（2016）浙01民终223号

裁判日期: 2016-04-01

公开日期: 2016-05-06

案件名称

滕旭平与沈波、何月香房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

浙江省杭州市中级人民法院

所属地区

浙江省杭州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

滕旭平,沈波,何月香,萧山区衙前镇衙前村民委员会,杭州萧山衙前镇衙前村经济联合社,杭州市萧山区衙前镇人民政府

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

浙江省杭州市中级人民法院民事判决书（2016）浙01民终223号上诉人（原审原告）：滕旭平。委托代理人：于海洋。被上诉人（原审被告）：沈波。被上诉人（原审被告）：何月香。原审第三人：萧山区衙前镇衙前村民委员会。法定代表人：戴阿渭。原审第三人：杭州萧山衙前镇衙前村经济联合社。法定代表人：郭林峰。以上二原审第三人的共同委托代理人：柳建明，浙江萧和律师事务所律师。原审第三人：杭州市萧山区衙前镇人民政府。法定代表人：俞国燕。委托代理人：沈宏敏，浙江萧和律师事务所律师。上诉人滕旭平因与被上诉人沈波、何月香、原审第三人萧山区衙前镇衙前村民委员会（以下简称衙前村委会）、杭州萧山衙前镇衙前村经济联合社（以下简称衙前村经济联合社）、杭州市萧山区衙前镇人民政府（以下简称衙前镇政府）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市萧山区人民法院（2015）杭萧民初字第3732号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月5日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审判决认定，衙前村经济联合社于2009年3月27日与何月香签订房屋（土地）租赁合同，将坐落于杭州市萧山区衙前镇衙前村（里东徐自然村）104国道衙前村委路口487号的集体房屋一间（内折三间）租给何月香，租期自2009年1月1日起至2010年12月31日，年租金为8000元，合同还对其他事宜作了约定。2012年1月1日衙前村经济联合社就该标的物再次与何月香签订房屋（土地）租赁合同，租期自2012年4月1日至2015年3月31日，年租金为8000元，合同还对其他事宜作了约定。该二份合同均约定：如果何月香有转租他人等四种行为，衙前村经济联合社有权终止合同收回房屋并应赔偿由此引起的一切损失。沈波（系何月香之子）与滕旭平于2013年10月22日签订房屋租赁合同一份，将坐落于杭州市萧山区衙前镇衙前村（里东徐自然村）104国道衙前村委路口487号商业店面房一大间（加上何月香自行搭建的一间）租给滕旭平，合同租期自2013年10月22日起至2018年10月22日，年租金为20000元，前三年租金不变，后二年根据市场行情每年以5%增长，租金一年一付，来年提早15天付租金。合同还约定：为保证滕旭平的经营权益，沈波承诺本店面在五年内不会动迁，如果有动迁，沈波赔偿给滕旭平装修费用，装修费用凭装修单据或者第三方评估，同样滕旭平承诺租赁五年不变，如有变动补偿给沈波一万元。滕旭平交保证金3000元给沈波，在合同期满后不拖欠任何费用的话，保证金如数退还。合同对水电费等其他事宜作了约定。合同签订后，滕旭平支付了一年租金20000元及保证金3000元。何月香依约交付案涉标的物，后滕旭平进行了装修。2014年2月14日，衙前镇政府通知何月香，必须在2014年2月18日之前腾空案涉标的物。次日何月香通知了滕旭平在2014年2月18日之前腾空案涉标的物。2014年3月24日衙前镇政府将案涉标的物进行拆除。现滕旭平向一审法院起诉要求：一、确认2013年10月22日滕旭平与沈波签订房屋租赁合同无效。二、沈波一次性返还滕旭平租金20000元和押金（保证金）3000元。三、沈波一次性赔偿滕旭平损失812007元，以上两项合计835007元。四、何月香对沈波的给付义务负连带责任；衙前村经济联合社对何月香的给付义务负连带责任；衙前村委会对衙前村经济联合社的给付义务负连带责任；衙前镇政府对衙前村委会的给付义务负连带责任。五、本案受理费等诉讼费用由沈波、何月香承担。原审另查明，租赁物系衙前村经济联合社未经审批建造。何月香与沈波系母子关系。何月香支付给衙前村经济联合社租金4万元。何月香同意沈波与滕旭平间签订的房屋租赁合同。滕旭平租赁案涉标的物准备经营餐饮业，但没有办理工商登记手续。何月香将案涉标的物转租给滕旭平的事实，事后衙前村经济联合社知晓后予以认可。视频中的两间房并非沈波、何月香租赁给滕旭平，系另行租赁。原审法院认为，何月香与衙前村经济联合社签订的二份房屋（土地）租赁合同因标的物系违章建筑，属无效合同，就同一标的物，其子与滕旭平签订房屋租赁合同亦属无效，故滕旭平要求确认2013年10月22日滕旭平与沈波签订的租期为5年的房屋租赁合同无效的诉请原审法院予以支持。滕旭平主张沈波返还因该合同取得租金20000元和押金（保证金）3000元一次性支付给滕旭平。因滕旭平自2013年10月22日至2014年3月23日使用标的物，滕旭平支付给沈波、何月香的租金20000元扣除滕旭平在该段时间的使用费五个月一天，即8274元（20000元÷365天×151天），尚应返还11726元，及保证金3000元。滕旭平主张的沈波赔偿损失812007元，因滕旭平与沈波签订的房屋租赁合同无效，滕旭平未提供装修凭证以及财物损失金额的具体证据，仅提供照片和视频，无法计算损失，且该标的物系违章建筑，已通知滕旭平限期腾空，且本案系房屋租赁合同纠纷，而强拆的主体系衙前镇政府，系另一法律关系，故不予以支持。关于滕旭平第四项诉请。何月香作为第一承租人，同意其子租赁给滕旭平，故对沈波对滕旭平应履行的义务应承担连带责任；要求衙前村委会承担责任，无事实和法律依据；要求衙前村经济联合社承担责任，因本案案由为房屋租赁合同，应由合同相对方承担民事责任，故不予支持。衙前镇政府虽对标的物进行拆除，但并非本案处理的范畴，故不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条之规定，判决：一、确认2013年10月22日滕旭平与沈波签订房屋租赁合同无效；二、沈波在判决生效之日起十日内返还滕旭平租金11726元；三、沈波在判决生效之日起十日内返还滕旭平保证金3000元；四、何月香对沈波的上述付款义务承担连带责任；五、驳回滕旭平的其余诉讼请求。如沈波、何月香未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12150元，减半收取6075元，由滕旭平负担5968元，沈波负担107元，何月香对沈波负担的义务承担连带责任。宣判后，滕旭平不服，向本院提起上诉称：一、原审判决第一、二、三、四项是正确的，但原审判决未认定滕旭平的损失812007元及衙前村委会、衙前村经济联合社、衙前镇政府需承担连带责任，是错误的。根据法律规定，公民、法人的合法权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。出租人未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。该租赁房屋被当地政府强拆而不存在，在拆迁中滕旭平一家六口的合法财产因未采取登记、造册等保护措施而毁损、灭失，出租人沈波、何月香应予以赔偿。而衙前村委会、衙前村经济联合社、衙前镇政府在知情且存在明显过错的情况下，应承担连带赔偿责任。二、原审中沈波、何月香以及衙前村委会、衙前村经济联合社、衙前镇政府的辩称内容均与事实不符，滕旭平均不予认可，但原审判决却予以记载，是错误的。三、原审判决举证责任分配不当。综上，原审判决认定事实不清，适用法律错误，严重损害了滕旭平的合法权益，请求二审在查明事实的基础上，依法维持原审第一、二、三、四项判决，另判决沈波一次性赔偿滕旭平损失812007元，何月香对沈波的给付义务负连带责任，衙前村经济联合社对何月香的给付义务负连带责任，衙前村委会对衙前村经济联合社的给付义务负连带责任，衙前镇政府对衙前村委会的给付义务负连带责任。本案受理费等诉讼费用由沈波、何月香承担。被上诉人沈波、何月香在二审期间未提交书面答辩状，其口头辩称：沈波、何月香对案涉租赁房屋系违章建筑并不知情，案涉房屋被拆除系政府行为，沈波、何月香也是受害者，其对案涉房屋也投入了装修。沈波、何月香在接到拆除通知后即告知滕旭平，并希望滕旭平对装修进行评估，但滕旭平不同意。请求二审依法驳回滕旭平的上诉，维持原判。原审第三人衙前村委会、衙前村经济联合社未提交书面答辩状，其口头辩称：一、本案系房屋租赁合同纠纷，根据合同相对性原则，衙前村委会、衙前村经济联合社与滕旭平并不具有合同关系，滕旭平要求衙前村委会、衙前村经济联合社承担连带责任，缺乏依据。二、关于案涉房屋被拆除的问题，系衙前镇政府的行政行为，而且已经通知滕旭平，滕旭平对案涉房屋迟早被拆除的事实是知情的，滕旭平未按时腾退及未及时接收清理出来的财物，导致财物损失，其自身具有过错。三、滕旭平就案涉房屋被拆除及本案提出的损失赔偿主张已经另行向原审法院提起行政诉讼，原审法院已经判决确认衙前镇政府的拆除行为违法，并判令衙前镇政府赔偿滕旭平18000元。综上所述，滕旭平所造成的损失系其自身原因及衙前镇政府的强制拆除行为造成，与衙前村委会、衙前村经济联合社无关。请求二审依法驳回滕旭平对衙前村委会、衙前村经济联合社提出的所有上诉请求。原审第三人衙前镇政府在二审期间未提交书面答辩状，其口头辩称：案涉租赁房屋系违章建筑，属于依法被拆除的范围。滕旭平对拆除违法建筑的行政行为是不配合、抵触的，对强制拆除行为听之任之，才导致其财物损失。本案系房屋租赁合同纠纷，衙前镇政府并非合同主体，并非本案的适格主体，滕旭平要求衙前镇政府承担连带责任，缺乏依据。请求二审依法驳回滕旭平对衙前镇政府提出的所有上诉请求。上诉人滕旭平在二审期间提交照片光盘一份，欲证明财物损失情况。沈波、何月香对该证据的真实性无异议，但认为案涉房屋中的部分装修系其投入。衙前村委会、衙前村经济联合社、衙前镇政府认为该证据的真实性无法确认，且与衙前村委会、衙前村经济联合社、衙前镇政府无关。本院经审查后认为该证据尚不足以证明因案涉房屋被强制拆除导致滕旭平财物损失的具体额度，故对该证据的证明效力不予确认。被上诉人沈波、何月香及原审第三人衙前村委会、衙前村经济联合社在二审期间均未提交新的证据。原审第三人衙前镇政府在二审期间提交（2015）杭萧行初字第147号行政判决书一份，欲证明滕旭平就案涉房屋被强制拆除的行政行为及造成的财物损失已经向原审法院另行提起行政诉讼，原审法院已经确认拆除行为违法，并判令衙前镇政府赔偿18000元的事实。滕旭平对该证据的真实性无异议，但对该判决确定的损失赔偿数额有异议并已经提出上诉。沈波、何月香及衙前村委会、衙前村经济联合社对该证据的真实性无异议。本院经审查后对该证据的真实性予以确认。原审判决认定的事实与本院查明的事实一致。本院另查明，滕旭平于2015年8月31日向原审法院提起（2015）杭萧行初字第147号行政诉讼，要求确认衙前镇政府就案涉房屋实施的行政强制拆除行为违法，并要求衙前镇政府赔偿滕旭平财产损失共计812007元。原审法院于2016年3月18日判决确认衙前镇政府就案涉房屋实施的强制拆除行为违法，并判令衙前镇政府赔偿滕旭平财物损失18000元。本院认为，本案的争议焦点系滕旭平主张的812007元财物损失能否得到支持及衙前村委会、衙前村经济联合社、衙前镇政府在本案中是否应当承担连带责任。关于滕旭平主张的因案涉房屋被强制拆除过程中对其造成的财物损失问题，根据民事诉讼的举证规则，滕旭平应当对其主张的财物损失进行举证，否则即应当承担举证不能的不利后果。现滕旭平提供的照片及视频无法计算财物损失的具体额度，而滕旭平提供的财产清单系其单方面制作，无其他证据加以佐证，不能作为有效证据加以认定，故原审法院依据举证责任分配认定滕旭平主张的812007元财物损失依据不足，并无不当。而且滕旭平主张上述损失系因衙前镇政府的强制拆除行为造成，并非基于案涉租赁合同无效而产生的损失，同时经本院审理查明，滕旭平另行向原审法院提起的（2015）杭萧行初字第147号行政诉讼中已经提出与本案相同的812007元财物损失主张。故综合上述分析，滕旭平提出的要求沈波赔偿该812007元财物损失及何月香就该损失承担连带责任的主张，依据不足，本院不予支持。关于滕旭平提出的要求衙前村委会、衙前村经济联合社、衙前镇政府承担连带责任的问题，因本案系房屋租赁合同纠纷，依据合同相对性原则，因合同无效所产生的各项责任由合同相对方承担，故滕旭平的该主张缺乏法律依据，本院亦不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11920元，由上诉人滕旭平负担（滕旭平于本判决生效之日起十日内至本院退回多缴的上诉费）。本判决为终审判决。审　判　长　　徐　丹审　判　员　　金瑞芳代理审判员　　毕克来二〇一六年四月一日书　记　员　　吴梦姣来源：百度“”