（2016）粤03民终2731号
裁判日期: 2016-03-26
公开日期: 2016-04-27
案件名称
陈结慧,蔺立群与张天英,中原地产代理（深圳）有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省深圳市中级人民法院
所属地区
广东省深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
蔺ｘｘ,陈ｘｘ,张ｘｘ,ｘｘ地产代理（深圳）有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤03民终2731号上诉人（原审被告、反诉原告）蔺xx，住所地广东省深圳市龙岗区。委托代理人曾辰华，广东鹏浩律师事务所律师。上诉人（原审原告、反诉被告）陈xx，住所地广东省深圳市南山区桃园。委托代理人郑志勇，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。委托代理人郑中云，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）张xx，住所地陕西省渭南市临渭区。委托代理人曾辰华，广东鹏浩律师事务所律师。委托代理人杜蓉，广东鹏浩律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）xx地产代理（深圳）有限公司，住所地广东省深圳市福田区深南大道xx。法定代表人李耀智，执行（常务）董事。委托代理人张慧，住所地湖南省麻阳苗族自治县，系第三人公司员工。上诉人蔺xx因与上诉人陈xx、被上诉人张xx、被上诉人xx地产代理（深圳）有限公司（以下简称xx公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2015）深南法民三初字第782号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2015年5月7日，陈xx（买方）与蔺xx（卖方）签订编号为207311的《二手房买卖合同》，约定卖方将涉案房产转让给买方，转让价款为394万元，签约当日支付定金20万元，合同生效后30日内再向卖方支付定金19.4万元，定金由双方约定的第三方监管；买方以按揭贷款的方式支付合同约定购房款，买方须于2015年6月15日前（含当日）将除定金、交楼押金之外的剩余首期款（以银行贷款为准）支付至买卖双方约定的银行监管账号或其它第三方监管账号，买方须于2015年6月15日前（含当日）向按揭银行提交按揭贷款的申请资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续；在买方按照本合同上述约定将楼款一次性支付至买卖双方指定的第三方监管账号或取得银行贷款承诺函，且卖方已取得房产证原件之日起三个工作日内，买卖双方须签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续；如买方未按照合同约定期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过5日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价20%的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金；如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过5日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价20%的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金；该合同备注条款约定，定金20万元，其中10万元在签合同当日买方自行支付给卖方，另外定金19.4万元在业主本人签署全权委托书给担保公司且查完档没有任何债务纠纷的情况下2个工作日自行支付给卖方，以及其它内容。该合同卖方代理人处由张xx签名。陈xx和xx公司均陈述，张xx在签订协议时是有授权的，蔺xx将授权委托书通过微信发给xx公司业务员，xx公司业务员向陈xx出示，双方确认后签订买卖合同，同时张xx承诺尽快把授权书原件寄过来，事后也把原件寄到xx公司处。陈xx提交了上述微信截图作为证据，蔺xx、张xx对该证据不予认可，蔺xx、张xx否认张xx在签订协议时有授权。同日，张xx（甲方）与陈xx（乙方）签订《﹤房地产买卖合同﹥补充协议》，约定甲方承诺已取得交易物业产权人之授权出售上述交易物业，并保证在签署本协议之日起30日内（含当日）向乙方出示公证授权委托书，并提交给居间方；或是在签署本协议之日起30日内（含当日），直接由产权人在《二手房买卖合同》上卖方处补签；若甲方违反上述第一条约定，则甲方须向乙方按上述《二手房买卖合同》约定之成交价款394万元之20%支付违约金。同日，张xx作为卖方代理人、陈xx、xx公司签订《资金托管协议》，载明买、卖双方同意将定金10万元、交楼押金1万元托管在xx公司处。同日，张xx作为卖方代理人与陈xx签订《确认书（价格变更）》，约定双方签署《深圳市二手房买卖合同》时，售价写为深圳市规划和国土资源委员会官网评估价。同日，张xx签署《声明书》，声明通过合法途径取得涉案房产产权等。同日，陈xx在xx公司处刷卡支付了定金10万元，庭审中，xx公司认可该10万元仍托管在xx公司处。张xx出具了两份收款收据，分别载明收到涉案房产定金10万元。2015年5月8日，陈xx根据张xx的指示向蔺xx中国银行账户转入款项10万元。庭后，蔺xx向原审法院提交网银转账记录，已于庭后向陈xx退回定金10万元。2015年5月13日，张xx向xx公司快递了《公证委托书》，该《公证委托书》系蔺xx于2015年4月30日签署，载明蔺xx授权张xx处理买卖涉案房产的相关事宜，张xx可以代替蔺xx签房产买卖合同、收款收据等买卖房产过程中发生的相关事宜，张xx持有蔺xx身份证原件，是涉案房产的合法委托代理人，委托时间从2015年5月1日起至10月1日；并备注：香港李汉生律师知道此事，公证中。蔺xx陈述，张xx签订合同后没有及时告知蔺xx，蔺xx于2015年5月7日从xx公司处得知签约事宜，该委托书系xx公司要求其倒签，签订合同时并无此委托书，蔺xx于5月8日在授权委托书上签名，并从英国寄回。庭审中，陈xx和xx公司陈述双方签订合同后，仍沟通协商合同履行事宜，后由于房价上涨，蔺xx发函明确不卖房。2015年6月16日，蔺xx向陈xx邮寄《无效委托书和合同呈情书》，载明卖方委托人张xx与陈xx签订的《二手房买卖合同》及《资金监管协议》，该合同有遗漏一些重要的内容；另因委托人未经政府授权公证处公证，为无效的委托；且受委托人张xx年近八十，无法理解、明白及配合执行相关条款，请配合修改该合同，在2015年6月17日前会给予一个优惠和支持，过期后果自负。蔺xx陈述，其回国后看到《二手房买卖合同》、《资金托管协议》、《房地产买卖合同之补充协议》、《确认书（价格变更）》等文件后，认为上述文件违法且无效，拒不同意追认。各方均在庭审中确认，蔺xx于当日表示不同意出售涉案房产。2015年6月18日，xx公司向蔺xx发函催告其履行合同。2015年6月29日，陈xx向蔺xx、张xx发函催告其履行合同。上述邮件通过邮政EMS邮寄，均显示妥投。蔺xx、张xx否认收到上述邮件。陈xx提交了微信聊天记录、评估报告等证据拟证明蔺xx曾授权张xx买卖房产及蔺xx想获得更高房价而违约，涉案房产于2015年7月27日评估的市场价值为4819490元。蔺xx、张xx对上述证据不予认可，xx公司予以认可。蔺xx、张xx提交了医院诊断证明书拟证明张xx患有中风，多发性脑梗死，脑萎缩，意识不清；蔺xx、张xx提交了结婚证、《证明》、护照，机票、刑事判决书及释放证明、起诉书及南山区人民法院受理通知书，拟证明：1、蔺xx与贾栋是夫妻关系，该案房产是夫妻共同财产；2、《二手房买卖合同》系贾栋被刑拘期间未经贾栋知晓、同意而签订，为无效合同；3、贾栋已在原审法院另案起诉，请求确认涉案合同无效；4、《二手房买卖合同》签订时，蔺xx本人旅居国外，直到2015年6月11日才回到中国大陆（北京）。陈xx、xx公司对除结婚证、司法文书之外的其余证据不予认可。以上事实，有《二手房买卖合同》、收据、《﹤房地产买卖合同﹥补充协议》、《公证委托书》、《资金托管协议》、函件及庭审笔录在卷佐证，足以认定。陈xx在原审中诉请：1、解除陈xx与蔺xx、张xx签订的《二手房买卖合同》；2、蔺xx退还购房定金20万元；3、蔺xx支付违约金78.8万元；4、张xx连带承担上述责任；5、诉讼费由蔺xx、张xx承担。蔺xx、张xx在原审中提起反诉，请求判令：1、确认张xx与陈xx于2015年5月7日签订的《二手房买卖合同》无效；2、确认张xx与陈xx于2015年5月7日签订的《二手房买卖合同》补充协议无效；3、确认张xx与陈xx于2015年5月7日签订的《资金托管协议》无效；4、确认张xx与陈xx于2015年5月7日签订的《确认书（价格变更）》无效；5、确认张xx与陈xx于2015年5月7日签订的《声明书》无效。原审法院认为，关于《二手房买卖合同》的效力，首先，《二手房买卖合同》虽为张xx作为蔺xx的代理人签订，陈xx和xx公司均表示在签约时，蔺xx将授权委托书通过微信发给xx公司业务员，双方确认后才签订买卖合同；其后，张xx亦向xx公司快递了由蔺xx签署的《公证委托书》。对此，原审法院认为，上述《公证委托书》系蔺xx的真实意思表示，是否对其进行公证并非该委托书是否有效的形式要件，蔺xx通过《公证委托书》授权张xx在2015年5月1日起至10月1日期间代其处理买卖涉案房产的相关事宜，可以代其签房产买卖合同、收款收据等买卖房产过程中发生的相关事宜，蔺xx已对张xx代理其签订《二手房买卖合同》及出售涉案房产的行为进行追认。其次，蔺xx、张xx提交了结婚证、刑事判决书及释放证明等拟证明蔺xx与贾栋是夫妻关系，该案房产是夫妻共同财产，《二手房买卖合同》是贾栋被刑拘期间未经贾栋知晓、同意而签订的，系无效合同。对此，原审法院认为，涉案房产登记在蔺xx名下，经蔺xx追认后，合同即生效，即使涉案房产为夫妻共同财产，贾栋对房产买卖不知情且不同意，并不影响涉案合同的效力。故原审法院认为，《二手房买卖合同》系各方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的禁止性规定，合法有效，各方当事人均应依约履行。同理，张xx作为蔺xx代理人签署的《资金托管协议》、《声明书》等也为真实有效。张xx与陈xx签订《﹤房地产买卖合同﹥补充协议》是张xx和陈xx的真实意思表示，合法有效。故对于蔺xx、张xx反诉请求确认上述协议无效的诉讼请求，原审法院不予支持。张xx作为卖方代理人与陈xx签订的《确认书（价格变更）》，约定双方签署《深圳市二手房买卖合同》时，售价写为深圳市规划和国土资源委员会官网评估价，该约定因逃避税收，损害国家利益而无效。对于蔺xx、张xx请求确认《确认书（价格变更）》无效的诉讼请求，原审法院予以支持。原审法院认为，蔺xx在对张xx签订涉案合同的行为进行追认后，又于2015年6月16日向陈xx邮寄《无效委托书和合同呈情书》主张合同无效，各方均在庭审中确认，蔺xx于当日表示不同意出售涉案房产，蔺xx的行为已构成违约。因陈xx起诉请求解除编号为207311的《二手房买卖合同》，故涉案的合同于陈xx的起诉状送达蔺xx之日即2015年8月5日解除。因涉案合同已解除，故蔺xx应向陈xx返还收取的定金，蔺xx已于庭审后向陈xx返还定金10万元，托管在xx公司处的定金10万元由xx公司迳行返还陈xx。至于陈xx要求蔺xx支付定金78.8万元的诉讼请求，因蔺xx申请调低违约金，陈xx亦未举证证明其实际损失达到78.8万元，结合本案案情及陈xx支付的定金数额，故原审法院酌情调低违约金为60万元。至于陈xx要求张xx承担连带责任，并无法律及合同依据，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、陈xx与蔺xx（张xx作为代理人）签订的编号为207311的《二手房买卖合同》于2015年8月5日解除；二、蔺xx应于判决生效之日起十日内向陈xx支付违约金60万元；三、中原地产代理（深圳）有限公司应于判决生效之日起十日内向陈xx返还托管的定金10万元；四、陈xx与蔺xx（张xx作为代理人）签订的《确认书（价格变更）》为无效合同；五、驳回陈xx的其它诉讼请求；六、驳回蔺xx、张xx的其它诉讼请求。本诉案件受理费6840元，保全费5000元，由陈xx负担3451元，由蔺xx负担8389元；反诉案件受理费9580元，由蔺xx负担。上诉人蔺xx不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令，1、撤销（2015）深南法民三初字第782号民事判决第二项；2、变更第一项判决，解除陈xx与张xx2015年5月7日签订的《二手房买卖合同》；3、本案诉讼费由陈xx负担。上诉事实与理由：一、根据合同法的规定，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则、全面履行合同，包括合同的主要义务和附随义务。本案中陈xx即未完全履行付款的主要义务，也未履行通知的附随义务。二、根据合同第四条第2项、第二十条的约定，买方应在2015年6月15日之前交付赎楼款，数额以银行计算为准。陈xx提交的证据1、33、43均说明陈xx对于其支付赎楼款的义务是明确知晓的。双方合同约定陈xx应支付定金39.4万元，但其仅支付20万元定金。依照合同法及担保法规定，约定定金的定金足额支付之日合同生效。虽然合同约定签字生效，但陈xx没有按约定支付定金也是违约的。陈xx未在合同约定的期限内履行给付赎楼款的主要义务，属于根本性违约。三、陈xx预谋不履行附随义务。1、蔺xx代理人张xx，年事已高且患脑萎缩症，不会使用微信等现代通讯工具，仅可接听电话。陈xx既不与张xx积极联系，也未与蔺xx联系，而仅通过xx公司业务员许茂林从中传递意思表示。陈xx向张xx电话通知的时间为2015年6月2日，晚于合同约定的2015年5月27日后三日的时间约定，可见其在办理资金监管时没有适当履行通知义务。2、因蔺xx不在国内，代理人张xx的特殊情况，陈xx在交易中处于优势地位，且故意不适当履行义务。陈xx在看房时假冒别人名义看房、不依约履行合同及通知义务，均表现出不诚信。在陈xx已违约的前提下，蔺xx提出增加购房款继续履行合同并不违约。而陈xx却采取暴力手段，恶意诋毁、破坏的行为侵犯了蔺xx的合同变更与解除权。3、陈xx在原审中对提交的证据进行了变造，且未完整提供微信记录等证据。四、与其委托人违反法定义务，谋取蔺xx的利益。xx公司业务员许茂林作为中介服务人员，在签订合同时不签订中介合同、合同也未加盖中介公司印章，却将合同转让给另一家中介公司深圳市世鑫记地产经纪有限公司。许茂林向蔺xx隐瞒了房产行情变化的事实，在未取得代理人公证书原件的情况下，促成双方签订合同，违反了《房地产经纪管理办法》的规定，依此足以认定，本案中促成合同的行为是违法的。五、违约损失的确定及利益归属。陈xx在2015年5月27日前未交付赎楼款，该时点之后的利益，即归于业主，损失由买方赔偿。六、2015年5月7日的《房地产买卖协议》补充协议中第一条明确约定要出具公证委托书或由物业产权人在《二手房买卖合同》上补签名。充分证明该合同签订时陈xx和中介方都明知张xx没有取得授权。张xx的行为必须按照约定的两种方式得到物业产权人的追认才有效。而本案中陈xx没有取得物业产权人的公证委托书或由物业产权人在《二手房买卖合同》上补签名。合同对蔺xx不发生法律效力。七、《确认书（价格变更）》违法无效，房屋买卖的核心是价格，双方必须对房屋买卖价格进行重新约定，合同才能履行。陈xx是知道其因《确认书（价格变更）》违法无效，要求履行合同法院不会支持，才不主张继续履行合同，说明陈xx根本不想买房，反而主张追究蔺xx违约责任，以谋取利益。八、涉案房产是蔺xx与贾栋的夫妻共同财产，张xx签订合同时未征得贾栋的同意，贾栋也以诉讼方式提出异议，因此该房屋买卖合同对贾栋无法律效力。九、《二手房买卖合同》第十四条明确约定要业主签署全权委托书给担保公司，本案业主没有在该合同上签名，也没有出具公证委托书，合同应当认定对蔺xx不发生法律效力。十、《二手房买卖合同》中的买卖双方的违约约定都是格式合同，处于选择状态，选择适用必然产生分歧，依法应当选择最小的违约责任承担条款，双倍返还定金。原审判决的违约金过高。应当按实际损失为基础，兼顾合同履行情况，当事人过错及预期利益等因素，根据公平和诚实信用原则予以衡量。十一、本案不是蔺xx单方根本性违约，而是双方合意解除合同，因此不得以根本性违约来追究蔺xx的责任。上诉人蔺xx二审庭审中补充上诉称，一、双方仍在合同的磋商阶段，具体有四点。1、税负不明确且无效；2、赎楼约定相互矛盾，合同的第六条约定是卖方赎楼，第八条约定是买方赎楼；3、剩余定金19.4万元的支付前后矛盾，一个约定的是6月7日，另外一个约定是业主签署授权委托书给担保公司之日起，并查证房产无纠纷才支付；4、价格前后矛盾，合同约定的是实价394万元，后来的价格变更，是按照深圳市官网评估价来定；因此，蔺xx和陈xx是直到陈xx起诉之前仍在磋商阶段。二、买方构成根本性违约。1、双方签订的两份合同，交易价格不同，形成了阴阳合同，损害了卖方的合法权益。2、陈xx6月7日没有交付约定的19.4万元定金、未在约定的6月15日之前支付首期款及向银行申请按揭。3、6月16日到18日，双方进行合同洽谈，但6月29日陈xx就起诉解除合同。四、涉案房产为夫妻共同财产，蔺xx的丈夫贾栋已就涉案买卖合同提起无效诉讼，本案应中止审理，原审法院未中止违反法定程序。五、在张xx与陈xx签订合同后，没有经过产权人的确认，不是法律上规定的追认；蔺xx事后写的授权委托书是对委托代理权的追认，并不是对合同内容和条款的追认。六、定金性质为证约定金，合同签订所附定金条款没有履行完毕，在约定的定金交付之日，最后期限届满之前，要约可以撤销。七、合同参与双方都存在违约事实，所以仅是承担合同法第42条规定的缔约过失责任。八、请求法院根据合同法第114条第三款和司法解释二第27条做出公正的判决。陈xx针对蔺xx的上诉当庭答辩称，一、陈xx已按照二手房买卖合同的约定支付定金。《二手房买卖合同》第14条对定金支付进行重新约定，具体为“另外定金19.4万元，在业主本人签署全权委托书给担保公司且查完档状态处于抵押，没有什么债务纠纷的情况下，两个工作日自行支付给卖方”，该条款为手写，其已对前款定金支付进行变更，定金支付应以本条为准，正是因为蔺xx没有按照合同的约定办理赎楼授权手续，致使剩余定金的支付条件没有成就。二、《公证委托书》是蔺xx的真实意思表示，张xx在该授权下所签署的《二手房买卖合同》合法有效，蔺xx已为张xx代理其签署的《二手房买卖合同》及《补充协议》的行为已经进行追认。本案的涉案房产，即使为夫妻共同财产，但该涉案房产在产权登记部门登记在蔺xx的名下，对外具有公示效力。即使贾栋对房产买卖不知情且不同意的情况下，不影响涉案合同的效力。三、《二手房买卖合同》第六条第二款明确约定，赎楼义务由蔺xx承担。陈xx没有赎楼义务，也没有支付赎楼款的义务，在本合同第八条约定中陈xx仅承担赎楼公证费用，只是办理赎楼的公证费用，并不是承担赎楼款的义务。四、陈xx已按照合同约定支付定金、履行义务，也积极与蔺xx沟通交易的细节。相反，蔺xx未按约定赎楼，还提出月供由陈xx来承担、涉案房产出售需所在公司批准、提高成交价格至426万等要求或推脱，根本原因是因为房价迅猛增长，事实上在2015年6月19日蔺xx便以455万元的价格将涉案房产再次转让给案外人。五、蔺xx一房二卖的行为足以证明其违约的恶劣性。涉案房产经评估2015年7月27日的价值为4819490元，比双方成交价增值879490元。蔺xx因房价上涨所获得的增值价值已高于20％违约责任数额，相反陈xx也因房价上涨造成再次购买房产的成本增加。陈xx本人此前已将自有居住房产卖出，现已无力再另行购买其他房产。上诉人陈xx不服原审判决向本院提起上诉，请求判令：1、撤销原审判决第二项，依法改判蔺xx向陈xx支付违约金788000元；2、由蔺xx承担本案一审、二审的诉讼费用。上诉事实与理由：一、蔺xx作为一个完全民事行为能力人，其完全清楚并理解其签署的《房地产买卖合同》对其所产生法律约束力，其知晓因违约行为对其所产生的法律责任。在本案中，正是由于蔺xx的原因，致使双方无法继续履行《房地产买卖合同》，蔺xx应当严格遵守《房地产买卖合同》的约定，按成交价20%的违约金承担违约责任。二、蔺xx承担20%的违约责任，并不足以弥补陈xx无法继续履行合同所造成的损失。首先，自2015年3月30日中国人民银行、住建部、银监会联合发布《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》后，深圳的房价一路飙升。蔺xx也因此选择不继续履行合同。涉案房产经评估2015年7月27日总值为4819490元，比双方成交价增值879490元之多。也就是说，陈xx因为蔺xx的时间耽搁，想要重新购买相同地段相同面积的房子至少要多支付87万元。其次，陈xx此次购房属于改善住房买卖，陈xx于2015年3月28日以低价签署合同卖出个人正在居住的房产，且诚信履行了合同。蔺xx的违约行为致使陈xx只能租房居住，陈xx所遭受的损失远远超过87万元。三、陈xx因涉案房屋买卖合同不能履行导致的损失超过合同约定的20%的标准，原审法院在此基础又予以调低为60万元，导致蔺xx因违约行为获利，因此原审法院调低违约金违反公平原则和诚实信用原则。蔺xx针对陈xx的上诉当庭答辩称，答辩意见与我方的上诉意见一致。被上诉人张xx当庭答辩称，与蔺xx答辩意见一致。被上诉人xx公司当庭答辩称，一、根据买卖双方及xx公司签订的《资金监管协议》第六条第三款约定，对于处于争议中的托管资金，丙方即中介方有权根据法院生效的裁决文书放款，买卖双方均对此没有异议，xx公司基于保护交易双方利益，遵从法院裁决生效放款没有不妥。二、其他答辩意见与一审一致。原审判决查明事实清楚，本院予以确认。本院二审庭审中，陈xx提交了一份案外人起诉蔺xx的起诉状及开庭信息，目的是证明蔺xx于2015年6月19日将涉案房产出售给案外人，价格为455万元。蔺xx二审庭审中提出《公证委托书》为朋友模仿其字迹书写，并提出鉴定申请，但未提交任何证据证明。本院认为，本案争议的焦点为张xx与陈xx签订的《二手房买卖合同》的效力及合同违约方的确定。涉案《二手房买卖合同》是张xx以蔺xx代理人的身份签订，蔺xx主张其提交的《公证委托书》是朋友书写并非其本人出具，不是其真实意思表示且也未经过公证，因此其未对张xx的代理行为予以追认。本院认为，首先，蔺xx提交的《无效委托书和合同呈情书》及在原审中的陈述均认可《公证委托书》为其出具，仅因为没有公证而无效，现蔺xx在二审中又否认其该陈述，但未提交任何相反证据推翻其自认事实，本院对其提出的鉴定申请不予准许，对其该主张不予采纳。其次，《公证委托书》虽然未经公证，但是《二手房买卖合同》中并未约定委托书公证为合同生效的条件，张xx与陈xx签订的《﹤房地产买卖合同﹥补充协议》中，张xx承诺出示公证委托书，是其对陈xx的单方承诺，也并非合同的生效形式要件。而蔺xx出具的《公证委托书》中已明确授权张xx出售涉案房产、签订房屋买卖合同等权限，张xx代理蔺xx签订的《二手房买卖合同》属于《公证委托书》的权限范围，因此该合同为双方当事人真实意思表示，合法有效；同时，涉案房产即使为蔺xx与贾栋的夫妻共同财产，也不影响《二手房买卖合同》本身的效力。此外，《二手房买卖合同》中约定的赎楼义务并不矛盾，而定金支付则应以手写条款为准，涉案房产的成交价格也应以该合同的约定为准，蔺xx认为双方合同仍处于磋商阶段的主张与事实不符，本院不予采信，双方应遵照《二手房买卖合同》的约定履行各自义务。陈xx已按《二手房买卖合同》的约定支付了20万元的定金，剩余19.4万元定金依据合同手写条款的约定，应于蔺xx本人签署全权委托书给担保公司且查完档没有任何债务纠纷的情况下2个工作日内由陈xx支付给蔺xx，但事实上，蔺xx并未按约定出具全权委托书给担保公司，陈xx支付剩余定金的条件尚未成就，其未支付剩余定金不构成违约；合同中约定的支付首期款的时间为2015年6月15日前，但一方面，蔺xx没有履行前述出具全权委托书给担保公司的义务，另一方面，蔺xx于2015年6月16日即明确表示不同意出售涉案房产。因此，涉案《二手房买卖合同》是因蔺xx的根本违约而解除，蔺xx上诉认为陈xx为合同违约方的主张不成立，本院不予支持。蔺xx作为违约方应承担相应的违约责任，陈xx上诉认为原审法院酌定的违约金60万元过低，请求蔺xx按照合同成交价20%的标准即78.8万元承担违约责任，本院认为，陈xx在涉案《二手房买卖合同》的履行过程中仅支付了定金20万元；同时，其明确知晓蔺xx不同意出售涉案房产的时间为2015年6月16日，此时，其已可采取措施减少损失扩大，而陈xx提交的评估报告的评估时间为2015年7月27日，并不能反映2015年6月16日的房屋成交价格，不能以此作为其损失的依据。本院认为，根据双方的过错程度、合同履行阶段以及兼考虑陈xx提交的蔺xx2015年6月19日将涉案房产出售给案外人的价格的情况，原审将违约金调低为60万元并无不当，本院予以维持。综上所述，蔺xx、陈xx的上诉理由均不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费共计13860元，由蔺xx负担9800元，由陈xx负担4060元。本判决为终审判决。审 判 长 马 龙代理审判员 许 莹 姣代理审判员 周 敏二〇一六年三月二十六日书 记 员 张东阳（兼）附录相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 更多数据：