（2016）粤1972民初8091号
裁判日期: 2016-03-20
公开日期: 2017-08-15
案件名称
广州市萨弗物业管理有限公司东莞分公司与杨真,史萍物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
东莞市第二人民法院
所属地区
东莞市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
广州市萨弗物业管理有限公司东莞分公司,杨真,史萍
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《物业管理条例（2007年修正）》：第七条，第四十二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条
全文
广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1972民初8091号原告：广州市萨弗物业管理有限公司东莞分公司。住所地：广东省东莞市虎门镇新湾金湾花园7D区商铺**号。统一社会信用代码为91441900797779268T。负责人：刘谦,该公司总经理。委托诉讼代理人：简伟立，广东浩瀚明扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：欧阳美美，广东浩瀚明扬律师事务所律师。被告：杨真，男，汉族，1962年3月4日出生，住北京市西城区，被告：史萍，女，汉族，1957年2月15日出生，住江苏省南京市白下区，原告广州市萨弗物业管理有限公司东莞分公司诉被告杨真、史萍物业服务合同纠纷一案，本院于2016年7月19日立案受理后，依法由审判员温建伟适用简易程序独任审判。后本案转为适用普通程序，由审判员温建伟担任审判长，与人民陪审员何淑贞、李少华组成合议庭，于2017年3月10日公开开庭进行了审理，原告广州市萨弗物业管理有限公司东莞分公司的委托诉讼代理人欧阳美美到庭参加诉讼，两被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州市萨弗物业管理有限公司东莞分公司向本院提出诉讼请求：1.判令两被告立即向原告支付自2011年6月16日起至一审判决生效之日止拖欠的物业服务费以及违约金（物业服务费按每月1939.46元计算，暂计至2016年6月30日止物业管理费为117272.68元；违约金从每月6日起按当月应付未付物业服务费1‰每日计算，违约金金额以不超过当月应付物业服务费为限，暂计至2016年6月30日止违约金为117272.68元）；2.两被告承担本案诉讼费。事实和理由：2011年4月23日，两被告与东莞金湾花园建造有限公司（以下简称“金湾建造公司”）签订《商品房买卖合同》，由两被告购买金湾建造公司开发的坐落于广东省东莞市虎门镇金湾花园9号别墅。原告是金湾建造公司委托的前期物业服务公司，两被告自收楼之日起应向原告缴纳物业服务费。根据原告与金湾建造公司签订的《物业管理委托合同》第二十二条第一款及附件二的规定，独立别墅的物业服务收费标准为3.5元/月/平方米，两被告所有的房屋的总建筑面积为554.13平方米，每月应缴物业服务费1939.46元，两被告应在签收房屋之日或视为房屋交付使用之日起缴交物业服务费，缴交物业服务费的时间为当月5号前，逾期按每日千分之一的标准追缴逾期付款违约金。两被告自2011年6月16日起未依约支付物业服务费，原告一直追讨，两被告均不予理会，后更下落不明。原告认为，两被告未依约支付物业服务费的持续行为构成违约，已严重侵害原告的合法权益，应对此承担违约责任，故原告依法诉至法院，请求判如所请。被告杨真、史萍没有答辩，也没有提供任何证据和对原告提供的证据提出任何质证意见。经审理查明：2006年12月1日，金湾建造公司作为委托方，原告作为受托方，双方签订一份《物业管理委托合同》，约定内容包括如下：1.金湾建造公司将金湾花园委托于原告进行物业管理，物业类型为独立别墅、高层电梯住宅、多层电梯住宅、多层住宅、商业，坐落位置为广东省东莞市虎门镇新湾路木棉山填海区，占地面积为104922.853平方米，建筑面积为99293.98平方米；2.委托期限为五年，自2006年12月1日起至2011年11月30日止；3.关于本物业的管理服务费，住宅房屋由原告按建筑面积、建筑类型每月向业主或物业使用人收取（其中独立别墅每月每平方米3.5元，高层电梯住宅每月每平方米2元，多层普通住宅每月每平方米1.5元，多层电梯住宅每月每平方米1.7元），非住宅房屋的管理服务费由原告按建面筑积每月每平方米2.8元向业主或物业使用人收取，管理服务费标准的调整，按物价局指导价调整，业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的万分之十交纳滞纳金。2011年12月1日，金湾建造公司作为甲方，原告作为乙方，双方签订一份《前期物业服务合同》，约定内容包括如下：本物业管理区域物业服务收费选择包干制，物业服务费用由业主按其拥有物业的法定产权建筑面积（已办理房产证的，以房地产证记载的建筑面积为准，房产证未记载建筑面积或未办理房产证的，以物业买卖合同中约定的建筑面积为准）交纳，包干使用，盈余或亏损均由原告享有或承担，具体标准为多层住宅1.5元/月.平方米、高层住宅1.7/2元/月.平方米[房屋的总层数在七层（含）以上]、别墅3.5元/月.平方米、商业物业2.8元/月.平方米；物业服务费用（物业服务资金）按月交纳，业主或承租人应在每月5日前交纳。《前期物业服务合同》并未约定关于违约责任的任何条款。2011年4月23日，金湾建造公司作为出卖人，两被告作为买受人，双方共同签订了一份《商品房买卖合同》（编号为GB/T17986.2-2000），该合同约定两被告购买金湾建造公司坐落于广东省东莞市××镇××木棉山××海区××Ｂ型独立洋房9#号房，建筑面积为554.13平方米，套内建筑面积为554.13平方米，总金额为6000000元。该合同第八条约定，金湾建造公司应当在2011年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经竣工验收合格且符合本合同约定的商品房交付两被告使用。第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：自出卖人按本合同约定的买受人的地址向买受人或其代理人发出交付使用通知书之日起满十五日后，买受人仍未办理收楼手续的，视为买受人已验收收楼；自该日起，有关该商品房的一切风险责任亦转移给买受人承担，买受人应自该日起支付该商品房的物业管理费及其他分摊费用；出卖人因本合同第八条列明的原因延期交付的，无需承担违约责任”。另查，金湾建造公司分别于2011年6月15日、2013年9月13日、2014年1月10日制作《交楼提醒函》、《【金湾花园】商品住宅交楼通知书》、《金湾花园交楼提醒函》，原告向本院提供国内挂号信函、全球邮政特快专递单，拟证明金湾建造公司按《商品房买卖合同》约定的买受人的地址（即广东省东莞市虎门镇丰泰华源山庄景湖区7栋8C）分别于2013年9月15日、2014年1月10日向两被告发出《【金湾花园】商品住宅交楼通知书》、《金湾花园交楼提醒函》，通知两被告收楼，但两被告至今仍未办理收楼手续。原告还主张，案涉物业在出售给两被告时已是现楼，在2011年5月30日已具备收楼条件，并认为金湾建造公司自此即通过电话及其他书面形式通知两被告收楼，但对此没有提供其他证据。以上事实，有《物业管理委托合同》、《前期物业服务合同》、《商品房买卖合同》、《交楼提醒函》、《【金湾花园】商品住宅交楼通知书》、《金湾花园交楼提醒函》、国内挂号信函、全球邮政特快专递单以及本院的庭审笔录等附卷为证。本院认为：本案为物业服务合同纠纷。两被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃质证和抗辩的权利。本院对本案作如下分析：第一，关于案涉商品房的交付时间。两被告虽然至今仍未办理收楼手续，但金湾建造公司于2013年9月15日已按《商品房买卖合同》约定的买受人的地址（即广东省东莞市虎门镇丰泰华源山庄景湖区7栋8C）向两被告发出《交楼提醒函》，通知两被告收楼，根据《商品房买卖合同》第十一条关于“由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：自出卖人按本合同约定的买受人的地址向买受人或其代理人发出交付使用通知书之日起满十五日后，买受人仍未办理收楼手续的，视为买受人已验收收楼；自该日起，有关该商品房的一切风险责任亦转移给买受人承担，买受人应自该日起支付该商品房的物业管理费及其他分摊费用”的约定，原告向两被告邮寄发出《交楼提醒函》可视为两被告于2013年9月30日已收楼，原、被告应按《前期物业服务合同》遵照执行。第二，关于物业服务费的认定。原告提供了物业服务，两被告作为案涉房屋的所有权人，应当支付物业服务费用，但物业服务费应自收楼之日起即2013年9月30日起计算。原告主张两被告于2013年9月30日至2016年6月30日期间的物业服务费未付，在两被告未能举证证明其已经支付上述期间物业服务费的情况下，本院对于原告的主张依法予以采信。根据《前期物业服务合同》的约定，两被告每月应支付的物业服务费为1939.46元（即：3.5元/平方米/月×建筑面积554.13平方米），故2013年9月30日至2016年6月30日期间的物业服务费应计算为：1939.46元/月×34个月=65941.64元。另，原告主张自2016年7月1日起的物业服务费按每月1939.46元计算至一审判决生效之日止，亦符合双方的约定，本院予以支持。第三，关于违约金的问题。本院认为，两被告自2013年9月30日起未向原告支付物业服务费，构成违约，由于《前期物业服务合同》并未约定关于违约责任的任何条款，原告现请求两被告支付违约金，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《物业管理条例》第七条、第四十二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、限被告杨真、史萍于本判决生效之日起五日内向原告广州市萨弗物业管理有限公司东莞分公司支付物业服务费(其中，2013年9月30日至2016年6月30日期间的物业服务费为65941.64元，自2016年7月1日起的物业服务费按每月1939.46元计算至本判决生效之日止)；二、驳回原告广州市萨弗物业管理有限公司东莞分公司的其他诉讼请求。如被告杨真、史萍未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序收取受理费4818元，由原告广州市萨弗物业管理有限公司东莞分公司承担3463元，由被告杨真、史萍承担1355元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长 温建伟人民陪审员 李少华人民陪审员 何淑贞二〇一六年三月二十日书 记 员 黄胤华李敏仪 微信公众号“”