（2016）鲁09民终229号
裁判日期: 2016-03-20
公开日期: 2016-07-14
案件名称
李臣永与刘彦梅房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省泰安市中级人民法院
所属地区
山东省泰安市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
刘彦梅,李臣永
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条，第一百七十五条
全文
山东省泰安市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁09民终229号上诉人（原审被告）刘彦梅，农村居民。委托代理人何敬伟，山东华林律师事务所律师。被上诉人（原审原告）李臣永，城镇居民。委托代理人刘焕平，山东东岳远航律师事务所律师。上诉人刘彦梅因房屋租赁合同纠纷一案，不服新泰市人民法院（2014）新民初字第4880号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人刘彦梅及其委托代理人何敬伟、被上诉人李臣永及其委托代理人刘焕平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，原告曾租用位于新泰市新汶办事处新汶大街中国工商银行泰安新汶支行汶河分理处营业室东侧三间门头房和西侧部分房屋。2007年10月19日，原告李臣永与中国工商银行泰安新汶支行签订《房屋租赁补充协议》，该协议载明：甲方：中国工商银行泰安新汶支行（以下简称甲方）乙方：李臣永（以下简称乙方）当前由于工作需要，甲方的上级行要求对汶河分理处营业室进行全面装修。按照上级行要求需要扩大营业面积，现汶河分理处营业厅需要向西扩展，必须将乙方租用甲方的西侧房屋收回使用，经过甲乙双方协商一致，报请上级有关部门批准，达成以下补充协议：一、乙方必须于2007年10月30日前，将营业厅西侧所租赁的房屋迁出，将此房屋使用权交于甲方。同时2001年6月30日乙方与中国工商银行新泰支行签订的营业厅西侧的原租房合同提前终止。二、甲方将2000年7月6日签订东侧房屋的租赁合同延长至2017年12月31日。三、合同补充后的房屋租赁费付款协议：1、2000年7月6日签订的东侧房屋租赁合同继续有效，租金每年15000元，仍按原规定每年交给甲方，至2010年12月31日合同到期。2、2011年1月1日至2017年12月31日七年期间，乙方继续使用东侧房屋不再支付给甲方房租费。四、此协议到期后，若乙方需继续使用此房，甲方在同等条件下优先与乙方续签租赁协议。如届时租赁费波动较大，由甲乙双方协商解决。五、其他未尽事宜，双方另行商议。六、本协议一式二份，甲乙双方各持一份，具有同等效力。甲方代表人于传和签字并加盖公章，乙方李臣永签字并按手印。诉讼期间，被告对上述证据中“中国工商银行泰安新汶支行”的印章及代表人的签名是否真实申请司法鉴定。2012年10月4日，原告李臣永将上述位于新泰市新汶办事处新汶大街中国工商银行泰安新汶支行汶河分理处营业室东侧三间门头房租赁给被告刘彦梅，并与被告刘彦梅签订《房屋租赁协议》一份。2013年10月10日，原告李臣永继续将该房屋租赁给被告刘彦梅，又与被告刘彦梅签订《房屋租赁协议》一份，该协议载明：甲方：李臣永(身份证号：)乙方：刘彦梅(身份证号：)一、经甲、乙双方协商一致，约定共同遵守以下条款：二、由乙方承租甲方房屋（叁间），位于新汶汶河工商银行东邻，使用面积约（七十五）平方米，房租费每年玖万陆仟元整，签订协议时一次性交齐，房屋租赁期限2013年10月25日至2014年10月24日止（壹年）。三、乙方应做出保证并切实履行，今后保证不向甲方提出任何要求，租赁期内，乙方不得转租或转让他人，乙方在协议期间不得乱接水电，房屋结构不得乱拆乱建，门牌广告统一整齐。如乙方需要装修时，经甲方同意后方可施工，否则后果自负，房屋造成损坏，由乙方全部承担，并终止协议。四、乙方每月交纳水、电费、水电费按市场价计收，逾期不交，甲方有权停止供电、供水，并每天加收50元的滞纳金，待乙方交齐后，方可供电、供水。五、若在协议期间，甲方有其他用途或城市规划拆迁，甲方提前一个星期通知乙方，乙方应立即搬出，并终止协议，乙方不得有其它理由拖欠时间或提别的要求（房租费按乙方使用的实际天数计算，余款退还乙方），否则甲方所造成的一切经济损失，由乙方全部承担。六、乙方在租赁甲方房屋期间必须爱护甲方财产，乙方不得改变房屋结构，乙方在承租期间，由于电器使用不当或人为造成的火灾和人员伤亡，甲方不负任何责任，乙方保赔甲方房屋所损失的一切费用；乙方必须无条件地服从甲方的统一规划；乙方负责交纳租赁期间当地管理部门收取的营业性管理费用。七、协议期满前壹个月，双方协商续租和终止事宜，若甲方继续租赁房屋，在同等条件下乙方优先租赁（乙方应提前一个月支付给甲方房屋租赁费）。如不再租赁房屋或乙方不再承租房屋时，房屋的装修、改善设施和其他物品的处理，由乙方自行处理租赁房屋恢复原貌交给甲方。八、本协议一式两份，甲乙双方各持一份，甲乙双方签字盖章后生效，合同签订后具有法律效力。双方均签字按手印。另查明，2007年元月10日，中国工商银行股份有限公司泰安新汶支行与中国工商银行股份有限公司新泰支行办理《交接书》，该交接书载明：经分行党委研究决定，将原由新泰支行管理的新汶部分内退、离退休、退职、遗属、原自谋职业人员管理、后勤、房产等管理工作，新泰支行交由新汶支行管理，现交接有关事项明确如下：一、交接内容：1、人员：内退人员15人，退休人员12人，离休人员2人，退职人员4人，领取遗属补助人员6人（名单附后）。2、人事档案74卷（暂由新泰支行保管理待新汶支行具有管理权限时移交，名单附后）。3、养老保险手册60册。4、以上人员的医疗保险等相关手续。5、以上人员的党团关系。6、新汶人员户籍档案一册。7、按照稳定工作属地管理的原则，原新汶片的自谋职业人员的稳定工作由新汶支行负责。9、汶河以南、东至汶南，西至协庄原由新泰支行管理的所有房产（含营业用房、宿舍）、土地均移交新汶支行管理使用（不含原东都办事处）。二、责任：1、交接日后以上人员的行政管理、政策落实、后续的一切责任由新汶支行负责。2、交接日后房产管理、维修维护的一切责任由新汶支行负责。3、2007年7月1日起，以上人员的相关费用由新汶支行计提与交付。三、本交接书一式三份，交接双方、监交方各执一份，盖章签字后生效。交接日：2007年元月10日，双方代表人均签字。又查明，位于中国工商银行股份有限公司泰安新汶支行汶河分理处东邻三间门头房登记所有人系中国工商银行股份有限公司新泰支行。2015年6月3日，中国工商银行股份有限公司新泰支行出具证明一份，该证明载明：致：中国工商银行泰安新汶支行：坐落于新泰市新汶办事处新汶大街原房产证号为“GF-000083-**号”、新房产证号为“新-GMG0001**号”房产证登记的所有人为中国工商银行新泰支行；2005年分设中国工商银行泰安新汶支行时，该处房产所有权、管理权、使用权划归中国工商银行泰安新汶支行。特此证明。诉讼期间，被告对上述证明中主文内容与落款时间是否同一时间申请司法鉴定。庭审中，原告为证实多次通过各种形式通知被告搬出房屋，提交了以下证据：1、书面通知一份，该通知载明：致：刘彦梅：你与李臣永于2013年10月10日签订的房屋租赁协议，于2014年10月24日到期。到期后李臣永决定收回房屋，不再租赁，为此特通知于你，限你于2014年10月27日前将房屋及钥匙交回李臣永，否则所造成的一切经济损失及后果由你全部承担，并且依法处理。特此通知。通知人：李臣永，2014年10月24日。2、在该房屋门口张贴通知的照片一份。3、张贴通知的过程录像光盘一份。经当庭质证，被告意见为：原告没有该房屋合法使用权，无权要求被告搬出，且该通知内容被告并没有收到。为查明案情，原审法院依职权查取中国工商银行股份有限公司泰安新汶支行行长于传和的调查笔录两份。于传和陈述，该房屋最早属于中国工商银行新泰支行管理，2004年成立新汶支行，成立时没有下文件，2005年4月份将中国银行新汶支行汶河分理处划归新汶支行管理，泰安分行也没有下文件说新汶支行对该房屋管理；2007年10月19日，新汶支行与李臣永签订的《房屋租赁补充协议》是双方真实的意思表示、自愿的，该协议是合法有效的，签字、盖章都是真实的，最早是李臣永与新泰支行签订的，我行为了房屋装修与李臣永签的补充协议；当时对李臣永转租不知道，以后知道了，按我们签订的补充协议履行，他转租不转租我们不管，按合同约定履行就行；2007年元月10日，新汶支行与新泰支行签订的《交接书》是双方签订的，交接书是真实的；新汶支行不参加诉讼，该案与我行无关。经当庭质证，原告意见为：对上述证据真实性无异议，该调查笔录可以证实新汶支行对该涉案房屋享有管理使用权；新汶支行明知原告将租赁的诉争房屋进行转租，并且默许同意。被告意见为：对调查笔录真实性无异议。根据民诉法解释规定，该证据不属于人民法院以职权调取的范围，调取程序不合法。该证据在实质上还属于证人证言，被调查人应出庭接受双方当事人质询，否则不能作为定案依据。从调查笔录内容来看，被调查人作为新汶支行负责人，也只是称涉案房屋上级机关没有说交付新汶支行进行管理，这一内容进一步说明新泰支行对涉案房屋出具的证明与事实不符。被调查人声称其与原告之间的租赁合同有效，这一陈述不符合法律规定，合同的效力是由人民法院审查决定。本案涉及原告的房屋使用权是否合法，其使用权的来源是来自新汶工行，为了审查决定原告的使用权，法庭应当以职权追加新汶工行为本案当事人。上述事实，由《房屋租赁补充协议》、房屋租赁协议、交接书、证明等证据及原、被告陈述在卷证实。原审法院认为，本案争议的主要焦点是：一、原、被告之间的房屋租赁合同关系是否有效。二、原告的诉讼请求是否应当支持。关于争议的第一个焦点。根据原告提交的《交接书》、中国工商银行股份有限公司新泰支行出具的证明、中国工商银行股份有限公司泰安新汶支行为原告出具的租赁费收据，结合原审法院对中国工商银行股份有限公司泰安新汶支行行长于传和的调查笔录，能够证实虽涉案房屋登记在中国工商银行股份有限公司新泰支行名下，但中国工商银行股份有限公司泰安新汶支行对该房产拥有管理、使用权。诉讼期间，原审法院已向中国工商银行股份有限公司泰安新汶支行释明是否参加本案诉讼，中国工商银行股份有限公司泰安新汶支行作为有独立请求权的第三人明确表示不参加诉讼，且认为其与原告李臣永签订的《房屋租赁补充协议》合法有效，故，被告关于中国工商银行股份有限公司泰安新汶支行应作为本案当事人参加诉讼的主张，原审法院不予支持。原告李臣永与中国工商银行股份有限公司泰安新汶支行所签订的《房屋租赁补充协议》，从合同形式、内容看，该租赁合同主体适格，形式要件完备，内容亦不违背法律法规的禁止性规定，且案外人中国工商银行股份有限公司泰安新汶支行对该协议予以认可，故，原告李臣永与中国工商银行股份有限公司泰安新汶支行签订的《房屋租赁补充协议》系有效合同，原告李臣永已取得涉案租赁房屋的使用权。被告刘彦梅主张原告没有该房屋的使用权，原审法院不予支持。诉讼期间，被告对《房屋租赁补充协议》中“中国工商银行泰安新汶支行”的印章及代表人的签名是否真实申请司法鉴定。原审法院认为，因该印章及签名涉及案外人，原审法院已对该印章及签名真伪进行了落实，被告的鉴定申请没有必要，原审法院不予准许。诉讼期间，被告对中国工商银行股份有限公司新泰支行出具的证明中主文内容与落款时间是否同一时间申请司法鉴定，原审法院认为，证明中主文内容与落款时间是否同一时间并不影响证明的效力，其申请司法鉴定，原审法院不予准许。关于原告李臣永与被告刘彦梅之间的房屋租赁合同关系。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条之规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人;承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本案原告转租虽未经中国工商银行股份有限公司泰安新汶支行同意，但并不致使原被告间的转租合同当然无效。中国工商银行股份有限公司泰安新汶支行明确表示原告李臣永转租不转租其不管，只要原告按《房屋租赁补充协议》约定履行就行，该意思表示应视为中国工商银行股份有限公司泰安新汶支行对原告李臣永转租行为的认可。因此，原告李臣永与被告刘彦梅之间的房屋租赁合同并未违背法律法规禁止性规定，为有效合同。被告刘彦梅主张该转租合同无效，没有事实和法律依据，原审法院不予支持。关于争议的第二个焦点。根据原告提交的其与被告签订的《房屋租赁协议》、书面通知、张贴通知的照片、张贴通知的过程录像光盘，能够证实原告李臣永与被告刘彦梅之间的房屋租赁合同已于2014年10月24日到期，原告已通过在涉案房屋处张贴通知的形式通知被告刘彦梅解除租赁合同。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条至规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。本案涉案房屋租赁期限已于2014年10月24日届满，被告刘彦梅应按照约定搬出该房屋，原告限定了被告搬出该房屋的时间为2014年10月27日前，故，应视为原、被告签订的租赁合同已于2014年10月27日解除。现原告李臣永要求被告刘彦梅搬出该房屋并支出租赁费的请求，事实清楚，于法有据，原审法院予以支持。因原、被告之间的《房屋租赁合同》约定租赁费为每天263元，被告刘彦梅已支付原告李臣永租赁费至2014年10月24日，原告请求被告刘彦梅自2014年10月25日起至实际搬出之日的房屋租赁费，符合法律规定，原审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十四条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、被告刘彦梅于本判决生效之日起十日内，搬出所租赁的位于新泰市新汶街道办事处新汶大街中国工商银行股份有限公司泰安新汶支行汶河分理处东邻三间门头房，将房屋交还原告李臣永。二、被告刘彦梅于本判决生效之日起十日内，支付原告李臣永租赁费(每天租金263元，自2014年10月25日起至实际搬出房屋之日止)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，保全费1520元，由被告刘彦梅负担。上诉人刘彦梅不服原审判决上诉称，一、一审法院认定《房屋租赁补充协议》系有效合同有误。2007年10月19日被上诉人与中国工商银行泰安新汶支行签订的《房屋租赁补充协议》应认定为无效协议。二、被上诉人在一审时提交的《证明》、《交接书》以及一审法院的《调查笔录》不能作为认定本案事实的依据，一审法院适用证据不当。三、一审法院审理程序违法。1、一审法院依职权对新汶支行行长于传和进行调查程序违法。2、一审法院未依法追加相关当事人参加诉讼审理程序违法。综上，上诉人认为一审法院的判决认定事实不清、证据适用不当、审理程序违法，请求二审法院依法查清事实，撤销一审民事判决并发回重审。被上诉人李臣永辩称，一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，判决正确，上诉人上诉理由与事实不符，上诉人请求不能成立，应驳回上诉，维持原判。二、上诉人上诉是为拖延履行一审判决义务，达到延长占用使用应搬出租赁房屋目的的恶意诉讼，应依法驳回维持原判。三、上诉人违约不支付租赁费不搬出租赁房屋已经一年五个月，被上诉人对租赁房屋的使用权还有一年八个月，本案从立案到现在已经一年四个月，房屋租赁到期后，被上诉人收回原本自己使用，由于上诉人的恶意诉讼考虑到租赁已经快到期限被上诉人的计划已经被打乱，给被上诉人造成了很大的损失，本院经二审审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，被上诉人李臣永与中国工商银行股份有限公司泰安新汶支行所签订的《房屋租赁补充协议》系其双方的真实意思表示，形式要件完备，内容亦不违背法律法规的禁止性规定，一审法院认定该《房屋租赁补充协议》系有效合同正确，本院予以支持。上诉人刘彦梅主张上述《房屋租赁补充协议》系无效协议于法无据，本院不予支持。上诉人刘彦梅主张上述《房屋租赁补充协议》是假的无证据证实，本院不予采信。一审法院对被上诉人在一审时提交的《证明》、《交接书》及一审法院依职权对中国工商银行股份有限公司泰安新汶支行行长于传和所作的调查笔录等证据的采信和适用上均无不当之处，本院予以维持。一审法院为查明本案事实，依职权对于传和进行调查取证程序合法。因中国工商银行股份有限公司泰安新汶支行与新泰支行并非本案必须参加诉讼的当事人，故上诉人刘彦梅主张一审法院未依法追加上述单位参加诉讼审理程序违法于法无据，本院不予采信。综上，上诉人刘彦梅的上诉请求不具有事实根据和法律依据，本院不予支持。原判认定事实清楚，证据采信适当，适用法律正确，审理程序合法，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元由上诉人刘彦梅负担。本判决为终审判决。审判长 张广乾审判员 吕学东审判员 陈宗光二〇一六年三月二十日书记员 张焕新