（2016）浙0402民初1029号
裁判日期: 2016-03-26
公开日期: 2016-06-22
案件名称
李晓锁与嘉兴中润丽丰置业有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
嘉兴市南湖区人民法院
所属地区
嘉兴市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李晓锁,嘉兴中润丽丰置业有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第九十三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十二条
全文
浙江省嘉兴市南湖区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0402民初1029号原告：李晓锁。委托代理人：张春峰、余佳丽，浙江万宝律师事务所律师。被告：嘉兴中润丽丰置业有限公司，住所地：浙江省嘉兴市水晶大厦1幢1301室。法定代表人：蔡丽萍，董事长。委托代理人：祝晨，系被告公司员工。原告李晓锁与被告嘉兴中润丽丰置业有限公司（以下简称嘉兴中润公司）房屋买卖合同纠纷一案，向本院提起诉讼，本院于2016年2月29日受理后，由审判员成剑斌独任审判，于2016年3月21日、3月25日两次公开开庭审理了本案。原告委托代理人张春峰、被告委托代理人祝晨均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李晓锁起诉称，原、被告于2014年2月26日签订《浙江省商品房买卖合同》，约定原告向被告购买嘉兴市龙凤路北的利丰商业中心北区2-121号商铺一套，建筑面积39.06平方米，交付三证的日期为2014年8月30日之前，又约定出卖人自约定日期90日以后仍不能交付权属证书或者登记证明的，买受人可以退房。买受人退房的，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房款退还买受人，并自约定日期至实际退款之日止，按日向买受人支付已交付房价款的万分之一的违约金。合同生效后，原告履行了自己的全部义务，向被告全额付清了购房款961286.75元，但被告至今无法办理房屋产权证书。故原告诉请判令：一、解除原、被告签订的《浙江省商品房买卖合同》；二、被告退还原告购房款961286.75元，契税28838.6元，维修基金3127.2元，办证工本费893元，合计994145.55元。被告嘉兴中润公司答辩称，不同意解除合同，不存在返还房款及费用的问题，因为被告已经交房，违约金问题也不存在。一、被告没有违反合同第十六条的约定，具备交房条件后，到办理初始权属登记至少有三个月的时候，本案中约定交房时间为2014年5月30日，被告在2014年7月24日向原告发出交房通知，通知7月28日交房，办证时间也应该往后延期。因此初始权属证书的办理应该在10月底，根据合同该日后还可以延长90天时间，至2015年1月底，此时被告已取得初始产权登记，原告委托被告代办产权证，等被告办理完毕之后通知原告。双方曾签订补偿协议，约定原告自愿放弃合同解除权。故请求法院驳回原告的诉讼请求。针对自己的主张，原告提供了下列证据：1.浙江省商品房买卖合同一份，证明双方于2014年2月27日签订商品房买卖合同，被告未按约定的期限取得并交付房屋权属证书，原告主张退房有合同依据。3．不动产销售发票一份，证明原告支付购房款961286.75元的事实。4．收款收据三份，证明原告向被告支付了契税28838.6元、维修基金3127.2元、嘉兴麟来房地产信息咨询有限公司收取的办证工本费893元的事实。经质证，被告对上述证据真实性无异议。针对自己的抗辩，被告提供了下列证据：1．交房流转单一份，证明被告已于2014年7月31日向原告交付房屋。2．补偿协议一份，证明交房时双方已就交房逾期违约金、房屋面积补差等进行协商处理，被告给付了违约金，原告自愿放弃了解除合同的权利。3．收条一份，证明双方就扣除房屋租金之后对房价的约定。4．房产证一份，证明被告就涉案房屋已于2015年1月20日取得初始产权登记。经质证，原告对上述证据的真实性无异议，证据1显示原告已经将办证资料全部提供给了被告，房款已全部交清；证据2仅能证明对于逾期交房的责任已经处理，并不涉及其他的违约责任；证据3与本案无关，这是被告为了达到前三年不付租金的目的；证据4仅证明被告办证的时间，但也没有在约定的期限内办理转移登记给原告。本院认证如下：对原、被告提供的证据均予以认定。本院经审理，认定案件事实如下：2014年2月26日，原、被告签订商品房买卖合同，原告向被告购买利丰商业中心2-121号房，该商品房的设计用途为商业服务，建筑面积约39.06平方米（套内建筑面积23.38平方米），总价960549元，付款方式约定为：买受人于签订合同时付清房款。合同第九条约定出卖人应在2014年5月30日前将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1.建设工程经竣工验收合格并取得建设工程竣工验收备案证明；2.取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；用水、用电等商品房正常使用的基本条件。合同第十条1（2）约定出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的10%向买受人支付违约金。合同第十六条约定出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房房屋所有权证。约定出卖人承诺于2014年8月30日前取得上述规定的土地、房屋权属证书，交付买受人。买受人委托出卖人办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定时间内交付权属证书，约定日期起90日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的万分之一／日承担违约责任，约定日期起90日以后出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列第1／2项处理：（1）买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房款退还给买受人，并自约定日期至实际退款日止，按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金；（2）买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。在涉案的商铺竣工验收合格后，2014年7月31日双方办理了房屋交付手续，并签订补偿协议一份，明确被告支付原告逾期交房违约金13813.52元，原告再补偿房屋面积差价737.75元、被告代收契税28838.6元，维修基金3127.2元，并且约定原告自愿放弃就原合同要求被告承担违约责任，解除合同的权利。在两者相抵之后，原告支付了上述款项，同时向代办产权证的“嘉兴市麟来房地产信息咨询有限公司”支付了办证工本费893元，被告开具了不动产销售发票。2015年1月20日被告取得涉案商铺的房屋所有权初始登记。此后未办理产权转移登记。双方就此事处理未达成一致。本院认为，本案原、被告签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，符合法律规定，对双方均具有法律效力。根据双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点在于：原告是否有权依据合同第十六条的约定主张解除合同，即被告是否存在承诺期限90天以上，且未取得并交付初始产权证书的的情形。根据合同约定，交付房屋与取得初始产权登记分别为2015年5月底和8月底，间隔三个月时间，在到期后又有90天的宽限期限，该90天内买受人仅可要求出卖人承担违约责任但不享有合同解除权，从条款目的考察，90天内买受人应当容忍而不得主张解除合同，均是为了合同能够继续履行、留给出卖人办理初始产权登记的必要合理的期间以促成交易。在被告逾期交付房产的情况下，双方达成补偿协议且原告放弃因逾期交房的合同解除权，应当认为双方均愿意继续履行合同，以达成各自合同目的。双方对合同的履行均应当具备诚信、诚意的态度，故被告辩称交付房屋延期，其取得初始登记的期限也应顺延的观点具有合理性。故应当给予被告必要合理的期间用以办理初始产权登记，以尽量促成合同的履行。被告通知2014年7月28日可以交房，从2014年7月31日办理房屋交付手续起，按三个月期间计算，被告应当于2014年10月31日之前取得产权初始登记，在该日后的90天内原告可以向其主张违约金，只有在超过90天（三个月），即2015年1月31日后才可以行使合同解除权。本案中被告于2015年1月20日取得初始登记，未超过该期限；关于产权转移登记，因合同约定原告的产权转移登记委托被告办理，所以被告无须在取得产权登记的期限内再将初始证书交付原告。而对转移登记办理完毕的期限，双方在合同中并无约定，况且从原告主张的约定合同解除条款“约定日期起90日以后出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的…”表述看，未及时办理产权转移登记也不是约定的合同解除条件。因此对于委托办理产权转移登记的要求，原告随时可以主张，而不能据此要求解除房屋买卖合同。综上，原告主张适用买卖合同第十六条第四款2（1）解除合同，根据查明的事实不符合约定解除的条件，其诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告李晓锁的诉讼请求。案件受理费7109元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。审判员 成剑斌二〇一六年三月二十六日书记员 王 欢 来自