（2015）德城民初字第3236号

裁判日期: 2016-03-20

公开日期: 2016-06-01

案件名称

李霞与马之营房屋租赁合同纠纷一案一审民事判决书

法院

德州市德城区人民法院

所属地区

德州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

李霞,马之营

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

全文

山东省德州市德城区人民法院民事判决书（2015）德城民初字第3236号原告：��霞。委托代理人：赵国涛，一般授权代理。被告：马之营。原告李霞诉被告马之营房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李霞、被告马之营到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原被告于2011年8月26日签订房屋租赁合同，被告租赁原告名下房屋10间用于开办旅馆，约定租金按年提前一次交清。自2015年7月被告欠交租金，已构成违约。要求解除租赁合同、清偿所欠租金、被告承担全部诉讼费用。被告辩称：我2015年7月份租金已交。后来没有交租金是因为原告给我停水停电，造成旅馆无法经营，原告应赔偿我的损失。原告为证明自己主张，提交证据1房屋租赁合同一份，合同出租方（甲方）为原告李霞、承租方（乙方）为被告马之营，双方约定被告租赁原告坐落于德州市德城区湖滨北路房产10间用于经营旅馆，租赁期限10年，自2011年8月26日至2021年8月26日。被告向原告交付保证金1万元，用于支付合同到期解除或提前终止时应由被告承担的费用。并约定自第二年开始房租按年一次性交清，于上一年10月1日前一次交清下一年度租赁费用。合同第九条约定“在房屋租赁期间以下费用由乙方支付，并由乙方承担延期付款的违约责任：卫生费、电话费、房产税、物业费、天然气、水、电、暖等费用”。合同第十一条“因乙方责任提前解除合同的约定”第4项为“本合同约定交纳租金之日起10日内仍未全额缴纳下一年度租金的”。原告提交证据2为涉案房产所在地如意苑小区物业德州顺兴物业管理有限公司出具证明，被告租赁房屋物业费交至2014年底，2015年后至今未交。证据3为原告部分收据和记账记录，证明被告自合同签订时起，按每半年交36000元租金缴至2014年12月份，自2015年起，即未按双方约定按年一次交清，也未依双方习惯每半年交清，而是在原告的多次催促下，勉强按月向原告交租金。原告根据上述证据证明被告自2015年1月始不按约定交纳租金和物业费，已构成违约，要求解除与被告之间租赁合同并付清所欠租金。经质证，被告对原告提交证据及陈述表示认可。称自己因家庭原因不能按约定预交一年或半年租金，按月付给原告租金也得到原告的默许。但自2015年7月原告给旅馆停水停电，使旅馆不能营业，因此自2015年8月起没有给原告交租金。原告给我停水停电应赔偿我的损失。原告承认给被告停水停电，主张是因为被告不按规定向物业缴纳物业费，水、电是自己同意要物业停的。原告知道被告因家中有病人，暂时同意被告每月交租金，是照顾被告，合同约定并没有改变；被告最后连物业费也不交了，已构成违约，致使合同无法履行，被告应承担全部责任。综上所述，经审理查明，原被告于2011年8月26日签订房屋租赁合同，原告将坐落于德州市德城区湖滨北路房产10间租赁给被告用于经营旅馆，租期10年。合同约定被告向原告交付保证金1万元，用于支付合同到期解除或提前终止时应由被告承担的费用。并约定自第二年开始房租按年一次性交清，于上一年10月1日前一次交清下一年度租赁费用。合同第九条约定“在房屋租赁期间以下费用由乙方支付，并由乙方承担延期付款的违约责任：卫生费、电话费、房产税、物业费、天然气、水、电、暖等费用”。合同第十一条“因乙方责任提前解除合同的约定”第4项为“本合同约定交纳租金之日起10日内仍未全额缴纳下一年度租金的”。原被告签订合同后，一直按每半年提前缴纳租��。自2015年初始不再按合同约定向原告交租金，而是每月向原告交付租金，并且欠交物业管理费，物业公司于2015年7月始给被告旅馆停水停电。被告旅馆因停水停电不能经营，拒绝再支付租金，被告自2015年8月至今未向原告缴纳租金。经原告同意，本院庭审中调解询问被告是否能按约定预交给原告半年租金以继续履行合同，在此前提下原被告双方可以协商所欠租金，被告同意考虑但始终没有明确回复。本院认为：原被告所签订房屋租赁合同符合法律规定，合法有效。自2015年1月起，被告不能按合同约定向原告缴纳租金，且不按约定缴纳物业管理费用，构成违约，原告据此要求解除租赁合同，符合双方合同第十一条“因乙方责任提前解除合同的约定”第4项“本合同约定交纳租金之日起10日内仍未全额缴纳下一年度租金的”之约定，且被告对是否愿意��续履行合同没有明确表示，原告要求解除合同，应予支持。但原告要求解除合同，应与被告协商或书面通知被告，原告同意物业给被告经营的旅馆停水停电，使被告不能营业，对造成双方损失也负有责任。为此，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十一条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十七条的规定判决如下：解除原被告的房屋租赁合同，被告将租赁房产交还原告。被告支付自2015年8月起至所租赁房屋交还原告之日止所欠交的按合同约定应付租金的80%。被告所交10000元保证金冲抵应付租金。上述两项自本判决生效后十日内履行。案件受理费125元，由被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或德州市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，��诉于山东省德州市中级人民法院。审　判　长　　高学华审　判　员　　胡新和人民陪审员　　闫朝晖二〇一六年三月二十日书　记　员　　李红娟搜索“”