（2016）京0102民初881号

裁判日期: 2016-04-01

公开日期: 2016-07-03

案件名称

北京佳顺物业管理有限公司与曹雪莲物业服务合同纠纷一审民事判决书

法院

北京市西城区人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

北京佳顺物业管理有限公司,曹雪莲

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款

全文

北京市西城区人民法院民事判决书（2016）京0102民初881号原告北京佳顺物业管理有限公司，住所地北京市门头沟区城子市场街29号。法定代表人项小伟，总经理。委托代理人王永秀，北京市清华源律师事务所律师。被告曹雪莲，女，1978年4月24日出生。委托代理人杨国辉，男，1976年3月7日出生。原告北京佳顺物业管理有限公司（以下简称佳顺公司）与被告曹雪莲物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员郑宇昕适用简易程序公开开庭进行了审理。原告佳顺公司的委托代理人王永秀、被告曹雪莲及其委托代理人杨国辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告佳顺公司诉称：被告是北京市西城区xx大厦x号楼业主，原告于2010年通过茗筑大厦业主委员会招标方式，于2010年12月15日入驻xx大厦，与业主委员会签订物业服务合同。合同签订后，原告就严格遵守合同约定，向茗筑大厦每一位业主提供物业服务。茗筑大厦业主有520户，原告的服务得到了绝大部分业主的肯定，物业服务费按时支付率每年都在90%以上。但被告在没有任何合理理由的情况下，一直拒绝支付物业服务费，虽经原告多次催付，但被告依然未予支付，故诉请法院判令1.被告向原告支付2011年1月1日至2015年12月31日的物业服务费18986.04元；2.被告向原告支付物业服务费逾期支付的违约金1898.6元；3.被告承担本案全部诉讼费用。被告曹雪莲辩称：不认可原告起诉的事实和理由，我们合同只签订了2011年和2012年两年的合同。2013年开过业主大会，物业费涨价没有通过，业委会给我答复后续就没有签订过合同。原告提出物业服务费，原告主张的这段期间我确实没有交过物业费，是有很多客观原因存在，我们也没有收到过原告方的任何催缴通知，此期间事实上应该是原告方在提供服务。我只同意交2014年和2015年这两年的，也是同意交其中一部分，不同意支付违约金。原告投标时排名第二，不知道怎么就中标了，原告向业委会承诺重新做小区绿化，其次修建自行车棚，也没有履行承诺。原告实际投入保安和保洁部分是不相符，保洁当时承诺7人，现在只有3人；保安承诺有15人，现在实际不到10人。外包型的停车场，有一次停车我们的停车位被锁了，找物业他们不管让我们找保安。我们小区安保不好，我们家狗丢了，我们要报警时，物业才把狗给我们，物业不给我调监控，可是我们想了解事实真相。西门基本是敞开的，保安没有尽到职责，没有巡视和看守，南门也是无人看守。消防安全问题，按当时规定审批有一个环路，小区北侧、东侧路上建了一个给电动车充电的，占地面积比较大，存在隐患，北侧的两个门常年封闭，存在安全隐患物业没有尽职尽责。经审理查明：2010年11月23日，北京市西城区xx大厦业主委员会（甲方）（以下简称茗筑大厦业委会）与佳顺公司（乙方）签订《北京市西城区茗筑大厦物业服务合同》（以下简称《物业合同》），甲方委托乙方为座落于北京市西城区西站南路80号院的茗筑大厦项目提供物业服务，《物业合同》约定乙方按照双方约定的物业服务标准（见附件五）提供服务，乙方按照双方约定的整改方案（见附件六）来实施；物业服务期限为贰年，自2010年12月1日至2012年11月30日；物业服务收费方式为包干制，物业费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，住宅为1.98元/平方米/月；业主应当按一年交纳物业服务费，每次交费的具体时间为十二月一号。2012年11月30日以后，佳顺公司继续为茗筑大厦项目提供物业服务。2014年12月10日，茗筑大厦业委会与佳顺公司签订新的《物业合同》，约定物业服务期限为贰年，自2014年12月15日至2016年12月14日；住宅物业费标准为2.18元/平方米/月。自2010年12月1日至本案法庭辩论终结，佳顺公司为茗筑大厦项目提供了物业服务，曹雪莲未向佳顺公司支付2011年1月1日至2015年12月31日的物业服务费。另查，座落于北京市西城区北京西站南路80号院2号楼1602号房屋所有权人系曹雪莲，建筑面积为153.35平方米。经庭审质证，曹雪莲对佳顺公司提交的《物业合同》（包含附件五）两份、电梯定期检验报告、电梯使用标志的真实性予以认可；佳顺公司对曹雪莲提交的房屋产权证、照片（6）（7）、视频（2）、《物业合同》附件五、附件六、投标文件的真实性不持异议。佳顺公司对曹雪莲提供的照片（1）－（5）、视频（1）、微信聊天记录及王丽的证人证言的真实性不予认可。经本院到茗筑大厦小区调查，确定曹雪莲提供的照片（1）－（5）、视频（1）系在该小区内拍摄、录制，故对其真实性，本院予以确认。王丽系茗筑大厦业委会委员，代表业主行使权利、并履行义务，与本案具有利害关系，故对其证人证言本院不予采信。即使微信聊天记录具有真实性，但系茗筑大厦个别业主的意见，对其证明力本院不予确认。审理中，就茗筑大厦小区治安问题，本院通过派出民警了解到，2014至2016年间，小区内发生过外来人员跳楼事件、地库停放的车辆被盗事件及室内被盗事件。民警称此处属于原宣武区和丰台区的交界处，属于刑事案件多发地带，每年发生一两起刑事案件也属正常，近几年该小区治安还算不错。上述事实，有双方当事人陈述意见、《物业合同》（包含附件五、附件六）两份、电梯定期检验报告、电梯使用标志、房屋产权证、照片、视频两份在案佐证。本院认为：依法成立的合同，对合同双方具有法律约束力。茗筑大厦业委会与佳顺公司之间的《物业合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。茗筑大厦业委会代表全体业主与佳顺公司签订的《物业合同》，曹雪莲系茗筑大厦业主，该合同对曹雪莲具有约束力。2012年12月1日至2014年12月14日，虽然未签订《物业合同》，但是佳顺公司实际上为茗筑大厦项目提供了物业服务，此期间，佳顺公司与曹雪莲之间形成事实上的物业服务合同关系，曹雪莲理应按照之前的合同约定标准向佳顺公司支付物业服务费。曹雪莲居住的房屋所在区域由佳顺公司提供了物业服务，其应按照合同约定履行支付物业服务费的义务，佳顺公司要求曹雪莲给付物业费的主张，理由正当，证据充分，本院予以支持。佳顺公司第一项诉讼请求计算有误，根据其说明，本院予以调整。佳顺公司虽然在保洁、安保、秩序维护等物业服务方面存在一定的瑕疵，但此不能构成减免物业服务费的理由。故对于曹雪莲的抗辩理由，本院不予采纳。鉴于曹雪莲并非无故拖欠物业服务费，故对佳顺公司主张违约金的诉讼请求，本院不予支持。需要指出的是，物业管理是一种同时带有社会公共服务和个体服务特征的群体性服务，是一种全天候、不间断、全方位、多层次的过程性服务，而正由于物业服务的这一特征，致使其服务难免会出现一些问题，导致业主对物业公司服务的不满意而拒不交纳物业费，双方之间的矛盾由此而产生。创造良好、和谐的生活环境是物业公司和每一个业主的共同愿望，该愿望的实现一方面需要物业公司在诸多方面尽心尽力努力提高服务质量，另一方面也需要每一位业主的理解与配合。双方应该加强沟通，改善关系，业主提出的物业服务中的种种意见，既是对物业公司在今后工作中的督促和支持，也是对物业公司的一种鞭策，物业公司应认真对待业主的建议与意见，不断总结经验，以便更好地开展工作。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、本判决生效后七日内，被告曹雪莲给付原告北京佳顺物业管理有限公司二○一一年一月一日至二○一五年十二月三十一日的物业服务费一万八千五百八十六元；二、驳回原告北京佳顺物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果曹雪莲未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一百六十一元，由原告北京佳顺物业管理有限公司负担十八元（已交纳）；由被告曹雪莲负担一百四十三元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。代理审判员　　郑宇昕二〇一六年四月一日书　记　员　　李晓丛来源：百度搜索“”