（2015）江民初字第677号

裁判日期: 2016-04-01

公开日期: 2016-12-31

案件名称

蒋海航、李小红等与南宁长江企业投资集团有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

法院

崇左市江州区人民法院

所属地区

崇左市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

蒋海航,李小红,蒋宇,南宁长江企业投资集团有限公司

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款

全文

广西壮族自治区崇左市江州区人民法院民事判决书（2015）江民初字第677号原告蒋海航，男，1973年10月9日出生，汉族，户籍所在地住湖南省邵东县。原告李小红，女，1974年7月2日出生，汉族，个体户，户籍所在地湖南省邵东县，现住广西壮族自治区崇左市。系原告蒋海航的妻子。原告蒋宇，男，1996��6月29日出生，汉族，学生，户籍所在地湖南省邵东县。系原告蒋海航的儿子。三原告委托代理人董毛金，广西创和律师事务所律师。三原告委托代理人陈茜茜，广西创和律师事务所实习律师。被告南宁长江企业投资集团有限公司，住所地广西壮族自治区南宁市金湖某某路49号圣展独立公社大厦。法定代表人覃展敏，该公司董事长委托代理人莫隆芳，女，1985年9月15日出生，瑶族，南宁长江企业投资集团有限公司职员，住所地广西壮族自治区南宁市西乡塘区。委托代理人欧兴国，广西桂三力律师事务所律师。原告蒋海航、李小红、蒋宇诉被告南宁长江企业投资集团有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年6月29日立案受理后，依法由代理审判员李晓独任审理。于2015年11月26日公开开庭进行了��理。原告李小红及其委托代理人董毛金、陈茜茜，被告南宁长江企业投资集团有限公司的委托代理人莫隆芳、欧兴国到庭参加诉讼。原告蒋海航、蒋宇，被告南宁长江企业投资集团有限公司法定代表人覃展敏经传票传唤未到庭参加诉讼。本案因进行评估鉴定和补充调查，共扣除审限4个月。本案现已审理终结。原告蒋海航、李小红、蒋宇诉称，原告于被告处购买了崇左市山秀某某路中段东侧江州汇豪某某城第19栋116号房，原告与被告于2014年10月23日签订了《商品房买卖合同》，原告已于2012年7月23日向被告支付了全部房款563715元整。2014年10月29日缴纳了契税及印花税。双方口头约定应当在2012年12月31日前向原告交付房屋，但房屋实际交付时间是2014年2月13日，已逾期409天。按照《商品房买卖合同》第十条第1款第（2）项的约定，被告应按日向原告支付已付房款��分之一的违约金23056元。但被告逾期交房的违约行为给原告造成的损失远高于合同约定的违约金。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”第十七条：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”原告认为，应当以房地产评估机构评定的房屋租金价格为准确定违约金，即从2013年1月1日起至2014年2月13日止，被告应当向原告支付违约金33676元。原告于2014年1月9日，与多位业主共同以传真方式向被告发出了《��约通知书》，要求被告交付房屋及支付迟延交付违约金。按照合同第十七条第3款约定，被告应当在2015年1月10日前向房屋登记机构为原告申请所有权登记，并将以原告为产权人的房屋所有权证书交付原告。但至今被告仍没有向原告交付房屋所有权证书。按照合同第十七条第4款的约定，原告不退房的，被告应当按已付房款的0.2%向原告支付违约金即1127元。因此，被告已违反合同约定，应当承担相应的违约责任，故请求法院判令：一、判令被告立即履行为原告申请房屋所有权登记，并将以原告为产权人的房屋所有权证书交付原告；二、被告支付逾期交房违约金33676元（从2013年1月1日至2014年2月13日，违约金按评估机构评定的租金价格为准）；三、判令被告支付原告逾期办理房屋所有权证登记违约金1127元（按原告已付房款563715元的0.2%计算）；��、本案诉讼费用由被告承担。原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、《商品房买卖合同》一份、《房屋买卖合同登记备案证明》一份，证明原告与被告于2014年10月23日签订了商品房买卖合同，并于2014年10月24日进行了合同备案；2、《收据》两份、《税收缴款书》一份，证明原告已按合同约定履行交付房款、缴纳契税的合同义务；3、《江州汇豪某某城交房流程表》一份，证明本案房屋的实际交付时间是2014年2月13日，已逾期409天交付，被告构成违约；4、《履约通知书》，证明原告已要求被告履行交付房屋义务并要求支付迟延支付违约金的事实；5、中硕某某估字（2015）第257号价格评估报告书一份，证明本案商铺从2013年1月1日至2014年2月13日租金经广西中硕某某资产评估有限责任公司评估价值为33676元。被告南宁长江企业投资集团有限公司辩称，1、商品房买卖合同里交房时间是不可或缺的一项内容，合同连房屋交付的具体日期都没有约定，原告存在一定的责任。由于双方签订的合同没有约定交房时间，所以无法确认交房时间，原告主张的违约金起算点没有依据；2、交房的时间应以被告刊登在《左江日报》上的交房通知公告的交房时间即2013年12月16日为准；3、按照合同第九条“交付期限及交付条件”第二款第2项的规定，从2010年7月至2012年底，因合同约定非出卖人能控制的因素造成工期延误150多天，出卖人可以以施工监理日记为准据实相应延期交房；4、违约金的计算方法，合同有约定的按照合同的约定来计算，没有约定的才进行评估，本案《商品房买卖合同》已经约定违约金的计算标准。原告引用《最高法﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题﹥的解释》第十六条规定，被��对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、《交房公告》一份，证明被告于2013年12月11日将包含本案房屋在内的19号楼商铺统一在本地《左江日报》上刊登交商铺公告；2、2010年7月-2015年6月崇左国家一般气象站日降雨量达中雨量级（10毫米）以上统计表及2010年7月-2015年6月崇左国家一般气象站日最高温达35℃以上统计表，证明因天气原因导致被告无法正常施工，按照《商品房买卖合同》第九条约定，被告可以延期交付商铺；3、监理日记，证明施工期间因天气影响的施工天数为150多天；4、《商铺租赁合同》一份，证明本案商铺所处同地段同类商铺租金在2013年至2014年间每平方米每月不到30元。经过开庭质证，被告对原告提供的证据1、2、3无异议；对原告提供的证据4的真实性有异议，认为原告并不能证实被告确实已经收到，交房时间应以公告交房时间为准；且房屋是否达到交房条件不是凭借原告的个人认为；对原告提供的证据5的真实性无异议，但不认可评估结论。本院认为，原告提供的证据1、2、3，该证据客观真实，来源合法，与本案有关联，本院予以确认；对于原告提供的证据4《履约通知书》，被告有异议，且不能证实被告确实已经收到，本院不予确认；对于原告提供的证据5《评估报告书》，该评估结论是否作为本案的定案依据，本院将在判决理由部分阐述。原告对被告提供的证据1、2的真实性无异议，但对其证明的内容均不予认可，对证据3、4的真实性、合法性、关联性均不予以认可。本院认为，被告提供的证据1，因合同并没有约定交房时间以公告为准，故本院不予确认；对被告提供的证据2、证据3，监理日记中有关天气对施工方面的影响与崇左市气象资料基本能够相互佐证，本院予以确认；被告提��的证据4，该证据是否作为本案的定案依据，本院将在判决理由部分阐述。综合全案证据，本院确认以下法律事实：三原告向被告购买位于崇左市山秀某某路中段东侧江州汇豪某某城第19幢1单元116号房，建筑面积共45.58平方米，单价为人民币13466元每平方米，购房款总价563716元。双方签订了《商品房买卖合同》，但合同的交房日期还未填写。《商品房买卖合同》第九条交付期限及交付条件约定中，交付时间留空白，交付条件为依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第十条出卖人逾期交房的违约责任：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在90日之内，自本合同第九条规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之壹的违约金，合同��续履行。（2）逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之壹（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。第十二条交接2、买受人接到书面交楼通知之日起15天内，应及时与出卖人办理交房手续并接受房屋，如因买受人原因逾期接受的，视为买受人已接受，出卖人将房屋移交给物业服务公司进行管理，物管费用由买受人承担。3、买受人在出卖人编制的《房屋交接单》上签字同意接收房屋或者领取钥匙即视为对房屋已经验收并接受。自接收之日起房屋的风险（除建设施工质量外）由买受人承担。但被告至今未向房屋登记机构为原告申请房屋所有权登记。在《商品房买卖合同》中原、被告同意按照第十七条第3款第（1）项规定办理房屋��有权登记：买受人委托出卖人办理。出卖人应当在商品房交付使用后720日内，向房屋登记机构为买受人申请房屋所有权登记，并将以买受人为产权人的房屋所有权证书交付买受人。同时约定，因出卖人过错，导致本条约定的上述手续迟延办理的，双方同意按本条第4款第（3）项处理：买受人不退房的，出卖人按已付房价款的0.2%向买受人支付违约金。至2012年7月23日原告交清了全部购房款563716元。2013年12月11日被告在当地报纸左江日报刊登了涉及本案房屋的交商铺公告，公告兹定于2013年12月16日-2014年1月16日办理原告所购的19号楼商铺交铺手续。原告于2014年2月13日办理交房手续。至今，《商品房买卖合同》未补签交房时间。另查明，被告从原告第一次缴纳房款日2012年3月12日至2014年2月13日施工期间，因下雨造成不能施工共58天。在诉讼过程中，根��原告的申请，本院委托广西中硕某某资产评估有限责任公司对原告的商铺进行评估：本案房产从2013年1月1日至2014年2月13日租金评估值为33676元。针对双方的争议焦点，本院评析如下：1、关于交房时间如何认定的问题，经查，三原告所购房屋为江州汇豪某某城第19幢1单元116号房，与一同起诉审理的第19栋131号、125号、120号、121号、122号、126号为同一栋商铺，均是先口头约定交房时间事后补签合同确认，除了第19栋125号在合同约定的交付时间为2013年1月31日外，其他同栋商铺合同约定的交付时间均为2012年12月31日。而第19栋125号的业主也表明，口头约定的时间其实是2012年12月31日，只是补签合同的时候搞错了。被告提交的刊登在《左江日报》上“交商铺公告”，内容为：“江州汇豪某某城”项目19号楼商铺已具备交铺条件，兹定于2013年12月16日—2014年1��16日交房，亦证实了19号楼是作为一个整体符合交付条件的。三原告主张当时口头约定交房时间为2012年12月31日，且三原告已于2012年7月23日全部缴清房款，被告亦未主张有约定其他交房的时间，根据优势证据规则，三原告所主张的原、被告曾约定以2012年12月31日为交房时间显然更有说服力，且与其他同类案件的事实及“交商铺公告”相吻合，对三原告该主张，本院予以采纳。2、关于违约金如何计算的问题，本院认为，依法成立的合同，对当事人均有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，违反合同约定的当事人一方，应当按照合同和法律规定向另一方承担违约责任。原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，又未违反国家法律、行政法规的禁止性规定，应属有效。被告应于2012年12月31日前向原告交付符合交付条件的房屋，被告未能按期交付商品房给原告，已构成违约，应当承担违约责任，被告主张以在左江日报上的公告交房日即2013年12月16日作为交房日，但合同并未约定交房日期以交房公告为准，且原告对该交房公告并不认可，故被告该主张缺乏依据，本院不予采纳。根据合同的交接约定，则违约金的计算应当计算至买受人与出卖人办理交房手续之日止，即2014年2月13日，由此逾期超过90日还未交房的时间为408天。被告对合同约定无异议，但认为应根据《商品房买卖合同》第九条交付期限及交付条件第二款的约定，如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：其他非出卖人能控制的因素（如政府有关庆典、计划性停水、停电、雨水造成不能施工、交通管制、施工时间限制等），造成工期延误，出卖人可以施工监理日记为准据实相应延期交房，主张自��项目开工2010年7月份至2012年底，因合同约定非出卖人能控制的因素造成工期延误的有150天之多，应在被告延期交房的天数中予以扣除。根据被告提交的施工监理日记和崇左市气象局的统计，2012年3月12日至2014年2月13日下雨无法施工为58天，因天气因素导致无法施工，且原、被告双方有约定，本院确认交付房屋时间应予延期58天。据此根据合同的交接条款约定，违约金的计算应当计算至买受人与出卖人办理交房手续之日止，即2014年2月13日，由此逾期交房的时间为350天。关于具体的违约金问题，原告认为被告逾期交房的违约行为给原告造成的损失远高于合同约定的违约金，主张以违约造成的损失即以评估机构评估的房屋租金价格为准确定违约金数额，被告认为合同有约定的应按照合同的约定来计算，对此本院认为《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条明确规定适用的前提是商品房买卖合同没有约定违约数额，才能参照其他标准确定违约数额。本案中，《商品房买卖合同》中明确约定了逾期交房被告应承担的违约责任，该约定是双方当事人的真实意思表示，也未违反法律禁止性规定，原、被告理应受此约定之约束，故对原告该请求本院不予支持，逾期交房的违约金为19730.06元（563716×1÷10000×350）。关于逾期未办理房屋产权登记问题，原告认为被告至今仍未为原告办理已经违约，按照《商品房买卖合同》第十七条规定，被告应按已付房价款的0.2%向原告支付违约金，对此被告无异议，因此逾期办理房屋所有权证违约金为1127.43元（563716×0.2%）。但原告要求被告立即履行为原告申请房屋所有权登记，并将房屋所有权证书交付原告的请求，因办理房屋所有权证书涉及多部门，不是被告��位自己就能办理的，对原告该项请求，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告南宁长江企业投资集团有限公司应支付原告蒋海航、李小红、蒋宇逾期交房违约金19730.06元；二、被告南宁长江企业投资集团有限公司应支付原告蒋海航、李小红、蒋宇逾期办理房屋所有权证违约金1127.43元；三、驳回原告蒋海航、李小红、蒋宇其他诉讼请求。案件受理费人民币916元，因适用简易程序减半收取458元，由原告蒋海航、李小红、蒋宇负担229元，由被告南宁长江企业投资集团有限公司负担229元；本案评估费1800元，由原告蒋海航、李小红、蒋宇负担。上述应付款项，义务人应于本案生效判决送达之日起七日内履行完毕，逾期则依法加��支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起两年内，向本院或本院同级被执行财产所在地人民法院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于崇左市中级人民法院。代理审判员　李　晓二〇一六年四月一日书　记　员　吴海月附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或��赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。