（2015）娄中民一终字第872号

裁判日期: 2016-03-20

公开日期: 2016-09-06

案件名称

朱金泉、朱伟等与孙文彬、凌素娥房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

湖南省娄底市中级人民法院

所属地区

湖南省娄底市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

孙文彬,凌素娥,朱金泉,朱伟,肖桂华,肖玉

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

湖南省娄底市中级人民法院民事判决书（2015）娄中民一终字第872号上诉人（原审被告）孙文彬，农民。上诉人（原审被告）凌素娥，农民，系孙文彬之妻。委托代理人胡培根，双峰县民生法律服务所法律工作者。委托代理人陈张鑫，湖南保协律师事务所律师。被上诉人（原审原告）朱金泉，居民。被上诉人（原审原告）朱伟，居民，系朱金泉之子。被上诉人（原审原告）肖桂华，居民，系朱金泉之妻。被上诉人（原审原告）肖玉，居民，系朱金泉之女。四被上诉人的委托代理人刘中杰，湖南宇能律师事务所律师。上诉人孙文斌、凌素娥因房屋买卖合同纠纷一案，不服双峰县人民法院(2014)双民一初字第502号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院审理查明：2012年11月5日，原告肖桂华与被告孙文彬签订协议，约定原告肖桂华将位于青树坪镇开发区G320国道旁的一弄地卖给被告孙文彬，被告孙文彬支付定金10000元及违约责任等。后经原告全家商量，决定将倒塌部分的房屋一半卖给被告。2013年3月28日，原告朱金泉、肖桂华与被告孙文彬、凌素娥签订房屋买卖协议书，约定原告朱金泉、肖桂华将位于青树坪镇G320国道旁已倒塌部分的房屋一半卖给被告，房屋总价款298000元，房屋翻修审批手续由原告朱金泉、肖桂华负责，被告留10000元待房屋主体完工后再付等。协议签订后，被告支付购房款288000元（含定金10000元），原告朱金泉、肖桂华与被告在协议书上签字，青树坪镇青树社区居委会、房屋四邻、中间人、在场人亦在协议书上签字、盖章。为签订该协议，原、被告均花费一定数额的中介费用等。同时，双方签订建房协议书，约定一楼铺面由原、被告各占一个，房屋第二层、四层归被告所有，房屋第三层、五层归原告所有；房屋主体工程共同建设，建房材料共同购买，建房费用各占一半等。尔后，原告请人将倒塌部分的房屋折除，同年4月13日，原、被告雇请人员对房屋进行基础建设，于同年6月初完工。同年4月27日，双峰县人民政府双土青字（2013）040号村民建房用地批准书，确定原、被告讼争的土地属于集体土地，使用权人为原告朱伟、肖玉（经法院核实，该处宅基地批准前的使用权人为朱伟、肖玉）。同年6月20日，原告肖桂华和被告凌素娥与朱太益签订房屋建筑承包施工合同，约定原、被告提供施工图纸及建筑材料，将二弄房屋交由朱太益承建等。同年7月17日（农历6月10日），朱太益组织人员对房屋主体工程进行建设，施工过程中，原、被告因设计方案、建筑材料等问题发生矛盾，该房屋于同年9月26日停工，现已建至第二层一米左右，此后原、被告多次调解未果。2014年5月27日，原告遂向法院起诉，提出前述诉讼请求。原告朱金泉、肖桂华、朱伟、肖玉系双峰县青树坪镇北门居委会第四组居民；被告孙文彬、凌素娥系双峰县青树坪镇维新村贤家组村民（现凌素娥的户口已迁入青树坪镇北门居委会），其在维新村贤家组尚有一处宅基地，被告凌素娥建房前曾在广州市开办小型连锁超市，并在青树坪镇××一家厨房电器、厨具零售店。在审理过程中，原告申请对在建的房屋工程及人工工资进行价格鉴定，经法院委托，2015年2月6日，湖南锦程司法鉴定中心（2015）经鉴定第15号价格鉴定意见鉴定为：1、一楼门面单个含基础造价为81538元/个，2份为163076.00元；2、二楼墙体单边为14500.00元，2份为29000.00元；3、现场未用的建筑材料：二楼红砖3800.00元，一楼红砖760.00元，水泥700.00元，沙子500.00元；合计为197836.00元。原告为此用去鉴定费7000元。根据建房协议书、庭审调查及价格鉴定意见，法院认定被告为建房花费建筑材料及人工工资合计98918元。被告孙文彬、凌素娥有如下经济损失：1、被告为建房花费建筑材料及人工工资98918元；2、被告的购房、建房费用利息损失，购房款288000元按中国人民银行公布的同期贷款利率计算,从2013年3月28日起至2015年10月19日止的利息为43623.4元；建房费用98918元中国人民银行公布的同期贷款利率计算，从2013年9月26日起至2015年10月19日止的利息为12032.8元，合计利息损失为55656.2元;3、被告凌素娥的误工损失，根据原、被告共同建设房屋基础及主体工程的实际状况，结合双方在庭审中的陈述，酌情认定被告凌素娥的误工时间为117天，其收入状况比照批发和零售业标准计算，认定其误工费为117天×39237元／365天＝12577元；4、根据原、被告缔结合同的实际情况，酌情认定被告为签订房屋买卖协议花费中介费用等1500元。原审法院审理认为，本案争议的焦点是：1、原告朱金泉、肖桂华与被告孙文彬、凌素娥签订的房屋买卖协议书、建房协议书是否合法有效；2、原告朱金泉、肖桂华与被告孙文彬、凌素娥是否应返还该合同取得的财产或非财产性权益；3、原告朱金泉、肖桂华与被告孙文彬、凌素娥的过错责任如何划分，双方的损失如何认定和承担。本案原告朱金泉、肖桂华与被告孙文彬、凌素娥属于不同集体经济组织成员，双方于2013年3月28日签订的房屋买卖协议书，涉及宅基地使用权的转让，该房屋买卖协议书虽经青树坪镇青树社区居委会及房屋四邻签字同意，但土地管理法明确规定农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。故该房屋买卖协议书违反了法律的强制性规定，应为无效合同，因此，对于原告朱金泉、肖桂华要求确认与被告孙文彬、凌素娥签订的房屋买卖协议书为无效合同的诉讼请求，予以支持。涉案合同项下的土地属农村宅基地，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。原告朱金泉、肖桂华作为出让方，其应当知道诉争的房屋不能向非本集体经济组织成员转让，且有义务对转让的土地性质及后果履行告知义务，但其在房屋买卖协议中未明示土地性质，并承诺负责办理房屋翻修审批手续，故原告朱金泉、肖桂华对合同无效负有主要责任。被告孙文彬、凌素娥作为受让方，其未对购买的房屋性质及法律后果尽到必要的注意义务，对合同无效亦承担次要责任。合同无效后，原告朱金泉、肖桂华与被告孙文彬、凌素娥因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。故原、被告共同建设的一层多房屋及现场未用的建筑材料归原告所有，原告朱金泉、肖桂华返还被告孙文彬、凌素娥购房款288000元、建房费用98918元，合计386918元。由于原、被告对合同无效均存在过错，对于转让行为所受到的损失，应当根据各自的过错责任承担相应的责任，据此法院确定被告孙文彬、凌素娥的损失为：利息损失55656.2元、误工损失12577元、缔约费用（中介费）1500元，共计人民币69733.2元。根据原、被告的过错责任，法院酌情认定原告朱金泉、肖桂华承担的责任为80％，故原告朱金泉、肖桂华应赔偿被告孙文彬、凌素娥的损失为69733.2元×80％=55786.5元。对于原告朱金泉、肖桂华要求被告孙文彬、凌素娥赔偿改建房屋、返工等损失80000元，因未向法院提供充分的证据予以佐证，故对原告朱金泉、肖桂华的该项诉讼请求，不予支持。至于本案的鉴定费用，将按照胜败诉比例予以确定。原告肖桂华与被告凌素娥签订的建房协议书属从合同，其是以主合同的存在为前提，故该合同亦属无效合同。原告肖桂华和被告凌素娥与朱太益签订房屋建筑承包施工合同，与本案没有关联性，属另一法律关系，故不一并处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第十条、第六十二条、第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告朱金泉、肖桂华与被告孙文彬、凌素娥于2013年3月28日签订的房屋买卖协议书、建房协议书无效；原、被告共同建设的房屋及现场未用的建筑材料归原告所有；二、原告朱金泉、肖桂华返还被告孙文彬、凌素娥购房、建房费用386918元；三、原告朱金泉、肖桂华赔偿被告孙文彬、凌素娥损失55786.5元；四、驳回原告朱金泉、肖桂华、朱伟、肖玉的其他诉讼请求。上述款项限原告朱金泉、肖桂华于本判决生效后五日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7900元，鉴定费7000元，合计14900元，由原告朱金泉、肖桂华、朱伟、肖玉承担11920元，由被告孙文彬、凌素娥承担2980元。上诉人孙文彬、凌素娥不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：上诉人与被上诉人均系青树坪镇北门居委会居民，均属于同一集体经济组织成员，且双方签订的《房屋买卖协议书》取得了北门居委会及四邻的同意，该协议是双方真实意思的表示，且已经全部履行完毕，故协议书合法有效。锦程鉴定中心【2015】经鉴字第15号鉴定意见书认定的事实与客观事实不符，桩基有18米深，但只认定了3米多，且定价的基准日亦有错误，不客观公正，上诉人在一审对此提出了异议，但原审未予重新鉴定，建房协议书也是完全独立的合同，并不依附于《房屋买卖协议书》，亦是当事人真实意思表示，不违反法律的强制性规定，亦合法有效。同时，原审审理期限过长，被上诉人肖伟和肖玉不具有诉讼主体资格，不应为本案当事人，故原审认定事实错误，审理程序违法，请求二审法院依法发回重审或改判。被上诉人朱金泉、肖桂华、朱伟、肖玉答辩称，双方于2013年3月28日签订《房屋买卖协议书》时，上诉人的户口尚未迁入北门居委会，还不是该集体经济组织成员，即使其于2014年10月31日将户口迁入，但未取得集体经济组织批准，亦只有朱伟、肖玉取得了建房用地批准，故上诉人未取得集体经济成员资格，双方签订的《房屋买卖协议书》实际上是将被上诉人的宅基地转让给上诉人，违反了相关法律规定，当属无效合同。本案属老屋翻修，桩基不可能有18米深，材料价格虽有波动，但鉴定意见书基本偏向于上诉人。因房屋买卖协议书无效，故在此基础上签订的建房协议书亦属无效，原审认定没有问题。同时，原审审理期限符合法律规定，肖玉、朱伟与本案争议标的物存在利害关系，具有诉讼主体资格，上诉人虽对鉴定意见书提出了异议，但原审未予重新鉴定亦符合法律规定。本案造成不能建房的原因在于上诉人，且本案不应存在利息损失，原审认定利息损失已偏袒了上诉人，故原审认定事实基本清楚，适用法律正确，明显偏袒了上诉人，上诉人的上诉理由不成立，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。二审审理期间，上诉人提交了如下证据：1、报告1份，用以证明上诉人于2013年9月25日经批准成为北门居委会的集体经济组织成员的事实；2、青树坪镇维新村委会的证明；3、房屋买卖协议书1份，均用以证明上诉人在维新村已没有宅基地的事实；4、房屋租赁合同1份，用以证明上诉人没有宅基地，在外租房居住的事实。被上诉人经质证后认为，证据1可以在一审提交但未提交，且没有经过批准，证据2不具有合法性，没有经手人的签字；证据3不具有真实性，亦没有合法性、关联性；证据4没有关联性。被上诉人提交了收据1份，用以证明被上诉人已按判决缴纳了标的款的事实。上诉人经质证后认为该证据与本案没有关联性。经审查，上诉人提交的证据均不具有合法性，不予采信。被上诉人提交的证据与本案没有关联性，不予采信。经二审审查，确认原审判决查明的事实。本院认为，上诉人凌素娥虽于2014年10月31日将户口迁入了北门居委会，但上诉人孙文斌、凌素娥于2013年3月28日与被上诉人肖桂华、朱金泉签订房屋买卖协议书时，孙文斌、凌素娥尚不是北门居委会居民，也不是该集体经济组织成员，而协议约定涉及到村民宅基地使用权的转让，肖桂华、朱金泉所转让的宅基地使用权在国土部门所办的村民建房用地批准书上的使用权人为肖桂华、朱金泉的子女朱伟、肖玉，朱伟、肖玉均已成年，为完全民事行为能力人，本案亦无充分证据证明该转让行为已经朱伟、肖玉同意，而双方签订的建房协议书附属于房屋买卖协议，不能独立存在，房屋买卖协议是基础，故原审判决认定该二份合同均属无效符合法律规定。上诉人在一审审理过程中虽对锦程鉴定中心【2015】经鉴字第15号鉴定意见书提出了异议，但未申请重新鉴定，亦未提交充分的证据反驳该鉴定意见以证明其上诉主张，故原审法院采信该鉴定意见并因此认定上诉人的损失并无不当。同时，原审审理程序并无违法之处。综上，上诉人的上诉理由均不成立，本院均不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判决。二审诉讼费7900元，由上诉人孙文斌、凌素娥负担。本判决为终审判决。审　判　长　　曾　兴审　判　员　　肖卫江审　判　员　　曾爱东二〇一六年三月二十日代理书记员　　李亭攸附有关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。来源：百度搜索“”