（2015）德民一终字第824号
裁判日期: 2016-04-01
公开日期: 2016-12-31
案件名称
保利（德阳）房地产开发有限公司与被上诉人被告邹俊毅房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
四川省德阳市中级人民法院
所属地区
四川省德阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
保利（德阳）房地产开发有限公司,邹俊毅
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
四川省德阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)德民一终字第824号上诉人(原审原告、反诉被告)保利（德阳）房地产开发有限公司，住所地四川省德阳市经济技术开发区珠江东路99号，组织机构代码56764114-0。法定代表人吴章焰，董事长。委托代理人杨慧，四川泰常律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）邹俊毅。委托代理人李峰，四川宗元律师事务所律师。上诉人（德阳）房地产开发有限公司（以下简称保利房产公司）因与被上诉人被告邹俊毅房屋买卖合同纠纷一案，不服旌阳区人民法院（2015）旌民初字第1282号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院查明：2014年5月28日，邹俊毅作为买受人，与出卖人保利房产公司签订《商品房买卖合同》及附件和《商品房买卖合同补充协议》，约定保利房产公司将位于德阳市河东区天山南路三段236号地块保利国际城纽约郡A区项目中的3幢1单元15楼2号住宅（预测绘建筑面积共153.03㎡，套内建筑面积128.07㎡）以总价649080元出售给邹俊毅，房款采用贷款方式付款，首付款为199080元，其余房款450000元，买受人在合同签订后的120日内通过银行贷款方式一次性支付给出卖人。补充协议第5条约定，选择银行办理按揭贷款的，买受人应在本协议约定的时间内向出卖人付清首付款，其余房款由买受人向银行申请按揭贷款的方式支付，并保证在本协议约定的时间内付至出卖人帐户。按揭贷款最终审定权在银行，买受人确保其愿意和能够遵循银行要求处理有关按揭贷款事宜。按揭贷款不成，不作为买受人不能付款的援引理由，买受人未按银行要求处理的或银行因任何理由未向买受人发放贷款的，买受人应主动积极另行采取措施确保出卖人在本协议约定的时间内收悉全部总房款，买受人承诺其具备该意愿和能力，否则视为买受人逾期付款。若非因出卖人原因（包括但不限于：买受人未能按时办理按揭贷款手续或被核准的贷款额度与原申请的贷款额度不一致或政策调整或买受人不符合发放按揭贷款的要求或未按银行审贷要求增加首付款或补充资料等），超过本协议规定的时间内，出卖人未收到银行划转的全部剩余房款或买受人主动自行补足的款项，则视为买受人违约逾期付款。出卖人已为买受人提供了办理按揭贷款的银行，如买受人自行联系其他银行办理贷款的，其与出卖人间并无法律权利义务关系，出卖人不予提供任何手续和担保，并不就此承担任何责任。另合同第十条约定，买受人未按照约定的时间付款的，（1）逾期在90日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，并于实际支付应付款之日起15日内向出卖人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之四的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金。合同第十一条约定，出卖人应当在2014年10月12日前向买受人交付该商品房。补充协议第11.1条约定，买受人应在交接房屋前缴纳商品房总价款、违约金、税费等，若买受人未履行上述义务，出卖人有权顺延交房并不承担任何违约责任直至买受人履行上述义务。当合同或补充协议约定的最后付款期限晚于合同第十条约定的交付期限的，视为合同约定交付期限变更为买受人全部完成上述义务之日起第十五日止。合同及补充协议还约定了其他事项。同日，邹俊毅又签署了《保利国际城项目客户确认书》，载明：“10.本人清楚如因个人原因造成按揭需要提高首付，需在当月补足，如当月未补足，则需改为分期及一次性。”合同签订后，邹俊毅如期支付了首付款199080元，但因未能按银行要求增加共同借款人或提高首付，剩余房款450000元至今未能按揭贷款成功，亦未通过其他方式向保利房产公司支付。保利公司房产公司亦未向邹俊毅交付房屋。原审法院认为，当事人双方所签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人应按合同约定严格履行义务。邹俊毅作为完全民事行为能力人，其在合同上签字的行为即表明知晓合同内容且同意按约定内容履行，故其辩称保利房产公司未向其告知合同内容致使其对合同内容不知情的意见，本院不予采信。根据双方陈述，本案本诉和反诉的主要争议焦点为《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》是应继续履行，还是应当解除。对此，原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，无法定或约定事由的，不得擅自解除合同。本案中，关于反诉原告邹俊毅主张解除合同的问题。根据合同约定，邹俊毅应在合同签订后的120日内通过银行贷款方式一次性支付给保利房产公司，如按揭贷款未成，邹俊毅应主动积极另行采取措施向保利房产公司支付全部总房款。另邹俊毅承诺其愿意和能够遵循银行要求处理有关按揭贷款事宜，如因其未按银行审贷要求增加首付款或补充资料等原因超过约定的支付时间，则视为其违约逾期付款。因此，按揭贷款或以其他方式支付剩余房款的义务均在邹俊毅。现因邹俊毅未能按银行要求增加共同借款人或提高首付致使贷款无法办理，责任在邹俊毅，而非保利房产公司，故邹俊毅以银行贷款无法办理致使房屋买卖的合同目的无法实现，并根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条之规定主张解除合同缺乏相应的事实依据，不能成立。另根据合同内容，当事人双方对办理按揭贷款的银行已有明确约定，即双方已达成合意，不存在保利房产公司恶意限制邹俊毅合法权益或违背公平、诚信原则等情形，邹俊毅以此主张解除合同亦缺乏事实依据，不能成立。根据合同约定，买受人未按期支付房款，则出卖人有权顺延交房，故邹俊毅主张保利房产公司逾期交房进而请求解除合同缺乏事实依据，亦不能成立。综上，邹俊毅主张解除商品房买卖合同既无法定事由，又无合同约定事由，而保利房产公司主张按照合同约定继续履行，故《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》应当继续履行。因此，本诉原告保利房产公司主张邹俊毅支付购房款450000元的诉请成立，本院予以支持；反诉原告邹俊毅主张解除合同并返还购房款及利息的诉请不能成立，原审法院不予支持。关于保利房产公司在本案中请求邹俊毅支付违约金的问题，根据合同约定，买受人邹俊毅应于合同签订后的120日内（即2014年10月25日前）向保利房产公司支付剩余购房款。如未按期履行付款义务且合同继续履行的，买受人应于实际支付应付款之日起15日内（逾期90日内）或30日内（逾期90日后）向出卖人支付违约金，违约金应自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，以每日按逾期应付款的万分之三（逾期90日内）或万分之四（逾期90日后）计算。现买受人邹俊毅未按期支付应付房款，已构成逾期付款违约，保利房产公司要求继续履行合同并支付违约金，但合同约定的违约金支付条件（即被告实际支付应付款之日起15日内或30日内）尚未成就，故保利房产公司在本案中一并主张违约金的请求不能成立，原审法院不予支持。保利房产公司可待条件成就后另行主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十五条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：1、被告邹俊毅于本判决生效之日起十日内向原告保利（德阳）房地产开发有限公司支付购房款450000元；2、驳回原告保利（德阳）房地产开发有限公司的其他诉讼请求；3、驳回反诉原告邹俊毅的诉讼请求。上诉人保利房产公司不服，认为一审法院“违约金支付条件尚未成就”是错误的，合同约定的付款期限届满后，被上诉人邹俊毅就负有向上诉人支付违约金的义务，不应另案起诉，请求二审法院支持上诉人的上诉请求，依法改判。被上诉人邹俊毅辩称，不能按期支付完购房款系被上诉人不符合银行按揭贷款申请条件，非因被上诉人主观原因造成。二审中双方当事人均未提交新的证据，二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为被上诉人是否应当向被上诉人支付违约金。本案中，双方当事人对继续履行《商品房买卖合同》无异议，分歧在于被上诉人表示其无力支付剩余450000元房款，希望将合同的买受人变更为其母亲，以达到银行按揭贷款的申请条件，但保利房产公司不同意被上诉人的更名建议,但协商未果。本院查明双方签订的《商品房买卖合同》第六条“付款方式及期限”约定，剩余房款为向银行或住房公积金管理机构借款支付；合同之外双方又签订了《商品房买卖合同补充协议》，补充协议第五条约定，未成功办理银行贷款则选择全额支付剩余房款。本院认为，补充协议与合同相比，银行贷款不能则全额支付的余款约定，更加超过了买方的支付能力，也加重了买方的履约责任。因该协议由保利房产公司提供，应为系格式条款，审理中被上诉人陈述签订协议时并未仔细阅读有关条款，依据《中华人民共和国合同法》第四十条：“格式条款具有本法第五十二条和五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”之规定，本院认为，《商品房买卖合同补充协议》第五条有关未能通过银行贷款则全额支付剩余房款的约定无效，上诉人要求被上诉人承担违约责任无法律依据。双方当事人应协商、创造条件，使《商品房买卖合同》得以继续履行。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件本诉受理费4275元，由保利（德阳）房地产开发有限公司负担，反诉受理费2140元，由邹俊毅负担。二审案件受理费640元，由保利（德阳）房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 黄晓宇代理审判员 杨 文代理审判员 冯致远二〇一六年四月一日书 记 员 黄 静;志四川省德阳市中级人民法院民事判决书(2015)德民一终字第824号上诉人(原审原告、反诉被告)保利（德阳）房地产开发有限公司，住所地四川省德阳市经济技术开发区珠江东路99号，组织机构代码56764114-0。法定代表人吴章焰，董事长。委托代理人杨慧，四川泰常律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）邹俊毅，男，汉族，生于1991年10月25日，住四川省安县秀水镇西园干道北段，公民身份号码510724199110250837。委托代理人李峰，四川宗元律师事务所律师。上诉人（德阳）房地产开发有限公司（以下简称保利房产公司）因与被上诉人被告邹俊毅房屋买卖合同纠纷一案，不服旌阳区人民法院（2015）旌民初字第1282号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院查明：2014年5月28日，邹俊毅作为买受人，与出卖人保利房产公司签订《商品房买卖合同》及附件和《商品房买卖合同补充协议》，约定保利房产公司将位于德阳市河东区天山南路三段236号地块保利国际城纽约郡A区项目中的3幢1单元15楼2号住宅（预测绘建筑面积共153.03㎡，套内建筑面积128.07㎡）以总价649080元出售给邹俊毅，房款采用贷款方式付款，首付款为199080元，其余房款450000元，买受人在合同签订后的120日内通过银行贷款方式一次性支付给出卖人。补充协议第5条约定，选择银行办理按揭贷款的，买受人应在本协议约定的时间内向出卖人付清首付款，其余房款由买受人向银行申请按揭贷款的方式支付，并保证在本协议约定的时间内付至出卖人帐户。按揭贷款最终审定权在银行，买受人确保其愿意和能够遵循银行要求处理有关按揭贷款事宜。按揭贷款不成，不作为买受人不能付款的援引理由，买受人未按银行要求处理的或银行因任何理由未向买受人发放贷款的，买受人应主动积极另行采取措施确保出卖人在本协议约定的时间内收悉全部总房款，买受人承诺其具备该意愿和能力，否则视为买受人逾期付款。若非因出卖人原因（包括但不限于：买受人未能按时办理按揭贷款手续或被核准的贷款额度与原申请的贷款额度不一致或政策调整或买受人不符合发放按揭贷款的要求或未按银行审贷要求增加首付款或补充资料等），超过本协议规定的时间内，出卖人未收到银行划转的全部剩余房款或买受人主动自行补足的款项，则视为买受人违约逾期付款。出卖人已为买受人提供了办理按揭贷款的银行，如买受人自行联系其他银行办理贷款的，其与出卖人间并无法律权利义务关系，出卖人不予提供任何手续和担保，并不就此承担任何责任。另合同第十条约定，买受人未按照约定的时间付款的，（1）逾期在90日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，并于实际支付应付款之日起15日内向出卖人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之四的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金。合同第十一条约定，出卖人应当在2014年10月12日前向买受人交付该商品房。补充协议第11.1条约定，买受人应在交接房屋前缴纳商品房总价款、违约金、税费等，若买受人未履行上述义务，出卖人有权顺延交房并不承担任何违约责任直至买受人履行上述义务。当合同或补充协议约定的最后付款期限晚于合同第十条约定的交付期限的，视为合同约定交付期限变更为买受人全部完成上述义务之日起第十五日止。合同及补充协议还约定了其他事项。同日，邹俊毅又签署了《保利国际城项目客户确认书》，载明：“10.本人清楚如因个人原因造成按揭需要提高首付，需在当月补足，如当月未补足，则需改为分期及一次性。”合同签订后，邹俊毅如期支付了首付款199080元，但因未能按银行要求增加共同借款人或提高首付，剩余房款450000元至今未能按揭贷款成功，亦未通过其他方式向保利房产公司支付。保利公司房产公司亦未向邹俊毅交付房屋。原审法院认为，当事人双方所签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人应按合同约定严格履行义务。邹俊毅作为完全民事行为能力人，其在合同上签字的行为即表明知晓合同内容且同意按约定内容履行，故其辩称保利房产公司未向其告知合同内容致使其对合同内容不知情的意见，本院不予采信。根据双方陈述，本案本诉和反诉的主要争议焦点为《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》是应继续履行，还是应当解除。对此，原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，无法定或约定事由的，不得擅自解除合同。本案中，关于反诉原告邹俊毅主张解除合同的问题。根据合同约定，邹俊毅应在合同签订后的120日内通过银行贷款方式一次性支付给保利房产公司，如按揭贷款未成，邹俊毅应主动积极另行采取措施向保利房产公司支付全部总房款。另邹俊毅承诺其愿意和能够遵循银行要求处理有关按揭贷款事宜，如因其未按银行审贷要求增加首付款或补充资料等原因超过约定的支付时间，则视为其违约逾期付款。因此，按揭贷款或以其他方式支付剩余房款的义务均在邹俊毅。现因邹俊毅未能按银行要求增加共同借款人或提高首付致使贷款无法办理，责任在邹俊毅，而非保利房产公司，故邹俊毅以银行贷款无法办理致使房屋买卖的合同目的无法实现，并根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条之规定主张解除合同缺乏相应的事实依据，不能成立。另根据合同内容，当事人双方对办理按揭贷款的银行已有明确约定，即双方已达成合意，不存在保利房产公司恶意限制邹俊毅合法权益或违背公平、诚信原则等情形，邹俊毅以此主张解除合同亦缺乏事实依据，不能成立。根据合同约定，买受人未按期支付房款，则出卖人有权顺延交房，故邹俊毅主张保利房产公司逾期交房进而请求解除合同缺乏事实依据，亦不能成立。综上，邹俊毅主张解除商品房买卖合同既无法定事由，又无合同约定事由，而保利房产公司主张按照合同约定继续履行，故《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》应当继续履行。因此，本诉原告保利房产公司主张邹俊毅支付购房款450000元的诉请成立，本院予以支持；反诉原告邹俊毅主张解除合同并返还购房款及利息的诉请不能成立，原审法院不予支持。关于保利房产公司在本案中请求邹俊毅支付违约金的问题，根据合同约定，买受人邹俊毅应于合同签订后的120日内（即2014年10月25日前）向保利房产公司支付剩余购房款。如未按期履行付款义务且合同继续履行的，买受人应于实际支付应付款之日起15日内（逾期90日内）或30日内（逾期90日后）向出卖人支付违约金，违约金应自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，以每日按逾期应付款的万分之三（逾期90日内）或万分之四（逾期90日后）计算。现买受人邹俊毅未按期支付应付房款，已构成逾期付款违约，保利房产公司要求继续履行合同并支付违约金，但合同约定的违约金支付条件（即被告实际支付应付款之日起15日内或30日内）尚未成就，故保利房产公司在本案中一并主张违约金的请求不能成立，原审法院不予支持。保利房产公司可待条件成就后另行主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十五条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：1、被告邹俊毅于本判决生效之日起十日内向原告保利（德阳）房地产开发有限公司支付购房款450000元；2、驳回原告保利（德阳）房地产开发有限公司的其他诉讼请求；3、驳回反诉原告邹俊毅的诉讼请求。上诉人保利房产公司不服，认为一审法院“违约金支付条件尚未成就”是错误的，合同约定的付款期限届满后，被上诉人邹俊毅就负有向上诉人支付违约金的义务，不应另案起诉，请求二审法院支持上诉人的上诉请求，依法改判。被上诉人邹俊毅辩称，不能按期支付完购房款系被上诉人不符合银行按揭贷款申请条件，非因被上诉人主观原因造成。二审中双方当事人均未提交新的证据，二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为被上诉人是否应当向被上诉人支付违约金。本案中，双方当事人双方对继续履行《商品房买卖合同》无异议，但分歧在于被上诉人表示其无力支付剩余450000元房款，希望将合同的买受人更改变更为其母亲，以达到银行按揭贷款的额度申请条件，但保利房产公司不同意被上诉人的更名的建议。本院查明双方签订的《商品房买卖合同》系四川省建设厅、四川省工商行政管理局监制，合同第六条“付款方式及期限”约定，剩余房款为向银行或住房公积金管理机构借款支付。；合同之外双方又签订了《商品房买卖合同补充协议》，补充协议第五条约定了，未成功办理银行贷款则选择全额支付剩余房款，。本院认为，补充协议与合同相比，增加了银行贷款不能则全额支付的余款约定内容，更加超过了买方的支付能力，也加重了买方的履约责任。因，且该协议由保利房产公司提供，应为格式条款。，审理中被上诉人陈述签订协议时并未仔细阅读有关条款，依据《中华人民共和国合同法》第四十条：“格式条款具有本法第五十二条和五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”之规定，本院认为，《商品房买卖合同补充协议》第五条有关未能通过银行贷款则全额支付剩余房款的约定无效。被上诉人在签订合同时无法预见不能通过银行按揭贷款，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条有关因不可抗力免除当事人责任的规定，上诉人要求被上诉人承担逾期支付房款的违约责任应当予以免除，原审判决“保利房产公司可待条件成就后另行主张”的认定不符合法律规定。上诉人请求被上诉人支付违约金的主张不能成立，双方当事人应通过协商、创造条件，使《商品房买卖合同》得以继续履行。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件本诉受理费4275元，由保利（德阳）房地产开发有限公司负担，反诉受理费2140元，由邹俊毅负担。二审案件受理费640元，由由保利（德阳）房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长黄晓宇代理审判员杨文代理审判员冯致远二〇一六年四月一日书记员黄静 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