（2015）滨功民初字第3758号
裁判日期: 2016-03-20
公开日期: 2016-05-30
案件名称
天津青海源物业服务有限公司与吕斌物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
天津市滨海新区人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
天津青海源物业服务有限公司,吕斌
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百零六条第一款；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《物业管理条例（2007年修正）》：第六条第一款，第七条；《中华���民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2015）滨功民初字第3758号原告天津青海源物业服务有限公司，住所地天津经济技术开发区黄海路29号6门101室。法定代表人易江，董事长。委托代理人杨柳，该公司职员。委托代理人曹红艳，该公司职员。被告吕斌。委托代理人吕新才（吕斌之父）。原告天津青海源物业服务有限公司诉被告吕斌物业服务合同纠纷一案，本院于2015年11月25日决定受理。依法由助理审判员吴春喜适用简易程序公开开庭进行了审理。原告天津青海源物业服务有限公司的委托代理人杨柳、曹红艳，被告吕斌的委托代理人吕新才均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告于2012年1月13日与天��开发区鸿泰花园业主委员会签订了天津市住宅物业服务合同，期满后于2014年12月23日又与天津开发区鸿泰花园业主委员会续签了天津市住宅物业服务合同。被告为鸿泰花园X号楼X门房屋所有权人，房屋建筑面积189.15平方米，2013年1月1日始至2015年6月30日，被告共拖欠物业管理服务费及滞纳金13573元，被告拒绝交纳，原告催缴无果。故原告起诉，请求判令：1、被告支付尚欠原告2013年1月至2015年6月期间的物业管理费9079元，滞纳金4494元；2、诉讼费用由被告承担。原告为证明其主张，提供如下证据：1、天津市房地产登记簿查询证明，证明天津开发区新城西路××号楼××门房屋所有权登记在被告名下；2、物业管理服务资质证书，证明原告的服务资质为三级；3、天津市住宅物业服务合同及物业服务合同备案证明，证明原告2012年1月13日与天津开发区鸿泰花园业主委员会签订了天津市住宅物业服务合同，期限为2012年1月16日至2014年12月31日，合同约定服务费标准，其中联排别墅每月每方米1.6元，物业费于每季度初缴纳，逾期交纳，违约金标准为日千分之三。2012年5月14日该合同进行了备案登记；原告于2014年12月23日与鸿泰花园业主会续签物业服务合同，期限为2015年1月1日至2017年12月31日，服务费标准、交费期限、违约金标准等没有变化。2015年1月7日该合同进行合同备案；4、收费备案表各一份，证明原告依照物业管理合同收费标准也进行了备案登记；5、催款通知单，证明原告于2014年10月31日向被告发出书面催款通知，以邮政特快专递方式送达；6、鸿泰花园服务情况说明，证明原告自入驻小区起，一直在尽力服务小区；7、2014年度信用等级评定3A证书，证明天津市国土资源局和房管局对原告公司物业服务的认可；8、2015年1月业主需求反映记录，证明我公司对于业主反映的问题，及时进行维修；9、外来车辆登记，证明我公司对于外来车辆进行登记，履行物业服务的要求；10、公共部位维修记录，证明我公司积极履行物业服务合同；11、鸿泰花园别墅房屋维修及防水工程明细表、报价表、维修单，证明原告积极履行物业服务合同；12、鸿泰花园北围墙边车位地面维修，附工程预算书，证明原告积极履行物业服务合同；13、关于鸿泰花园别墅5-1违章搭建的报告，证明原告积极履行物业服务合同；14、小区疏通下水井照片2张、清理垃圾死角照片3张、清理公共区域杂物照片5张，证明原告积极履行物业服务合同；15、物业服务合同公示照片2张，证明原告积极履行物���服务合同。被告辩称，2015年的物业费已经交了，2013年度以及2014年度共24个月的物业费没有缴纳，我所住的房屋一楼顶部漏水，二楼主卧室顶部漏水，无法正常居住使用，自原告物业进入鸿泰花园小区后，我多次反映漏水问题，要求物业维修，物业答复给我申请维修基金，但直至2013年5月也始终没有申请到，无奈我出资6.5万元自行维修，我认为这笔钱应当物业花，抵扣我此后的物业费，应当用申请到的维修基金冲抵我此后20年内的物业费，且小区物业对私搭乱建以及大型宠物没有进行有效管理，存在服务不到位的情况，所以不同意缴纳2013及2014年度物业费。被告为证明上述辩解意见，提供了照片22张，证明被告房屋存在漏水问题，物业一直没有修复。经审理查明，原告于2012年1月13日与天津开发区鸿泰花园业主会签订了天津市住宅物业服务合同，合同期限为2012年1月16日至2014年12月31日。2014年12月23日原告又与天津开发区鸿泰花园小区业主大会签订了天津市住宅物业服务合同，合同期限为2015年1月1日至2017年12月31日。上述物业服务合同对委托物业的基本情况、物业服务内容及标准、双方权利义务、物业管理服务费用、违约责任等条款均进行了约定。对于物业管理服务费标准，合同第六条约定联排别墅为每月每平方米1.60元。以上费用由业主于每季度初交纳。上述两份物业服务合同先后于2012年5月14日和2015年1月7日在天津开发区物业管理办公室备案。另查明，原告具有物业管理企业三级资质。上述合同签订后，原告依约履行了合同约定的义务。被告为天津开发区新城西路19号鸿泰花园××号楼××门房屋所有权人，房屋建筑面积189.15平方米，按照上述合同约定的收费标准，2013年1月1日至2014年12月31��期间被告共拖欠物业管理服务费7263.36元。2015年1-6月期间的物业费被告已经于2014年12月29日缴纳完毕。原告于2014年10月31日向被告发出催款通知单，通知被告交纳2013年1月至2014年12月期间的物业费及滞纳金。庭审中，被告对2013年1月1日至2014年12月31日期间未向原告交纳物业管理服务费的事实以及物业管理服务费收费标准无异议。本院认为，本院认为，原告与天津开发区鸿泰花园业主会或业主大会签订的住宅物业服务合同为有效合同。被告作为该小区的业主，应受合同的约束。现原告提供了物业管理服务，被告应按照合同约定的价格履行给付物业管理服务费的义务。被告抗辩认为房屋存在漏水情况而原告未能及时申请到维修基金予以修复，被告无奈先行自费维修，原告应以申请到的维修基金冲抵20年的物业费。此抗辩意见缺乏法律依据，且被告未能提供证据证明曾与原告就此意见达成一致，故对被告此抗辩意见本院不予支持。被告同时主张小区物业存在服务不到位的情况，对此被告虽未提供证据，但结合本院在审理原告起诉的鸿泰花园其他被告的案件中其他被告的举证，证明了原告提供的物业服务存在瑕疵，对此原告虽然否认，却未能提供正面、对应的证据予以反驳，足见原告在履行物业服务期间存在管理不全面、不具体，服务中缺乏与业主及时沟通，贴近服务的现象，据此可酌情扣减物业费的5%，籍以促进原告提升服务水准。因此本院酌情支持原告物业费6900.19元，超出部分，本院不予支持。针对原告诉请支付滞纳金问题，双方在合同中并未约定支付滞纳金，依据原告提交的物业服务合同以及滞纳金核算明细中主张滞纳金的金额以及计算方式，本院认为，原告所主张的滞纳金应为合同中约定的违约金，对于原告的��项诉讼请求，因存在上述应予酌情减免物业费的情形，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第六条第一款、第七条第（五）项，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告吕斌于本判决生效之日起十日内给付原告天津青海源物业服务有限公司2013年1月1日至2014年12月31日期间天津开发区新城西路19号鸿泰花园××号楼××门房屋的物业费6900.19元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费156元，减半收取为78元，由原��承担40元，被告承担38元。被告承担的部分，由被告于本判决生效之日五日内径行给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。代理审判员 吴春喜二〇一六年三月二十日书 记 员 纪雅璇附：法律释明《中华人民共和国民法通则》第一百零六条公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第六条房屋的所有权人为业主。第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 更多数据：搜索“”来源：