房款，按照《合同》第九条第二款第四项规定：在交房时，买��人未按约定付清购房款的，则交房日期顺延，顺延至买受人付清全部购房款之日起十日内，因此应以2014年3月18日为违约起算点。2、原告付款方式为按揭，原告按揭的房款为328000元，银行于2014年3月7日才放款，应分两个阶段计算违约金：第一阶段按首付款329400元计算，第二阶段从银行放款日起才是按全部房款657400元计算。3、按照合同第九条“交付期限及交付条件”第二款第二项的规定，从2010年7月至2012年底，因合同约定非出卖人能控制的因素造成工期延误150多天，出卖人可以以施工监理日记为准据相应延期交房。4、被告已于2015年9月2日致电原告，通知原告来验收房屋，但原告迟迟不来办理交接，一直拖到10月份才去验收房屋，此时已经过去一个月的时间，原告逾期验收房屋，此时被告已将房屋交由物业管理，如果房屋有东西或者给他人使用，原告应向物业提出，而不是借故不接收房屋。5、被告可以按照合同的约定支付逾期为原告申请房屋所有权证登记的违约金。被告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、2010年7月-2015年6月崇左市国家一般气象站日降雨量达中雨量级（10毫米）以上统计表及2010年7月-2015年6月崇左国家一般气象站日最高温达35℃以上统计表，证实因天气原因导致被告无法正常施工，按照《商品房买卖合同》第九条约定，被告可以延期交付商铺；2、监理日记，证实施工期间因天气影响的施工天数为150多天；3、《商铺租赁合同》一份，证实本案商铺所处同地段同类商铺租金在2013年至2014年间每月不到30元。4、中国工商银行个人借款凭证一份，证实原告于2014年3月7日才付清全部房款。5、中国电信股份有限公司崇左分公司客户详单一份，证实被告已于2015年9月2日电话通知原告来办理交房，但原告迟迟��来办理交房手续。经过开庭质证，被告对原告提供的证据1、2、3的真实性无异议，但认为证据3相片中物品的存在并不影响房屋的交付；对证据4的真实性有异议，房屋是否达到交房条件不是凭借原告的个人认为。原告对被告提供的证据1、2、3的真实性无异议，但对其证明的内容均不予认可，对证据4、5无异议。本院对上述当事人无异议的证据予以认定。本院认为，依法成立的合同是双方当事人的真实意思表示，对双方均有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，为维护交易的稳定性，不能随意变更合同约定。综合全案证据，本院确认以下法律事实：原告与被告于2013年5月30日签订了一份《商品房买卖合同》，约定原告向向被告购买位于崇左市山秀某某路中段东侧江州汇豪某某城第17幢1单元113号房，建筑面积共52.22平方米，单��为人民币12589元每平方米，购房款总价657400元。在《商品房买卖合同》第九条交付期限及交付条件第一款约定：出卖人应当在2012年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；第二款第4项双方约定：在交房时，买受人未按约定付清购房款的，则交房日期顺延，顺延至买受人付清全部购房款之日起十日内。第十条出卖人逾期交房的违约责任：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在90日之内，自本合同第九条规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之壹的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受��支付已交付房款万分之壹（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。第十二条交接2、买受人接到书面交楼通知之日起15天内，应及时与出卖人办理交房手续并接受房屋，如因买受人原因逾期接受的，视为买受人已接受，出卖人将房屋移交给物业服务公司进行管理，物管费用由买受人承担。3、买受人在出卖人编制的《房屋交接单》上签字同意接收房屋或者领取钥匙即视为对房屋已经验收并接受。自接收之日起房屋的风险（除建设施工质量外）由买受人承担。第十七条合同登记备案、预告登记和房屋所有权登记的约定3第3款第（1）项规定办理房屋所有权登记：买受人委托出卖人办理。出卖人应当在商品房交付使用后720日内，向房屋登记机构为买受人申请房屋所有权登记，并将以买受人为产权人的房屋所有权证书交付买受人。同时约定，因出卖人过错，导致本条约定的上述手续迟延办理的，双方同意按本条第4款第（3）项处理：买受人不退房的，出卖人按已付房价款的0.2%向买受人支付违约金。本案中原、被告约定原告以按揭贷款的方式向被告支付房款：原告分三次向被告支付首付款，截止2012年2月14日共向被告支付了首付款329400元，余款328000元由原告向中国工行银行贷款支付给被告，中国工商银行于2014年3月7日发放贷款。被告至今未向房屋登记机构为被告申请房屋所有权登记。另查明，被告南宁长江企业投资集团有限公司于2015年9月2日电话通知原告梁俭、孙步兵验收本案房屋，原告因个人原因一直到2015年10月14日才去验收，看到房屋内放有他人物品，与物业沟通无果后未验收房屋。后于2015年12月16日验收本案房屋，本院经征询原告意见，原告同意按照被告电话通知日即2015年9月2日确定为本案房屋交付的时间。��院认为，依法成立的合同，对当事人均有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，违反合同约定的当事人一方，应当按照合同和法律规定向另一方承担违约责任。原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，又未违反国家法律、行政法规的禁止性规定，应属有效。按照合同第九条约定被告南宁长江企业投资集团有限公司应于2012年12月31日前向原告梁俭、孙步兵交付符合交付条件的房屋，但第九条同时也约定原告未付清房款的交房日期顺延至买受人付清全部购房款之日起十日内。即原告主张逾期交房违约金的前提是按约定付清购房款，原告是以按揭为付款方式，而银行2014年3月7日才放款即原告才付清购房款，据此被告主张违约起点为2014年3月18日，符合合同的约定，该主张本院予以采纳。另原、被告一致认可以2015年9月2日确定为本案房屋交付��间，该补充意见是原告对自身合法权益的处分，不违反合同及相关法律规定，本院予以采纳。综上，违约金的计算应当从2014年3月18日起至2015年9月1日共533天。被告还认为应根据《商品房买卖合同》第九条交付期限及交付条件第二款的约定，主张自本项目开工2010年7月份至2012年底，因合同约定非出卖人能控制的因素造成工期延误的有150天之多，因此被告延期交房仅有190天。对此本院认为原、被告于2013年5月30日才签订《商品房买卖合同》，但约定的交房时间为2012年12月31日，即原、被告签订合同时，被告主张扣除其他非出卖人能控制的因素造成工期延误的事由实际已经发生，被告应在签订合同时就对交房时间做出相应的延长或是在合同中明确说明予以扣除，故对被告该主张，本院不予采纳。据此计算被告应向原告支付的违约金为：284089元（657400元×1÷10000×533天）。另��告要求被告支付逾期办理房屋所有权证登记违约金的请求，根据双方的合同约定：出卖人应当在商品房交付使用后720日内，向房屋登记机构为买受人申请房屋所有权登记，并将以买受人为产权人的房屋所有权证书交付给买受人，本案中2015年9月2日交付房屋，至今未超过720日的办理时间，故对原告该项请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告南宁长江企业投资集团有限公司应支付原告梁俭、孙步兵逾期交房违约金人民币284089元（657400元×1÷10000×533天）。二、驳回原告梁俭、孙步兵其他诉讼请求。本案受理费2471元，减半收取计1236元，由原告梁俭、孙步兵负担618元，由被告南宁长江企业投资集团有限公司负担618元；评估费1800元，由原告梁俭、孙步兵负担。上述应付款项，义务人应于本案生效判决送达之日起七日内履行完毕，逾期则依法加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起两年内，向本院或本院同级被执行财产所在地人民法院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于崇左市中级人民法院。代理审判员　李　晓二〇一六年四月一日书　记　员　吴海月附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。更多数据：