（2016）豫11民终327号
裁判日期: 2016-03-20
公开日期: 2017-01-06
案件名称
郭静与吕桂莲租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
河南省漯河市中级人民法院
所属地区
河南省漯河市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
吕桂莲,郭静
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河南省漯河市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）豫11民终327号上诉人（原审被告）：吕桂莲，女，汉族，1966年4月30日出生，住漯河市召陵区。委托代理人：魏宏献，河南平允律师事务所律师。委托代理人：何瑞昌，男，汉族，1967年1月12日生，住址同上，系吕桂莲之夫。被上诉人（原审原告）：郭静，女，汉族，1984年6月16日出生，住漯河市郾城区。委托代理人：郭遂军，男，汉族，1984年9月17日出生，住址同上，系郭静之夫。上诉人吕桂莲因与被上诉人郭静租赁合同纠纷一案，不服郾城区人民法院（2014）郾民初字第00595号民事判决，向本院提起上诉。本院审理后，作出（2015）漯民终字第524号民事裁定书，裁定撤销原判，发回重审。郾城区人民法院重审后，于2015年11月30日作出（2015）郾民初字第01689号民事判决，上诉人吕桂莲仍不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭于2016年3月15日公开开庭审理了本案。上诉人吕桂莲的委托代理人魏宏献、何瑞昌，被上诉人郭静及其委托代理人郭遂军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：：2011年4月5日，被告吕桂莲的丈夫何瑞昌与第三人李向奎签订一份《租房协议书》，合同约定，何瑞昌租赁李向奎位于郾××××路鑫苑名家大门北第二间房屋进行经营，期限从2011年4月30日至2016年4月30日。2013年11月14日，何瑞昌未经李向奎同意，将涉案的房屋转租给原告郭静经营，何瑞昌之妻吕桂莲收取原告转让费10000元，并向原告出具15000元的证明一份。庭审中，原、被告双方对桌子、椅子等物品是否包含在10000元转让费中产生争议，原告主张上述物品免费转让，被告不认可，但双方未提供有效证据证明自己的主张。2013年11月15日，被告吕桂莲又收取原告烟、酒等物品转让费共计38000元，并向原告出具收条一份。2014年2月24日，李向奎以房屋不得转租为由从原告处将涉案房屋收回。原审法院认为，《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人，承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”被告未经房屋出租人李向奎同意将涉案房屋转租给原告经营，原、被告之间的转租行为违反上述法律规定，应为无效。该法第五十八条规定：“合同无效或者被撤销的，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错，应当各自承担相应的责任。”依照上述法律规定，原、被告双方从对方取得的财产应予返还，即被告应当返还原告转让费10000元，鉴于桌子、椅子已不能返还，且原告亦未提供有效证据证明桌子、椅子免费转让，故应折价补偿。由于双方对上述物品的数量和价款均未提供证据，根据案情和公平原则，法院酌定转让桌子、椅子等物品价款为2000元，该价款应从被告返还的转让费10000元中二者折抵后，被告应返还原告转让款8000元。原告的其他诉请不予支持。被告的辩称理由，合理部分，法院已予采纳。第三人是否参加诉讼，不影响本案的处理结果，故原告申请撤回对李向奎的起诉，法院予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百二十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告吕桂莲于本判决生效后10日内返还原告郭静转让费8000元。二、驳回原告郭静的其他诉讼请求。本案受理费50元，由被告吕桂莲负担40元，原告郭静负担10元。上诉人吕桂莲不服原审判决，向本院上诉称：原审判决认定吕桂莲未经李向奎同意将涉案房屋转租郭静，并收取1万元转让费没有事实依据，错误将物品转让认定为房屋转租，由于认定事实错误，导致适用法律错误。综上，请求二审法院改判驳回郭静的诉讼请求。被上诉人郭静答辩称：原审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确。郭静交付给吕桂莲的1万元系转让费，上诉人吕桂莲隐瞒房东不同意转租的事实将房屋转租，原审判决吕桂莲退还郭静，于法有据。原审酌定扣减2000元郭静同意折抵是对自己权利的部分放弃。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。本案二审查明的事实与原审查明的事实相同。根据双方当事人的诉辩意见，归纳本案二审争议焦点为：原审判决吕桂莲退还郭静转让费8000元是否有事实及法律依据。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人，承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”被告未经房屋出租人李向奎同意将涉案房屋转租给原告经营，原、被告之间的转租行为违反上述法律规定，应为无效。该法第五十八条规定：“合同无效或者被撤销的，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错，应当各自承担相应的责任。”本案中，吕桂莲2013年11月14日给郭静出具的《证明》已明确诉争的款项性质为转让费。郾城区人民法院2015年9月9日对诉争房屋房东李向奎的《调查笔录》中明确显示：吕桂莲未经房东李向奎同意转租涉案房屋及因此事李向奎于2014年2月24日已将涉案房屋收回的事实。故原审法院依据查明的事实判决吕桂莲返还郭静8000元转让费，认定事实清楚，适用法律正确，本院应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人吕桂莲负担。本判决为终审判决。审判长 付春香审判员 林晓光审判员 翟朝飞二〇一六年三月二十日书记员 张俊霞 来自