（2016）赣01民终字第28号
裁判日期: 2016-04-01
公开日期: 2016-04-13
案件名称
魏红与宜春市新苑物业管理有限公司南昌分公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
江西省南昌市中级人民法院
所属地区
江西省南昌市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
魏红,宜春市新苑物业管理有限公司南昌分公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江西省南昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）赣01民终字第28号上诉人（原审被告）：魏红，女，汉族。委托代理人：吴顺华，男，汉族，住址同上，系魏红丈夫。被上诉人（原审原告）：宜春市新苑物业管理有限公司南昌分公司。住所地：南昌县澄湖西路永通国际商业街**栋附*楼。法定代表人：欧阳文江，该公司董事长。委托代理人：刘秀娟，该公司员工。上诉人魏红因与被上诉人宜春市新苑物业管理有限公司南昌分公司（以下简称新苑南昌分公司）物业服务合同纠纷一案，不服江西省南昌县人民法院（2015）南民初字第738号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人魏红的委托代理人吴顺华，被上诉人新苑南昌分公司的委托代理人刘秀娟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。一审法院经审理查明：魏红系南昌县莲塘永通澄湖国际街区第2栋第3单元1102室业主，房屋建筑面积132.12平方米。2013年11月1日，新苑南昌分公司与江西永通实业有限公司签订了签订《前期物业管理服务协议》，内容主要是根据《物业管理条例》和相关法律、法规、政策，在自愿、平等、协商一致的基础上甲方（江西永通实业有限公司）选聘乙方（新苑南昌分公司）对南昌县永通澄湖国际商业街一、二期提供前期物业管理服务，并约定了物业管理服务内容与质量、服务费用、物业经营与管理、承接验收、使用与维护及违约责任和合同期限等。其中第二章服务内容与质量规定：第二条在物业管理区域内，乙方（新苑南昌分公司）提供的前期物业管理服务包括以下内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理等……第三章服务费用第六条规定：物业服务费用由业主按其拥有的物业建筑面积交纳，具体标准如下：多层住宅：0.60元／月／平方米；小高层住宅：1.25元／月／平方米；高层住宅：1.35元／月／平方米；办公楼（含写字楼）1.5元／月／平方米；商业物业（店铺）1.5元／月／平方米；车库（杂物间）分别按照房屋物业费的50%计算；露天车位：30元／月／个；地下停车车位：50元／月／个等……第九章第三十五条规定：本合同期限自2013年11月1日起至2018年10月31日止，但在本合同期限内，业主委员会代表业主与物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同自动终止。魏红系电梯小高层住户，每月应按1.25元／平方米缴纳物业费165.15元，自2014年1月15日起魏红未向新苑南昌分公司缴纳物业费，至2015年5月14日止，共拖欠物业管理费计人民币2642元。一审庭审中，新苑南昌分公司认为魏红房屋购房合同上已对房屋质量保修期约定了期限，在此期限内业主应该向房屋出售方提出维修，超过保修期应自行维修或申请维修基金维修，且新苑南昌分公司已就商业区部分楼栋房屋漏水问题向其开发商项目工程部出具协商函，要求尽快落实补漏防水施工委托单位，魏红反映的小区秩序和车辆管理问题，由于小区属商业区，人员车辆来往较多，其反映的水、电费问题已然解决，并会逐步完善。新苑南昌分公司要求魏红支付2014年1月15日至2015年5月14日止的物业费2642元，魏红要求新苑南昌分公司对其反映的问题进行整改，减免两年物业费。一审法院认为：魏红与江西永通实业有限公司签订的《南昌县商品房买卖合同》、新苑南昌分公司与江西永通实业有限公司签订的《前期物业管理服务协议》，对魏红具有约束力。该合同、协议系各方当事人真实的意思表示，未违反法律强制性规定，合法有效，双方当事人均应全面履行自己的合同义务。新苑南昌分公司作为魏红所在商业区的物业服务企业，依合同履行自己义务后，依法享有向魏红收取物业管理费的权利。魏红家房屋渗水在与开发商签订的商品房买卖合同保质期限内，新苑南昌分公司答复魏红应向开发商要求维修或申请维修基金维修，履行了告知义务，出具了协商函给开发商，履行了协商义务；水、电费问题亦然解决，物业费不存在任意涨价，魏红抗辩拒不履行支付物业服务费义务的理由不充分，不符合合同的约定，不予采纳，其应承担支付物业费的违约责任。新苑南昌分公司诉请魏红支付2014年1月15日起至2015年5月14日止拖欠物业服务费2642元，符合合同约定和法律规定，予以支持；据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第二十一条、第二十二条、第四十二条第一款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决如下：被告魏红在本判决书生效后五日内支付原告宜春市新苑物业管理有限公司南昌分公司自2014年1月15日起至2015年5月31日止的物业服务费计人民币2642元。案件受理费50元，减半收取25元，由被告魏红承担。魏红不服一审判决，向本院上诉称：新苑南昌分公司对物业公共设施、公共绿化管护不到位、提供服务不到位，存在不合理收费情形，上诉人有正当理由拒交物业管理费。一审判决认定事实不清，适用法律不当，请求二审法院判令：1、撤销原审判决，查清事实依法改判；2、由新苑南昌分公司承担本案诉讼费用。新苑南昌分公司答辩称：涉案的小区还在质保期内，房屋有漏水情况，我方都和开发商说明了，且进行了维修，在去年年底的时候，承建商去年结算的时候开发商就扣了一部分质保金，为进行之后房屋的维修行为，开发商委托了我方物业对涉案小区漏水情况进行维修，现已经维修好了，没有漏水情况，上诉人所说其的房屋漏水是指其违章加盖的部分，而不是其购买的房屋内漏水；上诉人的房屋是属于一个开放式的小区，我们是有巡逻保安，没有岗亭，涉案小区内的租户太多，都是从事商业的，小区门口的门经常都是敞开的，人为的挡住，我们也进行过维修，但修一次坏一次；涉案小区的绿化带比较少，都是在路边上，我方也和开发商说过，开发商也说过会和二期一起进行补栽，但涉案小区没有地方可以进行补栽；小区内加盖行为要通过电梯机房，电梯机房是有门锁，门锁都会被破坏掉，加盖的人员都可以自由进入；地下室的停车位并没有交付给我方管理，地下室有个华润万家的超市，大部分的车位都是提供给了超市使用，白天的电费是由超市交纳，晚上的电费是由我方交纳，我方也有和开发商进行协商过；合同上是约定了每平方米1.2元的物业费，我方进入后和开发商协商过，改成了每平方米1.25元的物业费，就不再收取二次供水的费用；小区每天都有专业的人员来拖走垃圾，每栋楼都有一个保洁人员。请求二审法院驳回上诉，维持原判。本院查明事实与一审法院查明事实相同。本院认为：新苑南昌分公司与江西永通实业有限公司签订的《前期物业管理服务协议》对魏红具有约束力，该协议系各方当事人真实的意思表示且未违反法律强制性规定，合法有效，双方当事人均应遵照履行。新苑南昌分公司依合同向魏红提供了物业管理服务，依法享有向魏红收取物业管理费的权利，魏红亦应当按照协议的约定按时交纳物业费，一审法院据此判决魏红向新苑南昌分公司支付2014年1月15日起至2015年5月14日止拖欠物业服务费2642元并无不当。综上，对于魏红的上诉请求，本院不予支持，一审法院判决正确，本院予以维持。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费50元，由上诉人魏红承担。本判决为终审判决。审 判 长 曹成云审 判 员 吴建平代理审判员 曹 渊二〇一六年四月一日书 记 员 王 倩 百度搜索“”