（2016）京03民终131号

裁判日期: 2016-03-05

公开日期: 2016-03-30

案件名称

蒋光辉与广东康景物业服务有限公司北京分公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

法院

北京市第三中级人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

蒋光辉,广东康景物业服务有限公司北京分公司

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五十四条第一款；最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）：第七十二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

北京市第三中级人民法院民事判决书（2016）京03民终131号上诉人（原审原告）蒋光辉，男，1962年2月5日出生。被上诉人（原审被告）广东康景物业服务有限公司北京分公司，营业场所北京市朝阳区广渠路28号215号楼南B110e。负责人陈日群，总经理。委托代理人张蝶，女，1988年10月15日出生。上诉人蒋光辉因与被上诉人广东康景物业服务有限公司北京分公司（以下简称康景物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2015）通民初字第23618号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月5日受理后，依法组成由法官李坤担任审判长，法官金圆圆、法官霍思宇参加的合议庭，于2015年1月18日召集��方当事人进行了询问，于2016年3月4日公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。蒋光辉在一审中起诉称：蒋光辉因购买合生时代中心的商品房，开发商北京合生北方房地产开发有限公司委托康景物业公司向蒋光辉交付商品房钥匙及办理入住手续。康景物业公司以不签订《前期物业服务协议》即不交钥匙的手段，强行要求蒋光辉与康景物业公司签订含有显失公平条款的《前期物业服务协议》。该协议第十一条“违约责任”部分第（三）款对甲方（蒋光辉）的违约责任规定：“甲方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳物业管理费及有关代收代缴费用的，乙方有权要求甲方补交，并从逾期之日起，按日向乙方支付应付未付款总额千分之五的滞纳金”。而第（四）款对乙方（康景物业公司）的违约责任却规定：“乙方违反本协议，擅自提高收费标��或乱收费的，甲方有权要求乙方清退多收费用并退还利息”。蒋光辉拖欠费用的滞纳金按每日千分之五计算，折合年利率高达182.5%，而康景物业公司多收费用仅支付利息，目前一年期贷款利率仅为4.6%，前者是后者的39.7倍，二者可谓天壤之别，显失公平。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第五十四条规定，在订立合同时显失公平的合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。据此，蒋光辉有权请求人民法院将康景物业公司的违约金标准变为与蒋光辉相同的标准，故提起本案诉讼，请求人民法院判令：1.变更蒋光辉与康景物业公司之间签订的《前期物业服务协议》第十一条第（四）款为：“乙方违反本协议，擅自提高收费标准或乱收费、多收费的，甲方有权要求乙方退还多收费用，并从多收之日起，按日向甲方支付多收费用总额千分之五的违约金。”2.诉讼费由康景物业公司承担。康景物业公司在一审中答辩称：康景物业公司不同意蒋光辉的诉讼请求，也不认可蒋光辉提出的事实理由。在合同签订的时候，双方是真实意思表示，蒋光辉也是认可协议的内容的，所以才签的字。一审法院审理查明：康景物业公司系北京市通州区马驹桥镇合生时代中心小区的物业管理服务公司。蒋光辉系合生时代中心I5号楼1205室的业主。2014年9月30日，蒋光辉（甲方）与康景物业公司（乙方）签订《前期物业服务协议》。《前期物业服务协议》第五条“物业管理服务费用”部分约定：“乙方按建筑面积每月每平方米3.3元收取物业服务费”。《前期物业服务协议》第七条“代收代缴费用”部分约定：“受有关部门和单位的委托，乙方可以提供水费、电费、煤（燃）气费、供暖费、房租等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），收费标准执行政府规定。”《前期物业服务协议》第十一条“违约责任”部分约定“（一）甲方违反本协议，使乙方未达管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正；（二）乙方违反本协议，未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正；（三）甲方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳物业管理费及有关代收代缴费用的，乙方有权要求甲方补交，并从逾期之日起，按日向乙方支付应付未付款总额千分之五的滞纳金；（四）乙方违反本协议，擅自提高收费标准或乱收费的，甲方有权要求乙方清退多收费用并退还利息；”。本案一审审理过程中，蒋光辉自认其为律师，称在看到《前期物业服务协议》时其觉得显失公平，但不签拿不到房屋钥匙，故于2014年9月30日与康景物业公司签订了上述协议；康景物业公司辩称蒋光辉签订协议意味着其对协议内容是认可的，并且不能单从条款上认定协议显失公平。一审法院判决认定：一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平。显失公平会造成当事人在给付与对待给付之间失衡或造成利益不平衡。显失公平制度设立的目的是禁止或限制一方当事人获得超过法律允许的利益。首先，蒋光辉与康景物业公司所签订的《前期物业服务协议》行文简洁、清楚明了，蒋光辉作为完全民事行为能力人，且系具有专业法律知识的法律人，其在签署《前期物业服务协议》时应当能够知晓协议内容，了解相关法律规定，清楚相应法律后果，并愿意承担由此而产生的法律责任。其次，蒋光辉并未提供��分证据证明其在签署《前期物业服务协议》时，康景物业公司利用了自身优势或者利用蒋光辉没有经验致使其签署了《前期物业服务协议》。再次，双方《前期物业服务协议》中有关违约责任的约定，系双方确认的，为确保合同全面履行的一种约束，在合同全面、顺利履行的情形下，并不会发生上述条款的适用问题。另外，物业公司有权自行收取的物业管理服务费或者接受委托代收代缴的水费、电费等，均系一般城市居民日常生活中必须交纳的费用，且每一个缴费周期或每次需要缴纳的费用数额并不高，纵然完全适用违约责任条款，相应滞纳金数额也不至于使得普通居民负担不起。结合以上几点可知，蒋光辉主张双方之间的《前期物业服务协议》显失公平，缺乏相应依据，故其要求变更该协议中违约条款的诉讼请求，该院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回蒋光辉的诉讼请求。蒋光辉不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉，其主要上诉理由是：一、一审判决适用法律不当。根据《合同法》第五十四条规定，请求人民法院撤销或变更合同，只须显失公平一个客观要件即可，并未附加其他任何条件。一审判决无视《合同法》明确规定，给显失公平的合同附加并无法律依据的要件，适用法律明显不当。二、一审判决认定事实错误。蒋光辉在一审所提交的证据足以证明在签署《前期物业服务协议》时，康景物业公司利用了其自身优势。蒋光辉于2014年9月29日来收房，但在办理收房手续时，其他各项手续均已办完，只差签署《前期物业服务协议》和交钥匙时，蒋光辉发现《前期物业服务协议》的违��责任条款显失公平，即要求康景物业公司修改，但遭拒绝，康景物业公司在蒋光辉签署《前期物业服务协议》前拒绝向蒋光辉交付钥匙，蒋光辉当天就没有收成房。但因蒋光辉是专程从海南来北京收房，没有时间和康景物业公司耗下去，只好第二天再次来收房，无奈之下签署了显失公平的《前期物业服务协议》。一审期间，蒋光辉已经提交《前期物业服务协议》、《合生时代中心入住手续会签单》及《收楼物品移交清单》予以证明。三、一审判决将普通居民负担得起作为不得变更康景物业公司违约责任标准的理由是没有依据的。综上所述，《前期物业服务协议》所规定的双方违约责任标准相差近40倍，显失公平至为明显，一方当事人利用优势或者利用对方没有经验并不是变更显失公平合同的法定要件，而且本案康景物业公司也利用了不交付房屋钥匙这一优势，一审判决适用法律不当，认定事实错误。故蒋光辉上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持蒋光辉的诉讼请求。康景物业公司服从一审法院判决。其未向本院提交书面答辩意见，但其在本院庭审中口头答辩称：蒋光辉未提供证据证明双方的合同显失公平以及蒋光辉系受胁迫签署合同。康景物业公司请求二审法院维持一审判决，驳回蒋光辉的上诉请求。双方当事人均未向本院提交新的证据。本院二审审理期间依法补充查明以下事实：经询，双方当事人均认可蒋光辉在实际履行《前期物业服务协议》过程中并未发生违约行为，如期交纳了物业管理费等各项费用。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。上述事实，有《前期物业服务协议》、《合生时代中心入住手续会签单》、《收楼物品移交清单��及双方当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：本案的争议焦点为康景物业公司与蒋光辉签订的《前期物业服务协议》是否构成显失公平而可变更。《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款规定：下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或撤销：…（二）在订立合同时显失公平的。《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第72条规定，一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平。显失公平制度设立的目的是禁止或限制一方当事人获得超过法律允许的利益。本案中，蒋光辉主张康景物业公司利用优势地位使其签订了《前期物业服务协议》，对此其提交《合生时代中心入住手续会签单》、《收楼物品移交清单》佐证，主张上述文件签订日期与《前期物业服务协议》不一致，系康景物业公司以领取涉案房屋钥匙为条件使其签订《前期物业服务协议》。本院认为，蒋光辉在未提交其他充分证据证明的情况下，仅凭上述证据签订日期不一致不足以证明康景物业公司利用了优势地位。蒋光辉作为具备专业法律知识的完全民事行为能力人，在签订《前期物业服务协议》时对于协议的内容、签订过程及法律后果都应清晰的认知及判断，并应承担由此而产生的法律责任。此外，在《前期物业服务协议》得到全面履行的情况下，不会适用违约条款。结合本案已经查明的事实以及蒋光辉本人陈述，一审判决认定《前期物业服务协议》不构成显失公平并无不当，本院予以维持。依法成立的合同，对各方当事人具有法律约束力，当事人均应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案双方当事人订立协议的主体身份、内容等均符合法律规定，合法有效，本院予以确认。现上诉人的上诉理由缺乏事实和法律依据，其上诉请求本院不予支持。综上，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费35元，由蒋光辉负担（已交纳）。二审案件受理费70元，由蒋光辉负担（已交纳）。本判决为终审判决。审　判　长　　李　坤代理审判员　　金圆圆代理审判员　　霍思宇二〇一六年三月五日书　记　员　　沈　力更多数据：搜索“”来源：