（2016）粤0114民初71号
裁判日期: 2016-03-31
公开日期: 2017-01-11
案件名称
周志诚与刘彤、广州花都雅居乐房地产开发有限公司、广州市花都雅居乐物业管理服务有限公司商品房预售合同纠纷2016民初71一审民事判决书
法院
广州市花都区人民法院
所属地区
广州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
周志诚,刘彤,广州花都雅居乐房地产开发有限公司,广州市花都雅居乐物业管理服务有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百一十一条；《中华人民共和国建筑法（2011年）》：第六十条第一款，第十三条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤0114民初71号原告：周志诚，住广州市花都区。原告：刘彤，住广州市花都区。两原告委托代理人：李院锋，广东古谷律师事务所律师。被告：广州花都雅居乐房地产开发有限公司，住所地广州市花都区。法定代表人：黄咏东。委托代理人：黄均洪，广东伟伦律师事务所律师。委托代理人：姚纪宁，广东伟伦（广州）律师事务所律师。被告：广州市花都雅居乐物业管理服务有限公司，住所地广州市花都区。法定代表人：刁小军，该公司总经理。委托代理人：彭雯静，系该公司员工。委托代理人：陈江丽，系该公司的员工。原告周志诚、刘彤诉被告广州花都雅居乐房地产开发有限公司（以下简称雅居乐房地产公司）、广州市花都雅居乐物业管理服务有限公司（以下简称雅居乐物业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年1月4日立案受理后,依法由审判员刘丽琼适用简易程序于2016年1月27日公开开庭进行了审理。原告周志诚及原告周志诚、刘彤的共同委托代理人李院锋，被告雅居乐房地产公司的委托代理人黄均洪，被告雅居乐物业公司的委托代理人彭雯静、陈江丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周志诚、刘彤诉称:2005年3月7日原告与被告雅居乐房地产公司签订《广东省商品房买卖合同》，约定原告向被告雅居乐房地产公司购买位于广州市花都区凤凰北路32号11号楼Y41座1202房，并于同日签订一份《关于露台/花园的补充协议》，约定原告拥有该房屋70.47平方米的露台。2005年12月25日原告收楼。2013年上半年，原告发现上述房屋露台漏水，多次要求两被告进行修复，两被告均拒绝。原告无奈，于2014年12月7日与广东星艺装饰集团广州有限公司花都分公司（以下简称星艺公司）签订《合同书》，约定由星艺公司对漏水露台进行修复，修复耗时30天。修复后，经结算工程款为38113.93元。在修复过程中，原告聘请了广州仲恒房屋安全鉴定有限公司（以下简称仲恒鉴定公司）对上述露台进行鉴定，鉴定结论为：1、房屋的渗水情况主要表现在：天面吊顶层的渗水发黄痕迹、混凝土板的渗水痕迹及钟乳状结晶物、梯间墙根处的渗水痕迹、踏步台阶木板的发黄现象、开仓后地面找平层的潮湿现象；渗漏原因为防水功能失效所致。…4、混凝土楼板中有木块埋藏，原因为该处钢筋混凝土梁为反梁，在施工时混凝土凝结后，露在外面的木块模板被拆除，而在混凝土楼板内部的木块模板未拆除；留在楼板中木块形成洞孔，不符合《混凝土结构工程施工质量验收规范》（GB50204—2002）第8.1.1条之规定。综上所述：该房屋鉴定区域钢筋混凝土屋面板质量存在严重缺陷。该鉴定机构并给出了处理建议：1、对房屋鉴定区域楼面重新做防水处理；2、清除混凝土中的木块，并用高强度细石混凝土填充捣固封闭处理。2015年6月星艺公司出具了《关于雅居乐某Y41—1202东露台屋面防水的证明》，对其修复方案进一步说明：由于该露台的混凝土楼板及反梁某存在多处木头的先天缺陷，施工中如取出将会破坏原有的混凝土和反梁结构，影响房屋安全。经评估后确定：露出原有混凝土和反梁面的木板部分切除，周围采用高强度细石混凝土填充捣固封闭处理的施工方案，再采取正常的“一道防水设防”要求施工。因存在“先天缺陷”，该防水修复工程在一定年限、预计五年后存在再次漏水的隐患。上述房屋的土地使用年限截至2068年12月30日，即房屋至今尚有53年使用年限，按5年修复一次，上述露台后续还需10次修复。由于上述房屋的漏水情况发生在2013年上半年，两被告拖延处理，原告无奈之下在2014年年底自行进行修复，原告及家人也因居住环境的破漏无法度过欢乐祥和的春节，精神上受到伤害。综上，原告房屋露台的漏水问题是两被告房屋质量存在严重缺陷造成的，由此造成的损失两被告应当赔偿。据此，请求法院判令：1.两被告连带赔偿原告维修工程款38113.93元；2.两被告连带赔偿后续维修工程款381139.3元；3.两被告连带赔偿鉴定费6000元；4.两被告连带赔偿原告误工费27000元；5.两被告连带赔偿原告精神损失费10000元；6.本案诉讼费用由两被告承担。被告雅居乐房地产公司辩称：一、双方约定的屋面防水保修期限为5年，至答辩人发现露台漏水为止，已经超出免费保修期限，故答辩人无须赔偿被答辩人维修工程款。此外，被答辩人诉称的高达38113．93元维修工程款，答辩人认为，该款项只是被答辩人与星艺公司议定的合同价款，该合同由被答辩人委托第三方签订，签订合同时答辩人未予认可，维修时答辩人并不知情，该笔费用是否实际产生、是否合理、是否用于其诉称的维修项目，答辩人并不清楚。二、后续维修费用尚未产生，亦无确切证据表明必定会产生，故答辩人无须赔偿被答辩人后续维修工程款。三、答辩人交付了合格房产，并不存在质量问题，无须承担鉴定费用。四、被答辩人要求答辩人赔偿误工费、精神损失费没有事实和法律依据。综上，答辩人向被答辩人交付了质量合格的房屋，并在答辩人承保的保修期内始终积极严格履行房屋保修义务，被答辩人的诉请无事实和法律依据，请求法院依法驳回被答辩人的全部诉讼请求。被告雅居乐物业公司辩称：本案系由被答辩人与雅居乐房地产公司签订的商品房预售合同引发的诉讼，涉案房产的出卖人是雅居乐房地产公司，买受人是被答辩人周志诚、刘彤。答辩人与被答辩人之间是委托物业管理关系，并无买卖合同关系。根据答辩人与被答辩人签订的《业主临时公约前期物业管理协议》第二条的约定，答辩人只负责对房屋共用设施及其运行的维护和管理，而被答辩人的诉求是露台防水保修，该露台不在该约定范围之内。综上，答辩人与被答辩人之间并无买卖合同关系，根据合同相对性原则，被答辩人以标的物存在质量问题为由，请求答辩人与出卖人承担连带责任，无事实和法律依据，请求法院依法驳回被答辩人的全部诉讼请求。经审理查明：涉案房屋位于广州市花都区凤凰北路32号11号楼Y41座1202房，权属人为周志诚、刘彤，建筑面积211.86平方米，土地使用年限至2068年12月30日。雅居乐房地产公司为涉案房屋所在小区的开发商，雅居乐物业公司为涉案房屋所在的小区提供物业管理服务。2005年3月7日，周志诚、刘彤与雅居乐房地产公司签订《广东省商品房买卖合同》，约定周志诚、刘彤向雅居乐房地产公司购买位于广州市花都区凤凰北路32号11号楼Y41座1202房。合同第十六条保修责任约定：买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担。签订合同当天，周志诚、刘彤与雅居乐房地产公司还签订一份《关于露台/花园的补充协议》，约定周志诚、刘彤在所购楼宇土地使用权年限内拥有该商品房露台70.47平方米的使用权，该露台的面积不纳入《商品房买卖合同》第五条所约定的套内建筑面积差异处理中。乙方对露台的使用必须服从雍某物业管理公司的管理指导。2005年12月25日周志诚、刘彤办理了收楼手续。《住宅质量保证书》约定的保修项目、保修期限及保修责任如下：地基和主体结构的保修期限为使用年限50年，保修期内如因设计或施工的原因造成建筑物的地基下陷、开裂倾斜及主体结构构件开裂、变形破损超出国家设计规范的规定值时，建设单位将无偿进行修复至符合有关规定和标准；屋面防水保修期限为5年，保修期内如因设计、施工或所用防水材料的质量问题造成屋面漏水，建设单位将无偿进行维修至符合有关规定和标准；墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏的保修期限为5年（管道渗漏2年），保修期内如因施工或所用防水材料的质量问题造成墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道漏水，建设单位将无偿进行维修至符合有关规定和标准；墙面、顶鹏抹灰层脱落的保修期限为2年，保修期内如因施工质量问题造成墙面、顶鹏抹灰层脱落，建设单位将无偿进行维修；……《广东省商品房买卖合同》的附件《前期物业管理协议》约定由雅居乐物业公司对涉案房屋所在小区进行物业管理。协议第一条第一款甲方的权利和义务第1点约定：对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序进行维护、修缮、服务与管理。第二条第一款房屋共用部位的维护和管理约定：共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道、大堂等。2013年上半年，周志诚、刘彤发现上述房屋露台漏水，于2013年6月16日要求雅居乐房地产公司和雅居乐物业公司维修，并填写了客户诉求处理单（主要内容：家里有三处漏水：1.一楼主人房天花有漏水痕迹；2.复式楼梯有漏水现象；3.二楼房间墙脚周边有渗漏、掉灰。客户服务中心意见：管家与工程部及外包防水公司上门查看，原因分析：二楼公共平台空中花园外立面与天面接嵌位置渗漏，导致三点位置漏水，须重做防水。外包公司提供方法：由空中花园前柱子沿着墙脚一直做防水到公共排水口位置，须打掉一排地砖再复原。责任部门处理意见：现场确认是花园平台处渗水造成，现保修期已过，请业主请人维修或请物业做有偿服务，价位在3000元左右）交雅居乐物业公司，未果。2014年12月7日，周志诚与星艺公司签订《装饰装修工程施工合同》，约定由星艺公司包工包料对漏水露台进行修复，工期30天，星艺公司出具了工程装修报价预算书及工程装修结算书，修复完毕后，周志诚、刘彤支付了工程款38113.93元。在修复过程中，周志诚委托仲恒鉴定公司对上述露台漏水原因进行鉴定。2015年1月31日，仲恒鉴定公司出具鉴定报告，鉴定结论为：1、房屋的渗水情况主要表现在：天面吊顶层的渗水发黄痕迹、混凝土板的渗水痕迹及钟乳状结晶物、梯间墙根处的渗水痕迹、踏步台阶木板的发黄现象、开仓后地面找平层的潮湿现象；渗漏原因为防水功能失效所致。…4、混凝土楼板中有木块埋藏，原因为该处钢筋混凝土梁为反梁，在施工时混凝土凝结后，露在外面的木块模板被拆除，而在混凝土楼板内部的木块模板未拆除；留在楼板中木块形成洞孔，不符合《混凝土结构工程施工质量验收规范》（GB50204—2002）第8.1.1条之规定。综上所述：该房屋鉴定区域钢筋混凝土屋面板质量存在严重缺陷。处理建议：1、清除混凝土中的木块，并用高强度细石混凝土填充捣固封闭处理；2、对该房屋鉴定区域楼面重新做防水处理。周志诚为此支付了鉴定费6000元。2015年6月星艺公司向周志诚、刘彤出具《关于雅居乐某Y41—1202东露台屋面防水的证明》，对其修复方案进行说明：按GB50345-2004《屋面工程技术规范》要求中之Ⅳ级标准--防水层合理使用年限为5年，但因该露台的混凝土楼板及反梁某存在多处木头的先天缺陷，施工中如果全部取出将会破坏原有的混凝土和反梁结构，影响房屋安全。经评估后确定--将原混凝土和反梁某露出原有混凝土和反梁面的木头部分切除，周围采用高强度细石混凝土填充捣固封闭处理的施工方案后，再采取正常的“一道防水设防”要求施工。因存在“先天缺陷”，该防水修复工程在一定年限、预计5年后存在再次漏水的隐患。雅居乐物业公司称其接到周志诚、刘彤诉称的漏水问题要求处理后将情况转告雅居乐房地产公司，雅居乐房地产公司委托雅居乐物业公司在按成本收取维修费的前提下向周志诚、刘彤提供该维修项目的有偿服务。雅居乐物业公司于2015年2月2日派员进入现场着手进行防水处理，在施工过程中，因双方对使用何种防水材料品牌等发生争议，雅居乐物业公司将此情况告知雅居乐房地产公司，雅居乐房地产公司回复雅居乐物业公司，如周志诚、刘彤坚持必须使用其指定的材料品牌，则不提供此项服务。因周志诚、刘彤与雅居乐物业公司协商未果，雅居乐物业公司的人员撤场。周志诚认为涉案露台漏水需要修复的工期为30天，造成其误工1.5个月，按其月收入18000元，要求赔偿误工费27000元，提供了时间为2014年1-12月的个人所得税完税证明一份，拟证明其收入情况。本院认为:本案的争议焦点为：一、雅居乐房地产公司对涉案房屋露台的渗漏应否承担维修责任及应否赔偿周志诚的损失。二、雅居乐物业公司应否与雅居乐房地产公司承担连带责任。一、《房屋结构可靠性检测鉴定报告》虽为周志诚、刘彤自行委托鉴定机构作出，雅居乐房地产公司对该鉴定报告不予认可，但雅居乐房地产公司没有提供证据或有充分理由足以反驳该鉴定报告的合理性并向本院申请重新鉴定，因此本院对周志诚委托仲恒鉴定公司作出的《房屋结构可靠性检测鉴定报告》予以认可。根据该鉴定报告的鉴定结论，涉案房屋露台渗漏的原因为防水功能失效所致，该房屋鉴定区域（即涉案露台）钢筋混凝土屋面板质量存在严重缺陷。房屋作为一种特殊的商品，在合理使用寿命内，开发商必须确保地基基础工程和主体结构的质量。房屋的主体结构是指在房屋建筑中由一种或多种材料等若干构件连接而成，具备足够的强度、刚度和稳定性，能够承受建筑物上各种负载的平面或者空间体系，是建筑物主体工程的重要组成部分。露台作为涉案房屋的屋面（屋顶），是建筑物主体工程的重要组成部分，属房屋的主体结构。根据合同法规定，买卖合同的出卖方对所售物品负有质量担保义务，开发商在出售房屋时应当保证售出的房屋无质量瑕疵，否则即为违约，就应当承担瑕疵担保责任。本案中，经鉴定，涉案房屋的露台存在质量缺陷，根据《广东省商品房买卖合同》中《住宅质量保证书》约定的保修项目、保修期限及保修责任，地基和主体结构的保修期限为使用年限50年。因此，虽然涉案房屋露台渗漏发生在《住宅质量保证书》中雅居乐房地产公司承诺的屋面防水5年保修期之后，但涉案房屋露台渗漏的原因不是防水层正常使用情况下产生的渗漏，而是因为涉案露台的混凝土楼板中有木块埋藏，混凝土屋面板质量存在严重缺陷所致。因此，雅居乐房地产公司对露台存在的质量缺陷应在房屋主体结构50年使用年限内承担保修责任。周志诚、刘彤在多次要求雅居乐房地产公司及雅居乐物业公司维修未果且严重影响其正常居住的情况下雇请装修公司修复露台漏水产生的维修费用应由雅居乐房地产公司承担。另，周志诚因露台漏水而自行聘请专业的鉴定公司对漏水的露台进行鉴定所支出的鉴定费用应认定为周志诚、刘彤的损失。为此，周志诚、刘彤请求雅居乐房地产公司赔偿维修工程款38113.93元及鉴定费6000元，理据充分，本院予以支持。至于周志诚、刘彤主张的每隔5年需要维修一次的维修费用，因该维修费用既没有实际发生，也不必然必定发生，故对周志诚、刘彤主张后续的10次维修费本院不予支持。周志诚、刘彤可在实际发生后另行主张权利。周志诚、刘彤主张赔偿误工费，仅提供了周志诚2014年的个人所得税完税证明，不足以证明周志诚产生了1.5个月的误工费损失，本院对此不予支持。另，本案为合同纠纷，周志诚、刘彤请求赔偿精神损失费，没有法律依据，本院不予支持。二、本案为商品房预售合同纠纷，周志诚、刘彤与雅居乐物业公司之间是物业管理服务关系，与本案商品房买卖关系并非同一法律关系，根据合同相对性原则，周志诚、刘彤以房屋存在质量问题为由要求雅居乐物业公司与雅居乐房地产公司对露台的维修费、鉴定费、误工费、精神损失费承担连带赔偿责任，没有法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十一条，《中华人民共和国建筑法》第六十条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下:一、被告广州花都雅居乐房地产公司开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告周志诚、刘彤支付露台维修费38113.93元；二、被告广州花都雅居乐房地产公司开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告周志诚、刘彤支付鉴定费6000元；三、驳回原告周志诚、刘彤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4117元，由原告周志诚、刘彤负担3724元，被告广州花都雅居乐房地产公司开发有限公司负担393元。审判员 刘丽琼二〇一六年三月三十一日书记员 邓月凤 关注公众号“”